Nieruchomości w najmniejszych krajach świata – przegląd i charakterystyka

Myśląc o krajach, często wyobrażamy sobie duże państwa, takie jak Stany Zjednoczone, Chiny i Indie. Ale na mapie świata występują również zupełnie inni gracze – mikropaństwa, których terytoria są mniejsze niż wiele obszarów miejskich. Dla porównania, Watykan ma zaledwie 0,49 kilometra kwadratowego (0,50 mili kwadratowej), co oznacza, że ​​zmieściłby się na nowojorskim Central Parku (3,4 kilometra kwadratowego), prawie siedem razy większym.

Takie kraje zajmują wyjątkową pozycję, ponieważ są w zasadzie pełnoprawnymi, suwerennymi państwami z własnymi systemami politycznymi i prawami. Są jednak niezwykle ograniczone terytorialnie, co sprawia, że ​​zarówno ziemia, jak i nieruchomości są niezwykle rzadkim zasobem, którego ceny osiągają niekiedy najwyższe na świecie.

Nie jest to jednak regułą, a cała lista tych czołowych krajów obfituje w kontrasty cenowe. W naszym artykule przyjrzymy się charakterystyce najmniejszych krajów świata i sprawdzimy stan ich rynków nieruchomości.

Najmniejsze kraje na świecie

Pod względem powierzchni, na świecie jest zaledwie kilkadziesiąt państw, które można zaklasyfikować jako „mikro”. Są to najczęściej państwa wyspiarskie na Oceanie Spokojnym i Indyjskim lub historyczne enklawy w Europie. Wszystkie mają jedną wspólną cechę: powierzchnię mniejszą niż 350 kilometrów kwadratowych, co czyni je porównywalnymi wielkością do małych miast.

10 najmniejszych krajów świata według powierzchni:

Wszystkie te kraje są członkami ONZ (z wyjątkiem Watykanu, który ma status obserwatora) i posiadają suwerenność uznaną przez społeczność międzynarodową. Każde z nich ma jednak swoją własną, unikalną specyfikę.

Watykan

Watykan jest najmniejszym państwem na świecie, o powierzchni 0,49 km² i 800 mieszkańcami, z których większość stanowią duchowni, pracownicy Kurii Rzymskiej i Gwardii Szwajcarskiej. Państwo położone jest w samym centrum Rzymu. To tutaj skupia się duchowa i administracyjna władza Kościoła katolickiego, a także rezydencja głowy państwa, papieża.

Do 1870 roku Watykan kontrolował rozległe terytoria w środkowych Włoszech, znane jako Państwo Kościelne. Po zjednoczeniu Włoch wojska królestwa zajęły Rzym, a papież został skutecznie pozbawiony władzy doczesnej. Powstała tzw. „kwestia rzymska”, która głosiła, że ​​Watykan ma władcę, ale państwo faktycznie przestało istnieć.

Sytuacja została rozwiązana dopiero w 1929 roku wraz z podpisaniem Traktatu Laterańskiego między rządem włoskim a papieżem Piusem XI. Na jego mocy Włochy oficjalnie uznały Watykan za niepodległe państwo, a Watykan z kolei zrzekł się roszczeń do byłych terytoriów papieskich.

Watykan jest obecnie wyjątkowy, ponieważ nie istnieje tu tradycyjny rynek nieruchomości. Grunty i budynki należą do Stolicy Apostolskiej i nie można ich kupować ani sprzedawać. Nieruchomości mieszkalne są przydzielane duchownym i pracownikom Watykanu. Osoby świeckie nie mogą w żaden sposób nabywać mieszkań na terenie państwa.

Zamiast zysków z nieruchomości, PKB Watykanu pochodzi przede wszystkim z turystyki (miliony pielgrzymów), darowizn od katolików z całego świata i dochodów z działalności inwestycyjnej Banku Watykańskiego.

