«Золотая виза» и налоговые льготы — всё. Останется ли рынок недвижимости Португалии таким же привлекательным? Анализ и тенденции рынка недвижимости Португалии в аналитике от REALTING

Средиземноморский климат, разнообразная природа и историческое наследие делают Португалию одним из самых привлекательных мест для покупки недвижимости в Европе. Понимая все преимущества страны, для восстановления после кризиса правительство Португалии сделало ставку на привлечение иностранного капитала, создавая для этого различные льготы и специальные программы. Как такая политика отразилась на количестве сделок, ценах и структуре рынка недвижимости — в свежей аналитике REALTING.

За 10 лет количество сделок выросло более чем в 2 раза. Что повлияло на это?

С 2013 года интерес к жилой недвижимости Португалии постоянно возрастал, об этом свидетельствует количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью — в соответствии с Instituto Nacional de Estatística их количество за 9 лет увеличилось в 2,5 раза. По итогу 2022 года практически 168 тыс. сделок было зарегистрировано в Португалии, для сравнения — в 2013 году зарегистрировано лишь 66 тыс.

В 2013 году рынок недвижимости Португалии находился в фазе восстановления после экономического кризиса, который привел к существенному снижению спроса. Несмотря на это, в течение 2013 года начали проявляться признаки улучшения ситуации на рынке недвижимости. Также отмечался рост интереса со стороны иностранных инвесторов.

Правительство Португалии еще в 2009 году предприняло меры для стимулирования экономики и рынка недвижимости — был введен специальный налоговый режим NHR (Non-Habitual Resident). Эта программа была направлена на привлечение иностранных граждан и инвесторов, стимулируя их переезд и резидентство в Португалии.

NHR предлагает выгодные налоговые условия в течение 10 лет для нескольких категорий жителей. Во-первых, нерезиденты, получающие доход из-за рубежа, вообще не облагаются налогом. Во-вторых, для пенсионеров, которые не являются налоговыми резидентами Португалии, ставка налога на пенсию составляет всего 10% и является фиксированной. Для сравнения — для пенсионеров, имеющих статус постоянного жителя, налог исчисляется по прогрессивной шкале и достигает 48%.

Аналогичная ситуация с нерезидентами, трудоустроенными в Португалии — ставка налога для них является фиксированной и составляет 20%. В случае с гражданами ставка достигает 48% в зависимости от уровня дохода. Именно эта программа была ключевым аспектом привлекательности Португалии для тех, кто рассматривает возможность перемещения в эту страну. Привлекая новых резидентов, программа NHR стимулирует развитие рынка недвижимости и способствует увеличению спроса на объекты недвижимости в стране.

На данный момент судьба программы не определена окончательно, однако абсолютно точно, что с января 2024 года в силу вступают новые правила.

Тем не менее, восстановление сектора недвижимости также является следствием хороших показателей туристического сектора Португалии, которые побудили многих инвесторов приобретать недвижимость для удовлетворения растущего спроса на туристическое жилье.

Период с 2015 по 2018 годы можно отметить как наиболее активный на рынке недвижимости Португалии. В 2015 году количество сделок купли-продажи увеличилось сразу на 30%, далее с 2016 по 2018 годы рост составлял в среднем 20% ежегодно. Иностранные инвестиции в недвижимость продолжали оставаться значительными, и страна продолжала привлекать внимание инвесторов из различных регионов мира. Это содействовало дальнейшему развитию рынка и способствовало стабилизации сектора недвижимости в целом.

Высокая активность сначала замедлилась в 2019 году, а далее в 2020 году пандемия спровоцировала падение на 11%. 2022 год пока является рекордсменов по совершенных сделок — 167 900.

О «Золотой визе», а также о том, почему «купить» гражданство больше нельзя

В 2022 году 94% покупателей жилой недвижимости являлись налоговыми резидентами Португалии, остальные 6% поровну разделили налоговые резиденты Европейского союза и налоговые резиденты остальных стран. Такая тенденция в структуре покупателей сохранялась с 2019 года.

Стоит сказать, что помимо налоговых льгот, описанных выше, интерес к португальской недвижимости поддерживался также благодаря программе «Золотая виза». Программа была запущена португальским правительством в 2012 году с целью привлечения иностранных инвестиций для восстановления после кризиса.

