„Zainwestowałem już w pięć takich nieruchomości”. Kto i jak kupuje domy we Włoszech za jedno euro i ile faktycznie trzeba wydać

Wiele osób słyszało zapewne o programie „Case a 1 Euro”, w ramach którego można przejąć na własność zabytkowy budynek we Włoszech za zaledwie jedno euro. Wraz z ekspertem do spraw nieruchomości Anastasią DiCaprio i uczestnikiem takiego programu, przyglądamy się ważnym kwestiom i pułapkom związanym z taką inwestycją: czy kupujący wiedzą, w co się pakują i czy zakup opuszczonego budynku może być bardziej opłacalny niż inwestycja w gotową nieruchomość?

Dlaczego Włosi sprzedają domy za jedno euro

W naszych dynamicznych czasach, w których rzeczy zawsze zmieniają się dramatycznie, ludzie stają się coraz bardziej pragmatyczni i coraz mniej wierzą w jakieś bajeczne „wyjątkowe okazje". Obecnie u steru znajduje się pokolenie, którego wiedza finansowa i sceptycyzm przewyższają wszystkie razem wzięte. Ważne jest, aby ludzie budowali stabilną teraźniejszość i niezawodną przyszłość, więc wszystkie potencjalne decyzje są obliczane kilka kroków do przodu, aby ocenić ich powodzenie.

W dobie świadomego inwestowania kapitału i długoterminowych inwestycji w stabilne aktywa, pomysł zakupu domu za euro od razu wydaje się podejrzany: pytanie co z nim nie tak pojawia się automatycznie. Czy ktoś został tam zamordowany i chcą przerzucić odpowiedzialność na szczególnie łatwowiernych? Małżonkowie pokłócili się, a jedno z nich ze złości chce pozbawić drugiego wszystkiego? Okazuje się, że wcale tak nie jest.

Projekt „Case a 1 Euro” rzeczywiście istnieje we Włoszech od ponad 10 lat i oferuje każdemu, kto chce kupić nieruchomość za symboliczną kwotę. Oczywiście pod kilkoma warunkami, ale wśród nich nie ma potrzeby brania na siebie cudzego przestępstwa.

„Dom za euro jest programem mającym na celu ożywienie pustych społeczności położonych z dala od szlaków turystycznych i przyciągnięcie nowych mieszkańców do miast i wsi. Wiele gmin we Włoszech od czasu do czasu oferuje mieszkania za symboliczną kwotę w zamian za renowację lub gentryfikację* budynku przez nowego właściciela. Przede wszystkim program obejmuje budynki awaryjne i zniszczone przez czas i zaniedbanie, ale czasami można też znaleźć stosunkowo nowoczesne budynki (80–90 lat), które po prostu okazały się niepotrzebne właścicielowi, a on nie zamierza płacić podatku za dodatkową powierzchnię” – mówi Anastasia Di Caprio, agentka nieruchomości we Włoszech.

Teraz, po przerwie, Włochy są ponownie gotowe do zaoferowania możliwości odbudowy domów. W programie uczestniczą niemal wszystkie regiony kraju, a do projektu regularnie dołączają nowe społeczności z odległych gmin. Najczęściej do zakupu oferowane są budynki w naprawdę opłakanym stanie – na przykład te uszkodzone przez klęski żywiołowe lub opuszczone przez ponad pół wieku – ale są też przyjemniejsze opcje, aby przyciągnąć inwestorów do regionów.

* Gentryfikacja (ang. gentrification) jest procesem przekształcania upośledzonych lub podupadających dzielnic/wiosek/miast w miejsca należące do klasy średniej i wyższej. Odbywa się to poprzez przyciąganie bardziej zamożnych mieszkańców i tworzenie dla nich odpowiedniej infrastruktury.

Dom za jedno euro nigdy nie będzie domem za jedno euro.

Kto kupuje ruiny i dlaczego to robi?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, że ludzie kupują domy w ofercie na oślep i nie zdają sobie sprawy ze skali tragedii, dając się nabrać na piękny obrazek – większość uczestników projektu robi to świadomie. Próg wejścia do programu jest dość wysoki, a kupno kwadratu za euro nie uprawnia do otrzymania pozwolenia na pobyt, więc ci, którzy biorą na siebie tę odpowiedzialność, są na nią przygotowani.

