Gdzie nie kupować nieruchomości w Hiszpanii: przegląd problematycznych regionów

Rynek nieruchomości w Hiszpanii odnotowuje się kolejny wzrost zainteresowania, co powoduje, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody. Bariera wejścia dla inwestorów staje się coraz wyższa, zmuszając ich do skupienia się na mniej popularnych regionach kraju.

Większość tych lokalizacji znajduje się w głębi kraju. Na papierze wydają się atrakcyjne: niskie ceny, spokojna okolica, a czasem zabytkowa architektura. Jednak nie wszystko, co tanie, jest dobrą okazją.

Niskie ceny często maskują problemy strukturalne i stagnację popytu wynikającą ze słabości gospodarczej regionu. Ludność ucieka z takich obszarów, ponieważ bez bazy ekonomicznej rośnie bezrobocie. Takie nieruchomości mogą pozostawać niepłynne przez lata i tracić na wartości, generując stałe koszty utrzymania.

W naszym artykule sprawdzimy, które regiony i obszary Hiszpanii obecnie wiążą się z największym ryzykiem dla kupujących, pomimo pozornie atrakcyjnych cen, i dlaczego.

Najgorsze regiony w Hiszpanii do zakupu nieruchomości

Warto zauważyć, że Hiszpania ma tylko 19 regionów (wspólnot autonomicznych), a ich rynki wewnętrzne są bardzo zróżnicowane. Dlatego optymalną jednostką rankingu są prowincje. Jest ich tylko 50, nie licząc miast autonomicznych Ceuta i Melilla, a dostarczają one bardziej szczegółowych informacji na temat stanu rynku nieruchomości.

Ciudad Real (Kastylia-La Mancha)

Ciudad Real to jedna z najtańszych prowincji w Hiszpanii. Średnia cena domu wynosi tu około 740 euro za metr kwadratowy, ale jest to konsekwencja strukturalnych problemów gospodarczych. Gospodarka prowincji opiera się na rolnictwie (winnice, zboża i oliwki) oraz drobnym przemyśle przetwórczym.

Nie ma tu praktycznie żadnych dużych ośrodków produkcyjnych ani logistycznych, a sektor usług poza stolicą jest słabo rozwinięty. PKB na mieszkańca jest o 30% niższy od średniej krajowej.

Bezrobocie utrzymuje się na poziomie 16-18%, ponieważ brakuje miejsc pracy, a młodzi specjaliści wyjeżdżają do Madrytu (zaledwie 160 km) lub Walencji. Brak ludności wpłynął również na rynek nieruchomości, który w Ciudad Real ogranicza się do mieszkań studenckich w stolicy prowincji (Uniwersytet Kastylia-La Mancha) oraz mieszkań dla pracowników sezonowych. W mniejszych miejscowościach i na obszarach wiejskich domy mogą pozostać na rynku przez 10-14 miesięcy.

Jaen (Andaluzja)

Gospodarka prowincji Jaén opiera się na rolnictwie, głównie na produkcji oliwy z oliwek, stanowiącej ponad 60% jej gospodarki. Ten rozwój sektora przemysłowego sprawia, że ​​region jest podatny na sezonowość i wahania światowych cen produktów rolnych. Gdy zbiory są słabe lub eksport spada, rośnie bezrobocie.

Sytuacja pogorszyła się po zamknięciu dużych przedsiębiorstw przemysłowych w latach 2010. (w szczególności fabryki samochodów Santana Motor w Linares): spadek popytu i odpływ ludności przyczyniły się do tego, że czas sprzedaży nieruchomości przekracza 10 miesięcy, a rzeczywista cena transakcyjna jest zazwyczaj niższa od ceny wywoławczej o 10–15%.

Badajoz (Estremadura)

Badajoz to największa prowincja Estremadury, jednej z najsłabszych gospodarczo wspólnot autonomicznych w Hiszpanii. Średnia cena domu wynosi tu około 1050 euro za metr kwadratowy, a stopa bezrobocia wynosi 18–20%.

