W których krajach Europy najłatwiej uzbierać na mieszkanie

5.01.2026, 13:30

Czas czytania: 6 minuty

#Kupno i sprzedaż nieruchomości #Życie za granicą

Kupno mieszkania w Europie to zadanie, które w jednych krajach rozwiązuje się w 4–5 lat, a w innych rozciąga się na 15 lat i więcej. W tym artykule sprawdzimy, gdzie naprawdę można szybko stać się właścicielem mieszkania, których stolic stały się jednymi z najtrudniej dostępnych rynków w regionie i dlaczego średnie krajowe często wprowadzają w błąd.

Materiał aktualny na IV kwartał 2025 r. i odzwierciedla stan rynków mieszkaniowych na podstawie najnowszych dostępnych danych, w szczególności Deloitte Property Index 2024–2025, BestBrokers/Euronews Global Housing Affordability (2024–2025) oraz Geozofija Affordability Analysis (październik 2025).

Top europejskich krajów, w których mieszkania są najbardziej dostępne

Porozmawiajmy o krajach, które oferują najlepsze warunki w tym zakresie.

Belgia

W Belgii mieszkanie o powierzchni 70 m² można kupić średnio za 4–5 rocznych pensji. Kraj zajmuje jedno z czołowych miejsc w Europie pod względem dostępności mieszkań.

Główny czynnik – system automatycznej indeksacji płac. Gdy inflacja przekroczy ustalony próg (CPI), płaca nominalna wzrasta. W 2025 r. indeksacja wyniesie 3,58 %, uwzględniając 1,48 % w 2024 r. Pomaga to rodzinom utrzymać siłę nabywczą.

Stabilny rynek hipoteczny i surowe standardy testów stresowych przyspieszają przejście na własność.

Dania

Na mieszkanie 70 m² w Danii potrzeba około 5 lat średnich dochodów brutto. Według badania BestBrokers 2024–2025 zakup domu 100 m² wymaga około 114 netto miesięcznych pensji – najlepszy wynik w próbce globalnej (przed Norwegią i USA).

Sekret sukcesu:

Wysokie i stabilne dochody (mediana pensji €50 000+).
Dobrze rozwinięty system obligacji hipotecznych (boliger bnd), regulowane stopy.
Przemyślana polityka urbanistyczna i podaż nowych mieszkań.

Norwegia

Pomimo jednego z najwyższych kosztów życia na świecie, połączenie bardzo wysokich pensji i stosunkowo umiarkowanych cen nieruchomości pozwala kupić mieszkanie 70 m² za 5 rocznych dochodów.

Rynek norweski pozostaje jednym z najbardziej komfortowych dla lokalnych kupujących. Średnia pensja nominalna przekracza €65 000 rocznie, co pozwala szybko oszczędzać nawet przy wysokich absolutnych cenach mieszkań.

Słowenia i Włochy (z wyjątkiem centrów turystycznych)

Na mieszkania 70 m² potrzeba około 5–6 rocznych dochodów.

Ważne wyjaśnienie: we Włoszech duża różnica między dużymi miastami (Rzym, Mediolan: 8–10 lat) a prowincją jest duża. W regionach nieturystycznych (Apulia, Basilicata, Kalabria na południu) mieszkania są znacznie bardziej dostępne (4–5 lat).

Rumunia

Tu połączenie niskich cen za m² (€1710–1862/m² według Deloitte 2024–2025 i Global Property Guide) oraz rosnących, ale wciąż stosunkowo niskich pensji (€15 000–18 000 rocznie) daje następujący wynik – około 6–7 rocznych dochodów brutto na mieszkanie 70 m².

To jeden z najlepszych wskaźników dostępności w Europie Wschodniej dla lokalnej ludności, chociaż ceny absolutne są niższe niż w Europie Zachodniej.

Bułgaria

Według Deloitte do 2025 roku Bułgaria pozostanie jednym z najbardziej dostępnych krajów Unii Europejskiej. Uzbieranie na mieszkanie 70 m² zajmie tylko 6–8 lat. Boom budowlany i niskie stopy procentowe sprzyjają aktywnemu rynkowi.

Światowi liderzy poza Europą

Według BestBrokers/Euronews (2024–2025):

USA – dom 100 m² kosztuje około 76 netto miesięcznych pensji (około 6,3 roku teoretycznych oszczędności). Wysokie dochody i stabilny rynek hipoteczny czynią USA dostępnym w porównaniu ze stolicami europejskimi.

Republika Południowej Afryki – dom 100 m² kosztuje około 66–71 netto miesięcznych pensji (około 5,5–6 lat). To czyni RPA jednym z najbardziej korzystnych rynków na świecie pod względem stosunku ceny nieruchomości do dochodów.

Kraje o średniej dostępności (6–9 lat dochodów)

Dla szeregu rozwiniętych rynków zakup mieszkania 70 m² lub porównywalnego domu kosztuje 6–9 rocznych dochodów.

Szwecja i Finlandia

Najnowsze badania europejskie wskazują na 6–10 rocznych dochodów w zależności od miasta. W Helsinkach i Sztokholmie dostępność jest wyższa (8–10 lat), w miastach regionalnych – lepsza (6–7 lat).

