Вид на город и Эгейское море, Измир, Турция

Как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости за рубежом

20.01.2025, 11:00

В последние годы все больше людей задумываются о покупке недвижимости за границей. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками, особенно когда речь идет о незнакомом рынке и чужом законодательстве.

Чтобы разобраться в том, как обезопасить себя при покупке зарубежной недвижимости, мы обратились к экспертам рынка из трех популярных для покупки недвижимости стран — Польши, Турции и Грузии. Они поделились профессиональными рекомендациями о том, как выбрать надежное агентство, провести безопасную сделку и не попасть в руки мошенников.

Проверяйте лицензии и избегайте «серых» схем

Наталия Зайцева, CEO и риелтор Etalon Estate Group (Польша), отмечает, что для безопасной покупки недвижимости в Польше иностранцами существует два пути: либо самостоятельно изучить местное законодательство, либо обратиться к профессионалам — в агентство недвижимости или в юридическое бюро.

Я советую по возможности обращаться к профессиональным участникам рынка, так как стремление сэкономить на услугах агентства часто оказывается ошибочной стратегией. Ведь профессиональные агентства недвижимости имеют ряд преимуществ: доступ к закрытым базам данных; специальные предложения от застройщиков; корпоративные скидки за счет объема продаж; возможность получения дополнительных скидок от девелоперов.

Также агенты недвижимости проходят специальную подготовку по ведению переговоров и владеют эффективными техниками коммуникации. Это позволяет им добиваться наилучших условий для своих клиентов.

В зависимости от роли клиента (покупатель или продавец), агент применяет различные стратегии:

Для покупателей: ведет переговоры о максимально возможных скидках.
Для продавцов: использует методы акционных продаж, разрабатывает эффективные маркетинговые стратегии, размещает предложения на специализированных порталах для достижения максимальной цены продажи.

Однако выбирать агентство нужно тщательно и опираться на его репутацию и реальные отзывы клиентов.

Проблема псевдоагентств и «агентств-однодневок»

«На рынке присутствует множество так называемых агентств, которые на самом деле являются простыми посредниками», — предупреждает Наталия Зайцева. «Они просто копируют объявления собственников с различных сайтов и рекламируют эту недвижимость. Такие посредники совершенно не разбираются ни в законодательстве, ни в процессах оформления. Их единственная задача — свести продавца и покупателя, а дальше все происходит без их участия: либо через нотариуса, либо через юриста со стороны собственника».

Эксперт также предупреждает о распространении «агентств-однодневок», особенно среди иностранных предпринимателей в Польше. «Часто люди, потерпев неудачу в другом бизнесе, к примеру, решают попробовать себя в риелторской деятельности, ничего не зная об этом рынке. Нахватавшись поверхностных знаний, они открывают агентства, которые не могут обеспечить качественный сервис», — поясняет Наталия Зайцева.

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Как выбрать надежное агентство в Польше

Эксперт выделяет несколько ключевых критериев выбора агентства недвижимости:

Наличие лицензии. Несмотря на то что в Польше лицензирование риелторской деятельности было отменено много лет назад, профессиональные агентства и риелторы стремятся получить лицензию. Для этого необходимо пройти обучение и сдать соответствующий экзамен. По оценкам эксперта, около 50% польских агентов недвижимости имеют такие лицензии.
Членство в профессиональных объединениях. Серьезные агентства входят в сообщество «Польская Федерация Рынка Недвижимости», которое имеет филиалы в каждом городе. Для получения членства необходимо пройти проверку, предоставить лицензию и получить положительные отзывы от клиентов и других участников рынка.
Опыт работы. Важно оценить, как долго агентство присутствует на рынке и какой опыт имеют его сотрудники. При этом Наталия отмечает: «Если агент работает недавно, но агентство предоставляет хорошую базу обучения, поддержку и имеет юридический отдел, то с таким агентством вполне можно работать».
Прозрачность финансовых операций. «Серьезный красный флаг — когда вам предлагают скидку за отказ от счета-фактуры», — предупреждает эксперт. «В Польше за каждую услугу и оплату на расчетный счет компании должен выдаваться официальный счет-фактура. Отсутствие такого документа означает, что агентство уклоняется от уплаты налогов». Это несет серьезные риски для клиента: если в будущем возникнут проблемы с недвижимостью (например, из-за ошибки риелтора или нотариуса), получить компенсацию от страховой компании будет невозможно, так как деятельность агента должна быть официально застрахована.

Подходите к безопасности сделок комплексно

Ихсан Эроль, менеджер по работе с партнерами в агентстве TEKCE Real Estate, подчеркивает важность системного подхода к выбору агентства недвижимости в Турции.

Критерии выбора надежного агентства в Турции

Среди таковых:

Репутация и отзывы. Необходимо тщательно изучить репутацию агентства через отзывы и рейтинги в интернете. Рекомендую выбирать компании с рейтингом выше 4 звезд и стабильно положительными отзывами клиентов.
Комплексность услуг. Надежное агентство должно предоставлять полный спектр услуг, включая сопровождение сделок купли-продажи, управление недвижимостью, юридическое сопровождение, послепродажный сервис.
Экспертиза на местном рынке. Важно выбирать агентства с глубоким знанием турецкого рынка недвижимости и опытом работы в конкретном регионе. Это помогает найти наилучшие варианты, соответствующие требованиям клиента.
Прозрачность работы. Профессиональное агентство должно открыто сообщать о стоимости услуг, процессах и потенциальных рисках. Все условия должны быть четко прописаны в договорах.

Как чувствует себя рынок жилья Турции? Аналитика от REALTING

Роль юридического сопровождения

Эксперт особенно подчеркивает важность юридического сопровождения при покупке недвижимости в Турции. «Хотя процесс покупки недвижимости в Турции проще и быстрее, чем во многих других странах, иностранным покупателям желательно заручиться профессиональной поддержкой», — отмечает эксперт.

Юрист выполняет несколько ключевых функций:

Проверяет документацию: анализирует правовой титул на недвижимость; проверяет разрешения на строительство и наличие сертификата на проживание (искан); выявляет возможные обременения, долги или судебные споры.
Готовит документы: составляет договор купли-продажи с учетом всех условий соглашения; проводит подготовку необходимой документации для регистрации права собственности.
Комплексно проверяет объект: оценивает физическое состояние недвижимости; анализирует финансовые аспекты сделки; проверяет законность строительства.
Представляет интересы покупателя. При необходимости юрист может действовать от имени покупателя по доверенности, что особенно удобно для иностранных клиентов.

Фокусируйтесь на компетентности специалистов и прозрачности процессов

Олег Хорошев, руководитель отдела продаж грузинского агентства недвижимости GulfStream, подчеркивает важность работы с проверенными специалистами и обращает особое внимание на прозрачность сделок при покупке недвижимости в Грузии.