Holenderski rynek nieruchomości w analityce REALTING: +11% sprzedaży i rekordowy wzrost cen w 300 gminach

Rok 2024 będzie punktem zwrotnym dla holenderskiego rynku nieruchomości. Po trzech latach spadków sprzedaż domów wzrosła o 11%, a ceny osiągnęły rekordowo wysoki poziom w 300 gminach. Co spowodowało tak gwałtowny wzrost?

W tym artykule przyjrzymy się szczegółowo temu, jak zmieniały się ceny kupno domu w Holandii, jakie rodzaje nieruchomości stały się najpopularniejsze i w których miastach wzrost był najbardziej zauważalny. Dowiesz się, dlaczego domy szeregowe cieszą się największą popularnością, jak niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych wpłynęły na rynek i czego możesz się spodziewać w 2025 roku.

Sprzedaż na holenderskim rynku nieruchomości rośnie

Holenderski rynek nieruchomości mieszkaniowych od trzech lat (od 2021 do 2023 r.) wykazuje spadek aktywności. Zatem według danych Statystyka Holandia(Statystyka Holandii), jeśli w 2021 r. sprzedano 260 195 nieruchomości mieszkalnych, to w 2023 r. sprzedano 199 094 nieruchomości.

Spowolnienie na rynku holenderskim między 2021 a 2023 r., podobnie jak w wielu krajach Unii Europejskiej, było spowodowane rosnącymi kosztami pożyczek, które z kolei były spowodowane podwyżką stopy bazowej Europejskiego Banku Centralnego.
Holenderski rynek nieruchomości wykazał wzrost sprzedaży w 2024 roku. W 2024 roku w Holandii sprzedano łącznie 220 946 nieruchomości mieszkalnych, co stanowi wzrost o 11,0% w porównaniu z rokiem 2023.

Obrót transakcjami kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych na koniec 2024 r. wyniósł ponad 100,14 mld euro, co stanowi wzrost o 18,8% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Struktura holenderskiego rynku nieruchomości

W latach 2017–2022 udział nowych mieszkań w transakcjach kupna i sprzedaży wahał się od 10% do 13%. W 2023 roku udział nowych mieszkań w transakcjach wyniósł zaledwie 8%. Jeśli mówimy o 2024 roku, to nie ma jeszcze ostatecznych danych za ten okres, ale w I kwartale 2024 roku udział nowych mieszkań w transakcjach wyniósł 10%, a w II i III kwartale odpowiednio 11%.

Według holenderskiego urzędu statystycznego najpopularniejszym rodzajem nieruchomości kupowanych w tym kraju są domy szeregowe. W IV kw. 2024 r. 41,3% wszystkich sprzedanych nieruchomości mieszkalnych stanowiły domy szeregowe — 23 515 domów szeregowych. Następne w kolejności są mieszkania (35,4%), domy jednorodzinne (13%) i domy w zabudowie bliźniaczej (9,4%).

Cztery największe miasta w Holandii odnotowały znaczny wzrost liczby transakcji kupna i sprzedaży w czwartym kwartale 2024 r. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

W Amsterdamie w IV kw. 2024 r. zarejestrowano 3866 transakcji kupna i sprzedaży, co stanowi wzrost o 40,2% w porównaniu z IV kw. 2023 r. W Rotterdamie w IV kw. br. zarejestrowano 1954 transakcje (+19,2% w porównaniu z IV kw. 2023 r.), w Hadze — 2047 transakcji (+22,4%), w Utrechcie — 1462 (+24,7%).

Kredyty mieszkaniowe w Holandii

Oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych dla ludności spadało przez cały 2024 r. — dane Bank Centralny Holandii (Bank Holenderski). Pod koniec listopada 2024 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych dla ludności wynosiło 3,78% — z kolei w listopadzie 2023 r. oprocentowanie to wynosiło 4,26%.