Ważna uwaga: OECD 2025 pokazuje, że w Szwecji wydatki mieszkaniowe wynoszą 17,9 % średniego dochodu (przy średniej OECD 18,5 %) – to świadczy o stosunkowo zrównoważonym rynku.

Jakość infrastruktury i usług socjalnych jest jedną z najlepszych na świecie, co rekompensuje niższą dostępność niż w Danii.

Wielka Brytania i Holandia

Współczynniki w całym kraju wynoszą około 7–8 rocznych dochodów, ale w Londynie i Amsterdamie dostępność jest znacznie gorsza.

Amsterdam wymaga 15,4 rocznych pensji i wchodzi do top 3 najmniej dostępnych miast Europy razem z Pragą (15,0) i Atenami (15,3). Mniej niż 2 % domów jest dostępnych dla przeciętnego gospodarstwa domowego w Holandii.

Portugalia

Przy pensji brutto wskaźniki wyglądają umiarkowanie (8–10 lat), jednak przy użyciu dochodów netto wynik jest znacznie gorszy: około 200+ netto miesięcznych pensji, czyli około 16,7 lat, co czyni Portugalię jednym z outsiderów Europy.

Przyczyna: gwałtowny wzrost cen w Lizbonie i nadmorskich strefach na tle aktywności obcokrajowców i programów typu Golden Visa. Eurostat (listopad 2025) pokazuje, że Portugalia ma najwyższy wzrost cen w UE – +17,2 % w drugim kwartale 2025 roku.

W prowincji (Porto, Covilhã) mieszkania są znacznie tańsze niż stolica.

Polska

Kupno mieszkania w Polsce o powierzchni 70 m² wymaga około 8 rocznych dochodów w całym kraju. W Warszawie i kilku dużych miastach (Kraków, Wrocław) ceny w ostatnich latach rosły szczególnie szybko, pogarszając dostępność dla miejscowych.

Irlandia (trend poprawy)

Według MyHome.ie i Bank of Ireland (I–III kw. 2025):

Mediana ceny domu: €426 000.
Średni dochód roczny: €53 000.
Współczynnik: ~8 rocznych dochodów.

Kilka lat temu sytuacja była gorsza (10–12 lat), więc można mówić o umiarkowanej poprawie. Mieszkania jednak pozostają drogie w porównaniu z większością krajów UE.

Najtrudniejsze rynki Europy pod względem dostępności mieszkań

Teraz przejdziemy do krajów, w których pozwolenie sobie na mieszkanie będzie już znacznie trudniejsze.

Czechy i Praga jako stolica o ekstremalnej niedostępności

Deloitte i szereg specjalistycznych indeksów jednogłośnie zaliczają Czechy do krajów o najniższej dostępności mieszkaniowej w Europie:

W całym kraju: kupno nowego mieszkania w Czechach o powierzchni 70 m² wymaga więcej niż 10 rocznych dochodów.
Praga szczególnie się wyróżnia: potrzeba około 15,0 rocznych pensji na mieszkanie 70 m² w nowej zabudowie. Praga stabilnie wchodzi do top 3 najmniej dostępnych rynków Europy razem z Amsterdamem (15,4) i Atenami (15,3).

Sytuacja gwałtownie się pogorszyła w ostatnim roku. Praga była trzecia pod względem niedostępności z wskaźnikiem 13,3 lat w 2023 roku; w 2024 roku wskaźnik skoczył o 1,7 roku do 15,0.

Ateny i Grecja: stolica kontra prowincja

Z Grecją sytuacja jest dwojaka.

Średnio po kraju współczynnik „cena mieszkania 70 m² / roczny dochód” jest gorszy niż w Europie Północnej, ale daleko od ekstremalnych wartości.

Jednak w Atenach kupno takiego mieszkania wymaga około 15,3 rocznych pensji, co czyni stolicę jedną z najbardziej niedostępnych w Europie razem z Amsterdamem (15,4) i Pragą (15,0).

Europa Środkowa i Wschodnia

Według Deloitte (2025) i niezależnych przeglądów w Europie Środkowej i Wschodniej rejestruje się stabilną grupę „trudnych rynków”: Słowacja, Węgry, Estonia, Serbia, Chorwacja.

Słowacja

Jeden z najmniej dostępnych krajów Europy. Deloitte 2025 pokazuje:

Bratysława: 12,9 rocznych pensji.
Koszyce: 14,2 rocznych pensji (wyżej niż stolica!).

Węgry

W kraju okresy oszczędzania na mieszkanie wahają się od 9 do 15 lat, z silnym rozwarstwieniem między Budapesztem (14–15 lat) a prowincją (7–8 lat).

Estonia, Serbia, Chorwacja

Numbeo i lokalne źródła pokazują, że te kraje wymagają 9–12 rocznych dochodów na uzbieranie na mieszkanie (Tallinn – 11,5 lat według Numbeo). Chorwacja pokazała 7,9 % wzrostu cen w 2024–2025, Serbia aktywnie przyciąga inwestorów z regionu.