Analityka włoskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Lata produkcyjne 2021 i 2022 oraz spadek w 2023 r

Na włoskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatnich kilku lat miały miejsce wydarzenia, które są ogólnie charakterystyczne dla innych krajów członkowskich Unii Europejskiej i strefy euro. W latach 2021 i 2022 niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz ożywienie gospodarek krajów po pandemii sprawiły, że unijny rynek mieszkaniowy wykazał wzrost liczby transakcji i wyższe ceny.

Jednak w 2023 roku sytuacja się zmieniła. Rosnąca inflacja skłoniła Europejski Bank Centralny do rozpoczęcia podnoszenia stopy bazowej od połowy 2022 r., co w połączeniu z rosnącymi cenami domów i ogólną niepewnością gospodarczą doprowadziło do spadku popytu i aktywności na rynku. Przyjrzyjmy się wynikom włoskiego rynku mieszkaniowego w 2024 roku.

Wyniki lat ubiegłych i 2024

Włoski rynek nieruchomości mieszkalnych wykazał wysoki poziom aktywności i popytu w latach 2021 i 2022. Według danych włoskiego urzędu skarbowego (Agencja delle Entrate), w 2021 r. zarejestrowano 748 762 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, a w 2022 r. 784 680 transakcji. Przyczyną dużej aktywności było niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz ożywienie gospodarcze po pandemii.

Z kolei rok 2023 przyniósł zauważalny spadek aktywności rynkowej. Na koniec 2023 roku zarejestrowano 709 591 transakcji, czyli o 9,6% mniej niż w 2022 roku. Do spadku aktywności przyczyniły się zapoczątkowane w połowie 2022 roku rosnące koszty finansowania zewnętrznego oraz rosnące ceny nieruchomości.

Aktualne dane Włoskiego Urzędu Skarbowego pokazują, że aktywność na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2024 r. nieznacznie wzrosła w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku: w II kwartale 2024 r. zarejestrowano 186 324 transakcji kupna i sprzedaży mieszkań na włoskim rynku nieruchomości mieszkaniowych rynek nieruchomości nieruchomości. Drugi kwartał 2024 r. wykazuje wzrost o 20,4% w stosunku do I kwartału 2024 r. i wzrost o 1,2% w stosunku do II kwartału 2023 r.

Łącznie w pierwszym półroczu tego roku na włoskim rynku mieszkaniowym zarejestrowano 341 094 transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych — to o 4,9% mniej niż w II półroczu 2023 r. i o 2,8% mniej niż w I półroczu 2023 r.

Łączny obrót powierzchniowy w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych na koniec II kwartału 2024 roku wyniósł 19,73 mln mkw., czyli o 21,3% więcej niż w I kwartale 2024 roku i o 1,5% więcej niż w II kwartale z 2023 r.

Na podstawie wyników II kwartału 2024 roku najwięcej transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zarejestrowano w północno-zachodnim regionie Włoch — 63 966 transakcji. Stanowi to 35% całkowitej liczby transakcji mieszkaniowych w kraju. Następujące regiony są wymienione w kolejności malejącej:

• Centrum — 37 775 transakcji (20% wszystkich transakcji).
• Północny Wschód — 35 200 transakcji (19% wszystkich transakcji).
• Południe — 32 035 transakcji (17% wszystkich transakcji).
• Wyspy — 17 347 transakcji (9% wszystkich transakcji).

Struktura rynku włoskiego

Od I kwartału 2021 r. do IV kwartału 2023 r. udział transakcji nowymi mieszkaniami wahał się od 7 do 11%. W I kwartale 2024 r. udział transakcji nowymi mieszkaniami wyniósł 6%, co oznacza spadek o 3 punkty procentowe w porównaniu do IV kwartału 2023 r. W II kwartale 2024 r. udział nowych mieszkań w transakcjach sprzedaży utrzymuje się na poziomie z poprzedniego okresu.

W II kwartale 2024 roku dokonano 177 157 transakcji kupna i sprzedaży przez osoby fizyczne — stanowi to około 95% ogólnej liczby transakcji kupna i sprzedaży. Średnio co kwartał 95–96% transakcji zakupu domu dokonują osoby fizyczne.

Udział transakcji kupna i sprzedaży zrealizowanych przez osoby fizyczne z tytułu kredytu hipotecznego w II kwartale 2024 r. wyniósł 41,4%, czyli o 2,8 pkt. proc. więcej niż w I kwartale br.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na fakt, że w czasach, gdy oprocentowanie kredytów kształtowało się na dość niskim poziomie, a jest rok 2021 i pierwsza połowa 2022 r., udział transakcji związanych z kredytami hipotecznymi sięgał 50% i więcej. Od drugiej połowy 2022 r., kiedy oprocentowanie kredytów zaczęło rosnąć, udział transakcji kredytowych zaczął spadać, osiągając minimum w IV kwartale 2023 r., kiedy udział tego typu transakcji wyniósł 37%.

