Kupno i sprzedaż nieruchomości we Włoszech: wszystko o podatkach i jak je zoptymalizować

Podatki stanowią nieodłączną część transakcji dotyczących nieruchomości we Włoszech. Lokalny system podatkowy reguluje wszystkie rodzaje transakcji związanych z nieruchomościami, nie tylko kupno i sprzedaż, ale także samo posiadanie nieruchomości. Cudzoziemcy niezaznajomieni z włoskimi przepisami podatkowymi często spotykają się z błędami w obliczaniu płatności, które w najlepszym przypadku będą wymagały dodatkowych opłat, a w najgorszym będą skutkowały nałożeniem na daną osobę grzywny.

Jeśli przyjrzymy się temu bliżej, okaże się, że lokalny system jest pełen nieprzyjemnych niuansów. Przykładowo w niektórych przypadkach podatki obliczane są na podstawie wartości katastralnej, a w innych — na podstawie wartości handlowej, co w znacznym stopniu wpływa na ostateczną wysokość płatności.

W naszym artykule opowiemy Ci, jakie podatki obowiązują we Włoszech przy zakupie i sprzedaży nieruchomości, a także ile kosztuje ich utrzymanie i na jakie pułapki najczęściej natykają się cudzoziemcy.

Podatki przy zakupie nieruchomości we Włoszech

Podatki od kupno domu we Włoszech zależy czy jest to nowy budynek czy nieruchomość na rynku wtórnym. Ale co jeszcze ważniejsze, czy jest to Twój pierwszy dom w tym kraju, czy nie.

Podatek rejestracyjny (Imposta di Registro)

Podatek rejestracyjny płaci się przy zakupie nieruchomości, z wyjątkiem przypadków, gdy nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (np. nowe budynki od dewelopera). Zawsze oblicza się ją na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (valore catastale), a nie na podstawie rzeczywistej ceny rynkowej.

Podatek wynosi 2% (jednak nie mniej niż 1000 euro) wartości katastralnej, jeżeli właściciel wykorzystuje nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania (Prima casa). Nieruchomość nie może być luksusowa, tzn. nie może mieścić się w kategoriach A/1, A/8, A/9 w rejestrze katastralnym, a nabywca nie może być właścicielem innej nieruchomości we Włoszech nabytej w ramach tej ulgi. Aby je uzyskać, należy w ciągu 18 miesięcy od daty zakupu dokonać zameldowania w gminie, w której znajduje się nieruchomość. Cudzoziemcy mogą to zrobić jedynie, jeśli mają zezwolenie na pobyt (permesso di soggiorno).

Jeżeli nie jest spełniony choć jeden warunek, np. zameldowanie nie zostanie dokonane w terminie, wówczas podatek jest przeliczany według wskaźnika dla drugiego domu (9%). Wówczas kupujący będzie musiał zapłacić różnicę w wysokości 7% plus 30% tej kwoty w formie kary. Łącznie: 9–10% wartości katastralnej plus kara.

Stała stawka 200 euro obowiązuje w przypadku zakupu nieruchomości na drodze licytacji sądowej lub w transakcjach dotyczących gruntów, a rzadziej w przypadku standardowych transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych.

Podatek rejestracyjny obliczany jest na podstawie wartości katastralnej (valore catastale), która zazwyczaj jest niższa od wartości rynkowej. Wartość katastralną ustala się, mnożąc dochód katastralny (rendita catastale) przez współczynnik wynoszący 115,5 dla pierwszego domu i 126 dla drugiego. Wskaźnik dochodu katastralnego podawany jest zazwyczaj w dokumentach nieruchomości.

