Где иностранцам запрещено покупать недвижимость? Список стран с условиями и ограничениями

Во многих странах существуют разного рода уровни сложности для иностранцев, пытающихся приобрести там недвижимость. Где-то это в принципе невозможно для некоторых иностранцев, где-то нужно выполнить ряд условий для покупки, в каких-то странах есть отдельные районы, где нельзя покупать жилые объекты, и так далее. Мы собрали список стран, где могут возникнуть трудности с покупкой квартир и домов, и очертили важные детали в каждом из случаев.

Австрия

Чтобы купить недвижимость в Австрии, иностранцам необходимо соответствовать одному из следующих требований:

• Иметь гражданство одной из стран Евросоюза, Швейцарии, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна. Гражданам этих стран дополнительных разрешений при покупке не понадобится.
• Иметь австрийское ВНЖ. Для покупки с ВНЖ будет необходимо получить разрешение в местной Земельной комиссии.
• Оформить покупку на юридическое лицо, зарегистрированное в ЕС. 

Исключения возможны, но они зависят от характеристик конкретного объекта недвижимости. Например, в некоторых федеральных землях Австрии существуют ограничения на покупку сельскохозяйственных земель иностранцами.

Венгрия

Иностранцы обязаны получить разрешение от местных властей на покупку недвижимости в Венгрии. Она выдается Земельным комитетом, и для его получения необходимо привлечение адвоката, который будет сопровождать сделку. 

Разрешение не требуется, если покупка осуществляется через компанию (юридическое лицо), зарегистрированное в Венгрии или в ЕС. Однако в этом случае также могут потребоваться дополнительные документы, в зависимости от типа компании и ее деятельности.

Иностранцам запрещено покупать в Венгрии: военные и стратегические объекты, национальные памятники, а также объекты, расположенные в заповедниках. Под вопросом будет покупка на территории курортов Балатон, Хевиз — власти могут не дать разрешение. 

Вьетнам

Категории иностранцев, которым разрешено приобретать квартиры во Вьетнаме:

• иностранцы, которые инвестировали в экономику Вьетнама или занимают руководящие должности в компании, работающей на территории этой страны;
• иностранцы, весомость вклада которых была признана президентом или премьер-министром Вьетнама; 
• иностранцы с высшим образованием, которые работают в социально-экономической сфере, или же те, кто обладает специальными знаниями, важными для этой конкретной страны; 
• иностранцы, состоящие в браке с гражданами Вьетнама; 
• компании с иностранным капиталом, работающие во Вьетнаме, которые не являются компаниями по торговле недвижимостью и нуждаются в жилье для своих сотрудников. 

Ограничения. Иностранные физические лица могут владеть квартирами в течение максимум 50 лет; иностранные же компании — на протяжении периода, указанного в их инвестиционном сертификате.

Также нужно учитывать, что иностранцы-резиденты не могут сдавать купленную во Вьетнаме жилую недвижимость в субаренду.

Греция

Иностранцам, не гражданам ЕС и ЕЭЗ (Европейской экономической зоны), запрещено покупать в Греции: недвижимость рядом с военными базами и национальными границами, в частности, в некоторых регионах Северной Греции, Крита и Родоса, на Восточных Эгейских островах и на архипелаге Додеканес.

Дания

Иностранец может купить недвижимость в Дании только для основного места жительства или ведения бизнеса. 

Для этого покупатель должен соответствовать одному из требований:

• ранее проживал в Дании не менее пяти лет;
• является гражданином ЕС и работает в Дании; 
• является гражданином страны, не входящей в ЕС, с действующим разрешением на проживание или ведение бизнеса.

Для граждан стран ЕС процесс покупки недвижимости значительно упрощен.

Канада

С 1 января 2023 года в Канаде ввели запрет на покупку жилья иностранцами. Он был продлен до 1 января 2027 года, что означает, что он будет действовать еще четыре года, а не только два, как изначально планировалось.