Условия получения ВНЖ через покупку недвижимости были одними из самых доступных и выгодных в Европе — инвестиции должны были составлять не менее 250 тыс., а для сохранения ВНЖ находиться в стране нужно было не менее 7 дней в году. Через 5 лет участник программы имел право подать документы на получение гражданства Португалии.

Одно из ключевых преимуществ программы «Золотая виза» в Португалии состоит в том, что после получения вида на жительство, его обладатели имеют возможность свободного передвижения по большинству стран Европейского союза. Помимо этого, участники получают доступ к системе образования и здравоохранения в Португалии.

Тем не менее, несмотря на такие привлекательные условия для иностранцев, программа много критиковалась. Одной из основных проблем стала недоступность жилья: повышение цен в некоторых регионах Португалии обострило жилищный вопрос для местных жителей. Программа критиковалась и правительством Европейского Союза, которое было обеспокоено незаконной легализацией денежных средств, уклонением от уплаты налогов, а также вопросом безопасности — правонарушители могут свободно передвигаться по территории ЕС. Как итог — получить ВНЖ Португалии через инвестиции в недвижимость с октября 2023 года больше нельзя.

«Вторичку» покупают чаще, хотя у новостроек есть неоспоримое преимущество

На протяжении 10 лет вторичная недвижимость преобладала в структуре сделок купли-продажи. 2013 год стал рекордсменом по сделкам, заключенным на первичном рынке — 30% жилья было приобретено напрямую от застройщиков. Однако впоследствии доля сделок на «первичке» постоянно уменьшалась — в 2014 году с новостройками было совершено 26% от всех сделок с жилой недвижимостью, в 2015 — 22%. С 2016 по 2022 годы доля сделок на первичном рынке не превышала 20%.

С одной стороны, выбирая абсолютно новое жилье, покупатель получает квартиру в здании, построенном по самым современным стандартам и с использованием новейших материалов, а значит и обслуживание такого объекта в перспективе обойдется дешевле. Новое жилье всегда соответствует строгим энергетическим стандартам, что позволит снизить расходы на электроэнергию. Кстати, недавно Португалия смогла обеспечить всю страну энергией с помощью исключительно возобновляемых источников. Тем не менее, самым главным и неоспоримым преимуществом новостройки является 5-летняя гарантия на новые конструкции.

С другой стороны, вторичная недвижимость часто находится в старых городских центрах, исторических районах или прибрежных регионах, предлагая аутентичный опыт проживания. Такая инвестиция может иметь больший потенциал при последующей перепродаже или сдаче в аренду.

Лиссабон и Алгарве — в топе самых дорогих локаций

В соответствии с Instituto Nacional de Estatística, для анализа цен используется медианная цена — значение, которое делит совокупность всех сделок с недвижимостью на две равные половины. В отличие от средней цены, медиана не учитывает экстремальные значения, которые могут значительно искажать результат.

Рассматривая медианную стоимость квадратного метра квартир по оценке банка, сразу стоит сказать, что с 2013 года в большинстве регионов Португалии отмечается двукратный рост. В целом, тенденции в сегменте квартир во всей Португалии схожи.

В 2013-2015 годах Португалия ощущала последствия финансового кризиса, и рынок недвижимости находился в стадии восстановления. Цены на квартиры были низкими из-за обилия объектов на продажу и общего экономического спада.

В 2014 году медианные цены за кв.м оставались на уровне прошлого года — колебания составляли не более 4% и в зависимости от региона находились в диапазоне от €641/кв.м до €933/кв.м. Выделить можно только Мадейру — здесь медианная цена снизилась сразу на 8% и установилась на уровне €909/кв.м.

Начиная с 2015 года, наблюдался устойчивый рост рынка недвижимости, особенно в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту. Этот период характеризовался увеличением спроса от международных инвесторов.

В конце 2010-х цены на квартиры продолжали уверенно расти — во всей Португалии медианная цена метра росла в пределах 10% ежегодно. А в 2020 году, несмотря на ограничения из-за пандемии COVID-19, рынок проявил устойчивость: цены выросли на 5-11% во всех анализируемых регионах и находились в диапазоне от 854/кв.м в регионе Алентежу до €1506/кв.м в Алгарве.

