Сложности при покупке жилья в Испании

«Чтобы купить квартиру или дом, нужен счет в местном банке». Какие сложности могут быть при покупке жилья в Испании

17.03.2020 17:30
Автор: Ирина Осипова

В Минске прошел семинар для желающих купить квартиру в Испании. Не смотря на угрозу коронавируса, люди пришли. И не просто послушать. Судя по вопросам из зала — уточнить определенные финансовые моменты. Международная платформа недвижимости REALTING после семинара поговорила с основателем и генеральным директором агентства EspanaTour Александром Дашевским.

Напомним, EspanaTour специализируется на продаже квартир в регионе Коста Бланка. Преимуществ у региона, кроме 320 солнечных дней в году и моря, три: даже по белорусским меркам подъемная цена недвижимости, возможность взять квартиру в ипотеку и шанс круглый год сдавать жилье в аренду — побережье облюбовали скандинавы, приезжающие сюда зимовать.

— Среди наших клиентов немало белорусов, — говорит Александр Дашевский. — Белорусы интересуются в основном квартирами, у большинства бюджет 60−80 тысяч евро. Покупка квартиры в Испании, судя по тому, что говорят белорусы, — это либо «пенсионная подушка», либо стартовая площадка для переезда через 2−5-10 лет на постоянное место жительства. Один из наших белорусских клиентов, например, купил квартиру на пробу, она поработала в аренде. Приехал, вторую квартиру взял уже в ипотеку и тоже сдает. Говорит, «готовлюсь к пенсии — лет через десять захочу на заслуженный отдых, перееду». А пока покупает квартиры, «которые будут работать». Он два-три раза в году бывает в Испании, ему нравится страна.

— Чем зарабатывают белорусы, которые покупают жилье в Испании?

— Все — представители среднего бизнеса. Из Минска, Мозыря, Гродно — это города, откуда к нам приехало немало клиентов. Возможно, были и из других городов, но, определенно, меньше.

— Где на побережье Коста Бланки «наши» покупают жилье?

— Предпочитают города Терревьеха, Ориуэла Коста, небольшие городки рядом — там недорогое жилье, за 50−60 тысяч евро можно выбрать приличные апартаменты. На побережье популярен и более динамичный город Бенидорм — но цены на квартиры там выше, порядка 150−200 тысяч. Белорусы Бенидормом интересуются редко.

— То есть в Испанию едут не самые состоятельные наши граждане?

— Меня радует, что в Беларуси средний бизнес может себе позволить покупку жилья в Испании. Это хороший знак. В некоторых странах такую покупку позволяют себе только крутые бизнесмены.

— Вы родились в Украине, работаете с русскоговорящими клиентами. Что выбирают украинцы?

— Украинцы — самые богатые покупатели из постсоветских стран. Средние предприниматели, фермеры (да, именно фермеры) могут рассматривать жилье в том же Бенидорме.

Как купить квартиру в Испании. Инструкция

— Эта схема, полагаю, интересует многих — как купить квартиру в Испании и сдавать ее с перспективой перебраться ближе к морю на пенсии. Есть пошаговая инструкция?

— Да. Для начала изучите предложение. В поисковике вбиваете «купить недвижимость в Испании» — выпадет 20 компаний. Начинаете с ними переписку. Оцениваете, как быстро ответили, как профессионально отвечают, что говорят. Большинство компаний отпадут, потому что вы им будете не интересны. Останутся две. Выбираете одну из них и сообщаете, что готовы приехать и посмотреть их предложения вживую.

Надо заметить, что когда вы едете именно к выбранной компании, она будет работать с вами, как с самым дорогим гостем, даже если у вас бюджет 40−50 тысяч. Будут работать, потому что знают, что получат свои комиссионные, — причем с продавца.

Еще до приезда компания вышлет список документов, которые вы должны привезти из своей страны для открытия расчетного счета в Испании.

(На семинаре Александр объяснял: в Испании недвижимость можно оплатить только по безналу. А для этого необходим расчетный счет в испанском банке).

— То есть человек, который хочет купить жилье с EspanaTour, приезжает полностью подготовленным — он знает все о регионе, знает, из каких объектов, вписывающихся в его бюджет, он будет выбирать вживую, какие вокруг улицы, детские площадки, магазины, пляжи. Если квартира вторичного рынка и сдается в аренду — видит график ее загруженности по месяцам и то, сколько она приносит. У него на руках — уже переведенные документы, которые нужны для открытия счета.

Мы оформляем договор купли-продажи, даем бесплатного переводчика, бесплатного менеджера — сопровождаем сделку от и до. И после. Когда вы становитесь счастливым обладателем недвижимости, помогаем подключить интернет, сделать, если надо, косметический ремонт, и сдать недвижимость в аренду.