Но исключения все же есть. Покупать жилье в этой стране могут иностранцы, которые:

• имеют разрешение на трудоустройство в Канаде. При этом, купить можно не более одного жилого объекта;
• покупают пустующие земли с целью жилой и смешанной застройки;
• покупают жилье с целью развития. Это касается и публичных компаний, созданных в Канаде, но находящихся под контролем иностранных лиц. 

Иностранные студенты и некоторые другие категории иностранцев также имеют право на приобретение недвижимости при соблюдении определенных условий, таких как длительное пребывание в стране.

Кипр

Не гражданам ЕС и ЕЭЗ для покупки недвижимости на Кипре понадобится официальное разрешение от Совета министров страны. Его, как правило, охотно выдают для покупки дома или участка площадью не более 4014 м².  В некоторых случаях разрешение может быть выдано и на более крупные участки, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Кроме того, иностранцы, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, могут владеть только одним объектом. А коммерческую недвижимость купить могут только юридические лица, зарегистрированные на Кипре.

ОАЭ

Право на покупку недвижимости в любом месте ОАЭ в полную собственность есть у граждан этой страны, а также у иностранцев из стран Ближнего Востока, таких как Саудовская Аравия, Оман, Бахрейн, Кувейт и Катар. Также этой возможностью обладают зарегистрированные в этих государствах компании.

Иностранец неарабского происхождения может купить жилье и коммерческие объекты только в определенных фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в зонах свободной торговли (Free Zone), оформляются в полную частную собственность, и их можно продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству. 

В период с 2006 по 2008 годы были приняты постановления, которые утвердили список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане. В 2019 году право собственности на фрихолд стало доступно иностранцам также в Абу-Даби. В Дубае, к примеру, на данный момент насчитывается более 60 районов свободного владения.

В Объединенных Арабских Эмиратах существуют также лизхолд-регионы, где недвижимость продается в виде долгосрочной аренды (максимальный срок составляет 99 лет). По истечении этого периода, арендатор должен вернуть объект владельцу, однако возможно продлить договор на аналогичный срок на себя или на родственников. Кроме того, объект можно продать до истечения срока аренды, передав покупателю оставшееся время аренды. Этот тип собственности доступен только гражданам арабских стран.

Мальта

Для покупки недвижимости на Мальте иностранец должен:

• Получить официальное разрешение от властей — Acquisition of Immovable Property Act (AIP Permit). Разрешение AIP требуется для покупки недвижимости в любом районе, за исключением специально отведенных областей — Special Designated Areas (SDA). Разрешение не потребуется гражданам Евросоюза, которые жили на острове последние пять лет, а также их супругам, не имеющим европейского гражданства; еще эти послабления касаются граждан ЕС, приобретающих недвижимость с целью ведения бизнеса или оказания услуг.
• Приобрести объект стоимостью, которая превышает определенный минимум, устанавливаемый властями (около €150,000 для квартиры и €250,000 для домов и вилл). Эту сумму периодически пересматривают.
• Иностранцы могут купить на Мальте не больше одного объекта на семью (за исключением SDA, где это ограничение не действует).

Мексика

Как иностранцу, вам не разрешается покупать недвижимость в пределах 62 миль (100 км) от международной границы или 31 мили (около 50 км) от побережья Мексики. Однако эти ограничения можно обойти на законных основаниях: либо купив объект через мексиканский земельный траст (fideicomiso), либо через Мексиканскую корпорацию. 

Еще один момент: эхидо (земля, предоставленная правительством коренным народам Мексики) не может принадлежать иностранцам.

Польша

Для покупки дома с участком иностранцы, не являющиеся гражданами ЕС и ЕЭЗ, должны получить разрешение Министерства внутренних дел. Такое разрешение получают те, кто может доказать связь с Польшей: это может быть временный или постоянный ВНЖ, польское происхождение, брак с гражданином страны. Для приобретения квартиры разрешение не нужно. 

Также разрешение потребуется для покупки недвижимости, расположенной в приграничной зоне.

Саудовская Аравия

Иностранец может владеть одним объектом недвижимости в Саудовской Аравии без права перепродажи.

