Почему аренда жилья в США продолжит приносить стабильный доход

Почему аренда жилья в США продолжит приносить стабильный доход 

07.04.2020 18:00

По имеющимся данным, аренда жилья в США все также будет отличным выбором для диверсификации портфеля и получения устойчивой прибыли. Недвижимость США остается идеальным вариантом для защиты собственного капитала от нестабильных финансовых рынков.

Сила американского рынка аренды жилья

Почему инвестиции в недвижимость США и, в частности, в сдаваемую жилую недвижимость среднего уровня обеспечивают достаточные гарантии стабильности, богатства и устойчивого дохода?

Контрмеры, предпринимаемые различными государствами для преодоления чрезвычайной ситуации в области здравоохранения, оказывают сильное воздействие на финансовые рынки, которые сейчас более чем когда-либо неустойчивы. Сегодня экономические аналитики начинают оценивать их влияние на реальную экономику.

Какие последствия в ближайшем будущем будет иметь мощное сочетание ограничительной политики, нестабильных финансовых рынков и решительных мер в сторону граждан и предприятий?

В настоящий момент еще слишком рано углубляться в детали глобальных сценариев будущего. Но если принять во внимание очень специфический сектор рынка — долгосрочную аренду жилья в США, то уже можно увидеть довольно точные сигналы.

Это возможно благодаря широкой и высококвалифицированной литературе, в которой анализируется поведение рынка на предыдущих этапах экономических и здравоохранительных потрясений как в Соединенных Штатах, так и во всем мире.

Диверсификация инвестиционного портфеля сдаваемой в аренду среднему американцу жилой недвижимости может оказаться особенно эффективным шагом против волатильности мировых рынков. Это объясняется стабильной и непрерывной доходностью, а также тем, что данный актив является реальным объектом собственности. В США около 80% жителей арендуют жилье. Среднестатистическому американцу всегда понадобится крыша над головой. Это один из факторов, сделавших рынок аренды жилья США постоянно стабильным.



Следует подчеркнуть, что администрация США твердо привержена поддержанию реальной экономики с рядом крайне прагматичных действий: 

  • Прямая помощь всем американцам — $1200 для взрослых и $500 для несовершеннолетних;  
  • $850 миллиардов в виде субсидий и помощи компаниям;  
  • Гарантии от ФРС (Центробанка США) по университетским кредитам, покупке автомобилей, кредитным картам.

Но что действительно говорят нам исследования и совокупные данные, проанализированные командой OPISAS?

Рынок недвижимости США уже не тот, что был в 2008 году

Для того чтобы предугадать будущее, нужно оглянуться в прошлое. Посмотрим на будущее рынка недвижимости США, проанализировав ипотечный кризис Соединенных Штатов 2008 года.

Все началось с ипотеки с плавающей процентной ставкой, которая была предоставлена до 2008 года без первоначального взноса заявителям с низким или очень низким кредитным профилем, неустойчивым доходом. Сегодня все по-другому. Множество высокорисковых ипотечных кредитов было ликвидировано. Пресловутая ипотека с плавающей процентной ставкой прошла строгий процесс регулирования и теперь выглядит следующим образом:

  • Ограничения на повышение процентной ставки с течением времени. 
  • Заявитель должен представить доказательства того, что он финансово надежен даже при возможной высокой процентной ставке.  
  • Запрашивается полный пакет документов. 
  • Обязательный первоначальный взнос. 
  • Ипотека не будет предоставлена заявителю с кредитным рейтингом ниже 620.

В заключение стоит отметить: до ипотечного кризиса, на пике пузыря рынка недвижимости, ипотечные кредиты с наилучшей процентной ставкой были предоставлены заявителям с кредитным рейтингом 620-640. Сегодня средний кредитный балл заявителей составляет 751.

Антициклический эффект обнуленных учетных ставок

Несколько месяцев назад американские аналитики, основываясь на нежелании ФРС снижать процентные ставки и на последующей тенденции роста ставок среди жилищной ипотеки, спрогнозировали стабилизацию рынка недвижимости США. Их мысль довольно проста: если ставки продолжают расти, то ипотека будет дорожать и дорожать, тем самым снижая количество покупателей. Это приведет к сокращению спроса с последующей корректировкой цен. В эти последние дни ФРС осуществила настоящий разворот своей денежно-кредитной политики, доведя ставки до нуля.

Следуя этой логике и учитывая среднесрочную перспективу, когда чрезвычайная ситуация в области здравоохранения будет под контролем, может произойти увеличение спроса на жилищные ипотечные кредиты и последующее повышение цен на жилье.

Чрезвычайные ситуации в области здравоохранения, экономические спады и рынок недвижимости. Что случилось в прошлом?