Rubia Daniels jest specjalistką do spraw energii alternatywnej z Kalifornii. W ramach programu ona i jej rodzina kupili już pięć domów za jedno euro, z czego trzy w 2019 roku. Innymi słowy, zostały one już całkowicie odnowione i pozwalają na ogłoszenie ostatecznego kosztorysu remontu.

„W 2019 roku mój mąż zobaczył ogłoszenie o domach na sprzedaż za jedno euro na Sycylii, a kilka dni później spakowałam się i pojechałam do Włoch, aby dowiedzieć się, czy to prawda, a jeśli tak, to dlaczego. Nie słyszeliśmy wcześniej o takim programie i nie byliśmy nim zainteresowani, więc już na miejscu dość skrupulatnie zbadałam tę kwestię. Odwiedziłam kilka miast, w których w tamtym czasie oferowano mieszkania za euro i moją uwagę przykuło miasto Mussomeli” – opowiada Rubia o początkach swojej podróży.

Przypadek rodziny Danielsów przyciągnął wiele zagranicznych mediów, ponieważ zamyka prawie wszystkie pytania związane z zakupem domu za symboliczną opłatę: obcokrajowcy, niedążący do Włoch, nieświadomi takiego projektu, ale zainteresowani i weszli w niego, a nawet więcej niż raz. Rozmawialiśmy również z Rubią i dowiedzieliśmy się, jak poszła pierwsza budowa i dlaczego zdecydowali się zrobić to ponownie.

Wszystkie zakupione domy znajdują się w mieście Mussomeli, położonym w samym sercu Sycylii – zwabiła je dobrze rozwinięta infrastruktura i duży potencjał rozbudowy, a także malownicze widoki. Jednak od początku XXI wieku miasto doświadczyło exodusu ludności. Dlatego w 2019 roku gmina wystawiła na sprzedaż ponad 100 pustych domów, aby przywrócić miastu witalność. Rubia żartobliwie nazywa siebie pionierką ożywienia Mussomeli.

Kiedy poznała historię miasta i korzenie regionalnej inicjatywy „wolnych nieruchomości”, postanowiła zostać jednym z pionierów kampanii i zainwestowała w pierwszy dom. Ponieważ transakcja została zawarta twarzą w twarz i bez pośredników, Daniels od razu miała pojęcie, w co inwestuje i nie miała złudzeń co do zakresu prac i skali inwestycji.

Dom był całkowicie zniszczony, a część dachu zawaliła się i była rozrzucona w miejscu, które kiedyś było przestrzenią mieszkalną. Mimo to zdecydowała się na zakup i wkrótce nabyła dwa kolejne domy dla swoich dzieci. Nawet po odrestaurowaniu trzech domów, rodzina nadal posiadała zasoby i inicjatywę, aby nadal uczestniczyć w projekcie.

„Mussomeli naprawdę umierało. Proszę tylko o tym pomyśleć – miasto było praktycznie opuszczone, a sto domów wystawionych na sprzedaż w celu renowacji znajdowało się mniej więcej w tym samym miejscu. Ta część Sycylii mogła stać się miastem duchów i tylko dzięki temu projektowi i zaangażowanym świadomym ludziom, którzy okazali się chętni do odbudowy miasta, tak się nie stało” – mówi Rubia.

Wyremontowaliśmy już trzy domy, a każdy z nich kosztował 20 000 euro.

Ile naprawdę wart jest dom za euro

„Dom za jedno euro nigdy nie będzie domem za jedno euro”, powiedziała Daniels w wywiadzie. W sumie pojedynczy dom może kosztować ponad 50 000 euro. Jeśli jednak masz inne zasoby – takie jak czas i kontakty zaufanych robotników – ten hazard może być bardzo opłacalny niż zakup gotowego domu, a także może pomóc krajowi.

Za każdy dom wpłacany jest depozyt zabezpieczający w wysokości 5000 euro, który stanowi gwarancję wypełnienia zobowiązań i przeprowadzenia napraw. Jeśli nie wywiążesz się z umowy, kaucja przechodzi na rzecz gminy, a kupujący może zostać ukarany grzywną lub nawet utracić prawo własności.