Также в стране введена программа "Premium Residency", предоставляющая расширенные права иностранным инвесторам.

Есть два варианта участия в ней: 
а) Как инвестор в недвижимость:

• Требуется приобретение готового жилья стоимостью от 4 млн саудовских риалов (около $1 млн).
• Покупка должна осуществляться без использования ипотечных кредитов.
• Необходимо подтверждение стоимости объекта аккредитованными оценщиками.

б) Как привилегированный житель:

• Необходимо подтверждение финансовой состоятельности.
• Оплата пошлины: • До 5 лет: 100,000 саудовских риалов (около $26,500). • Безлимитный срок: 800,000 саудовских риалов (около $212,000).

Ограничения. Иностранцам запрещено приобретать жилье в городах Мекка и Медина — его можно только унаследовать.

К иностранцам ограничения также применяются в отношении права распоряжения имуществом. Например, продажа приобретенного объекта возможна только через пять лет.

Стоит отметить, что в Королевстве разрабатывается новый закон о поддержке иностранных инвестиций, который должен вступить в силу в 2025 году.

Словения

Граждане Словении, стран Европейского Союза и ОЭСР (Организации экономического сотрудничества и развития) имеют право свободно покупать недвижимость в стране. Для граждан других стран установлен иной порядок: им необходимо зарегистрировать юридическое лицо на территории государства.

Процедура открытия компании включает получение разрешения на работу. Для этого требуется выполнение одного из следующих условий:

1. Инвестирование не менее 50,000 евро сразу после регистрации компании.
2. Подтверждение ежемесячного дохода компании в размере минимум 10,000 евро на протяжении первых шести месяцев деятельности.

Иностранные граждане могут приобретать различные типы недвижимости, включая квартиры, дома и земельные участки, в большинстве регионов Словении. Особые требования могут применяться только при покупке сельскохозяйственных земель.

Сингапур

Иностранцы могут свободно покупать квартиры в многоквартирных домах и кондоминиумах Сингапура без специального разрешения.

Для покупки отдельного дома с земельным участком иностранцу требуется специальное разрешение от правительства этой страны. Получить его довольно сложно.

Также иностранцам полностью запрещено приобретать квартиры Совета по жилищному строительству и развитию (HDB) — это доступные квартиры, субсидируемые государством. И они составляют большую часть жилого фонда страны.

С 2011 года иностранцы должны платить дополнительный гербовый сбор (Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD) при покупке жилой недвижимости. Ставка этого сбора периодически меняется.

При этом, граждане некоторых стран (например, Норвегии, Швейцарии, Лихтенштейна) имеют те же права на покупку недвижимости, что и граждане Сингапура.

Таиланд

Иностранные граждане могут приобретать квартиры в Таиланде в полное владение только в кондоминиумах, где каждая квартира имеет своего владельца, но общая территория является совместной долевой собственностью. Если многоквартирный дом не зарегистрирован как кондоминиум, то иностранные граждане могут приобретать квартиры только на правах долгосрочной аренды (Leasehold).

При покупке виллы с земельным участком, иностранный гражданин может приобрести только дом в полную собственность. Земельный участок может быть оформлен иностранным физическим лицом только в долгосрочную аренду, обычно на период в 90 лет. Также можно создать тайскую компанию: иностранец может владеть 49% компании, которая покупает землю.

Турция

Нерезиденты могут приобретать в Турции объекты недвижимости, общая площадь которых не превышает 25,000 м². Общая площадь земли, которой может владеть иностранец, ограничена 30 гектарами на человека.

Ограничения:

• Начиная с 1 июля 2022 года, иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в одном из 1169 закрытых регионов, не может зарегистрироваться и проживать в своем имуществе. Следовательно, он не получит возможность получить первоначальное ВНЖ и официально находиться в стране. То же самое правило распространяется и на аренду. Однако данное нововведение не затронет иностранных граждан, которые уже имели прописку в этих закрытых регионах.
• Правительство Турции запрещает иностранным гражданам покупать недвижимость на территориях приграничных зон и в местах, находящихся в военных районах. Кроме того, каждому иностранному гражданину разрешается иметь не более 10% недвижимости в определенном районе или городе.
• Покупка недвижимости в Турции запрещена для иностранных фондов и ассоциаций, а граждане Армении, Йемена, Кубы, Нигерии, Сирии и КНДР не могут оформить недвижимость в этой стране на физическое лицо.

