Gdzie kupić tanie mieszkanie w Hiszpanii? Najtańsze gminy z najniższymi cenami

Zainteresowanie hiszpańskimi nieruchomościami znacznie wzrosło w ostatnich latach. Według szacunków na 2025 rok popyt napędzają cudzoziemcy nierezydenci. Odpowiadali oni za około 133 000 transakcji na rynku nieruchomości, co stanowi 18% wszystkich transakcji w kraju.

Silny popyt napędza wzrost cen nieruchomości na rynku lokalnym, zwłaszcza ze względu na powolne tempo budowy nowych obiektów. Miesięczny wzrost cen od czerwca do lipca 2025 r. wyniósł 1,4%, co jest imponującym wynikiem, biorąc pod uwagę średni roczny wzrost cen w Europie wynoszący 2–6%.

Takie ceny skłaniają ludzi do poszukiwania alternatyw. Na palące pytanie, gdzie indziej w Hiszpanii można kupić mieszkanie w stosunkowo niskiej cenie, odpowiedział niedawno opublikowany ranking Idealisty, który wskazał gminy z najtańszymi nieruchomościami. Przyjrzeliśmy się rankingom i zastosowanym kryteriom.

Jak ustalono najtańsze obszary w Hiszpanii pod kątem zakupu domu

W swoim rankingu gmin z najtańszymi mieszkaniami analitycy oparli się na aktualnych cenach domów we wszystkich gminach w całym kraju. Uwzględniono tylko te gminy, które dysponowały wystarczającą ilością danych, aby utworzyć reprezentatywną próbę do obliczenia mediany ceny za metr kwadratowy.

Ponadto eksperci wzięli pod uwagę:

• Dynamikę cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
• Stosunek podaży do popytu na rynku wtórnym.
• Przynależność regionalną (prowincja i wspólnota autonomiczna).

10 najbardziej przystępnych cenowo gmin w Hiszpanii pod kątem zakupu domu

Według Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) w Hiszpanii jest 8131 gmin. Na ostatecznej liście znalazło się 25 gmin, a w pierwszej dziesiątce znalazły się miasta z cenami od 338 do 452 euro za metr kwadratowy.

Almadén

Almadén zostało uznane za najtańszą gminę w Hiszpanii pod względem zakupu domu. Średnia cena za metr kwadratowy wynosi tu 338 euro i jest najniższa w kraju.

Gmina Almadén znajduje się w prowincji Ciudad Real, na południu Kastylii-La Manchy. Almadén było niegdyś ważnym ośrodkiem wydobycia rtęci i produkcji przemysłowej, ale od czasu zamknięcia kopalń miasto podupadło, co doprowadziło do stopniowego spadku liczby ludności. Mimo to centrum miasta jest wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO i ma potencjał rozwoju turystyki krajowej.

Puertollano

Puertollano zajmuje drugie miejsce w rankingu, ze średnią ceną około 346 euro za metr kwadratowy. Gmina znajduje się również w prowincji Ciudad Real, w regionie autonomicznym Kastylia-La Mancha.

Historycznie Puertollano było ośrodkiem przemysłu węglowego i petrochemicznego, ale obecnie gmina rozwija nowe, czystsze gałęzie przemysłu związane z zieloną energią, w szczególności z produkcją wodoru. Mieszkania robotnicze stanowią większość zasobów mieszkaniowych miasta.

Pedro Muñoz

Cena w Pedro Muñoz jest taka sama jak w Puertollano i wynosi 346 euro za metr kwadratowy, co daje mu trzecie miejsce w rankingu dostępności mieszkań. Gmina znajduje się w tej samej prowincji Ciudad Real, w Kastylii-La Manchy. Głównymi gałęziami przemysłu są tu rolnictwo i przemysł rolno-spożywczy.

Mimo że Pedro Muñoz nie posiada bazy przemysłowej, jego położenie wśród innych gmin o niskich kosztach utrzymania i względny dostęp do transportu sprawiają, że jest to interesująca opcja dla inwestorów poszukujących nieruchomości w przystępnej cenie.

La Villa de Don Fadrique

La Villa de Don Fadrique zajmuje czwarte miejsce z cenami nieruchomości wynoszącymi około 368 euro za metr kwadratowy. Gmina ta znajduje się w prowincji Toledo, ale nadal w regionie autonomicznym Kastylia-La Mancha. W porównaniu z poprzednimi uczestnikami rankingu leży znacznie bliżej centralnej Hiszpanii.

