Рынок недвижимости Дубая в глазах неопытного инвестора выглядит неприступным Эверестом — кажется, что взобраться на его вершину под силу только опытным игрокам. Однако эксперт рынка, риэлтор агентства DOM REAL ESTATE Елена Марченко уверена: достаточно найти опытного проводника, и вершина инвестиционного рынка недвижимости Дубая будет покорена. И для этого достаточно иметь $30,000 (но если больше, будет еще круче). О самых крутых лайфхаках и выигрышных моделях поведения покупателя недвижимости Дубая — в нашей статье.

«Есть инвесторы, которые покупают квартиры этажами»

— Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости Дубая? Расскажите подробнее о ценах на недвижимость на первичном и вторичном рынках.

— Согласно отчету ведущей консалтинговой группы Ближнего Востока ValuStart, общий доход от продаж недвижимости в Дубае за 2021 год составил около $41,1 миллиарда. Такой показатель — самый высокий на рынке с 2009 года и превосходит показатели 2020-го на 110%.

Гибкая политика в отношении инвесторов стала отправной точкой для динамичного роста цен на недвижимость в Дубае. В 2022 году цены на жилье премиум-класса выросли на 35%, в среднем ценовом сегменте — на 37,2%, в бюджетном — на 15,7%. В 2023 цены на недвижимость в Дубае продолжат расти. В текущем году цены от застройщиков уже выросли на 10%, а вторичное жилье подорожало примерно на 16%. На рынке аренды также наблюдается подъем цен. 

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов: расположение жилого комплекса, район, инфраструктура, удаленность от туристического центра, транспортная доступность. Предыдущие годы продемонстрировали, что большинство инвесторов интересует недвижимость в прибрежных и туристических районах Дубая: на таких объектах легко заработать на аренде или перепродаже квартиры в дальнейшем. 

Старт цен на квартиры-студии в хороших районах начинается от $150,000. Однако это не значит, что инвестор обязательно должен иметь в свободном доступе всю сумму. Покупая недвижимость на первичном рынке, вы можете получить беспроцентную рассрочку сроком до 7 лет, плюс застройщики часто предоставляют возможность инвесторам перепродажу по переуступке при оплате всего лишь 30 — 40% от стоимости квартиры.

— С учетом вот таких «переуступок» и перепродаж не случится ли ситуация, когда «мыльный пузырь» на рынке недвижимости Дубая лопнет?

— Давайте начнем с определения. «Мыльным пузырем» называют быстрый рост цен на недвижимость до несправедливых отметок, вызванный повышением спроса над предложением с его последующим резким падением.

Сегодня рынок Дубая имеет лучшее соотношение по арендным ставкам и стоимости квартир в мире. Стоимость недвижимости Дубая планомерно растет по обоснованной причине того, что все больше экспатов и туристов приезжают в этот город.

Исследование рисков пузыря на рынке недвижимости городов мира от Global Real Estate Bubble Index, анализировавшее увеличение или снижение стоимости недвижимости и индекс ее закредитованности, оценило риск в Дубае одним из самых низких. Тогда как показатели высокого риска отмечены в Торонто, Франкфурте, Цюрихе, Мюнхене, Гонконге.

Грамотная политика Dubai Land Department — Земельного Департамента Дубая — пресекает недобросовестные действия на рынке, ограничивает сумму и возможность получения кредита на рынке жилья. Все это ведет к стабилизации и ограничению неоправданного роста цен на недвижимость.

Плюс, один из самых главных факторов, почему сейчас угроза «мыльного пузыря» городу не грозит — рост и развитие самого Дубая, его транспортной, финансовой, туристической сферы.

«Ни один банк не даст вам 30% годовых прибыли, а недвижимость Дубая — может»

— Сколько можно заработать на рынке недвижимости Дубая?

— Заработать на недвижимости Дубая можно двумя способами: на перепродаже недвижимости по более высокой цене или на сдаче недвижимости в аренду. Выделить какой-то один метод как более популярный довольно трудно, потому что каждый инвестор выбирает наиболее подходящую ему модель поведения. 

