Od szczytu do dołka: jak zmienił się fiński rynek nieruchomości w ciągu 5 lat

Fiński rynek nieruchomości mieszkaniowych osiągnął szczyt i aktywność w ciągu ostatnich 5 lat, a następnie wykazał imponujący spadek. Rozważmy, z jakimi wynikami zakończył 2024 rok, a także z jakimi zaczął 2025 rok.

Krótka analiza rynku fińskiego w ostatnich latach

Według danych Statystyka Finlandia (Narodowy Instytut Statystyczny Finlandii), od 2015 do 2019 r. w Finlandii średnio prowadzono 73 240 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych rocznie. Jednak w 2020 r. liczba transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych znacznie wzrosła, osiągając 81 156 transakcji kupna i sprzedaży do końca roku.

Z kolei rok 2021 ustanowił rekord pod względem liczby transakcji na tym rynku nieruchomości mieszkalne w Finlandii — 93 589 transakcji kupna i sprzedaży. Na taki wynik złożyły się następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów, wysoki poziom aktywności w budownictwie nowych budynków w latach ubiegłych, ogólny dobrobyt gospodarczy kraju. Rolę odegrały również ceny nieruchomości, które w większości dużych miast w tym okresie charakteryzowały się umiarkowanym wzrostem.

Wysoki popyt, w połączeniu z niskim oprocentowaniem kredytów, był jednym z powodów, które doprowadziły do ​​przyspieszenia inflacji. Warto zauważyć, że sytuacja ta miała miejsce w niemal wszystkich krajach Unii Europejskiej i strefy euro. Od połowy 2022 r. do początku 2024 r. oprocentowanie kredytów rosło: w szczytowym momencie wzrostu stopy procentowe były czterokrotnie wyższe niż stopy procentowe w pierwszej połowie 2020 r. Rozpoczął się również spadek w sektorze budowlanym: liczba wydanych pozwoleń na budowę znacznie spadła, co w przyszłości doprowadziło do zauważalnego spadku sprzedaży nowych mieszkań.

Powyższe zdarzenia skutkowały tym, że w 2022 r. zarejestrowano o 18,6% mniej transakcji na rynku nieruchomości niż w 2021 r. Choć rynek nieruchomości w 2022 r. wykazał zauważalny spadek, to i tak wynik 76 224 transakcji przewyższył wyniki z lat 2015-2019.

Jednak już w 2023 r. liczba transakcji mieszkaniowych spadła do 57 536 transakcji, co jest wynikiem o jedną czwartą niższym niż w 2022 r. 2024 r. przyniósł podobne wyniki w porównaniu do 2023 r.: na koniec 2024 r. zarejestrowano 57 716 transakcji kupna i sprzedaży. Tak imponujący spadek aktywności rynkowej można określić jako nic innego, jak “dno rynku mieszkaniowego”.

Na fińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych rok 2025 rozpoczął się od 12 091 transakcji sprzedaży w I kw. 2025 r. (według Statistics Finland) — o 19,2% mniej niż w IV kw. 2024 r. i o 6% mniej niż w I kw. 2024 r. Należy tutaj dodać, że dane za I kw. mają charakter wstępny i z czasem mogą ulec zmianie.

Już teraz niektórzy eksperci na fińskim rynku nieruchomości twierdzą, że łączna liczba transakcji w pierwszym kwartale 2025 r. przewyższa liczbę z pierwszego kwartału ubiegłego roku. Pewności takim stwierdzeniom dodaje fakt, że wolumen kredytów hipotecznych udzielonych w pierwszym kwartale 2025 r. przewyższa liczbę z pierwszego kwartału 2024 r. i pierwszego kwartału 2023 r. Należy również zauważyć, że od kwietnia 2024 r. nastąpił stopniowy spadek stóp procentowych kredytów mieszkaniowych.

Kredyt jest nadal drogi dla większości populacji, a słaby wzrost gospodarczy, w połączeniu z ogólną niepewnością zarówno w sytuacji gospodarczej, jak i politycznej, zmusza populację do przyjęcia postawy wyczekującej w kwestii zakupu nieruchomości. Jest za wcześnie, aby mówić o ożywieniu fińskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych, ale już teraz zauważalne są tendencje do umiarkowanego lub umiarkowanego wzrostu sprzedaży w nadchodzących kwartałach tego roku.

Struktura fińskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych

Do 2021 r. udział nowych nieruchomości mieszkaniowych w transakcjach sprzedaży przekraczał 10%, a w 2019 r. wynosił 15%. Od 2021 r. liczba wydawanych pozwoleń na budowę w Finlandii spada, a sprzedaż nowych mieszkań również spada. Jeśli w latach 2020–2021 średnia kwartalna liczba transakcji nowych mieszkań przekroczyła 2500 transakcji, to w 2022 r. liczba ta spadła do 1400 transakcji, a w latach 2023 i 2024 wyniosła mniej niż 500 transakcji.

W rezultacie w latach 2023 i 2024 udział nowych mieszkań w transakcjach kupna i sprzedaży wyniósł odpowiednio 4% i 3%. W pierwszym kwartale 2025 r. zarejestrowano 345 transakcji nowymi mieszkaniami, co stanowi 3% wszystkich transakcji kupna i sprzedaży w tym kwartale.

W strukturze rynku nieruchomości, zarówno pierwotnego, jak i wtórnego, dominują apartamenty.