Główną przyczyną jej podatności na zagrożenia jest izolacja geograficzna. Prowincja jest położona z dala od głównych ośrodków gospodarczych i pozbawiona dostępu do morza; połączenia drogowe i kolejowe z Madrytem i Sewillą są ograniczone. To zmniejsza atrakcyjność inwestycyjną i sprawia, że ​​rozwijający się przemysł lub sektor usług stają się nieopłacalne.

Lugo (Galicja)

Lugo to północno-zachodnia prowincja Galicji. Jej populacja spadła o 8% w ciągu ostatnich 10 lat, a odsetek mieszkańców powyżej 65. roku życia przekracza 31%. Młodzi ludzie wyjeżdżają do A Coruña, Santiago de Compostela i Madrytu w poszukiwaniu pracy, ponieważ sama prowincja praktycznie nie posiada przemysłu ani sektora zaawansowanych technologii.

Gospodarka opiera się na rolnictwie i wyrębie lasów, ale sektory te tworzą niewiele miejsc pracy i nie stymulują popytu krajowego. Średnia cena domu wynosi około 1000 euro za metr kwadratowy.

Turystyka istnieje, ale koncentruje się wzdłuż wybrzeża i szlaku Camino de Santiago, podczas gdy wnętrze Lugo pozostaje mało atrakcyjne dla turystów i inwestorów. W rezultacie popyt jest niski, płynność słaba, a wzrost cen wynosi mniej niż 2% rocznie.

Cuenca (Kastylia-La Mancha)

Cuenca jest uważana za jedną z najbardziej malowniczych, a jednocześnie gospodarczo zacofanych prowincji Hiszpanii. Pomimo wpisania stolicy prowincji na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO, ruch turystyczny jest ograniczony i sezonowy, co nie generuje dużego popytu na noclegi.

Średnia cena wynosi około 950 euro/m², jednak region zmaga się z brakiem miejsc pracy i słabą siecią komunikacyjną: nawet obecność autostrady A-3 i połączenia kolejowego z Madrytem nie pobudziły lokalnej gospodarki.

Teruel (Aragonia)

Teruel jest często nazywany „prowincją widmo”, ponieważ przy populacji liczącej 135 000 mieszkańców gęstość zaludnienia wynosi zaledwie 9 osób na kilometr kwadratowy – najniższą w Europie. Co więcej, w ciągu ostatnich 20 lat populacja spadła o prawie 15% i ten spadek nadal trwa.

Średnia cena mieszkań wynosi około 980 euro za metr kwadratowy, ale popyt jest minimalny. Głównym problemem jest izolacja ekonomiczna i brak miejsc pracy. W Teruel brakuje dużych ośrodków przemysłowych, a rolnictwo i małe firmy nie są w stanie zatrzymać młodych ludzi. Kolejnym istotnym minusem jest brak połączeń pasażerskich na lokalnym lotnisku oraz nieregularne połączenia kolejowe z głównymi miastami.

Almeria (Andaluzja)

Almería jest uważana za budżetową opcję zakupu nieruchomości na wybrzeżu Andaluzji. ​​Podczas gdy małe kurorty nadmorskie się rozwijają, obszary śródlądowe podupadają.

Średnia cena domu w prowincji wynosi około 1350 euro/m². Jednak w nadmorskich miejscowościach, takich jak Mojácar czy Agua Amarga, ceny sięgają 2000–2500 euro/m², podczas gdy w głębi lądu (Berja, Ujador, Ohana) nie przekraczają 700–800 euro/m².

Tę różnicę tłumaczą różne realia ekonomiczne. Po pierwsze, gospodarka regionu jest niezwykle wrażliwa na zmiany klimatu, ponieważ Almería jest najsuchszym regionem w Europie. Rolnictwo (główne źródło zatrudnienia) jest uzależnione od intensywnego nawadniania i cierpi z powodu wyczerpania zasobów wodnych.