Obliczanie podatku:

• Pierwszy dom:
  • Cena rynkowa: 150 000 euro.
  • Cena zwrotna: 600 €.
  • Wartość katastralna: 600 € × 115,5 = 69 300 €.
  • Podatek: 69 300 € x 2% = 1386 €.
  • Razem: 1386 €.
• Drugi dom:
  • Cena rynkowa: 300 000 euro.
  • Cena zwrotna: 800 €.
  • Wartość katastralna: 800 € × 126 = 100 800 €.
  • Podatek: 100 800 € x 9% = 9072 €.
  • Razem: 9072 €.

Podatek VAT (VAT)

Podatek od wartości dodanej (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) pobierany jest głównie przy zakupie nowej nieruchomości we Włoszech. Oblicza się ją nie na podstawie wartości katastralnej, lecz na podstawie wartości komercyjnej nieruchomości (prezzo commerciale), czyli od kwoty określonej w umowie kupna-sprzedaży.

Podatek VAT jest naliczany w przypadku, gdy nieruchomość jest sprzedawana przez osobę prawną (np. firmę budowlaną) i jest klasyfikowana jako nowa. Jest jednak pewien haczyk: za nowe budynki uważa się nie tylko nowe budynki nie starsze niż pięć lat, ale również nieruchomości, które nie zostały poddane gruntownym remontom ponad pięć lat temu. W pozostałych przypadkach pobierany jest podatek rejestracyjny.

W przypadku pierwszego domu stawka VAT wynosi 4% i jest naliczana na takich samych zasadach jak w przypadku podatku rejestracyjnego:

• Nieruchomość nie mieści się w kategoriach A/1, A/8, A/9 (luksus).
• Nabywca nie jest właścicielem innych nieruchomości nabytych w ramach koncesji.
• Rejestracja pobytu w ciągu 18 miesięcy (dla cudzoziemców posiadających zezwolenie na pobyt).

W przypadku naruszenia warunków, oprocentowanie kredytu przeliczane jest również na standardową stawkę za drugi dom w wysokości 10%, z dodatkową płatnością różnicy powiększoną o karę pieniężną w wysokości 30% i kary. Najwyższą stawkę VAT, wynoszącą 22%, płacą nieruchomości luksusowe. W tym przypadku nie ma znaczenia czy chodzi o pierwszy czy drugi dom – stawka będzie stała.

Dodatkowe podatki

Przy zakupie przedmiotu opodatkowanego podatkiem VAT należy również zapłacić podatek hipoteczny (Imposta Ipotecaria) i podatek katastralny (Imposta Catastale). Są komisją zajmującą się rejestracją praw własności i wprowadzaniem danych do katastru. Zawsze występują one łącznie i zależą od rodzaju transakcji, statusu sprzedawcy oraz tego, czy ma zastosowanie zwolnienie z podatku od nieruchomości prima casa, czy nie.

W większości przypadków oblicza się je jako procent wartości katastralnej, ale czasami zastępuje się je stałymi stawkami:

• Każdy za 50 €. Ma zastosowanie, gdy nieruchomość jest kupowana od osoby prywatnej (nie od firmy) i jest klasyfikowana jako pierwszy dom.
• Każdy po 200€. Naliczany przy zakupie przedmiotu od osoby prawnej, gdy transakcja podlega opodatkowaniu VAT, niezależnie od tego, czy nabywca kupuje swój pierwszy czy drugi dom.

W przypadku zakupu drugiej lub kolejnej nieruchomości od osoby prywatnej, tj. bez podatku VAT, podatek hipoteczny i katastralny wynoszą 2% i 1% wartości katastralnej.

Podatki od sprzedaży nieruchomości we Włoszech

Najważniejszym podatkiem przy sprzedaży nieruchomości jest podatek od zysków kapitałowych (Plusvalenza). Jej wysokość zależy od tego, jak długo dana osoba była właścicielem nieruchomości, czy stanowiła ona jej stałe miejsce zamieszkania i czy jest rezydentem Włoch.