Liderem pod względem liczby transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych tradycyjnie jest stolica — w pierwszym kwartale 2025 r. w Helsinkach zarejestrowano 2085 transakcji kupna i sprzedaży, co jest 2,5-krotnie więcej niż w Tampere, mieście, które zajęło drugie miejsce pod względem liczby transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

Statistics Finland dostarcza również dane na temat liczby transakcji na rynku wtórnym według regionów w Finlandii. Regionem z największą liczbą transakcji na rynku wtórnym jest Uusimaa, z 4189 transakcjami zakupu i sprzedaży zarejestrowanymi w Q1 2025. Uusimaa to region obejmujący stolicę kraju, najludniejsze i najbardziej rozwinięte gospodarczo miasto w Finlandii, więc niezmiennie zajmuje pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji na rynku wtórnym.

Regionem z najmniejszą liczbą transakcji jest Centralna Ostrobothnia, z zaledwie 97 transakcjami na rynku wtórnym w Q1 tego roku. Ten region jest przedostatni pod względem liczby ludności i powierzchni, a na ostatnim miejscu znajduje się region Wysp Alandzkich (brak danych na temat liczby transakcji w tym regionie).

Ceny na fińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

Według danych Urząd Statystyczny Unii Europejskiej Finlandia jest krajem, w którym wskaźnik cen nieruchomości zmienił się najmniej od 2015 r.

Według danych Urzędu Statystycznego Unii Europejskiej wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych w IV kw. 2024 r. spadł o 1,9% w porównaniu do IV kw. 2023 r., w porównaniu do III kw. 2024 r. wskaźnik cen pozostał bez zmian.

Indeks cen nowych i istniejących domów:

1. Aktualny indeks cen nieruchomości mieszkaniowych w I kw. 2025 r. został ustalony na poziomie 97,90, co stanowi spadek o 0,7% w porównaniu z poprzednim okresem i o 1,3% w porównaniu z I kw. 2024 r.
2. Wskaźnik cen nowych domów w I kw. 2025 r. wyniósł 125,70, co stanowi wzrost o 3,8% w porównaniu z IV kw. 2024 r. W ciągu roku wskaźnik cen nowych domów wzrósł o 1,6%.

Przyjrzyjmy się bliżej poziomowi cen nieruchomości mieszkalnych w Finlandii według Fiński Urząd Statystyczny.

Średnie ceny na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Finlandii

Zacznijmy od rynku pierwotnego. Narodowy Instytut Statystyczny Finlandii podaje średnie ceny nieruchomości mieszkalnych na rynku pierwotnym dla Wielkich Helsinek (regionu stołecznego obejmującego miasta Helsinki, Vantaa, Espoo i Kauniainen); całego kraju, z wyłączeniem Wielkich Helsinek; całego kraju. Ceny podano dla mieszkań i domów szeregowych (średnia cena domów szeregowych jest również istotna dla domów jednorodzinnych).

Średnia cena domów szeregowych na rynku pierwotnym

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym

Średnie ceny na rynku wtórnym nieruchomości mieszkalnych w Finlandii

Najdroższe domy szeregowe, pod względem średniej ceny za metr kwadratowy, w ciągu ostatnich sześciu kwartałów sprzedano w miastach Espoo i Kauniainen, które znajdują się na zachód od Helsinek i wchodzą w skład aglomeracji helsińskiej.

[/uploads/images/3fb/b881742fdefb01d550e098be8a362.webp|Dynamika zmian średniej ceny domów szeregowych na rynku wtórnym, EUR/mkw.

Średnia cena domów szeregowych na rynku wtórnym:

Średnia cena za metr kwadratowy w transakcjach sprzedaży i kupna mieszkań na rynku wtórnym w Helsinkach w pierwszym kwartale 2025 r. jest 1,4 razy wyższa niż w Espoo i Kauinainen, które zajmują drugie miejsce wśród największych miast Finlandii pod względem średniej ceny za metr kwadratowy.

Zwróćmy uwagę na następujące kwestie: szczyt cen na rynku mieszkań przypadł na drugą połowę 2021 r. i pierwszą połowę 2022 r., kiedy aktywność na rynku była największa. Tym samym średnia cena za metr kwadratowy mieszkań na rynku wtórnym w Helsinkach w tym okresie przekroczyła 5900 EUR/m2, a w szczytowym momencie osiągnęła 6000 EUR/m2.

Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym:

Jaki jest finał?

Fiński rynek nieruchomości przeszedł pełny cykl w ciągu ostatnich pięciu lat, od rekordowego wzrostu w 2021 r. (93 589 transakcji) do obecnego “dołka” z 38% spadkiem aktywności w porównaniu ze szczytem. Wysokie stopy procentowe kredytów i niepewność gospodarcza nadal powstrzymują aktywność kupujących.

Jednak już teraz widać pierwsze oznaki stabilizacji: wolumen udzielonych kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale 2025 r. przekroczył wartości z lat ubiegłych, a od kwietnia 2024 r. stopy procentowe zaczęły stopniowo spadać.

Dla kupujących to czas sprzyjający — ceny ustabilizowały się lub nawet spadły w większości miast, co jest szczególnie zauważalne w Turku (-8% rocznie w przypadku domów szeregowych) i Helsinkach (spadek z najwyższego poziomu 6000 do 5238 EUR/m² w przypadku mieszkań).

Prognoza: umiarkowanego ożywienia rynku można się spodziewać w drugiej połowie 2025 r., pod warunkiem dalszego spadku stóp procentowych i poprawy sytuacji gospodarczej. Pełne ożywienie do poziomów z 2021 r. zajmie kilka lat.