Miasta Niemiec z najdroższym i najtańszym wynajmem

Rynek wynajmu w Niemczech mocno różni się w zależności od regionów. W Monachium mieszkania jednopokojowe kosztują średnio od 1500 do 2100 € miesięcznie, a w Chemnitz – od 450 do 650 €. W ten sposób koszt wynajmu w dużych miastach może być 2,5–3 razy wyższy niż w małych.

Te dane opierają się na indeksie cen wynajmu GREIX za trzeci kwartał 2025 roku oraz na badaniach firm InvestRopa, Cushman & Wakefield, JLL i innych autorytatywnych niemieckich źródeł.

Kryzys budownictwa mieszkaniowego w Niemczech

Jeśli uwzględnić, że Niemcy powinny budować 320 000 mieszkań rocznie, aby zaspokoić popyt do 2030 roku, a obecnie budują tylko 251 900 (w 2024 r.), to deficyt wynosi 68 100 jednostek rocznie. Do 2025 roku deficyt może osiągnąć 120 000 jednostek.

Przyczyny kryzysu:

• Wysokie stopy procentowe (3,5-4,0 % dla 10-letnich hipotek).
• Podwojenie kosztów materiałów budowlanych i siły roboczej.
• Rząd ograniczył dotacje na budownictwo po 2021 roku.
• Zaostrzone standardy efektywności energetycznej (KfW-40 i KfW-55 dla nowych budynków).
• Średni czas od pozwolenia do ukończenia: 26 miesięcy (w 2020 było 20 miesięcy).

Prognoza: deficyt mieszkań będzie rósł przynajmniej do 2027–2028 roku, co będzie wspierać popyt i ceny wynajmu.

Najdroższe miasta Niemiec: III kw. 2025

Ranking 8 największych niemieckich miast według kosztów wynajmu:

Źródło: GREIX Rental Price Index III kw. 2025 (Instytut Gospodarki Światowej w Kilonii)

Uwaga do tabeli: Ceny Warmmiete (ciepły wynajem) zawierają opłaty komunalne. Mogą się różnić w zależności od centrum miasta vs. peryferia. Dane oparte na średnich wskaźnikach.

Grafika Średni_koszt_wynajmu_wg_dużych_miast_Niemiec_(€_m²),_III_kw_2025

Monachium

Monachium pozostaje najdroższym miastem Niemiec. Wynajem kosztuje tu 22,96 € za metr kwadratowy, co jest o 126 % więcej niż średnia krajowa (14,16 €/m²). Jednopokojowe mieszkanie w centrum będzie kosztować średnio 1724 € miesięcznie.

Dlaczego Monachium jest tak drogie?

Monachium to ekonomiczny gigant. Znajdują się tu siedziby BMW, Siemens, Allianz, Munich Re i HypoVereinsbank oraz innych dużych światowych firm.

Deficyt mieszkań to poważny problem. Wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 0,1-0,2 %, czyli najniższy w Niemczech. Popyt na mieszkania stale rośnie.

Ograniczoność budownictwa to kolejny czynnik. Wysokie koszty budowy (3500–4500 € za m²) i surowe normy ekologiczne spowalniają pojawianie się nowych obiektów mieszkalnych.

Wysoki popyt ze strony obcokrajowców również wpływa na ceny. Miasto przyciąga specjalistów z firm IT i instytucji finansowych, co zwiększa konkurencję na rynku wynajmu.

Wiele mieszkań jest wynajmowanych przez Airbnb zamiast długoterminowo. Od 2025 roku ograniczenie do 8 tygodni rocznie.

Koszt mieszkań w Monachium według typów (2025, Warmmiete):

Frankfurt

Frankfurt zajmuje drugie miejsce pod względem kosztów nieruchomości, ustępując tylko Monachium. To nie tylko centrum finansowe Niemiec, ale całej Europy. Znajduje się tu Europejski Bank Centralny (EBC) i setki biur dużych firm finansowych i ubezpieczeniowych.

Wynajem jednopokojowego mieszkania (Warmmiete) kosztuje 1250 € miesięcznie. To około 28 % taniej niż w Monachium, ale nadal czyni Frankfurt jednym z najdroższych miast do życia.

Przyczyny tak wysokich kosztów: stały napływ zagranicznych specjalistów, wysokie pensje w sektorze finansowym (o 35-40 % wyższe niż średnia w Niemczech), deficyt mieszkań dobrej jakości (poniżej 1 % wolnych mieszkań) i atrakcyjność miasta dla młodych profesjonalistów.