Stopniowe obniżanie stóp procentowych zachęca społeczeństwo do aktywniejszego zaciągania kredytów na zakup mieszkań. Podczas gdy wolumen nowych kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu udzielonych holenderskim gospodarstwom domowym wyniósł w styczniu 2024 r. 4777 mln EUR, w listopadzie 2024 r. wyniósł już 6452 mln EUR (co stanowi wzrost o 35,1% w porównaniu ze styczniem). Obniżenie oprocentowania kredytów i zwiększenie liczby udzielanych kredytów nieuchronnie pobudzi popyt i aktywność na rynku nieruchomości.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w miastach holenderskich

Według holenderskiego urzędu statystycznego ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły od 2013 r. do trzeciego kwartału 2022 r. Następnie przez prawie cztery kwartały wskaźnik cen nieruchomości spadał. A od trzeciego kwartału 2023 roku ceny mieszkań będą nadal rosły.

Biorąc pod uwagę, że na rynku obserwujemy obecnie wzrost popytu i aktywności, czemu sprzyja spadek stawek kredytów hipotecznych, możemy stwierdzić, że w 2025 roku ceny nadal będą rosły.

Pod koniec trzeciego kwartału 2024 r. holenderski wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 140,1, co stanowi wzrost o 3,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 10,3% w porównaniu z trzecim kwartałem 2023 r.

Jeśli przyjrzymy się zmianom wskaźnika cen w przypadku nowych i istniejących mieszkań, sytuacja wygląda następująco:

• Nowy wskaźnik cen domów w trzecim kwartale 2024 r. wyniósł 134,4, co stanowi wzrost o 2,9% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 r. i o 3,6% w porównaniu z rokiem poprzednim.
• Aktualny wskaźnik cen domów na poziomie 3-Mw trzecim kwartale 2024 r. wyniosła 140,4, co stanowi wzrost o 3,7% w porównaniu z poprzednim okresem i wzrost o 11,1% w porównaniu z trzecim kwartałem 2023 r. Urząd Statystyczny podaje również aktualny wskaźnik cen mieszkań za czwarty kwartał 2024 r. — 143,3, co jest wynikiem o 2,1% wyższym niż w trzecim kwartale., i o 11,4% więcej niż w IV kwartale 2023 r.

Warto zauważyć, że jeśli weźmiemy pod uwagę, jak zmieniały się ceny nieruchomości mieszkalnych w Holandii i krajach sąsiednich, to Holandia jest absolutnym liderem pod względem wzrostu cen na rynku nieruchomości.

Jeśli chodzi o konkretne koszty nieruchomości mieszkalnych w kraju, holenderski urząd statystyczny podaje następujące dane:

• Średnia cena nieruchomości mieszkalnych w transakcjach kupna i sprzedaży w III kw. 2024 r. wyniosła 464 708 EUR, co stanowi wzrost o 4,3% w porównaniu z II kw. 2024 r. i o 7,8% w porównaniu z III kw. 2023 r.
• Średnia cena nowych nieruchomości mieszkalnych w transakcjach kupna i sprzedaży wyniosła 457 700 euro. W porównaniu do poprzedniego okresu cena spadła o 1,5%, w porównaniu do III kwartału 2023 r. spadek wyniósł 5,5%.
• Średnia cena istniejących nieruchomości mieszkalnych na koniec 2024 r. (na podstawie wyników IV kwartału 2024 r.) wyniosła 461 301 EUR, co stanowi kwotę o 0,4% niższą niż w III kwartale 2024 r. i o 9,1% wyższą niż w IV kwartale 2023 r.

Agencja katastru, rejestru gruntów i kartografii Holandii (Kadaster) podaje następujące tezy dotyczące średnich cen nieruchomości mieszkaniowych w kraju na podstawie wyników III kwartału 2024 r.:

• W ponad 300 z 342 gmin średnia cena zakupu była wyższa niż rok wcześniej.
• W 57 gminach średnia cena nieruchomości mieszkalnych wyniosła 550 tys. euro i więcej. Nigdy nie było ich tak wiele.
• W 198 gminach średnia cena nieruchomości mieszkalnych była niższa od średniej krajowej.

W czwartym kwartale 2024 r. średnie ceny istniejących nieruchomości mieszkalnych w transakcjach kupna i sprzedaży w czterech największych miastach Holandii spadły w porównaniu z trzecim kwartałem 2024 r. Jeśli jednak porównamy to z IV kwartałem 2023 roku, to odnotowano tu wzrost.

Średnia cena istniejących nieruchomości mieszkalnych w transakcjach kupna i sprzedaży według rodzaju nieruchomości w Holandii.