Monako

Monako zajmuje zaledwie 2,02 km² (0,75 mili kwadratowej), ale liczy ponad 36 000 mieszkańców, co czyni je najgęściej zaludnionym krajem na świecie, z ponad 18 000 mieszkańców na kilometr kwadratowy (w sąsiedniej Francji na kilometr kwadratowy przypada około 120 osób). Pomimo całkowitego otoczenia przez Francję, Monako utrzymało swoją niepodległość dzięki połączeniu dyplomacji i korzystnego statusu:

• 1641— na mocy Traktatu z Tordey Francja uznała niepodległość księstwa, otrzymując w zamian sojusz wojskowy.
• 1861— po zamieszkach w Menton i Roquebrune księstwo odstąpiło te ziemie Francji w zamian za uznanie suwerenności kraju.
• 1918— Traktat francusko-monakijski stanowił, że Francja będzie gwarantować obronę księstwa, a Monako będzie koordynować z nią swoją politykę zagraniczną.
• 2002— nowy traktat potwierdzał, że nawet jeśli panująca dynastia Grimaldich miałaby się zakończyć (kraj jest monarchią), Monako zachowałoby niepodległość (wcześniej przewidywano, że znajdzie się ono pod całkowitą kontrolą Francji).

Z rynkiem mieszkania w Monako Sytuacja jest o wiele ciekawsza niż w Watykanie, ponieważ jest to najdroższe miasto na świecie. Średnia cena za metr kwadratowy wynosi 50 000–55 000 euro. Dla porównania, w Hongkongu ta kwota wynosi około 20 000 euro/m², a w Londynie – 15 000 euro/m². Luksusowe apartamenty w dzielnicach Monte Carlo i La Condamine osiągają nawet 100 000 euro za metr kwadratowy.

Ceny te wynikają z ekstremalnego niedoboru gruntów i braku podatku dochodowego dla mieszkańców. To przyciąga dużych inwestorów i ultrabogaczy, którzy kształtują wizerunek Monako jako prestiżowego miejsca dla elity. Ten status jest bezcenny i nie ma związku z rzeczywistymi parametrami cenowymi.

Nauru

Nauru, położone w Mikronezji, to maleńkie państwo wyspiarskie o powierzchni 21 kilometrów kwadratowych i populacji liczącej około 12 000 mieszkańców. Jest to jedyny kraj na świecie bez oficjalnej stolicy: dystrykt Yaren pełni funkcję centrum administracyjnego.

Wyspa została odkryta przez Europejczyków w 1798 roku i pod koniec XIX wieku stała się kolonią niemiecką. Po I wojnie światowej terytorium to stało się terytorium mandatowym Ligi Narodów i było wspólnie administrowane przez Australię, Wielką Brytanię i Nową Zelandię. W 1968 roku kraj ogłosił niepodległość i stał się suwerennym państwem, utrzymując bliskie więzi z Australią i Wspólnotą Narodów.

Rynek nieruchomości praktycznie nie istnieje. Ziemia jest w dużej mierze własnością lokalnych klanów i jest własnością zbiorową. Ponadto sprzedaż ziemi obcokrajowcom jest całkowicie zabroniona. Wynajem jest możliwy, ale nie na warunkach rynkowych, a prywatnie. To sprawia, że ​​Nauru jest nieatrakcyjne dla zagranicznych inwestycji w nieruchomości.

Tuvalu

Tuvalu leży na Oceanie Spokojnym i obejmuje dziewięć atoli i wysp. Jego całkowita powierzchnia wynosi zaledwie 26 kilometrów kwadratowych, a liczba ludności wynosi około 11 000. Jest to jeden z najrzadziej odwiedzanych krajów na świecie, a co więcej, jeden z najbardziej narażonych na zmiany klimatu: większość terytorium wznosi się nie więcej niż 3–4 metry nad poziomem morza.

Tuvalu jest byłą kolonią brytyjską, a po uzyskaniu niepodległości w 1978 roku stało się członkiem Wspólnoty Narodów oraz Umowy z Kotonu między Unią Europejską a państwami Afryki, Karaibów i Pacyfiku (AKP). Dzięki tym traktatom i umowom obywatele Tuvalu mogą podróżować bez wizy w strefie Schengen.

Podobnie jak w Nauru, lokalny rynek nieruchomości jest praktycznie zamknięty dla obcokrajowców. Ziemia w Tuvalu jest tradycyjnie własnością klanów, a dzierżawa jest możliwa tylko w określonych przypadkach i na ograniczonych warunkach.

San Marino

San Marino jest uważane za jedno z najstarszych państw w Europie. Według legendy chorwacki kamieniarz założył je na zboczach góry Titano już w 301 roku n.e. Dziś zajmuje powierzchnię 61 kilometrów kwadratowych i liczy 34 000 mieszkańców.

Pomimo położenia we Włoszech, San Marino zachowało niepodległość. Pierwsze oznaki tego statusu pojawiły się w 1631 roku, kiedy papież oficjalnie uznał niepodległość kraju. Podczas zjednoczenia Włoch Giuseppe Garibaldi zaoferował San Marino możliwość przyłączenia się do nowego państwa, ale republika odrzuciła tę propozycję. Obecnie San Marino jest członkiem Rady Europy, ale nie UE.