Литва

Граждане ЕС/ЕЭЗ имеют те же права на приобретение недвижимости, что и граждане Литвы, без дополнительных ограничений.

Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, могут свободно покупать недвижимость, но есть ограничения на покупку сельскохозяйственных земель.

В конце марта 2023 года парламент Литвы одобрил в первом чтении законопроект о введении запрета на покупку недвижимости гражданами России и Беларуси. Чуть позже его немного смягчили. В итоге сейчас касательно недвижимости ситуация выглядит так:

• Запрет на покупку недвижимости в Литве касается только тех россиян, у кого нет ВНЖ или ПМЖ в Литве. Также нерезиденты не смогут принимать недвижимость в наследство. 
• Для граждан Беларуси ограничения относительно недвижимости отменили — покупать недвижимость белорусы могут. Но дополнительные проверки и бумажная волокита, по всей видимости, неизбежны.

Новая Зеландия

Вы не можете купить или построить дом в Новой Зеландии, если вы иностранец с временной или транзитной визой (например, студенческой, рабочей или гостевой); либо же иностранец без визы.

Граждане Новой Зеландии и постоянные жители, отвечающие требованиям «обычных резидентов», могут покупать недвижимость без ограничений. 

Если у вас есть виза класса резидента, но вы еще не являетесь «обычным резидентом», вы можете купить или построить один дом для проживания, если перед покупкой получите согласие Управления зарубежных инвестиций. 

Чтобы иметь статус резидента Новой Зеландии для покупки жилой недвижимости, вы должны соответствовать всем четырем критериям: 

• иметь резидентскую визу;
• проживать в Новой Зеландии не менее последних 12 месяцев; 
• физически находиться в стране не менее 183 дней за последние 12 месяцев;
• быть налоговым резидентом Новой Зеландии.

Если вы являетесь гражданином или постоянным жителем Австралии или Сингапура, вы получите визу класса резидента по прибытии в Новую Зеландию.

Финляндия

Покупатели недвижимости в Финляндии из-за пределов Евросоюза и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) должны получать разрешение на покупку от Министерства обороны этой страны. Оно не понадобится, если квартира находится в собственности жилищных компаний. 

Ограничения. Иностранцам нельзя покупать недвижимость на Аландских островах. Это возможно только при наличии Аландского права жительства, на которое могут претендовать лишь дети исконных жителей архипелага и граждане Финляндии.

Швейцария

Покупать недвижимость в Швейцарии можно только:

• гражданам Швейцарии;
• гражданам ЕС, имеющим ВНЖ категории В и С;
• выходцам из других стран с ВНЖ категории С (или В, но зависит, одобрит ли банк).

На покупку курортного жилья иностранцам требуется разрешение. 

Ограничения: 

• Нерезиденты имеют возможность купить только один объект недвижимости для личного использования на семью, и при этом площадь жилой площади объекта не может превышать 200 квадратных метров.
• Иностранцы могут покупать курортное жилье не во всех кантонах и только при наличии квот. Но жить там они могут не больше определенного общиной времени.
• Иностранным компаниям запрещено приобретать недвижимость в Швейцарии, однако приобрести ее можно через компанию, которая котируется на швейцарской бирже. При этом нерезиденту разрешено владеть не более 33% акционерного капитала этой компании.

Черногория

Иностранцы не могут приобретать недвижимость в Черногории на расстоянии менее одного километра от государственной границы, а также объекты на островах и объекты стратегического значения/

Эстония

Иностранцам запрещено покупать недвижимость на эстонских приграничных территориях. Это могут делать только граждане Эстонии, ЕС и ЕЭЗ, а также юридические лица, и только с разрешения правительства/