Налоги и расходы: прозрачно и предсказуемо

На семинаре Александр напоминал: на покупку недвижимости есть налог — 10% от суммы сделки придется оплатить государству. Если отдаете квартиру агентству, чтобы оно ее сдавало, рассчитывайте, что около 22% от цены сдачи нужно отдавать агентству. Его функция — не только найти арендодателей, но и обеспечить клининг, расходники вроде чистящих средств и туалетной бумаги.

В Испании есть налог на недвижимость, но не пугающий — в среднем на апартаменты в Терревеьехе 145−200 евро в год. Есть выплаты за пользование общим имуществом жилого комплекса — озелененной территории, бассейна — сумма обычно сопоставима с налогом. Эти данные не секретные. Они есть в рекламе любого объекта, наряду с общей площадью квартиры и количеством спален. Особенность сделок с жильем в Испании — никаких подводных камней. Даже если вы покупаете квартиру в строящемся доме, государство гарантирует неизменность цены договора и сам факт того, что дом будет достроен.

Как законно вывезти деньги в Испанию?

Это главный вопрос, который волнует будущих покупателей.

— Правильно и законно — это вы открываете в Беларуси расчетный счет, в банке заказываете разрешение на вывод денег (технически будет правильно обратиться к вашим юристам — в Беларуси столько раз менялось законодательство, что я уже не в курсе, что тут требуют. Хотя я знаю, что белорусам разрешили открывать счета в зарубежных банках). Сколько стоит перевод, нужно также уточнять, часть денег возьмет белорусский банк, часть испанский, обычно это итого около 2,5% от суммы.
Поэтому, уточняет Александр, большинство клиентов только часть денег «перегоняют» по безналу. Часть средств везут наличными, чтобы избежать комиссий. И вот тут начинается, пусть и не сложный, но квест.

— Просто так открыть счет в испанском банке нельзя — нужно выслать менеджеру агентства недвижимости справку о доходах и справку о занимаемой должности, он их переведет и отошлет вам. С этими документами и нужно въезжать.

Закон Беларуси позволяет вывозить небольшие суммы наличными. Так и поступают ваши граждане — собирают родственников, раздают им по сумме, эквивалентной 10 тысячам долларов, выезжают в Польшу, там все складывают в один чемоданчик, и в Испанию покупатель отправляется на самолете с нужной суммой. В аэропорту прибытия в Испанию необходимо задекларировать эти средства. Иначе банк их просто не примет.

Мало того, есть только сутки на то, чтобы положить задекларированную сумму на испанский счет.

— По моим подсчетам, семья из 3 человек может за одну поездку законно вывезти 24 тысячи евро. Можно привезти всю сумму за 2−3 приезда, и не думать о переводах, — советует Александр.

Все нюансы декларирования ввозимых денег Александр излагает в своем ролике. Сложнее, если вы хотите брать в Испании ипотеку. Ипотека предполагает, что 40−50% стоимости квартиры вы оплачиваете сами, остальную сумму вам банк одалживает под 3,2−4,5% годовых. Деньги на первый взнос нужно будет перевести только безналом. Но далеко не все банки Испании вообще готовы открывать счета для иностранцев. Поэтому менеджеры агентства недвижимости рекомендуют список из трех лояльных банков. Они же помогут с расчетами и определением вероятности получить ипотечный кредит. Для получения ипотечного кредита справка о легальных доходах обязательна. Не стоит рассчитывать на ипотеку, если ваш легальный доход(подтвержденный не только справкой, но и выпиской движения по счету) менее полутора тысяч евро.

Кстати, глава EspanaTour на семинаре уточняет: доходность от сдачи квартир в аренду — около 6%. Доходы от сдачи квартиры в аренду могут покрывать до 60% платежей по ипотеке. То есть не стоит рассчитывать, что в Испании можно купить квартиру за полцены и гасить ипотеку за счет сдачи ее в аренду.

Кроме того, ипотечный договор предполагает покупку страховки. Открытие счета, оформление бумаг, страховка (которая, кстати, включает 8 посещений испанских врачей в год) — обойдется примерно в 2000 евро.

В последние годы недвижимость в Испании дорожает. Кроме того, свое жилье у моря обеспечивает белорусам и «европерспективы» — отдыха и переезда.

— При покупке недвижимости вся семья получает мультивизу. Если часто ездили за рубеж, можете претендовать на пятилетний шенген. Но можно получить и вид на жительство. Первый дается на год, без права на работу, потом два раза — по два года. Потом на 5 лет. Через 10 лет законного пребывания в Испании можно претендовать на испанский паспорт. Как показывает практика, время летит быстро.

Кстати, дети могут бесплатно учится в школах Испании, даже если у вас вид на жительство без права работы. И даже прожив в Испании 10 лет, испанский паспорт оформляют далеко не все. Я сам живу с видом на жительство. Все права испанца у меня есть, кроме права голосовать, избираться и работать в полиции. Но меня это вполне устраивает.

Фото: Павел Садовский

Информация предоставлена агентством недвижимости EspanaTour
Кол-во объектов: 644
Кол-во публикаций: 5