Wybitny początek roku. Wyniki pierwszego kwartału 2025 r. na hiszpańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

Zanim omówimy wyniki hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych w pierwszym kwartale 2025 roku, przyjrzyjmy się nieco równie znakomitym wynikom z minionego 2024 roku.

Kluczowe wskaźniki rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2024 r. i I kw. 2025 r.

Według danych Ministerstwo Transportu i Zrównoważonej Mobilności Rządu Hiszpanii w kraju w 2024 r. zarejestrowano 715 429 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, o 12% więcej niż w 2023 r. Od 2007 r. 2024 r. jest trzecim najbardziej produktywnym rokiem pod względem transakcji mieszkaniowych w Hiszpanii, ustępując jedynie 2007 r., kiedy zarejestrowano prawie 840 tys. transakcji mieszkaniowych, oraz “popandemicznemu” 2022 r., kiedy zarejestrowano 717 734 transakcji.

Jako ciekawostkę można dodać, że do 2021 r. liczba transakcji kupna i sprzedaży mieszkań rocznie przez 13 lat nie przekroczyła 600 tys., a w 2013 r. wyniosła zaledwie 300 568 transakcji kupna i sprzedaży, co jest antyrekordem na hiszpańskim rynku nieruchomości.

Liczba transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii

Łączna wartość obrotu gotówkowego w transakcjach mieszkaniowych na koniec 2024 r. wyniosła 134,88 mld euro, co stanowi wzrost o 20,6% w porównaniu z rokiem 2023 i o 6,6% w porównaniu z rokiem 2022.

Wartość transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii, mld EUR (z wyłączeniem mieszkań dotowanych przez państwo)

Rosnący popyt i aktywność rynkowa mieszkalnictwo w Hiszpanii w 2024 r. stymulowały następujące czynniki: wzrost PKB i wzrost gospodarki hiszpańskiej, spadek inflacji. Poprawiło to siłę nabywczą ludności i dało pewność dokonywania tak drogich zakupów; ważną rolę odgrywa również stopniowy spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych. Osobnym czynnikiem może być wzrost cen nieruchomości, który działa jako swoisty motywator przy podejmowaniu decyzji o zakupie domu.

Powyższe czynniki stymulowały aktywność nabywców na hiszpańskim rynku nieruchomości w Q1 2025. Dzięki temu Q1 2025 pokazał najlepszy wynik pod względem liczby transakcji mieszkaniowych na początku roku od 2008 r. (czyli najlepszy wynik wśród wszystkich pierwszych kwartałów od 2008 r.). Łącznie w Q1 2025 zarejestrowano 184 087 transakcji kupna i sprzedaży, co stanowi o 7,5% mniej niż w Q4 2024 i o 14,7% więcej niż w Q1 2024.

Obroty w transakcjach mieszkaniowych w I kw. 2025 r. wyniosły 36,58 mld euro, co oznacza spadek o 5,2% w porównaniu z IV kw. 2024 r. i wzrost o 26,4% w porównaniu z I kw. 2025 r.

Struktura hiszpańskiego rynku nieruchomości

Podział transakcji mieszkaniowych według wspólnot autonomicznych Hiszpanii w I kw. 2025 r.

Najczęściej transakcje mieszkaniowe są zawierane w następujących wspólnotach autonomicznych Hiszpanii: Andaluzja, Walencja, Katalonia i wspólnota autonomiczna Madrytu. Łącznie w tych czterech wspólnotach autonomicznych w pierwszym kwartale 2025 r. zarejestrowano nieco ponad 115 tys. transakcji — to 63% wszystkich transakcji mieszkaniowych w kraju.

Najmniej transakcji dotyczyło nieruchomości mieszkaniowych jest rejestrowany w dwóch autonomicznych miastach położonych w Afryce: Ceuta to miasto położone na północnym wybrzeżu Afryki (bezpośrednio naprzeciwko Gibraltaru), Melilla to miasto położone na śródziemnomorskim wybrzeżu Afryki i graniczące z Marokiem. W pierwszym kwartale 2025 r. w Ceucie zarejestrowano 180 transakcji mieszkaniowych, a w Melilli 195 transakcji.