Rubia była zdeterminowana – zebrała zespół wykonawców i sama koordynowała proces na początkowych etapach. Ponad 50 ciężarówek śmieci zostało usuniętych, zanim pomieszczenia zostały opróżnione i nadawały się do jakichkolwiek prac. Znaczna część budowy była nadzorowana na odległość, a Rubia przypisuje swój spokój zaufaniu do ludzi.

„Praca z lokalnymi budowlańcami na odległość nie była problemem. Ludzie są godni zaufania i są w stanie wykonać swoją pracę w sposób zwyczajowo przyjęty w ich kraju. Trzeba tylko zarządzać swoimi oczekiwaniami, aby nie były one wygórowane” – zauważa Daniels.

Poza składką ubezpieczeniową, koszty remontu zależą wyłącznie od możliwości i oczekiwań względem domu – czy jest on przeznaczony do zamieszkania, czy na wynajem, czy ma się swoje małe „włoskie marzenie”, czy tylko podstawowe wyobrażenia o komforcie. Średni koszt remontu dla osób, które przystąpiły do projektu to 15-30 tysięcy euro. Gmina nie reguluje w żaden sposób wystroju wnętrza budynku, jedynym wymogiem jest zachowanie historycznej fasady budynku i zakończenie remontu w wyznaczonym terminie.

„Trzy domy zostały już wyremontowane, a każdy z nich kosztował 20 000 euro. Nadal jednak inwestuję w jeden z nich – jego koszt przekroczył już 50 000 euro. Ale to dlatego, że planuję przeprowadzić się tutaj i zamieszkać w tym domu. Są rzeczy, na których naprawdę można zaoszczędzić bez utraty jakości, ale należy być przygotowanym na to, że renowacja budynku to nie tylko malowanie i kupowanie mebli” – mówi Daniels.

Po tym, jak rodzina przystąpiła do programu i odrestaurowała kilka budynków, wiele osób w Kalifornii i poza nią zainteresowało się domem za jedno euro. Rubia przyczyniła się do popularyzacji odnawiania miast i wsi poprzez inwestowanie w opuszczone domy. Teraz zabiera grupy zainteresowanych na Sycylię i do innych części Włoch, dzieląc się swoimi doświadczeniami i opowiadając, czego można się spodziewać po przystąpieniu do takiej transakcji i jak się do niej przygotować.

„Siedemdziesiąt procent potencjalnych nabywców to obecnie kobiety. Przypuszczam, że dzieje się tak dlatego, że myślą one więcej o emeryturze, przyszłości i pięknej starości” – zauważa ambasadorka programu. 

Jak kupić dom za jedno euro we Włoszech?

Taki zakup rzeczywiście będzie wymagał dużo więcej niż jednego euro, ale nikt tego nie ukrywa. To takie targowanie się z krajem, gdzie dostajesz dom, a miasto czy wieś, w której się on znajduje, dostaje pieniądze i gentryfikację. Aby jednak zdecydować się na taki zakup, trzeba mieć jasny plan działania, a także odrobinę altruizmu – nie każdy będzie w stanie i zechce odrestaurować z zaniedbania dom, który w początkowych fazach nawet nie wygląda jak dom. To krok wymagający odporności na stres i czasu. Niemniej jednak, jeśli się na to zgodzimy, po kilku latach będziemy mogli cieszyć się domem nad morzem według własnego projektu.

„Każdy może kupić dom w ramach programu – w tym cudzoziemiec z kraju, z którym istnieje dwustronna umowa o możliwości zakupu nieruchomości. Przy zawieraniu takiej umowy wymagane będą:

• opłata notarialna i podatku od przeniesienia własności, a także aktualizacji katastralnej;
• opłacenie zwrotnej składki ubezpieczeniowej jako gwarancji, że prace zostaną ukończone na czas – może ona wynosić od 1000 do 5000 euro;
• przedłożenie planu renowacji nieruchomości w terminie określonym przez gminę (6–12 miesięcy od daty zakupu);
• uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń na prace i rozpoczęcie ich w terminie określonym przez gminę.

Zakończenie budoy w określonym czasie (prawie wszędzie maksymalny czas przebudowy wynosi 3 lata)”, wyjaśnia Anastasia DiCaprio.