Inwestowanie w nieruchomości na Madagaskarze: ekskluzywny wywiad z CEO Thomasem Ottosenem na temat możliwości na rynku granicznym w 2026 roku
Rynek nieruchomości na Madagaskarze pozostaje jedną z najlepiej strzeżonych tajemnic Afryki – ogromny kraj wyspiarski z ponad 4800 kilometrami linii brzegowej, szybkim wzrostem populacji i cenami nieruchomości stanowiącymi ułamek tego, co płacą inwestorzy na Mauritiusie czy Seszelach. Mimo ogromnego potencjału rynek pozostaje w dużej mierze nieformalny, zdecentralizowany i trudny do nawigacji dla międzynarodowych nabywców bez odpowiedniego wsparcia.
W tym wywiadzie rozmawiamy z Thomasem Ottosenem, założycielem Madagascar Invest – firmy specjalizującej się w łączeniu zagranicznych inwestorów z najlepszymi możliwościami inwestycyjnymi na Madagaskarze. Omawiamy aktualny stan rynku w 2026 roku, ramy prawne chroniące międzynarodowy kapitał dzięki odnawialnym dzierżawom na 99 lat oraz miejsca, w których kryją się najbardziej atrakcyjne okazje dla inwestorów poszukujących nadmorskich nieruchomości o wysokim zwrocie lub projektów mieszkaniowych dla klasy średniej. Ta rozmowa dostarcza praktycznych wskazówek dotyczących jednego z najbardziej niedocenianych rynków nieruchomości Oceanu Indyjskiego.
Przegląd rynku nieruchomości na Madagaskarze
— Jak opisałby Pan obecny stan rynku nieruchomości na Madagaskarze w 2026 roku? Jakie są obecnie główne czynniki napędzające wzrost?
— Rynek nieruchomości na Madagaskarze najlepiej określić jako rynek wschodzący, a niektórzy posunęliby się nawet do nazwania go rynkiem granicznym (frontier market). W praktyce oznacza to, że rynek jest wysoce zdecentralizowany i w dużej mierze nieuporządkowany. Nie ma prawdziwie scentralizowanych portali nieruchomości, na których kupujący mogliby łatwo przeglądać zweryfikowane oferty sprzedaży. Zamiast tego wiele transakcji nadal odbywa się bezpośrednio między kupującym a sprzedającym lub za pośrednictwem nieformalnych pośredników.
W wielu przypadkach w transakcjach nieruchomości nawet nie uczestniczy notariusz publiczny. To powoduje poważne problemy, zwłaszcza gdy sprzedawane są nieruchomości bez prawidłowego tytułu własności lub jasnej historii własności. Dla inwestorów międzynarodowych oznacza to, że ostrożność jest absolutnie niezbędna. Jedną z głównych misji Madagascar Invest jest właśnie rozwiązywanie tego problemu. Zawsze współpracujemy z licencjonowanymi notariuszami publicznymi, aby zagwarantować, że każda transakcja jest przeprowadzana w pełni zgodnie z madagaskarskim prawem.
Jednym z głównych czynników napędzających wzrost rynku nieruchomości na Madagaskarze jest silny trend demograficzny kraju. Gdy po raz pierwszy przybyłem na Madagaskar w 2016 roku, populacja wynosiła około 26 milionów. Do 2026 roku szacuje się, że osiągnęła około 33,5 miliona – to wzrost o około 29 % w zaledwie dziesięć lat.
Ponieważ podaż nieruchomości w każdym kraju jest skończona, szybki wzrost populacji – w połączeniu z powoli rozwijającą się klasą średnią – ma głęboko pozytywny wpływ na długoterminowe wartości nieruchomości.
Dodatkowo Madagaskar jest coraz częściej odkrywany przez międzynarodowych inwestorów jako rynek nieruchomości wschodzący o wysokim potencjale. To już teraz powoduje zauważalną aprecjację cen w szczególnie atrakcyjnych dla zagranicznych nabywców lokalizacjach – zwłaszcza w miejscach nadmorskich i turystycznych, takich jak Nosy Be, Sainte Marie i Foulpointe.
— Obserwujemy gwałtowny wzrost zainteresowania regionem Oceanu Indyjskiego. Jak Pan sądzi, co sprawia, że Madagaskar jest „ukrytym skarbem” w porównaniu z bardziej ugruntowanymi rynkami takimi jak Mauritius czy Seszele?
— Madagaskar jest ukrytym skarbem, który w wielu aspektach ukrywa się na widoku. To ogromny kraj – większy niż Francja i Belgia razem wzięte – a mimo to pozostaje znacząco niedorozwinięty, nawet w porównaniu ze swoimi sąsiadami wyspiarskimi – Mauritiusem i Seszelami.