Zillow.com недавно опубликовал подробное исследование, которое оценивает влияние последних чрезвычайных ситуаций в области здравоохранения на рынок недвижимости. Особое внимание уделялось эпидемии ТОРС в Гонконге в 2003 году и информации из Китая. Сделанные выводы получились довольно интересными и представляют различные сценарии будущего:

  • Во время эпидемии ТОРС в Гонконге в 2003 году экономика резко остановилась, когда ВВП сократился на 5-10%, а отскок и последующий рост были столь же быстрыми после окончания эпидемии.
  • Такая модель отличается от стандартной рецессии с падением экономики в течение 6-18 месяцев, а затем ее медленным восстановлением. 
  • Во время ТОРС цены на жилье в Гонконге оставались неизменными. 
  • Объем сделок временно сократился до 72%.
  • Потенциальные покупатели просто перестали смотреть жилье. Они социально дистанцировались: избегали путешествий, ресторанов и общественных встреч.  
  • После окончания эпидемии сделки вернулись к прежним объемам.  
  • Во время нынешней чрезвычайной ситуации в Китае первые данные показывают, что цены на жилье не снизились, а транзакции сократились до 98%.

Исходя из данных о недавнем прошлом и настоящем Китая, можно ожидать временной заморозки рынка недвижимости на время чрезвычайной ситуации, без особого влияния на цены.

Что касается сегодняшнего дня, трудно предсказать шансы и суть экономического спада, связанного с чрезвычайной ситуацией в области здравоохранения. Фактически он будет зависеть от распространения ЧС и введенных контрмер.

Помимо анализа ТОРС, существует широкий спектр литературы, касающейся возможных последствий эпидемии гриппа. Управление Конгресса США по бюджету проанализировало весомый объем такой литературы и предоставило несколько сценариев сокращения ВВП:

  • При тяжелой эпидемии гриппа (аналогично «испанскому гриппу» 1918 года) ВВП сократится примерно на 4,25%.
  • При легкой эпидемии (по аналогии с «азиатским гриппом» пандемии гриппа 1968 года) — на 1%.
  • В обоих случаях Управление Конгресса США по бюджету предвидит, что в конце эпидемий экономическая активность быстро возрастает, что соответствует данным об эпидемии атипичной пневмонии в Гонконге.

Но что происходило с ценами на жилье и объемами сделок в США во время последних «стандартных» экономических спадов?

Это может звучать как-то нелогично, но спад не обязательно подразумевает негативные цифры для рынка недвижимости. Как правило, они имеют противоположный эффект, как видно из приведенной ниже диаграммы, которая учитывает цены на жилье во время последних пяти спадов в экономике США с 1980 года.

  • Только дважды, в 1990 и 2008 годах, цены на жилье упали. 
  • В 1990 году — на менее 1%. 
  • В 2008 году экономический спад начался с рынка недвижимости. 
  • Во время трех других спадов цены на жилье выросли.

Подводя итог, можно сказать, что рынок недвижимости — это рынок товаров первой необходимости, и даже если он не будет расти, или, возможно, останется на прежнем уровне, людям всегда будет нужен дом. Поэтому такая базовая потребность имеет тенденцию быть фильтром волатильности цен.

Цены на аренду жилья в США не зависят от цен на жилье. Об этом говорят данные периода 2008-2009 годов

Если проанализировать тенденции рынков недвижимости и аренды в период рецессии 2008 года, в период наиболее серьезного снижения цен на жилье, мы обнаружим, что арендная плата не следовала той же тенденции.

Арендная плата в еще меньшей степени зависит от рецессии. Достаточно учесть данные за период 2008-2009 годов.

  • Средняя арендная плата, рассчитанная в соответствии с «Forse» (Fair Market Rent) за квартиру с 3 спальнями продолжала расти, даже когда цены на жилье упали. 
  • Арендная плата увеличилась, когда владельцы лишились права собственности и им пришлось полагаться на рынок аренды, что способствовало увеличению спроса на топливо. 
  • Даже на приведенной ниже диаграмме, составленной на основе Федеральных Резервных Экономических Данных, ясно, что арендная плата продолжала расти в течение рассматриваемого периода времени (раздел в сером цвете).

  • Арендная плата была скорректирована лишь в 2010 году. 
  • Похоже, арендная плата связана с уровнем личного дохода. 
  • Как правило, арендная плата лишь временно и с некоторой задержкой зависит от уровня личного дохода. 
  • Подтверждение этому можно найти на следующей диаграмме, которая сопоставляет ценовые тренды со средним доходом домохозяйства.

Можно сделать вывод, что во время экономических спадов арендная плата не следует тенденциям цен на недвижимость. Вместо этого она может реагировать на сокращение доходов, но с некоторой задержкой и временными мягкими корректировками. В этом случае следует помнить о быстрой реакции американской системы. Как правило, за сокращением доходов всегда следуют:

  • Снижение налогов на имущество;
  • Снижение ТСЖ.

Сохраняя чистую доходность без изменений в этом виде недвижимости.

Высокий спрос VS Низкое предложение. Формула стабильности

Аналогично другим рынкам, рынки недвижимости и аренды основаны на соотношении спроса и предложения. Теоретически получится:

Низкий спрос и высокое предложение = снижение цен VS высокий спрос и низкое предложение = рост цен.