Podatek od zysków kapitałowych (Plusvalenza)

Podatek od zysków kapitałowych pobierany jest od zysków osiągniętych w kraju i za granicą (w przypadku rezydentów). W transakcjach dotyczących nieruchomości podatek ten wypłaca się wyłącznie w przypadku, gdy właściciel sprzedał nieruchomość za kwotę wyższą niż jej cena zakupu i nie później niż 5 lat od daty zakupu.

Kiedy podatek nie obowiązuje:

• W posiadaniu od ponad 5 lat. Po upływie 5-letniego okresu posiadania, zyski kapitałowe są zwolnione z podatku niezależnie od tego, czy nieruchomość była wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania, czy nie.
• Główne miejsce zamieszkania. Jeżeli sprzedający osobiście zamieszkiwał w domu przez większą część czasu (ponad 50% całkowitego okresu posiadania nieruchomości) i potwierdza to zameldowanie, podatek nie jest pobierany, nawet jeżeli sprzedaż nastąpiła w ciągu 5 lat.
• Strata w handlu. Jeżeli właściciel sprzeda nieruchomość za kwotę niższą niż ta, za którą ją kupił, nie pobiera się podatku, ponieważ nie ma faktycznego zysku.

Zysk definiuje się jako cenę sprzedaży pomniejszoną o pierwotną cenę zakupu i pomniejszoną o dodatkowe koszty. Ceną sprzedaży jest wartość handlowa (prezzo commerciale) wynikająca z umowy sprzedaży. Dodatkowe koszty obejmują podatki płacone przy zakupie, opłaty notarialne i agencyjne, a także koszty napraw i modernizacji.

Sprzedawca może wybrać jedną z dwóch opcji opodatkowania zysków:

• Stała stawka 26%, która jest naliczana od czystego zysku (Plusvalenza) i jest płacona za pośrednictwem notariusza w trakcie procesu sprzedaży.
• Zysk doliczany jest do rocznego dochodu sprzedawcy i podlega progresywnej stawce podatku IRPEF. W zależności od łącznej kwoty dochodu jest on opodatkowany stawką od 23% do 43%. Jest to wygodniejsza opcja, ale jest dostępna tylko dla mieszkańców Włoch i wymaga złożenia zeznania podatkowego (Dichiarazione dei Redditi) w kolejnym roku.

Prowadzi to również do rozróżnienia pomiędzy rezydentami i nierezydentami. Pierwsze opodatkowane są stawką od 23% do 43%, a jeżeli całkowity roczny dochód jest niewielki, wówczas od sprzedaży nieruchomości płaci się 23%. Osoby niebędące rezydentami płacą zawsze 26%.

Roczne podatki od utrzymania nieruchomości we Włoszech

Posiadanie nieruchomości we Włoszech wiąże się z corocznym obowiązkiem podatkowym, którego wysokość zależy od rodzaju nieruchomości, jej przeznaczenia i statusu właściciela. Główne opłaty obejmują podatek od nieruchomości (IMU) oraz opłatę za wywóz odpadów (TARI), a w niektórych przypadkach do 2020 r. stosowany był podatek od niepodzielnych usług (TASI), który obecnie jest połączony z IMU.

Podatki te obliczane są na podstawie wartości katastralnej lub powierzchni nieruchomości i płacą je wszyscy właściciele, w tym cudzoziemcy, bez względu na to, czy mieszkają we Włoszech, czy nie. Ta sekcja pomoże Ci zrozumieć, jakich kwot możesz się spodziewać każdego roku i jak je zminimalizować.

IMU (Imposta Municipale Unica)

IMU to coroczny podatek od nieruchomości we Włoszech. Płacą go wszyscy właściciele budynków, gruntów i użytków rolnych, niezależnie od tego, czy mieszkają na wsi, czy poza nią. Jedyny wyjątek stanowią najemcy – oni nie płacą podatku IMU, gdyż jest to obowiązek właściciela.