Mauritius i Seszele to bardzo małe kraje w porównaniu. Choć z pewnością oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne w nieruchomości nadmorskie, Madagaskar oferuje podobne cechy wybrzeża na zupełnie innej skali – i przy znacznie niższych cenach.
Sektory nieruchomości na Mauritiusie i Seszelach są znacznie bardziej dojrzałe i rozwinięte, ale oznacza to również znacznie wyższe ceny i generalnie bardziej konserwatywny potencjał wzrostu. Madagaskar natomiast oferuje międzynarodowym inwestorom rzadką kombinację skali, przystępności cenowej i długoterminowego potencjału wzrostu – coś, co staje się coraz trudniejsze do znalezienia na dzisiejszych globalnych rynkach nieruchomości.
— Które segmenty wykazują obecnie największą odporność: luksusowe nieruchomości mieszkaniowe, nieruchomości klasy średniej czy nieruchomości komercyjne?
— Na Madagaskarze istnieje rodząca się luksusowa segmentacja mieszkaniowa, szczególnie w ekskluzywnych i zorientowanych międzynarodowo lokalizacjach takich jak Nosy Be, gdzie kapitał europejski jest coraz bardziej obecny. Popyt na wille wysokiej klasy i luksusowe rezydencje wyraźnie rośnie, co czyni ten segment wartym bliskiego monitorowania.
Nieruchomości komercyjne pozostają najsilniejsze w głównych ośrodkach miejskich Madagaskaru, szczególnie w Antananarywie (stolicy) oraz w Tamatave (Toamasina) – głównym porcie kraju.
Mimo to segment, w którym Madagaskar naprawdę się wyróżnia, to nieruchomości mieszkaniowe klasy średniej. Wielu międzynarodowych inwestorów przyciąga właśnie Madagaskar, ponieważ pozwala im inwestować przy stosunkowo skromnych budżetach. To bardzo dobrze współgra z lokalnym popytem, ponieważ klasa średnia na Madagaskarze nadal rośnie. Z tego powodu mieszkalnictwo klasy średniej wydaje się najbardziej odpornym segmentem rynku nieruchomości na Madagaskarze w perspektywie najbliższych 10–20 lat.
— Inwestorzy zagraniczni często martwią się o przepisy dotyczące własności ziemi na Madagaskarze. Czy mógłby Pan wyjaśnić korzyści płynące z 99-letniej dzierżawy (Bail Emphytéotique) i jak chroni ona międzynarodowy kapitał?
— Inwestorzy zagraniczni dowolnej narodowości mogą nabywać nieruchomości na Madagaskarze za pomocą odnawialnej dzierżawy na 99 lat (bail emphytéotique). W praktyce ta struktura dzierżawy pozwala inwestorowi korzystać z nieruchomości niemal dokładnie tak samo, jak w przypadku pełnej własności (freehold).
Dzierżawca może budować na gruncie, rozwijać go, sprzedawać lub przekazywać spadkobiercom. Dzierżawę można przekazać dzieciom, które zachowują pełne prawa do nieruchomości. Po wygaśnięciu 99-letniego okresu może ona zostać przedłużona za symboliczną opłatą administracyjną.
W codziennym użytkowaniu praktycznie nie ma różnicy między 99-letnią dzierżawą a pełną własnością, poza tym, że dzierżawa jest ograniczona czasowo. Dzięki temu oferuje ona silną ochronę prawną dla międzynarodowego kapitału, pozostając w pełni zgodną z madagaskarskim prawem.
Zwroty i możliwości inwestycyjne w zależności od budżetu
— Jaka jest typowa stopa zwrotu (ROI) z nieruchomości na wynajem w najlepszych lokalizacjach takich jak Nosy Be czy Antananarywo w tym roku?
— ROI znacznie się różni w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości i poziomu obłożenia. W głównych destynacjach turystycznych takich jak Nosy Be dobrze położone nieruchomości na krótkoterminowy wynajem mogą generować brutto 10–20 % przy rozsądnym poziomie obłożenia.
W Antananarywie, gdzie popyt jest bardziej biznesowy i długoterminowy, stopy zwrotu z najmu są nieco niższe, ale stabilniejsze – często w przedziale 8–12 % brutto. Zwroty netto zależą od kosztów operacyjnych, struktury zarządzania i podatków, ale w porównaniu z wieloma rynkami rozwiniętymi Madagaskar nadal oferuje bardzo konkurencyjny potencjał przepływów pieniężnych.
— Jeśli inwestor ma budżet 200 000–500 000 USD, na jaką „ekskluzywną okazję” wskazałby Pan w obecnym rynku?
— Przy budżecie w tym zakresie zazwyczaj polecałbym szukać nieruchomości w ugruntowanych centrach turystycznych takich jak Nosy Be, ale także w nieco mniej nasyconych rynkach jak Sainte Marie i Foulpointe, które dla wielu inwestorów wciąż pozostają poza radarem.