Если мы говорим о перепродаже объекта недвижимости, то в таком варианте инвестор, как правило, приобретает квартиру в доме на стадии старта продаж или котлована, а перепродает ее уже после завершения какого-либо из этапов строительства. Цены от застройщиков на старте продаж на ликвидные проекты в топовых районах в непосредственной близости к пляжу и центральной части города начинаются от 350,000$ за квартиру с одной спальней (планировка типа 1+1). Как правило, такие проекты к моменту сдачи объекта вырастают в цене на 30%-50%. Плюс застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, что позволяет инвестору заработать на перепродаже еще больше.

Есть довольно немало инвесторов, которые покупают целый этаж дома, и это позволяет им получить самую лучшую цену от застройщика и получить максимальную прибыль при перепродаже. 

Сейчас особой популярностью стало пользоваться групповое инвестирование, и в нашем агентстве разработали целую стратегию для такого случая. Суть этой стратегии в том, что несколько инвесторов, имеющих небольшой стартовый капитал в размере $30,000-50,000, объединяются для покупки объекта, и спустя 6-12 месяцев перепродают по переуступке. Суть этого метода в том, что оплатить нужно всего 30-40% от стоимости объекта, а прибыль может составить до 50-60% от вложенных средств.

Клиенты, которые хотят сразу же въехать в квартиру, или инвесторы, которые хотят заработать на аренде недвижимости, покупают квартиру на вторичном рынке — в случае новостройки по переуступке. Как я уже говорила выше, стоимость такой недвижимости примерно на 30% выше той, что можно было бы купить на котловане, но плюсом здесь является тот факт, что ее сразу можно начать сдавать в аренду и не нужно ждать момента окончания строительства. Если речь идет о краткосрочной аренде доход может составить до 12% годовых, при долгосрочной — около 8% годовых.

К слову, не только жилая недвижимость пользуется популярностью у инвесторов. Среди клиентов нашего агентства немало покупателей коммерческой недвижимости, и это не удивительно. Офисы и коммерческие помещения приобретаются чаще всего для сдачи в аренду, при этом окупаемость таких объектов составляет от 5 до 7 лет, а ROI — 15-20% годовых. Что же касается цен, то стоимость «квадрата» здесь стартует от $3000 за квадратный метр — мы говорим о ликвидных локациях, которые стабильно будут приносить доход.

— Расскажите подробнее о групповом инвестировании: значит ли это, что можно прийти на рынок недвижимости Дубая с $30,000, и этого будет достаточно?

— Да, это значит, что и $30,000 достаточно, чтобы начать инвестировать в недвижимость Дубая и получать прибыль. Чтобы лучше понимать, о чем идет речь, давайте я приведу пример такой стратегии поведения (это пример так называемой флип-сделки — быстрой перепродажи):

Стоимость квартиры-студии площадью 45 кв.м. в районе «Бизнес Бей» у топ-застройщика ОАЭ DAMAC —$329,000. Для покупки квартиры необходимо оплатить первоначальный взнос 24%: $329,000×24% = $78,960.

За 6-12 месяцев объект вырастает в цене на 10%: $329000×10% = $32,900. Перепродажа возможна после оплаты 34%, что составит: $329,000×34% = $111,860.

Прибыль от вложенных средств составит: $32,900/$111,860×100% = 30%. Ни одно банковское учреждение не даст вам 30% годовых. 

Это только пример стратегии группового инвестирования, но не обязательно, что нужно следовать именно этой модели поведения, — риэлторы компании DOM REAL ESTATE могут подобрать для наших клиентов инвестиционные варианты под любую задач: будь то сдача жилья в аренду или же «флип сделка» с недвижимостью любой стоимости.

— Какие еще интересные модели есть на инвестиционном рынке недвижимости Дубая?

— На инвестиционном рынке недвижимости логика простая: чем больше инвестируешь, тем больше прибыли получаешь. Проинвестировали $100,000 — через 6-12 месяцев забрали $130,000. Проинвестировали $300,000 — через полгода забрали $390,000. 

Так для крупных инвесторов у нас есть возможность в выкупе этажей, при этом мы договариваемся с застройщиком о наилучших условиях для нашего инвестора: скидки, удобные условия рассрочки для перепродажи. Для примера приведу расчет этажа у того же застройщика, которого я упоминала ранее — компании Damac.

Стоимость этажа с 8 квартирами на этаже — $6 млн. Для клиента мы получаем скидку 2% — итого ~ $5.88 млн. Для первоначального взноса необходимо внести 24% — ~ $ 1.41 млн. Через 6-12 месяцев объект вырастет в цене минимум на 10% — ~ $600,000. Прибыль от вложенных средств составит: $600000/$1,410,000×100% = 43%.

