Niedrogie hotele we Włoszech: architekt znalazł 3 opcje od 390 tys. euro

Nie wszyscy potencjalni nabywcy traktują zakup hotelu jako inwestycję. Jednak teraz można znaleźć dobre opcje hoteli czy pensjonatów w całkiem przystępnych cenach jak na tego typu obiekty. Razem z architektem Antonem Garustovichem znaleźliśmy w bazie Realting.com trzy ciekawe hotele we Włoszech i podpowiadamy, co trzeba je kupić i na co zwrócić uwagę, aby pozostać “na plusie”.

Hotel w Kalabrii za 390 000 euro

Wybrałem ten hotel ze względu na jego lokalizację na wybrzeżu Kalabrii w miejscowości Ricadi. Główną zaletą nieruchomości jest przepiękny, panoramiczny widok na morze i miasto. Lokalizacja jest wyjątkowa: region słynie z plaż z krystalicznie czystą wodą, która przyciąga turystów od maja do października.

Grupą docelową tego miejsca są turyści z Europy Północnej (Niemcy, Austriacy, Szwajcarzy), którzy cenią sobie południowy smak Włoch i piękne plaże Kalabrii. Hotel zainteresuje także turystów włoskich, którzy tradycyjnie wybierają to miejsce na letnie wakacje.

Hotel jest dość kompaktowy — całkowita powierzchnia to 200 mkw. Wszystkie pokoje są klimatyzowane i posiadają balkony z widokiem na morze. Co ważne obiekt nie wymaga większych inwestycji — jest w dobrym stanie i gotowy do użytkowania.

Via Santa Domenica, przy której zlokalizowany jest hotel, to prestiżowa ulica z dobrą dostępnością komunikacyjną, co dodatkowo podnosi atrakcyjność nieruchomości dla gości.

Hotel w Toskanii za 800 000 euro

— Ta nieruchomość przyciągnęła mnie wyjątkową koncepcją i lokalizacją w jednym z najbardziej prestiżowych regionów Włoch — Toskanii. Hotel położony jest w prowincji Arezzo, w malowniczej dolinie otoczonej wzgórzami, co czyni go idealnym miejscem do uprawiania agroturystyki i relaksującego wypoczynku.

Osobliwością tego hotelu jest jego format: nie jest to klasyczny hotel, ale wiejska rezydencja o powierzchni 500 m2, podzielona na 4 luksusowe apartamenty. Każdy apartament ma swoją nazwę, odzwierciedlającą lokalny klimat: “Jabłoń”, “Figa”, “Oliwka” i “Wiśnia”. Grupą docelową są zamożni turyści z Europy i USA.

W hotelu znajduje się basen i przestronne tarasy z panoramicznym widokiem na góry. Szczególnie cenna jest 4-hektarowa działka z winnicami i gajami oliwnymi, która umożliwi rozwój turystyki winiarskiej i gastronomicznej.

Wszystkie apartamenty wyposażone są w nowoczesne udogodnienia: centralne ogrzewanie, klimatyzację, telewizję satelitarną, Wi-Fi, zachowując jednocześnie tradycyjny toskański styl we wnętrzach. W każdym pokoju znajduje się działający kominek i jadalnia na świeżym powietrzu, co tworzy wyjątkową atmosferę i podkreśla pozasezonowy urok obiektu.

Istotnym atutem jest obecność istniejącej infrastruktury: pralnia, prasowalnia, części wspólne. Hotel może działać przez cały rok, co oznacza, że ​​zapewni stabilny dochód. Lokalizacja umożliwia gościom łatwy dostęp do głównych atrakcji Toskanii.

Hotel w Lacjum za 1,70 mln euro.

— Ten hotel wyróżnia się swoim położeniem i leczniczymi źródłami termalnymi. Hotel Sant’Antonio Terme położony jest w strategicznie korzystnej lokalizacji — pomiędzy Rzymem (120 km) a Neapolem (70 km), w ekologicznie czystej okolicy Terme Suio, zaledwie 12 km od morza. Lokalizacja jest doskonała: nad brzegiem rzeki Garigliano, z dala od miast przemysłowych, w centrum regionu rolniczego.