В 2022 году начался наиболее активный рост за 10 лет. Медианные цены выросли во всех регионах: от 11% в Мадейре до 17% на Западе Португалии.

Самые высокие медианные цены за квадратный метр квартиры установились в Лиссабоне и регионе Алгарве — €1860/кв.м и €1889/кв.м соответственно. За 10 лет цены тут увеличились практически в 2 раза.

Лиссабон, как столица Португалии, обладает богатым культурным наследием, является центром для коммерческой и административной деятельности, что привлекает внимание как местных, так и международных инвесторов, создавая высокий спрос на жилье. Алгарве известен пляжами, мягким и солнечным климатом, который привлекает любителей пляжного отдыха и активного образа жизни. Климат Алгарве делает его одним из лучших европейских мест для гольфа, с обширной сетью полей для любителей этого вида спорта. Столица и один из главных курортных регионов привлекают множество туристов. А дефицит жилья и предпочтительность размещения в объектах с «историей» оказывают давление на цены недвижимости.

Наиболее доступные по цене квартиры расположены на Севере страны и в Алентежу — метр здесь обойдется в €1055/кв.м и €1007/кв.м соответственно. Несмотря на то, что Алентежу предлагает разнообразные туристические возможности, он является еще и важным регионом для сельского хозяйства, особенно в производстве вина, оливкового масла и сыра, что создает его экономическую значимость. Однако наличие сельской местности снижает инвестиционную привлекательность этого региона.

Ситуацию в сегменте вилл в Португалии можно охарактеризовать как аналогичную той, что сложилась в сегменте квартир. Однако рост цен за 10 лет здесь не такой интенсивный — наиболее значительные изменения произошли в Лиссабоне и в Алгарве. Цены увеличились в 2 и в 1,9 раз соответственно и по итогу 2022 года зафиксировались на уровне €1908/кв.м и €1954/кв.м, установив максимум во всей Португалии.

Мадейра, Азорские острова и Алентежу, напротив, продемонстрировали скромный рост — в среднем всего на 40% с 2013 года.

Стоит сказать, что виллы — достаточно специфичный и менее ликвидный тип недвижимости, который привлекает узкий сегмент покупателей, таких как высокообеспеченные международные инвесторы или тех, кто ищет премиальные жилые помещения. Квартиры же более доступны для широкого спектра покупателей, включая молодые семьи и тех, кому нужно более компактное жилье.

На динамике цен также сказывается и тот факт, что виллы часто требуют больших усилий и затрат на управление и обслуживание. Для инвесторов, желающих впоследствии перепродать свой актив важно учитывать, что срок экспозиции частного дома обычно больше, чем для квартир из-за ограниченного спроса и более высокой цены. Потенциальные покупатели более основательно рассматривают различные варианты и принимают решения, что замедляет процесс продажи.

Кстати, для тех, кто сейчас принимает решение об инвестиции средств в недвижимость Португалии с целью перепродажи, важно учесть изменения в налоговом законодательстве. С января 2023 года изменились правила уплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости: теперь нерезиденты, облагаются налогом так же, как и резиденты, и обязаны заплатить налог на прирост капитала согласно прогрессивной шкале от 14,5% до 48%. Налогообложению подлежит 50% прибыли, а при владении объектом недвижимости более 2 лет применяется льгота по инфляции.

До изменений нерезиденты облагались налогом по ставке 28% на весь прирост капитала, полученный в результате этих покупок.

Существует 2 способа «избежать» налога: при реинвестировании вырученных средств в новый основной дом и для реинвестирования в пенсионные сбережения. Претендовать можно на оба вида льгот, что может быть выгодно, если вы хотите уменьшить размер своего жилья.

Новое жилье необходимо приобрести в течение 36 месяцев после продажи первого объекта недвижимости или за 24 месяца до этого.

Изменения, которые захлестнули Португалию в 2023 году, несомненно, повлияют на активность иностранных инвесторов. Отмена «золотой визы» и налоговых льгот, вероятно, приведет к сокращению спроса со стороны экспатов, однако эти изменения не будут столь существенными, т.к. доля сделок с нерезидентами на протяжении нескольких лет не превышала 6%. Предпосылок для резкого падения цен или критичного снижения активности на данный момент нет, но для замедления на рынке определенно их достаточно.