Wśród największych miast w Hiszpanii liderem pod względem liczby transakcji mieszkaniowych jest tradycyjnie stolica kraju, Madryt. W I kw. 2025 r. w Madrycie zarejestrowano 11 095 transakcji kupna i sprzedaży, co stanowi o 12,6% mniej niż w poprzednim kwartale i o 6,9% więcej niż w I kw. 2024 r. Na drugim miejscu znajduje się Barcelona, ​​​​2,5 raza za nią, gdzie w I kw. tego roku zarejestrowano 4355 transakcji, co stanowi o 10,7% mniej niż w IV kw. 2024 r. i o 9,4% więcej niż w I kw. tego samego roku.

Liczba sprzedaży i zakupów nieruchomości w największych miastach Hiszpanii

W ciągu ostatnich trzech lat udział nowych domów w sprzedaży i zakupie nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii wyniósł 9%. W pierwszym kwartale 2025 r. udział nowych domów wyniósł również 9% wszystkich transakcji w kraju, z 16 170 transakcjami. Najwyższy udział nowych domów w transakcjach w pierwszym kwartale 2025 r. odnotowano w następujących wspólnotach autonomicznych: Nawarra — 23% wszystkich transakcji we wspólnocie, Kantabria — 13%, Anadalucia — 11% wszystkich transakcji. Wspólnotami autonomicznymi o najniższym udziale nowych domów w transakcjach w pierwszym kwartale 2025 r. były Estemadura i Wyspy Kanaryjskie — odpowiednio 4% i 6% wszystkich transakcji mieszkaniowych.

Struktura transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii

W 2024 r. nierezydenci Hiszpanii przeprowadzili 60 822 transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych, co stanowi 9% wszystkich transakcji w kraju. Udział transakcji kupna i sprzedaży przeprowadzonych przez nierezydentów Hiszpanii w ciągu ostatnich 3 lat kształtował się na poziomie 9% wszystkich transakcji w kraju, podczas gdy w 2020 i 2021 r. wynosił odpowiednio 6% i 7%.

W I kw. 2025 r. 8% wszystkich transakcji mieszkaniowych zostało przeprowadzonych przez osoby niebędące rezydentami Hiszpanii. W I kw. 2025 r. osoby niebędące rezydentami Hiszpanii (w 94% przypadków byli to obywatele zagraniczni) najczęściej kupowały nieruchomości mieszkalne w następujących wspólnotach autonomicznych: Baleary — 22% wszystkich transakcji, Wyspy Kanaryjskie — 21%, Walencja — 19%, Murcja — 14% wszystkich transakcji. Warto dodać, że we Wspólnocie Walenckiej osoby niebędące rezydentami Hiszpanii przeprowadziły 5580 transakcji mieszkaniowych, co stanowi 37,3% wszystkich transakcji nieruchomości mieszkalnych przeprowadzonych przez osoby niebędące rezydentami Hiszpanii w I kw. 2025 r.

Dynamika cen nieruchomości według województw

Według Narodowego Instytutu Statystycznego Hiszpanii (Instituto Nacional de Estadística), w pierwszym kwartale 2025 r. wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 171,3, co stanowi wzrost o 3,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W ciągu roku wskaźnik cen wzrósł o 12,2%.

Wskaźniki cen mieszkań nowych i istniejących w pierwszym kwartale 2025 r.:

1. Wskaźnik cen nowych domów w I kw. 2025 r. wyniósł 200,79, co oznacza wzrost o 5,5% w porównaniu z IV kw.-Mkwartale 2024 r. i o 12,2% więcej niż w pierwszym kwartale 2024 r.;
2. Wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym w pierwszym kwartale 2025 r. wyniósł 166,84. Wzrost kwartalny wyniósł 3,2%, a roczny 12,3%.