Nosy Be jest bez wątpienia najbezpieczniejszym rynkiem nieruchomości na Madagaskarze pod względem ryzyka. Jednak wielu inwestorów rynków wschodzących nie szuka wyłącznie bezpieczeństwa – szuka okazji. Moim zdaniem najciekawsze możliwości rzadko znajdują się w najbardziej nagłośnionych lokalizacjach.
Według madagaskarskich standardów Nosy Be stało się już nieco nasycone, a ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości mocno wzrosły. Największy potencjał wzrostu kryje się często w rozwijających się obszarach nadmorskich, gdzie grunty w pierwszej linii brzegowej wciąż można nabyć za relatywnie umiarkowane ceny.
Zakup większej działki w pierwszej linii brzegowej w takiej okolicy – czy to pod przyszły rozwój, czy długoterminowe trzymanie – jest, moim zdaniem, jedną z najbardziej atrakcyjnych strategii inwestycyjnych na Madagaskarze dzisiaj.
— Czy mógłby Pan wyróżnić jeden lub dwa projekty w swoim portfolio, które najlepiej ilustrują przyszłość luksusowego życia na Madagaskarze?
— Kiedy ludzie myślą o rozwoju nieruchomości na Madagaskarze, zazwyczaj myślą o projektach nadmorskich – i słusznie. Madagaskar ma jedną z najdłuższych linii brzegowych w Afryce – około 4828 km – oraz jedne z najpiękniejszych i najbardziej przystępnych cenowo plaż na świecie.
Jednym z godnych uwagi projektów nadmorskich jest Lechia Estate, położone niedaleko Tamatave na wschodnim wybrzeżu Madagaskaru. Projekt łączy luksusowe życie nad oceanem z bliskością drugiego co do wielkości miasta kraju i całej gamy udogodnień.
Dla inwestorów poszukujących bardziej odosobnionego i zorientowanego na naturę doświadczenia, Arven Estate, położone dalej na północ niedaleko Mahambo, oferuje bardziej przystępny punkt wejścia w projekt nadmorski. Ten projekt koncentruje się na bliskości natury i społeczności międzynarodowej, ale nadal zapewnia bezpośredni dostęp do plaży.
Niezależnie od tego, jaki rodzaj projektu interesuje klienta, Madagascar Invest ściśle współpracuje z każdym inwestorem, aby zidentyfikować najbardziej odpowiednią okazję dla jego konkretnych celów.
Strategie minimalizacji ryzyka i perspektywy rynku na przyszłość
— Jakie są najczęstsze pułapki dla inwestorów rozpoczynających przygodę w regionie i w jaki sposób Państwa zespół pomaga je zminimalizować?
— Najczęstsze pułapki są podobne do tych spotykanych na wielu rynkach granicznych i wschodzących: oszustwa są powszechne, dokumentacja często niekompletna lub trudna do zweryfikowania, a identyfikacja jakościowych okazji wymaga mocnej lokalnej wiedzy i obecności na miejscu.
Madagascar Invest minimalizuje te ryzyka, działając jako zaufany pośrednik między lokalnymi sprzedawcami a międzynarodowymi nabywcami. Weryfikujemy wszystkie nieruchomości za pośrednictwem licencjonowanych notariuszy publicznych, prowadzimy klientów przez każdy etap transakcji i zarządzamy procesem aż do momentu uzyskania przez kupującego bezpiecznego tytułu prawnego. Dodatkowo pomagamy kwalifikującym się inwestorom w uzyskaniu rezydencji przez inwestycję na Madagaskarze.
— Patrząc w przyszłość, gdzie widzi Pan rynek nieruchomości na Madagaskarze za kolejne pięć lat? Czy jest coś, co sprytny inwestor powinien wiedzieć już teraz?
— W ciągu najbliższych pięciu lat spodziewam się, że rynek nieruchomości na Madagaskarze stanie się bardziej uporządkowany, bardziej przejrzysty i coraz bardziej międzynarodowy. Pozostanie rynkiem wschodzącym, ale profesjonaliści będą nadal wchodzić na ten obszar, szczególnie w sektorach napędzanych turystyką i mieszkaniowym.
Kluczową rzeczą, którą sprytni inwestorzy powinni zrozumieć, jest to, że Madagaskar nagradza tych, którzy działają wcześnie i myślą długoterminowo. Połączenie wzrostu populacji, ograniczonej formalnej podaży mieszkań, ogromnej dostępności terenów nadmorskich i nadal niskich cen wejścia tworzy bardzo przekonującą asymetryczną okazję.
Dla inwestorów gotowych nawigować rynek graniczny z właściwymi lokalnymi partnerami Madagaskar oferuje coś, co staje się coraz rzadsze na świecie: prawdziwe aktywa, prawdziwą rzadkość i prawdziwy potencjał wzrostu.