Główną zaletą obiektu jest własne gorące źródło wody mineralnej o temperaturze 60°C o unikalnym składzie (wodorowęglanowo-ziemna alkaliczna, dwutlenek węgla, siarkowo-wodorowęglanowo-wapniowa). Określa to grupę docelową — osoby zainteresowane leczeniem i profilaktyką chorób układu ruchu, dróg oddechowych, skóry oraz chorób ginekologicznych. Są to głównie Włosi, którzy przychodzą zarówno samodzielnie, jak i na skierowanie ze szpitali.

Hotel imponuje wielkością: łączna powierzchnia 1768 m² na 4 piętrach, 24 pokoje (obecnie 16 w użyciu) z możliwością zakwaterowania do 52 gości. Każdy pokój wyposażony jest we wszystko, czego potrzebujesz: łazienkę, prysznic, suszarkę do włosów, telewizor, biurko, klimatyzację. Dla osób niepełnosprawnych przygotowano specjalnie wyposażony pokój z dwiema łazienkami.

Infrastruktura hotelowa obejmuje:

• Budynek balneologiczny o powierzchni 403 m² z 12 gabinetami zabiegowymi.
• Strefa SPA (sauna, łaźnia turecka, hydromasaż, kąpiele stóp, prysznic wrażeń).
• Restauracja na 50 miejsc (z możliwością powiększenia w sezonie ciepłym do 150-200 miejsc).
• Duża sala na ostatnim piętrze przeznaczona na imprezy.
• Bar, kościół, inhalacja.

Dostępna jest również działka o powierzchni 7300 m² z dostępem do rzeki, na której można zorganizować imprezy sportowe, wybudować basen termalny lub pomost do uprawiania sportów wodnych.

Obecnie hotel funkcjonuje jako restauracja i baza noclegowa dla turystów, prowadzi rekolekcje i wycieczki jogowe. Sezon trwa od kwietnia do listopada, jednak w przypadku zainstalowania ogrzewania w korytarzach i budynku balneologicznym możliwa jest praca przez cały rok.

Istotnym atutem jest bliskość atrakcji historycznych: Caserta, Formia, Gaeta, Pompeje, Opactwo Montecassino. Międzynarodowe lotnisko Neapol Capodichino oddalone jest od obiektu o 70 km. z hotelu.

W chwili obecnej trwają prace nad uzyskaniem pozwolenia na korzystanie z wody i działalność leczniczą. Pełne uruchomienie będzie wymagało zakupu dodatkowego sprzętu i zatrudnienia personelu.

Przewodnik krok po kroku dotyczący sprawdzania hoteli przed zakupem. Na co warto zwrócić uwagę?

— Pozwól, że przedstawię Ci uproszczone instrukcje krok po kroku dotyczące sprawdzania hoteli przed zakupem. Oczywiście nie eliminuje to konieczności udziału w transakcji ekspertów zajmujących się sprzedażą takiej nieruchomości, ale nadal pozostanie ogólne wyobrażenie o procesie.

Grupa docelowa

Pierwszą i najważniejszą rzeczą, którą należy zrozumieć przed zakupem hotelu, jest grupa docelowa tej nieruchomości. Trzeba przeanalizować, kto dokładnie przyjedzie do tego hotelu, czy w pobliżu znajduje się jakaś atrakcja, jaka jest dostępność do morza, dużego miasta, czy coś innego, co przyciągnie turystów do tych miejsc. Ponadto musisz zrozumieć, w jakim wieku i statusie społecznym będą Twoi goście, i stworzyć “portret klienta”, ponieważ to wszystko ma fundamentalne znaczenie.

W ten sam sposób należy ocenić stan samego hotelu, jego stan techniczny i potencjał. Bez takiej analizy nie będziesz w stanie poprawnie skonfigurować swojego modelu biznesowego, co oznacza, że ​​Twoje dochody z hotelu będą niestabilne.

Swoją drogą w tym miejscu wspomnę jeszcze o planach gminy wobec tego hotelu — też warto się z nimi zapoznać przed zakupem. Czasem zdarza się, że miasto ma jasną strategię przyciągnięcia turystów do tych miejsc lub planuje rewitalizację terenu. Wszystko to może znacząco wpłynąć na pracę wybranego hotelu — zarówno na lepsze, jak i na gorsze.