Berlin

Berlin, gdzie średni koszt wynajmu wynosi 15,82 € za metr kwadratowy, pokazuje interesujący paradoks. Nowe umowy oferują wyższą cenę – 16,35 € za metr kwadratowy. Jednak w istniejących umowach wynajem kosztuje tylko 7,67 € za metr kwadratowy dzięki ścisłej kontroli cen najmu, która obowiązuje do 31 grudnia 2025 roku (przedłużona przez Senat Berlina 15 kwietnia 2025 r.).

W ciągu ostatnich pięciu lat Berlin stał się jednym z liderów wzrostu opłat czynszowych wśród dużych miast, zwiększając się o 36 %. Miasto nadal przyciąga migrantów, ale boryka się z brakiem mieszkań: popyt znacznie przewyższa podaż.

Ważne jest, aby pamiętać, że po 31 grudnia 2025 roku regulacja cen dla nowych umów może zostać zniesiona, co doprowadzi do wzrostu kosztów wynajmu o 10–15 %.

Ceny wynajmu w różnych dzielnicach Berlina (nowe umowy, €/m²):

Hamburg, Kolonia i Düsseldorf

Hamburg i Kolonia przyciągają wysoko wykwalifikowanych specjalistów m.in. dzięki przystępnym cenom wynajmu mieszkań. W tych miastach koszt metra kwadratowego wynosi 15,62 € w Hamburgu i 15,21 € w Kolonii. Tutaj specjaliści znajdują pracę w logistyce portowej, mediach i handlu.

Düsseldorf (14,40 €/m²) wykazał najszybszy wzrost wśród dużych miast w trzecim kwartale 2025 roku (+0,7 %). To centrum mody, reklamy i usług finansowych, zwłaszcza sektora bankowego. Pomimo niższej ceny za metr kwadratowy wynajem jednopokojowego mieszkania kosztuje tu 936 €, co jest wyższe niż w miastach tej samej wielkości z powodu wyższych opłat komunalnych.

Najtańsze miasta Niemiec

Ranking najtańszych niemieckich miast według kosztów wynajmu:

Źródła: GREIX III kw. 2025, badanie MMI/WG-Gesucht 2025, InvestRopa, Global Property Guide

Lipsk

Lipsk uważany jest za jedno z najlepszych tanich miast do życia. Zajmuje wysoką pozycję w indeksie GREIX – 10,14 € za metr kwadratowy. Jednopokojowe mieszkanie kosztuje tu 700–900 € miesięcznie, a pokój w mieszkaniu współdzielonym (WG) – około 400 €.

Miasto przyciąga młodych specjalistów i startupy dzięki niskim cenom i bogatemu życiu kulturalnemu. Lipsk znany jest ze swojej sceny muzycznej i teatralnej. Szybko rozwija się jako centrum kulturalne wschodnich Niemiec, przyciągając ludzi kreatywnych i przedsiębiorców.

Podział cen według dzielnic Lipska (2025):

Uwaga: nowe budynki w Lipsku wybudowane po 2015 roku kosztują znacznie więcej – średnio 13,67 € za metr kwadratowy. Związane jest to z wyższymi wymaganiami efektywności energetycznej nowoczesnego budownictwa.

Drezno

Drezno – miasto z bogatą barokową architekturą (np. Pałac Zwinger i Opera Sempera) – przyciąga swoimi skarbami kulturowymi. Średni koszt wynajmu wynosi tu 9,89 € za metr kwadratowy, a jednopokojowe mieszkanie kosztuje 450–750 € miesięcznie. Pokój w WG (Wohngemeinschaft – wspólne mieszkanie) kosztuje około 350 €.

W ciągu ostatnich 15 lat ceny mieszkań w Dreźnie wzrosły o około 80-90 %. Niemniej jednak miasto pozostaje jednym z najtańszych dużych miast Niemiec. Szybko rozwija się jako centrum przyciągające młodych specjalistów.

Chemnitz

Chemnitz to miasto, w którym można znacznie zaoszczędzić. Koszt pokoju w mieszkaniu komunalnym zaczyna się tu od zaledwie 265 € miesięcznie, co czyni go najtańszym wśród dużych niemieckich miast. Pełne jednopokojowe mieszkanie kosztuje 450–650 € miesięcznie.