Podatek IMU opiera się na wartości katastralnej (valore catastale) nieruchomości, a jego stawka składa się ze stawki bazowej (aliquota base) wynoszącej 0,86% (do 1,06-1,14% w dużych miastach) oraz dopłaty miejskiej. Ta ostatnia wartość waha się od -0,46% do +0,28% i może zarówno obniżać, jak i podwyższać stawkę bazową. Podatek dotyczy wszystkich nieruchomości, które nie są głównym miejscem zamieszkania właściciela.

Imposta Municipale Unica nie dotyczy pierwszych i głównych miejsc zamieszkania (poza luksusowymi). Zwolnienie stosuje się również w przypadku, gdy nieruchomość została przekazana do bezpłatnego użytkowania krewnym w pierwszej linii (rodzicom, dzieciom) i jest to ich pierwszy dom.

W innych przypadkach stawka może zostać obniżona o 50%, jeśli urząd gminy uzna nieruchomość za niezdatną do zamieszkania. Stawka podatku od nieruchomości wynajmowanych po stawkach preferencyjnych (canone concordato) została obniżona o jedną czwartą. Jednakże jest to możliwe jedynie dla rezydentów — nierezydenci zawsze płacą podatek od pełnej wartości.

TARI (Tassa sui Rifiuti)

Tassa sui Rifiuti to podatek miejski naliczany za usuwanie i utylizację odpadów domowych. Dotyczy to budynków mieszkalnych, mieszkań, lokali użytkowych, a nawet pustych nieruchomości, jeżeli są do nich podłączone media. Podatek TARI oblicza się na podstawie powierzchni nieruchomości i liczby mieszkańców, jednak dokładne stawki mogą się znacznie różnić, ponieważ są pobierane przez lokalne gminy.

TARI składa się z dwóch części:

• Stała część (kwota fissa). Opłata obliczana jest na podstawie powierzchni nieruchomości i wynosi około 1–3 euro za m² rocznie. W przypadku nieruchomości komercyjnych kwota ta wynosi 5–10 euro za m².
• Część zmienna (kwota zmienna). Wysokość dodatku oblicza się na podstawie liczby mieszkańców (nucleo familiare) i ustala się ją na stałą kwotę 50–200 euro rocznie na osobę.

Wartość katastralna i komercyjna

Przy obliczaniu podatków niezwykle istotne jest zrozumienie, na jakiej podstawie są one liczone. Wartość katastralna obiektu ustalana jest przez państwo i jest prawie zawsze niższa od jego wartości handlowej. W związku z tym podatki od tej nieruchomości będą niższe od tych, które obliczono na podstawie jej rzeczywistej wartości.

Wartość katastralna służy do obliczania podatku rejestracyjnego (Imposta di Registro), podatku hipotecznego i katastralnego oraz rocznego podatku od nieruchomości (IMU). Powód jest prosty - chodzi o ochronę społeczeństwa przed zwiększonym obciążeniem finansowym w przypadku skoku cen. Państwo ustala bazę opartą na dochodzie katastralnym (rendita catastale), który jest aktualizowany rzadziej niż ceny rynkowe, co zapewnia stabilność i przewidywalność podatków.

Wartość handlowa jest uwzględniana przy obliczaniu podatku VAT (IVA) i podatku od zysków kapitałowych (Plusvalenza), ponieważ podatki te są związane z rzeczywistą wartością ekonomiczną transakcji. Podatek VAT odzwierciedla dochód dewelopera ze sprzedaży nowego budynku, a zyski kapitałowe odzwierciedlają rzeczywisty zysk sprzedawcy. Dzięki temu państwo może lepiej kontrolować bieżącą sytuację rynkową, aby sprawiedliwie rozłożyć ciężar podatkowy pomiędzy strony transakcji.

Ale nadal istnieją podstawy do spekulacji. Przy zakupie od osoby prywatnej można umówić się, że wszelkie podatki zostaną naliczone wyłącznie od wartości katastralnej. Sprzedawca może tak zrobić w celu szybszej sprzedaży nieruchomości.