Właściciele

Następnie musisz dowiedzieć się, w kim zarejestrowana jest nieruchomość: osoba prawna czy osoba fizyczna. Jeżeli nieruchomość jest zarejestrowana na spółkę, należy sprawdzić udział tej spółki w postępowaniu sądowym lub udział spółki i nieruchomości w aukcjach. Oczywiście zakup hotelu od firmy, która jest uwikłana w spory sądowe, jest bardzo ryzykowna. Czasami może to być opłacalny zakup (najczęściej takie hotele są sprzedawane ze znacznym rabatem), ale taka transakcja z pewnością spowoduje dodatkowy ból głowy — kupujący zdecydowanie nie może obejść się bez bardzo skrupulatnych prawników.

W tym miejscu wspomnę również o obowiązkowym sprawdzeniu zaległości podatkowych. Jeśli występują takie problemy, należy dowiedzieć się, jaką formę własności ma spółka — w niektórych przypadkach spółka odpowiada za długi tylko w ramach kapitału docelowego, to znaczy nieruchomość nie zostanie zajęta.

W przypadku, gdy nieruchomość jest zarejestrowana na osobę fizyczną, konieczne jest ustalenie wieku właścicieli. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że jeśli właściciel lub jeden z właścicieli jest bardzo stary i ubezwłasnowolniony, proces rejestracji będzie trwał bardzo długo — do 6 miesięcy tylko w przypadku ponownej rejestracji nieruchomości.

Ważne informacje o hotelu

Jakie informacje musisz wiedzieć o hotelu (z punktu widzenia projektu):

• Pokoje hotelowe. Jeśli hotel zapewnia zakwaterowanie do 25 pokoi, to taki hotel, zgodnie z włoskim prawem, nie wymaga certyfikatu przeciwpożarowego (jest to plus dla kupującego). Jeśli hotel ma więcej niż 25 pokoi, obowiązkowe jest posiadanie certyfikatu przeciwpożarowego — będzie to wymagało dodatkowych kosztów finansowych i czasowych.
• Dostępność windy. Jeśli jest winda, wymagany jest certyfikat wyposażenia windy.
• Dostępność i status zezwolenia na prowadzenie działalności hotelarskiej. Może być aktywny, zamrożony lub poddany. W przypadku zrzeczenia się licencji, zebranie dokumentów (wszystkich niezbędnych zaświadczeń), aby gmina mogła ponownie uzyskać licencję, zajmie trochę czasu. Dlatego oczywiście lepiej szukać hotelu z ważną licencją.
• Liczba gwiazdek hotelu. Często zdarza się, że wystarczy napisać aplikację zwiększającą np. liczbę gwiazdek z dwóch do trzech. We Włoszech z reguły firma hotelarska jest prowadzona przez rodzinę i po prostu nie chcą zwiększać ocen w gwiazdkach, nawet jeśli dostępne są do tego wszystkie niezbędne parametry.
• Stan techniczny obiektów inżynierskich, ścian nośnych itp. Tutaj nie można obejść się bez pomocy specjalistów, a będziesz musiał wydać pieniądze na opłacenie ich usług. Jednak dokonana przez specjalistę ocena stanu technicznego budynku może uchronić Cię przed zakupem budynków z ukrytymi problemami (a co za tym idzie dodatkowymi wydatkami).

Jednorazowe koszty zakupu

Co musisz wiedzieć o jednorazowych kosztach zakupu nieruchomości komercyjnych we Włoszech:

• Podatek od zakupu nieruchomości komercyjnych wynosi 22% wartości katastralnej. Stawka 9% dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości mieszkalnej, jeżeli sprzedawcą jest osoba fizyczna, a nieruchomość jest pierwszym domem kupującego.
• Koszt usług notarialnych waha się od 1% do 3% cennika sprzedawanego przedmiotu.
• Różne opłaty i prowizje rządowe wynoszą około 500 euro. Opłaty te mogą jednak obejmować podatki rejestracyjne i katastralne, dlatego podana kwota może być wyższa.
• W praktyce prowizja agencji nieruchomości zwykle waha się od 3% do 5% wartości nieruchomości po obu stronach transakcji (kupującego i sprzedającego), a kwoty stałe mogą się różnić.