Miesięczne wydatki jednej osoby w Chemnitz wynoszą około 1010 €, czyli 2,5 raza mniej niż w Monachium, gdzie średnia kwota sięga 2524 €.

Przyczyny takiej dostępności:

• Spadek gospodarczy w regionie związany z przemysłowym dziedzictwem.
• Niski napływ migrantów i ekspatów.
• Zmniejszenie liczby ludności po zjednoczeniu Niemiec.
• Mniejsza atrakcyjność dla międzynarodowych firm.
• Strukturalne problemy gospodarki wschodnioniemieckiej.

Jednak sytuacja stopniowo się poprawia. Miasto aktywnie inwestuje w startupy i rozwój kultury, co prowadzi do wzrostu cen.

Tempo wzrostu kosztów wynajmu według miast

Podajemy dane aktualne na moment trzeciego kwartału 2025 roku:

W ten sposób można stwierdzić, że wzrost cen znacznie spowolnił: +3,5 % rok do roku – najniższe tempo od końca 2021 roku.

Na poziomie krajowym wzrost wynajmu teraz pokrywa się z inflacją: rynek ochłodził się po kilku latach gwałtownego wzrostu.

Najszybciej rosnące miasta (Lipsk, Düsseldorf): pokazują, że wschodnie miasta stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów i młodych specjalistów.

Berlin i Hamburg pokazały pierwsze oznaki stabilizacji: związane jest to z działaniem kontroli wynajmu i ochłodzeniem popytu.

Grafika Kwartalna_zmiana_cen_wynajmu_wg_miast_Niemiec_(III_kw_vs_II_kw_2025) (1)

Chłodny (Kaltmiete) vs ciepły (Warmmiete) wynajem

Aby prawidłowo ocenić swoje możliwości finansowe, ważne jest zrozumienie, co jest wliczone w czynsz:

Chłodny wynajem (Kaltmiete):

• Zawiera tylko prawo do mieszkania.
• To główny wskaźnik do porównywania cen według miast.
• W obliczeniach GREIX najczęściej używana jest właśnie ta liczba.

Ciepły wynajem (Warmmiete):

• Dodaje do chłodnego wynajmu opłaty komunalne (ogrzewanie, woda, wywóz śmieci).
• To realna kwota, którą najemca musi płacić, w tym prąd.
• Średnio jest o 20-30 % wyższa niż chłodny wynajem.

Dodatkowe wydatki:

• Prąd: 60–140 € miesięcznie.
• Internet: 35–50 € miesięcznie.
• Podatek TV/radio: 18,36 € miesięcznie, niezależnie od używania.

Na przykład miesięczne wydatki na mieszkanie w Monachium (1854 €) są około 3,1 raza wyższe niż w Chemnitz (590 €). A przeprowadzka z Monachium do Lipska może zaoszczędzić 18 168 € rocznie przy zachowaniu podobnego stylu życia.

Grafika Porównanie_miesięcznych_wydatków_dla_jednej_osoby_w_trzech_niemieckich_miastach_(€) (1)

Najlepsze miasta Niemiec do inwestycji

Wschodnioniemieckie miasta, takie jak Magdeburg, Lipsk i Chemnitz, przyciągają inwestorów dzięki wyższej dochodowości, która jest o 30-50 % wyższa niż w regionach zachodnich. Przy tym koszt zakupu nieruchomości w tych miastach jest niższy.

Podsumowanie

Niemiecki rynek wynajmu charakteryzuje się głęboką polaryzacją geograficzną. Monachium (22,96 €/m²) jest prawie 4 razy droższe niż Chemnitz (6,15 €/m²). Ta różnica wynika nie tylko z czynników ekonomicznych, ale także z długiej historii podziału kraju na dwie części.

Trzy kluczowe trendy 2025 roku:

1. Spowolnienie wzrostu cen: ceny wynajmu spowalniają z 6–8 % do 3,5 % z powodu ochłodzenia gospodarki i polityki EBC utrzymującej stopy procentowe na poziomie 3,5-4,0 %.
2. Wzrost cen we wschodnich miastach: Lipsk i Düsseldorf pokazują kwartalny wzrost o 0,7-1,1 %. Jednocześnie wynajem w Berlinie i Hamburgu albo spada, albo pozostaje stabilny.
3. Kryzys nowych budów: w 2024 roku budownictwo zmniejszyło się o 14 %, a w 2025 roku oczekiwany jest spadek o 20 %. To doprowadzi do długoterminowego deficytu mieszkań.