Po drugie, rynek pracy jest niestabilny. Stopa bezrobocia w prowincji przekracza 19%, a większość zatrudnionych pracuje sezonowo w szklarniach lub sektorze usług. To sprawia, że ​​popyt na mieszkania jest niezwykle zmienny, zależny od pory roku, a nawet warunków pogodowych.

Ogólnie rzecz biorąc, rozwój prowincji ogranicza się do wybrzeża. Tam turystyka wspiera rynek wynajmu, ale w pozostałej części prowincji mieszkania są nieopłacalne i trudno je sprzedać.

Obszary w Hiszpanii o najtrudniejszych warunkach na rynku nieruchomości

Hiszpańskie prowincje są również stosunkowo duże, dlatego przyjrzymy się konkretnym gminom, aby dowiedzieć się, gdzie nie warto kupować tanich nieruchomości w Hiszpanii.

La Línea de la Concepción (prowincja Kadyks, Andaluzja)

Miasto położone na granicy z Gibraltarem, liczy około 63 000 mieszkańców, a średnia cena domu wynosi 1250 euro za metr kwadratowy. Pomimo korzystnego położenia, sytuacja gospodarcza i społeczna pozostaje jedną z najtrudniejszych w Andaluzji.

Miasto zmaga się z wysokim bezrobociem (około 25–27%), wskaźnikiem przestępczości powyżej średniej regionalnej oraz brakiem inwestycji w infrastrukturę. Sektor nieruchomości jest niestabilny – na rynku jest wiele pustych mieszkań, a nowych projektów praktycznie nie ma.

Według Idealisty, lokalne nieruchomości sprzedają się nie wcześniej niż 10-12 miesięcy przed terminem. W zdecydowanej większości transakcji sprzedający zgadzają się na rabaty sięgające 15-20%.

Puertollano (prowincja Ciudad Real, Kastylia-La Mancha)

Miasto było niegdyś ośrodkiem przemysłowym specjalizującym się w petrochemii i wydobyciu węgla. Gospodarka miasta nigdy nie podniosła się po zamknięciu kopalń i spadku produkcji przemysłowej w latach 90. i 2000.

Obecnie stopa bezrobocia przekracza 20%, a liczba ludności spadła z 56 000 do poniżej 45 000 w ciągu ostatnich dwóch dekad. Jednak średnia cena domu wynosi około 780 euro za metr kwadratowy. Popyt jest ograniczony przez lokalną ludność, a zagraniczni nabywcy nie postrzegają miasta jako atrakcyjnej inwestycji ze względu na brak perspektyw rozwoju.

Lorca (prowincja Murcia)

Lorca to jedno z największych miast w regionie Murcji. Po silnym trzęsieniu ziemi w 2011 roku część historycznego centrum została zniszczona. Prace rekonstrukcyjne trwały do ​​2016 roku, ale rynek nieruchomości nigdy nie odzyskał pełnej sprawności.

Obecnie średnia cena mieszkań utrzymuje się na rozsądnym poziomie około 1050 euro za metr kwadratowy, a starsze apartamenty pozostają na rynku latami. Region zmaga się z dotkliwą suszą i niedoborem wody, co ogranicza rozwój rolnictwa, głównego źródła zatrudnienia.

Ourense (Prowincja Ourense, Galicja)

Ourense jest stolicą prowincji o tej samej nazwie i typowym przykładem upadku demograficznego i gospodarczego północno-zachodniej Hiszpanii. Liczba ludności miasta spadła o około 10% w ciągu ostatnich 20 lat, a odsetek mieszkańców powyżej 65. roku życia przekracza 30%, co stanowi jeden z najwyższych wskaźników w kraju.