Какова текущая ситуация на этих двух рынках США и чего нам ожидать в ближайшем будущем?

Чтобы ответить на этот вопрос, лучше всего начать с анализа бума на рынке недвижимости до кризиса 2008 года:

  • Несмотря на то, что мы не располагаем временными данными до 2012 года, пик рынка до 2008 года характеризовался невероятно высоким уровнем доступности жилья для продажи = высокое предложение.
  • Несмотря на солидный объем недвижимости, во время пузыря на рынке недвижимости мы наблюдали быстрый рост цен.
  • Чтобы извлечь выгоду из бума недвижимости, люди брали очередную ипотеку для того, чтобы приобрести вторые и даже третьи дома.
  • Высокое предложение и высокий спрос = рост цен = аномальная ситуация.
  • Волна экспроприаций после кризиса привела к еще одному увеличению объема выставленной на продажу недвижимости, что, наряду с одновременным сокращением спроса, привело к быстрой корректировке цен.

Какова же текущая ситуация?

  • По оценкам Zillow.com, в декабре 2019 года в США было продано 1.489.417 объектов жилья, что на 120.009 меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.
  • После того как платформа начала регистрировать кадастровые данные в 2013 году, произошло падение примерно на -7.5%.
  • Начальная цифра составила 2.017.000 объектов жилья, выставленных на продажу в январе 2013 года; снижение было устойчивым.
  • В США продается 1,4 млн. домов на 333 млн. человек; в Италии — 1,5 млн. на 60 млн. жителей.

Но что вызвало такую постоянную тенденцию сокращения объемов недвижимости?

  • Замедление при доставке существующих объектов недвижимости:

На ранней стадии после рецессии резкое снижение ставок по ипотечным кредитам позволило владельцам домов сохранить существующие ипотечные кредиты, что, в свою очередь, быстро скорректировало их до новых процентных ставок.

  • Замедление строительства нового жилья из-за:

— Снижения нежелания застройщиков и банков рисковать;
— Нехватки строительных кадров;
— Увеличения затрат;
— Жесткого контроля за кредитной политикой.

Поэтому США находятся в ситуации хронической нехватки жилья. А недавние события лишь подтверждают прогноз, что такая ситуация продлится долго.

  • В случае изменения доступности строительных материалов (частично в связи с тарифной войной) стоимость нового жилья может возрасти.
  • Недавние меры по закрытию границ прогнозируют усиление иммиграционной политики.
  • Меньшая иммиграция = отсутствие дешевой рабочей силы = увеличение стоимости строительства.

И, наконец, как это повлияет на рынок аренды?

Во время первого этапа восстановления после кризиса 2008 года выход огромного слоя американского общества с рынка продажи недвижимости немедленно оказал влияние на спрос на аренду жилья.

Существует взаимосвязь между экономическим спадом и ростом спроса. Эта тенденция укреплялась на протяжении многих лет и оставалась неизменной до сегодняшнего дня:

  • Доступ к ипотеке стал и остается гораздо более контролируемым и существенной прерогативой высшего и средне-высшего классов.
  • Постепенное повышение процентных ставок сделало ипотеку более дорогой.
  • Память о кризисе и волне экспроприаций усилила боязнь долгосрочных долгов, как в случае с 20/30-летней ипотекой.

Поэтому текущая ситуация характеризуется тем, что:

  • Аренда квартиры с 3 спальнями обходится дешевле, чем покупка дома со средней ценой в 59% округов США.
  • В частности, аренда удобнее, чем покупка в 18 наиболее населенных округах страны и в 93% в городах с населением более 1 млн. человек.

Подводя итог, лучше всего рассмотреть не только то, как в ближайшее время соотношение между доступной на рынке недвижимостью и населением США останется прежним, но также и то, как спрос на рынке аренды останется высоким, в том числе, на объекты недвижимости среднего уровня.

Этот углубленный анализ показывает, что при любом макроэкономическом сценарии инвестиции в долгосрочную аренду в США являются антициклическими, способными стабилизировать благосостояние и обеспечить стабильную доходность.

Именно по этой причине OPISAS с 2008 года решил сосредоточиться на конкурентоспособной жилой недвижимости США. Кроме того, это один из самых прозрачных и лояльных для владельца рынков в мире.

Преимущество заключается в том, что недвижимость сдается в аренду среднестатистическому американцу, что делает ее инвестицией с немедленной, стабильной и непрерывной доходностью.

На характеризующемся чрезвычайной волатильностью этапе диверсификация части инвестиционного портфеля безопасными активами может стать стратегическим решением. Если такой выбор осуществляется путем инвестирования в реальные активы, способные приносить годовой чистый доход от 6% до 11% с первого дня, это действительно может изменить ситуацию.

Как мы видим, долгосрочная аренда в США может гарантировать устойчивую доходность.

Источник: OPISAS