Średnie ceny mieszkań w San Marino wynoszą około 2500–3000 euro za metr kwadratowy i są niższe niż w sąsiednich Włoszech. Obcokrajowcy mogą jednak nabywać nieruchomości, ale wymagają specjalnych zezwoleń. Lokalne nieruchomości kupują głównie miejscowi, ale zainteresowanie zgłaszają również Włosi; przedstawiciele UE wykazują niewielkie zainteresowanie rynkiem.

Liechtenstein

Liechtenstein to małe księstwo wciśnięte między Szwajcarię a Austrię. Zajmuje powierzchnię 160 kilometrów kwadratowych i liczy około 39 000 mieszkańców. Jest monarchią konstytucyjną, rządzoną przez dynastię książęcą Liechtensteinu, panującą od XVII wieku.

Liechtenstein nie jest członkiem UE, ale należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i strefy Schengen. Obywatele Liechtensteinu mogą swobodnie podróżować po UE, a turystów zagranicznych obowiązują przepisy wizowe podobne do tych obowiązujących w Szwajcarii.

Nieruchomości w Liechtensteinie są uważane za jedne z najbardziej restrykcyjnych w Europie, ponieważ osoby niebędące rezydentami potrzebują specjalnego pozwolenia rządowego na zakup nieruchomości. W rezultacie ceny rosną głównie z powodu ograniczonej podaży, a nie popytu zewnętrznego.

Średnia cena mieszkań waha się od 5000 do 10 000 euro za metr kwadratowy, co jest porównywalne ze Szwajcarią. Jednak najpopularniejszą opcją jest wynajem, ponieważ aż 60% populacji kraju, zwłaszcza pracownicy migrujący z Austrii i Szwajcarii, wynajmuje swoje domy.

Wyspy Marshalla

Wyspy Marshalla to państwo na Oceanie Spokojnym, położone w regionie Mikronezji. Składa się z 29 atoli i pięciu wysp, o łącznej powierzchni około 181 kilometrów kwadratowych (71 mil kwadratowych) i liczbie ludności nieprzekraczającej 42 000.

Przed II wojną światową wyspy znajdowały się pod kontrolą japońską, a następnie przeszły pod administrację amerykańską. W 1986 roku Republika Wysp Marshalla oficjalnie uzyskała niepodległość, ale zawarła pakt o wolnym stowarzyszeniu ze Stanami Zjednoczonymi.

Na mocy porozumienia państwo zachowuje pełną suwerenność, ale dobrowolnie przekazuje Stanom Zjednoczonym niektóre prawa (głównie w zakresie obrony i polityki zagranicznej) w zamian za wsparcie finansowe i polityczne. Stany Zjednoczone pozostają odpowiedzialne za obronę, udzielają znacznej pomocy finansowej i wykorzystują część terytorium pod instalacje wojskowe (na przykład bazę na atolu Kwajalein).

Wyspy Marshalla nie mają bezpośrednich umów z UE, ale są jednym z państw Afryki, Karaibów i Pacyfiku (AKP), które współpracują z Unią Europejską na mocy umowy z Kotonu. Dzięki temu lokalni mieszkańcy mogą odwiedzać Strefa Schengen.

Cechy lokalnego rynku nieruchomości:

• Ziemia jest tradycyjnie wspólną własnością klanów.
• Gruntów nie można sprzedać obcokrajowcom; dla firm zewnętrznych (np. na potrzeby turystyki lub infrastruktury) główną możliwością dostępu jest dzierżawa.
• Zasoby mieszkaniowe są ograniczone, a rynek nieruchomości wtórnych praktycznie nie istnieje.
• Koszty wynajmu są średnio o 14% niższe niż w USA, ale płynność finansowa jest znacznie niższa.

Saint Kitts i Nevis

Saint Kitts i Nevis to karaibskie państwo wyspiarskie położone na półkuli zachodniej. Kraj, liczący około 50 000 mieszkańców, zajmuje powierzchnię 261 kilometrów kwadratowych (9,2 mil kwadratowych). Składa się z dwóch wysp: Saint Kitts (Saint Christopher) i Nevis.

Wyspy były koloniami brytyjskimi od XVII wieku, a w 1983 roku uzyskały pełną niepodległość i obecnie są członkiem Wspólnoty Narodów. Formalnie głową państwa pozostaje monarcha brytyjski oraz gubernator generalny mianowany przez Londyn.