Średnia cena domu wynosi około 1150 euro za metr kwadratowy, ale wolumen transakcji pozostaje niski. Popyt na wynajem jest niski, ponieważ młodzi ludzie masowo przeprowadzają się do A Coruñi i Madrytu. Liczba nowych inwestycji jest ograniczona, a na istniejącym rynku panuje nadpodaż: według Idealisty podaż przewyższa popyt prawie dwukrotnie.

Ubeda (prowincja Jaén, Andaluzja)

Úbeda to zabytkowe miasto, niemal w całości wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO. To czyni je popularnym celem podróży, ale nie uchroniło go przed stagnacją gospodarczą.

Przy średniej cenie mieszkania wynoszącej 1050 euro/m², trudno tu zarobić na wynajmie: turystyka ma tu charakter kulturowy, ale jest krótkotrwała i sezonowa. Większość kupujących to miejscowi, a zainteresowanie z zewnątrz praktycznie nie istnieje.

Alcazar de San Juan (prowincja Ciudad Real, Kastylia-La Mancha)

Alcázar de San Juan był ważnym węzłem kolejowym na trasie do Madrytu, ale wraz z upadkiem transportu kolejowego jego znaczenie gwałtownie spadło. Wysoka stopa bezrobocia, wynosząca 18%, zmniejsza atrakcyjność miasta, nawet przy cenach mieszkań na poziomie 900 euro za metr kwadratowy.

Praktycznie nie ma przemysłu, który tworzyłby miejsca pracy: sektor rolniczy i drobny handel detaliczny nie są w stanie generować popytu na mieszkania do kupienia lub wynajęcia. Projekty inwestycyjne są niezwykle rzadkie – miasto jest zbyt daleko od wybrzeża lub ośrodków narciarskich.

Ecija (prowincja Sewilla, Andaluzja)

Écija leży między Sewillą a Kordobą. Ogólnie rzecz biorąc, nie jest tak źle, jak w innych miastach: średnia cena domu wynosi około 1050 euro za metr kwadratowy, a miasto szczyci się licznymi barokowymi zabytkami. Mimo to Écija zyskała przydomek „La sartén de Andalucía” – „patelnia Andaluzji” – i nie bez powodu. Temperatury latem regularnie sięgają tu 40–45°C, a czasami nawet 50°C. Inwestorzy i młodzi ludzie masowo przenoszą się do miast nadmorskich, gdzie klimat jest łagodniejszy, a miejsc pracy pod dostatkiem.

Caceres (prowincja Caceres, Estremadura)

Cáceres jest stolicą prowincji o tej samej nazwie i obiektem światowego dziedzictwa UNESCO. Jednak pomimo historycznego statusu, gospodarka miasta pozostaje jedną z najsłabszych wśród hiszpańskich stolic prowincjonalnych.

Głównymi gałęziami przemysłu są rolnictwo i drobny handel detaliczny. Brak przemysłu na dużą skalę i niska gęstość zaludnienia Estremadury sprawiają, że popyt na mieszkania praktycznie stoi w miejscu, a odpływ migracyjny nadal trwa.

Średnia cena mieszkań wynosi około 1100 euro za metr kwadratowy, stopa bezrobocia wynosi 17–18%, a płynność finansowa jest wyjątkowo niska: wiele mieszkań w starszych budynkach stoi pustych od lat. Ruch turystyczny jest niewielki, ale nie generuje on stabilnego popytu na wynajem.

Podsumujmy to

Hiszpański rynek nieruchomości pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w Europie, ale jego wewnętrzne różnice są ogromne. Podczas gdy obszary nadmorskie i duże aglomeracje (Madryt, Walencja, Barcelona i Malaga) nadal się rozwijają, wiele prowincji śródlądowych doświadcza długotrwałej stagnacji. I choć na pierwszy rzut oka te tanie regiony wydają się być punktami wejścia dla inwestorów z ograniczonym budżetem, w praktyce często stanowią pułapkę płynności.