Ze względu na bliższe sąsiedztwo stref aktywnych gospodarczo i lepiej rozwiniętą infrastrukturę, Don Fadrique może być potencjalnie bardziej interesująca niż inne gminy znajdujące się na szczycie listy.

Peñarroya-Pueblonuevo

Peñarroya-Pueblonuevo znajduje się w prowincji Kordoba, w regionie autonomicznym Andaluzja. Gmina zajęła piąte miejsce dzięki średnim cenom nieruchomości wynoszącym 411 euro/m².

Głównymi przedsiębiorstwami miasta były kompleksy fabryk, zakładów przemysłowych, fabryk opon i zakładów metalurgicznych. W czasach swojej świetności gmina słynęła jako jeden z ośrodków przemysłowych Andaluzji.
Jednak w XX wieku przemysł zaczął podupadać. Zamknięcie kopalń oraz wielu zakładów metalurgicznych i produkcyjnych doprowadziło do odpływu ludności i utraty siły gospodarczej.

Malagón

Malagón znajduje się również w prowincji Ciudad Real, w regionie Kastylia-La Mancha. Średnia cena za metr kwadratowy wynosi tu 422 euro/m², ale płynność rynku nieruchomości również pozostawia wiele do życzenia. Region charakteryzuje się rozwiniętym rolnictwem, a okolica jest usiana winnicami i gajami oliwnymi.

Główną zaletą gminy jest jej stosunkowo bliskie sąsiedztwo z infrastructuralnymi węzłami prowincji: od Madrytu dzieli ją około 170 km drogą A-43/N-401. Teoretycznie mogłoby to poprawić perspektywy odsprzedaży lub wynajmu, ale tylko teoretycznie.

Bembibre

W porównaniu z większością innych gmin w rankingu, Bembibre znajduje się w północnej Hiszpanii, w prowincji León, w regionie autonomicznym Kastylia i León. Średnia cena domu wynosi tu 425 euro za metr kwadratowy.

Pomimo bliskości autostrady A-6, Bembibre pozostaje praktycznie odizolowane od nadmorskich targowisk, oddalonych o około 200 km górskimi drogami. Logistycznie dojazd do gminy jest utrudniony, a turyści rzadko ją odwiedzają.

Barruelo de Santullán
Barruelo de Santullán, w prowincji Palencia w regionie Kastylia i León, zajmuje ósme miejsce z cenami około 428 euro za metr kwadratowy. Jest to w zasadzie mała górska gmina licząca mniej niż 1000 mieszkańców, zbudowana wokół zamkniętych obecnie kopalni węgla.

Obecnie lokalna gospodarka w dużej mierze opiera się na rolnictwie i drobnej turystyce. Ze względu na słaby popyt, mieszkania w tym miejscu pozostają jednymi z najtańszymi w północnej Hiszpanii.

Villanueva de los Infantes

Villanueva de los Infantes znajduje się w prowincji Ciudad Real, w regionie Kastylia-La Mancha. Gmina słynie z dobrze zachowanego późnorenesansowego centrum historycznego i jest częścią szlaku kulturalnego Campos de Montiel.

Dzięki swojej atrakcyjności architektonicznej i turystycznej miasto to wyróżnia się na tle innych w rankingu – oferuje nieruchomości w lepszym stanie i z większą szansą na znalezienie nabywcy. Cena utrzymuje się na poziomie 443 euro/m².

Almansa

Pierwszą dziesiątkę zamyka Almansa, z cenami mieszkań wynoszącymi około 452 euro za metr kwadratowy. Gmina znajduje się w prowincji Albacete, również w regionie autonomicznym Kastylia-La Mancha, i może pochwalić się silniejszą gospodarką niż większość pozostałych gmin w rankingu.

Położenie regionu przy autostradzie między Walencją a Murcją czyni go ważnym węzłem logistycznym. Aktywność gospodarcza z kolei przekłada się na wysoki wskaźnik zatrudnienia i niższy wskaźnik migracji.