Wskaźnik cen domów (2015 = 100) — dane kwartalne

Na rynku wtórnym nieruchomości 47 z 50 prowincji Hiszpanii odnotowało wzrost rok do roku w Q1 2025. Miasta autonomiczne Ceuta i Melilla również odnotowały wzrost średnich cen rok do roku. Wzrost średnich cen rok do roku na rynku wtórnym waha się od 0,7% do 26,9% w zależności od prowincji.

Według danych Ministerstwo Transportu i Zrównoważonej Mobilności Rządu Hiszpanii Największy wzrost odnotowano w następujących prowincjach i wspólnotach autonomicznych: Ceuta (+26,9% w porównaniu do I kw. 2024 r.), wspólnota autonomiczna Madrytu (+21,2%), Toledo (+20,6%), Malaga (+19,6%), prowincja Guadalajara (+19,2%).

W 3 prowincjach odnotowano spadek cen w ujęciu rocznym: w prowincji Zamora (-0,1%), Saragossa (-1,3%), Jaen (-6,5%).

Dystrybucja średnich cen mieszkań na rynku wtórnym według prowincji Hiszpanii w I kw. 2025 r., EUR za jednostkę

Prowincje o najwyższych średnich cenach w transakcjach kupna i sprzedaży na rynku wtórnym w I kw. 2025 r.:

1. Wspólnota Autonomiczna Madrytu — 358,06 tys. EUR na mieszkania.
2. Malaga — 328,89 tys. euro za mieszkania.
3. Gipuzkoa — 286,65 tys. euro za mieszkania.
4. Barcelona — 258,53 tys. euro za mieszkanie.
5. Vizcaya — 236,23 tys. euro za mieszkanie.

Mówiąc o średnich cenach nowych mieszkań w transakcjach kupna i sprzedaży w pierwszym kwartale 2025 r., sytuacja przedstawia się następująco: spośród 50 prowincji i 2 miast autonomicznych, 24 prowincje odnotowały spadek średnich cen rok do roku (zmiana średniej ceny w pierwszym kwartale 2025 r. w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 r.). Pozostałe prowincje odnotowały wzrost.

Dystrybucja średnich cen nowych mieszkań według prowincji Hiszpanii w I kw. 2025 r., EUR za jednostkę

Prowincje o najwyższych średnich cenach transakcji sprzedaży nowych nieruchomości mieszkalnych w I kw. 2025 r.:

1. Wspólnota Autonomiczna Madrytu — 462,31 tys. euro na mieszkania.
2. Malaga — 398,04 tys. euro za mieszkanie.
3. Santa Cruz de Tenerife — 355,76 tys. euro na mieszkania.
4. Barcelona — 328,71 tys. euro za mieszkanie.
5. Gipuzkoa — 318,66 tys. euro za mieszkanie.

Średnie ceny domów w pięciu największych miastach HiszpaniiWedług wyników z I kwartału 2025 r. wzrosły one zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rok do roku.

Zatem według danych platformy Puszki, specjalizującej się w wycenach i doradztwie w zakresie nieruchomości, w stolicy Hiszpanii, Madrycie, w I kwartale 2024 r. średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 3723 EUR/mkw., a do końca roku — w IV kwartale 2024 r. — średnia cena za metr kwadratowy przekroczyła 4000 EUR/mkw. i wyniosła 4039 EUR/mkw. Zgodnie z wynikami I kwartału 2025 r. średnia cena wyniosła 4290 EUR/mkw., wzrost kwartalny wyniósł 6,2%, a roczny 15,2%.

Dynamika zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Hiszpanii, EUR/mkw.

Hiszpański rynek nieruchomości mieszkaniowych przeżywa obecnie rozkwit. W 2025 r. rynek nieruchomości będzie nadal rósł, co będzie charakteryzowało się aktywnością. Będzie on wspierany przez wysoki popyt ze strony potencjalnych nabywców, a stymulować go będzie korzystna sytuacja gospodarcza w kraju, a także stopniowo malejące stopy procentowe kredytów hipotecznych. Ceny nieruchomości w Hiszpanii znacznie wzrosły w ostatnich latach (jest to szczególnie zauważalne w stołecznych i nadmorskich prowincjach), a w warunkach zwiększonego popytu ceny będą nadal rosły przez cały 2025 r.