Главным преимуществом для инвесторов является легкость в оплате. банковский перевод, оплата наличными , криптовалютой и, самое главное, отсутствие налогов как при покупке, так и при перепродаже недвижимости. Бонусом идет возможность стать налоговым резидентом ОАЭ, открыть банковский счет, получить ВНЖ. Я уверена: инвестиция в недвижимость ОАЭ — гарантия сохранности и увеличения своего капитала.

Проект "DAMAC BAY 2"

«Чтобы деньги „работали“, их не нужно держать под матрасом»

— Чего стоит опасаться покупателю?

— Нужно понимать, что далеко не все объекты ликвидны, — есть квартиры, которые довольно сложно перепродать даже с 10-15% выгодой. И опытные специалисты, которые уже много лет работают на рынке недвижимости Дубая, сразу видят такие проекты. Например, некоторые покупатели в погоне за низкой ценой выбирают объекты в старых домах (12+ лет от введения в эксплуатацию), не понимая, что аренда в таком доме будет стоить недорого, а затраты на содержание и обслуживание объекта будут расти ежемесячно. И, опять же, перепродать такую квартиру будет крайне сложно. Ушлые брокеры, как правило, стараются избавиться от такой недвижимости, убеждая покупателя в ее привлекательности, но в современном мире квартиры в старых районах Дубая — это своеобразный «балласт» в кошельке инвестора, который никогда не окупится.

Но подводные камни бывают и в новостройках. Здесь сыграть «злую шутку» с инвестором может все, что угодно: расположение жилого комплекса относительно дорог, автомагистралей, всей инфраструктуры Дубая; высокие коммунальные платежи в конкретном проекте или неудачное расположение квартиры непосредственно в доме. Именно поэтому, на мой взгляд, без помощи грамотного брокера здесь не обойтись — тем более, что в ОАЭ услуги брокера на первичном рынке бесплатны. 

Правильно подобрать объект недвижимости сможет помочь только лицензированный эксперт, который владеет всей информацией и понимает ситуацию на рынке недвижимости. Если клиент придет напрямую к застройщику, менеджеры расскажут только свои плюсы, но утаят минусы.

Наша компания — DOM REAL ESTATE — работает со всеми топовыми и проверенными застройщиками, выстраивая стабильные партнерские отношения, и именно поэтому мы гарантируем нашим клиентам самые лучшие условия при покупке. Эксперты нашего агентства делают подбор объектов под задачи клиента, получая у застройщиков только лучшие условия для наших клиентов.

— Как начать инвестировать, если никогда этого не делал?

— Чтобы деньги «работали», их не нужно держать под матрасом — нужно инвестировать и приумножать! При этом один из самых перспективных и безопасных способов вложения денег — это инвестиции в недвижимость. Говорю это с уверенностью, так как вкладываю деньги в недвижимость сама.

Кто-то считает, что инвестирование в недвижимость рискованно, и рассматривает альтернативой покупку криптовалюты, акций на бирже или инвестирование в бизнес. Однако каждый из нас хочет прибыли и минимум рисков уже сейчас, и колоссальная разница в том, что вложения в квадратные метры устойчивы к инфляции, стоимость недвижимости в Дубае только растет. А при грамотно выбранной стратегии инвестирования можно удвоить свой капитал. 

Я и мои коллеги из агентства DOM REAL ESTATE всегда в курсе ситуации на рынке недвижимости ОАЭ и в мире в целом. Мы даем рекомендации нашим инвесторам: какой объект выбрать, в какой момент его лучше перепродавать и как дальше выстроить успешную стратегию инвестирования.

Если у Вас остались вопросы, буду рада ответить на них лично в Дубае в любое время или в Минске с 17 по 18 июня. К слову, в Минске в отеле Hilton с 17 по 18 июня пройдет выставка недвижимости компании DOM REAL ESTATE  по теме инвестирования в недвижимость Дубая – мы ответим на все вопросы покупателей и представим наиболее выгодные проекты, которые сейчас есть на рынке. Мероприятие бесплатное, для бронирования необходимо обратиться по номеру +971585818449. 

Если остались еще вопросы, вы можете написать на почту info@domrealestate.net или по телефону +971585818449 (WhatsApp).

Проект "DAMAC BAY 2"