20 regionów — 20 realiów: gdzie we Włoszech bardziej opłaca się kupować i wynajmować mieszkania

Około 75% Włochów posiada własne domy, a 25% mieszkańców wynajmuje je. Jak zmienił się i zmienia rynek nieruchomości i wynajmu we Włoszech — przyjrzymy się temu materiałowi. W szczególności rozważymy aktualne ceny zakupu i wynajmu mieszkań w różnych regionach, a także ocenimy i porównamy atrakcyjność inwestycyjną każdego z nich. 

Trendy na włoskim rynku nieruchomości

Włoski rynek nieruchomości to wymagający, ale obiecujący obszar dla inwestycji i zamieszkania.

Po pierwsze, od dwóch lat ceny na włoskim rynku nieruchomości stale rosną. Szczyt został osiągnięty w czerwcu 2024 r., kiedy średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 2072 euro.

Drugą cechą jest znaczna różnica w cenach pomiędzy północnymi i południowymi regionami Włoch. W regionach północnych, takich jak Trydent-Górna Adyga i Lombardia, nieruchomości są zwykle droższe. Jednocześnie południowe regiony, takie jak Sycylia i Kalabria, oferują tańsze opcje z potencjalnie wysokimi dochodami z wynajmu.

Po trzecie, wpływ turystyki. Regiony z rozwiniętą infrastrukturą turystyczną, takie jak Toskania i Liguria, słyną z wysokich cen zarówno zakupu, jak i wynajmu nieruchomości. Oczekiwany wzrost turystyki w nadchodzących latach może jeszcze bardziej zwiększyć ten wpływ.

Po czwarte, popularność wynajmu krótkoterminowego. Obserwuje się znaczny wzrost popularności tego segmentu, zwłaszcza w regionach turystycznych i dużych miastach. Z jednej strony stwarza to nowe możliwości dla inwestorów, z drugiej strony wiele regionów zaczyna już regulować ten obszar legislacją, aby uniknąć silnych zakłóceń.

I po piąte, rosnąca popularność mieszkań podmiejskich. Od czasu pandemii Covid-19 obserwuje się wzrost popytu na nieruchomości na obszarach mniej zaludnionych, co zazwyczaj prowadzi do wyższych cen.

Ceny zakupu nieruchomości we Włoszech

We Włoszech sytuacja z cenami nieruchomości jest inna w każdym regionie. W tej chwili średni koszt włoskich nieruchomości wynosi około 2051 euro za metr kwadratowy, czyli o 4,06% więcej niż w roku ubiegłym.

Oto jak przedstawia się sytuacja z cenami w tej chwili:

Jak widać z tabeli, najdroższym regionem zakupu nieruchomości jest Trydent-Górna Adyga, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi 3417 euro. Z kolei najtańsze ceny nieruchomości znajdziemy w Kalabrii, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 948 euro.

Jeśli chodzi o czynsze, najwyższe ceny notuje się w Dolinie Aosty (21,11 euro za metr kwadratowy miesięcznie), a najniższe w Umbrii (7,25 euro za metr kwadratowy).

Rynek wynajmu we Włoszech

We Włoszech istnieje kilka rodzajów umów najmu, z których każda ma swoją własną charakterystykę:

1. Umowa wolna (Contratto a canone libero):
   • Okres: 4 lata z automatycznym przedłużeniem na 4 lata (format 4+4).
   • Czynsz najmu: ustalany dowolnie przez strony.
   • Cechy: najbardziej elastyczna opcja dla wynajmującego.
2. Umowa uzgodniona (Contratto a canone concordato):
   • Okres: 3 lata z automatycznym przedłużeniem na 2 lata (format 3+2).
   • Czynsz: ustalany na podstawie porozumień pomiędzy wynajmującymi a stowarzyszeniami najemców.
   • Cechy: zapewnia korzyści podatkowe leasingodawcy.
3. Umowa tymczasowa (Contratto transitorio):
   • Czas trwania: od 1 do 18 miesięcy.
   • Czynsz najmu: ustalany dowolnie przez strony.
   • Cechy: używany do wynajmu krótkoterminowego, wymaga tymczasowego uzasadnienia.
4. Umowa studencka (Contratto per studenti universitari):
   • Czas trwania: od 6 miesięcy do 3 lat.
   • Czynsz: ustalony zgodnie z umową.
   • Cechy: Zaprojektowany dla studentów uniwersytetów.

Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego

Prawa najemcy:

• Stabilność zamieszkania: najemca ma prawo pozostać w mieszkaniu przez cały okres obowiązywania umowy.
• Ochrona przed nieuzasadnioną eksmisją: wynajmujący może rozwiązać umowę wyłącznie z przyczyn określonych przez prawo.
• Prawo do przedłużenia umowy: W większości przypadków najemca ma prawo do automatycznego przedłużenia umowy.
• Prawo do drobnych napraw: Najemca może dokonywać drobnych napraw bez zgody wynajmującego.

Obowiązki najemców:

• Terminowa płatność czynszu.
• Utrzymanie mieszkania w dobrym stanie.
• Przestrzeganie zasad pobytu.
• Powiadomienie właściciela o konieczności przeprowadzenia poważnych napraw.

Prawa wynajmującego:

• Otrzymywanie czynszu.
• Prawo do obejrzenia nieruchomości (po wcześniejszym zgłoszeniu).
• Prawo do rozwiązania umowy w przypadku naruszenia jej warunków przez najemcę.

Obowiązki wynajmujących:

• Zapewnienie mieszkania w stanie odpowiednim do zamieszkania.
• Przeprowadzanie poważnych napraw.
• Zapewnienie najemcy spokojnego korzystania z nieruchomości.
• Rejestracja umowy najmu w organach podatkowych.

Wynajem długoterminowy

Wynajem długoterminowy jest tradycyjnie dominującą formą wynajmu we Włoszech. Jednak w ostatnich latach nastąpił pewien spadek w tym segmencie. Od 2019 r. do chwili obecnej liczba ofert wynajmu długoterminowego spadła o 42,8%.

Przyjrzyjmy się głównym cechom wynajmu długoterminowego we Włoszech:

• Stabilność. Umowy najmu długoterminowego zawierane są najczęściej na okres 3+2 lub 4+4 lata.
• Ochrona praw lokatorów. Włoskie ustawodawstwo mocno chroni prawa najemców, co sprawia, że ​​wynajem długoterminowy jest atrakcyjny dla najemców.
• Ograniczenia w podwyżkach czynszów. W większości przypadków wynajmujący nie mogą podwyższać czynszu w trakcie obowiązywania umowy, z wyjątkiem corocznej indeksacji na podstawie danych dotyczących kosztów utrzymania.
• Wysokie depozyty zabezpieczające. Zazwyczaj wynajmujący wymagają kaucji w wysokości kwoty czynszu wynoszącej 2-3 miesiące.

Wynajem krótkoterminowy

W przeciwieństwie do trendu spadkowego popytu na wynajem długoterminowy, segment krótkoterminowy cieszy się coraz większym zainteresowaniem. W latach 2022-2024 podaż wynajmu krótkoterminowego wzrosła o 28%.

Oto główne cechy rynku wynajmu krótkoterminowego we Włoszech:

• Elastyczność. Krótkoterminowe umowy najmu (od 1 do 18 miesięcy) pozwalają zarówno najemcom, jak i wynajmującym na większą mobilność w przemieszczaniu się.
• Popularny wśród turystów. Włochy zajmują trzecie miejsce po Stanach Zjednoczonych i Francji pod względem liczby nieruchomości oferowanych do wynajmu krótkoterminowego na platformach takich jak Airbnb. Platformy tego typu ogólnie cieszą się w kraju większą popularnością, co wpłynęło na strukturę rynku najmu.
• Występowanie w dużych miastach. Największy wzrost podaży najmu krótkoterminowego obserwuje się w dużych miastach. Na przykład w Bolonii podaż wzrosła w ciągu roku o 172%, w Mediolanie o 147%.
• Regulacja legislacyjna. Wynajem krótkoterminowy reguluje ustawa 431/1998 i wymaga rejestracji umowy, jeśli okres wynajmu przekracza 30 dni. Równieżniektóre miasta, takie jak Wenecja i Florencja, nakładają ograniczenia na wynajem krótkoterminowy, aby zachować równowagę pomiędzy turystycznym i mieszkaniowym użytkowaniem nieruchomości.
• Opodatkowanie. Dochody z najmu krótkoterminowego podlegają opodatkowaniu według standardowych stawek podatku dochodowego lub w ramach alternatywnego programu «cedolare secca» według stawki ryczałtowej w wysokości 21% dochodu z najmu brutto.

Popularne miasta i obszary do wynajęcia we Włoszech

Rzym:

• Lider popytu na wynajem w 2024 roku.
• Popularne obszary: Garbatella Ostiense, Appio Latino, Prenestino.
• Średni czynsz: od 850 euro za kawalerkę do 2800 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Mediolan:

• Jedno z najdroższych miast do wynajęcia.
• Popularne obszary: Garibaldi-Porta Venezia, Greco-Turro, Navigli-Bocconi.
• Średni czynsz: od 900 euro za kawalerkę do 7400 euro za mieszkanie z 4+ sypialniami w centrum.

Florencja:

• Miasto popularne wśród turystów i studentów.
• Średni czynsz: od 1100 euro za kawalerkę do 3500 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Turyn:

• Bardziej przystępne ceny w porównaniu do Rzymu i Mediolanu.
• Średni czynsz: od 580 euro za kawalerkę do 1800 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Palermo:

• Atrakcyjne ceny wynajmu.
• Średni czynsz: od 500 euro za kawalerkę do 1150 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Neapol:

• Rosnący rynek wynajmu.
• Średni czynsz: od 700 euro za kawalerkę do 2000 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Katania:

• Atrakcyjne ceny i wysokie zyski z wynajmu.
• Średni czynsz: od 490 euro za kawalerkę do 1000 euro za mieszkanie z 4 lub więcej sypialniami.

Porównanie rentowności według miast

Średnia stopa zwrotu z czynszów brutto we Włoszech w trzecim kwartale 2024 r. wynosi 7,04%. Jednak liczba ta będzie się znacznie różnić w zależności od miasta i rodzaju nieruchomości. Przyjrzyjmy się bliżej rentowności w głównych miastach Włoch:

Trochę więcej faktów o każdym z tych miast:

• Katania. Szczególnie wysoką rentownością charakteryzują się małe mieszkania: studia (9,80%) i mieszkania jednopokojowe (10,29%).
• Palermo. Najbardziej rentowne są tu także studia (10,17%) i mieszkania jednopokojowe (9,75%).
• Turyn. Wysoka rentowność jest szczególnie istotna w segmencie małych mieszkań. Studia mogą przynieść do 8,29% rocznie, a mieszkania jednopokojowe — do 9,44%.
• Florencja. W centrum miasta stopy kapitalizacji mogą sięgać 7,83% w przypadku dużych mieszkań (4+ sypialni).
• Rzym. Najbardziej dochodowe są kawalerki (7,71%) i mieszkania jednopokojowe (8,53%) we wszystkich dzielnicach miasta.
• Neapol. Największą rentowność osiągają studia (11,20%) i mieszkania jednopokojowe (8,49%).
• Mediolan. Pomimo wysokich cen nieruchomości wykazuje najniższą średnią rentowność — 4,60%. Jednak w niektórych obszarach, takich jak Greco Turro, stopy kapitalizacji w przypadku studiów mogą sięgać 6,51%.

Należy również wziąć pod uwagę, że istnieje wiele czynników, które mogą mieć wpływ na rentowność. Należą do nich lokalizacja, rodzaj nieruchomości, atrakcyjność turystyczna, stan nieruchomości, sytuacja ekonomiczna i ograniczenia prawne.