Podobnie jak inne państwa karaibskie, Saint Kitts i Nevis jest krajem AKP i współpracuje z UE na mocy umowy z Kotonu, co oznacza, że ​​obywatele Saint Kitts i Nevis mogą podróżować bez wizy do strefy Schengen (90 dni w ciągu sześciu miesięcy). Mogą również podróżować bez wizy do Wielkiej Brytanii, Hongkongu i Singapuru.

W 1984 roku Saint Kitts i Nevis stało się pierwszym krajem na świecie, który uruchomił program obywatelstwa poprzez inwestycję (CBI), umożliwiający obcokrajowcom uzyskanie obywatelstwa poprzez inwestycję w nieruchomości lub narodowy fundusz rozwoju.

Minimalna inwestycja w nieruchomość wynosi 325 000 dolarów w przypadku współwłasności i 600 000 dolarów w przypadku zakupu indywidualnego. Średnie ceny nieruchomości wahają się od 4000 do 5000 dolarów za metr kwadratowy w przypadku apartamentów, a luksusowe wille osiągają 1,5–2 miliony dolarów.

Malediwy

Republika Malediwów to nie tylko państwo wyspiarskie, ale cały archipelag na Oceanie Indyjskim, obejmujący 26 atoli i ponad 1000 wysp. Jego całkowita powierzchnia wynosi zaledwie 298 kilometrów kwadratowych, a liczba ludności to około 520 000. Pomimo niewielkich rozmiarów, kraj ten słynie z jednego z najbardziej prestiżowych miejsc turystycznych na świecie.

Malediwy współpracują z UE w ramach programów rozwoju małych państw wyspiarskich, dzięki którym od 2010 r. ich mieszkańcy mogą bezwizowo wjeżdżać do strefy Schengen.

Konstytucja kraju zabrania sprzedaży ziemi obcokrajowcom, przewiduje jednak system długoterminowej dzierżawy do 50 lat dla inwestorów prywatnych i do 99 lat dla projektów turystycznych i ośrodków wczasowych.

Apartamenty w Male (stolicy) kosztują średnio 5000–10 000 dolarów za metr kwadratowy. Cena willi w ośrodkach wypoczynkowych waha się od 1 miliona do 3–7 milionów dolarów, ale często są to nieruchomości dzierżawione na długi okres, a nie na własność.

Malta

Malta jest jedyną wyspą na liście położoną na Morzu Śródziemnym. Z powierzchnią 316 kilometrów kwadratowych, jest domem dla około pół miliona ludzi. Jej niepodległość jest wyjątkowa na swój sposób, ponieważ wszystkie otaczające ją wyspy od dawna należą do większych państw.

Przez wieki wyspa znajdowała się pod kontrolą różnych mocarstw – od Cesarstwa Rzymskiego po Koronę Aragońską i Zakon Joannitów – a w 1814 roku Malta oficjalnie stała się kolonią brytyjską. Podobnie jak inne brytyjskie kolonie na Morzu Śródziemnym (Gibraltar, Cypr), Malta uzyskała pełną niepodległość.

W 2004 roku kraj ten przystąpił do Unii Europejskiej i jest pełnoprawnym członkiem strefy Schengen. Rynek nieruchomości jest w pełni otwarty dla obywateli UE, ale cudzoziemcy z państw trzecich mogą nabywać nieruchomości tylko w wyznaczonych obszarach specjalnych (SDA).

Rynek jest dość rozwinięty i zróżnicowany: od starych domów w Valletcie po nowoczesne osiedla na wybrzeżu. Średnie ceny apartamenty na Malcie Obecnie ceny wahają się w granicach 3000–4500 euro/m². W projektach luksusowych i SDA sięgają 6000–8000 euro/m² i więcej, sięgając 10 000–13 000 euro/m².

Jaki jest finał?

Małe państwa to nie tylko egzotyczne tereny. Ich rynki są niezwykle zróżnicowane, a niektóre biją światowe rekordy cen za metr kwadratowy, podczas gdy w innych krajach o podobnej wielkości rynek nieruchomości w ogóle nie istnieje.

Zatem teoria, że ​​im mniejsze terytorium, tym większa jego wartość, nie zawsze się sprawdza. Ostateczny wynik zawsze zależy nie od tego, ile terytorium posiada państwo, ale od tego, jak nim zarządza.