W II kwartale 2024 r. 71% transakcji dokonanych przez osoby fizyczne mieściło się w ramach limitu zakupu pierwszego domu. Wartość tę zanotowano po raz pierwszy od 2 lat. Wcześniej udział transakcji w ramach limitu zakupu pierwszego domu przez 2 lata nie sięgał 70%.

Wśród największych miast Włoch najwięcej transakcji mieszkaniowych tradycyjnie zarejestrowano w Rzymie — 9456 transakcji, czyli o 22,8% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 3,4% więcej niż w II kwartale 2023 r. Około połowa transakcji mieszkaniowych w Rzymie została przeprowadzona z wykorzystaniem kredytów hipotecznych, a udział nowych mieszkań w transakcjach kupna i sprzedaży wyniósł 8,7%.

Poniżej zestawienie zbiorcze z danymi o liczbie transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, udziale nowych mieszkań w transakcjach, udziale transakcji kredytów hipotecznych w największych miastach Włoch na podstawie wyników II kwartału br. 2024.

Ceny nieruchomości mieszkalnych we Włoszech

Według Urząd Statystyczny Unii Europejskiej Włochy zajmują drugie miejsce wśród krajów UE, w których wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych odnotowuje najmniejszy wzrost od 2015 roku. Na koniec II kwartału 2024 roku wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech ukształtował się na poziomie 112 pkt, czyli o 3,2% więcej niż w I kwartale br. Zmiana w stosunku do roku 2015 wynosi +12%.

Pod tym względem jedynie Finlandia wyprzedziła Włochy, gdzie wskaźnik cen mieszkań wzrósł od 2015 roku zaledwie o kilka punktów.

Na podstawie wyników II kwartału 2024 roku ustalono wskaźniki cen mieszkań nowych i istniejących na poziomie:

1. Wskaźnik cen istniejących nieruchomości mieszkalnych ukształtował się na poziomie 108,4 pkt. Wzrost kwartalny wynosi 2,9%, roczny wzrost wynosi 1,9%.
2. Wskaźnik cen nowych mieszkań ukształtował się na poziomie 129,8 pkt. Wzrost kwartalny wyniósł 4,8%, a roczny 8,1%.

Wyciągnęliśmy takie wnioski na podstawie danych Narodowy Instytut Statystyki Włoch.

Poniżej znajdują się wykresy zmian wskaźnika cen istniejących i nowych nieruchomości mieszkalnych w zależności od regionu Włoch.

Według wskaźnika cen nieruchomości mieszkaniowych ceny domów we Włoszech rosną, ale tempo wzrostu jest znacznie wolniejsze niż w innych krajach europejskich.

Przyjrzyjmy się, jak na przestrzeni ostatnich pięciu lat zmieniły się średnie ceny ofert mieszkaniowych w największych miastach Włoch — podaje portal aukcyjny Idealista.

Największym włoskim miastem z najdroższym mkw. jest Mediolan: tutaj na koniec października 2024 r. średnia cena mkw. w ofertach nieruchomości mieszkalnych wyniosła 5031 EUR/mkw., czyli o 1,6% więcej niż rok temu.

Za Mediolanem, w kolejności malejącej według ceny za metr kwadratowy, znajdują się Wenecja, Florencja, Bolonia, Rzym, Neapol, Turyn, Genua i Palermo. Rzym zamyka piątkę najlepszych włoskich miast pod względem najdroższego metra kwadratowego: średnia cena ofert mieszkaniowych w stolicy w październiku 2024 r. wyniosła 3061 EUR/mkw., czyli o 1,5% więcej niż w październiku 2023 r.

Włoski rynek nieruchomości mieszkaniowych podlegał w ostatnich latach takim samym zmianom, jak rynki mieszkaniowe innych krajów członkowskich Unii Europejskiej i strefy euro. Jednak krajowe rynki mieszkaniowe mają swoje własne charakterystyczne cechy.

Jedną z głównych cech włoskiego rynku mieszkaniowego jest to, że ceny domów rosną tutaj znacznie wolniej niż w innych krajach UE, ustępując jedynie Finlandii. Kolejną cechą szczególną jest to, że włoski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest rynkiem istniejących nieruchomości, których lwią część zajmują stare zasoby mieszkaniowe. Na koniec II kwartału 2024 roku zaledwie 6% transakcji dotyczyło nowych nieruchomości mieszkaniowych, a w takich miastach jak Turyn, Neapol, Genua, Palermo udział transakcji nowymi mieszkaniami na koniec kwartału wyniósł nie przekraczać 2%.

Jest jeszcze za wcześnie, aby określić, jak ostatecznie będzie wyglądał rok 2024 dla włoskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że Europejski Bank Centralny obniża oprocentowanie kredytów, a społeczeństwo wykazuje wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi (o czym świadczą dane za I i II kwartał 2024 r.), możemy mówić o sytuacji w którym rynek pokaże ożywienie po spadku odnotowanym w 2023 roku. Z kolei ceny mieszkań będą w dalszym ciągu umiarkowanie rosły.