Pozostałe gminy w rankingu 25 najbardziej przystępnych cenowo miast w Hiszpanii

Oprócz dziesięciu najlepszych gmin w rankingu znalazło się piętnaście kolejnych miast, w których ceny nieruchomości utrzymują się znacznie poniżej średniej hiszpańskiej wynoszącej 2471 euro/m²:

• Baena (Córdoba, Andaluzja) — 465 €/m².
• Lucena (Córdoba, Andaluzja) — 472 €/m².
• Villanueva de Córdoba (Córdoba, Andaluzja) — 479 €/m².
• Hellín (Albacete, Kastylia-La Mancha) — 486 €/m².
• Montijo (Badajoz, Estremadura) — 491 €/m².
• Andújar (Jaén, Andaluzja) — 494 €/m².
• Alcaudete (Jaén, Andaluzja) — 498 €/m².
• Guareña (Badajoz, Estremadura) — 499 €/m².
• Montilla (Córdoba, Andaluzja) — 505 €/m².
• Navalmoral de la Mata (Cáceres, Estremadura) — 509 €/m².
• Villafranca de los Barros (Badajoz, Estremadura) — 512 €/m².
• Cabra (Córdoba, Andaluzja) — 515 €/m².
• Talarrubias (Badajoz, Estremadura) — 517 €/m².
• Campo de Criptana (Ciudad Real, Kastylia-La Mancha) — 520 €/m².
• Villanueva de la Serena (Badajoz, Estremadura) — 523 €/m².

Prawie wszystkie te gminy mają podobną charakterystykę: ograniczony popyt krajowy, wysoki odsetek pustych domów, a także rozwiniętą infrastrukturę rolną i stosunkowo łatwą logistykę.

Trendy na hiszpańskim rynku nieruchomości w 2025 roku

Do 2025 roku hiszpański rynek nieruchomości wszedł w okres kontrastów: podczas gdy ceny w regionach przybrzeżnych i metropoliach nadal rosły, w głębi kraju panowała stagnacja. Różnica między średnimi cenami sięgnęła siedmiokrotności – od 338 euro/m² w Almadén do prawie 4800 euro/m² na Balearach.

Jednym z głównych czynników kształtujących mapę cen na hiszpańskim rynku nieruchomości jest wyludnianie się regionów śródlądowych. Według Instituto Nacional de Estadística (INE), w ciągu ostatnich dziesięciu lat populacja prowincji śródlądowych spadła średnio o 10–15%. Ten spadek liczby ludności prowadzi do nadpodaży mieszkań, często przestarzałych i wymagających remontu.

Jednocześnie przepływy migracyjne zmierzają w przeciwnym kierunku – do dużych miast i regionów turystycznych, gdzie koncentrują się miejsca pracy, uniwersytety i działalność gospodarcza.

Pomimo słabej płynności, hiszpańskie gminy o niskich kosztach utrzymania są stopniowo postrzegane nie jako problem, ale jako nowa szansa inwestycyjna. W ciągu ostatnich dwóch lat wzrosło zainteresowanie stylem życia z dala od dużych miast, przy jednoczesnym zachowaniu dostępu do nowoczesnych technologii.

Wyjątkowy początek roku: wyniki hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych za I kwartał 2025 r.
Liczba wniosków o zakup domów na wsi o powierzchni ponad 120 m² w głębi lądu Hiszpanii wzrosła o 17% między 2024 a 2025 r., zwłaszcza w prowincjach Toledo, Jaén i Kordoba.

Polityka publiczna również stopniowo zmienia się na korzyść tych obszarów. Finansowany przez UE Plan Odbudowy, Transformacji i Odporności zapewnia dotacje na odbudowę domów na wsi i rozwój lokalnej turystyki. Jednak słabe połączenia transportowe i internetowe pozostają głównymi wyzwaniami dla odległych, niskobudżetowych gmin.

Podsumujmy to

Na podstawie naszej analizy widzimy, że hiszpański rynek nieruchomości to mozaika. Z jednej strony obejmuje on bardzo pożądane regiony nadmorskie, z drugiej zaś dziesiątki tysięcy kilometrów kwadratowych w głębi lądu, gdzie średnia cena domu jest sześcio-, siedmiokrotnie niższa.

Jednocześnie gminy o niskich kosztach mają potencjał rozwoju, zwłaszcza poprzez migrację wewnętrzną. Dla zagranicznych nabywców lub inwestorów jest to raczej nisza dla inwestycji długoterminowych, z horyzontem planowania wynoszącym co najmniej 5–10 lat.

Jeśli tendencje z 2025 roku się utrzymają, nierównowaga kosztów może zacząć się wyrównywać w ciągu najbliższych pięciu lat, co doprowadzi do rozwoju infrastruktury i ożywienia gospodarczego w regionie.