Immobilien in den kleinsten Ländern der Welt – Überblick und Besonderheiten

Wenn wir an Länder denken, haben wir oft große Staaten wie die USA, China und Indien vor Augen. Doch auf der Weltkarte finden sich auch ganz andere Akteure – Mikrostaaten, deren Territorien kleiner sind als viele städtische Gebiete. Zum Vergleich: Der Vatikan ist nur 0,49 Quadratkilometer groß und würde damit fast siebenmal so groß wie der 3,4 Quadratkilometer große Central Park von New York City sein.

Solche Länder nehmen eine einzigartige Stellung ein, da sie im Wesentlichen vollwertige souveräne Staaten mit eigenem politischen System und eigener Gesetzgebung sind. Allerdings sind sie territorial extrem begrenzt, was sowohl Land als auch Immobilien zu einer äußerst knappen Ressource macht, deren Preise teilweise die höchsten der Welt erreichen.

Dies ist jedoch keine Selbstverständlichkeit, und die gesamte Liste dieser Top-Länder ist voller Preisunterschiede. In unserem Artikel untersuchen wir die Merkmale der kleinsten Länder der Welt und untersuchen den Zustand ihrer Immobilienmärkte.

Die kleinsten Länder der Welt

Gemessen an ihrer Fläche gibt es weltweit nur wenige Dutzend Staaten, die als „Mikrostaaten“ klassifiziert werden können. Dabei handelt es sich meist um Inselstaaten im Pazifik und im Indischen Ozean oder um historische Enklaven in Europa. Sie alle haben eines gemeinsam: Sie sind weniger als 350 Quadratkilometer groß und damit vergleichbar mit Kleinstädten.

Die 10 flächenmäßig kleinsten Länder der Welt:

Alle diese Länder sind UN-Mitglieder (mit Ausnahme des Vatikans, der Beobachterstatus hat) und besitzen eine von der internationalen Gemeinschaft anerkannte Souveränität. Jedes dieser Länder weist jedoch seine eigenen Besonderheiten auf.

Vatikan

Der Vatikan ist der kleinste Staat der Welt mit einer Fläche von 0,49 km² und 800 Einwohnern, von denen die meisten Geistliche, Angestellte der römischen Kurie und der Schweizergarde sind. Das Land liegt im Zentrum von Rom. Hier konzentriert sich die geistliche und administrative Autorität der katholischen Kirche sowie die Residenz des Staatsoberhauptes, des Papstes.

Bis 1870 kontrollierte der Vatikan riesige Gebiete in Mittelitalien, den sogenannten Kirchenstaat. Nach der italienischen Einheit besetzten die Truppen des Königreichs Rom, und der Papst verlor praktisch seine weltliche Macht. Die sogenannte „Römische Frage“ kam auf und erklärte, der Vatikan habe zwar einen Herrscher, der Staat hörte jedoch faktisch auf zu existieren.

Die Situation wurde erst 1929 mit der Unterzeichnung des Lateranvertrags zwischen der italienischen Regierung und Papst Pius XI. gelöst. Darin erkannte Italien den Vatikan offiziell als unabhängigen Staat an, und der Vatikan verzichtete im Gegenzug auf seine Ansprüche auf die ehemaligen päpstlichen Gebiete.

Der Vatikan ist derzeit insofern einzigartig, als dass es hier keinen Immobilienmarkt im herkömmlichen Sinne gibt. Grundstücke und Gebäude gehören dem Apostolischen Stuhl und können weder gekauft noch verkauft werden. Wohnimmobilien sind an Geistliche und Mitarbeiter des Vatikans vergeben. Laien ist der Erwerb von Wohnraum innerhalb des Staates in keiner Weise gestattet.
Statt durch Immobiliengewinne wird das BIP des Vatikans vor allem durch den Tourismus (Millionen von Pilgern), Spenden von Katholiken aus aller Welt und Einkünfte aus Investitionstätigkeiten der Vatikanbank generiert.

Monaco

Monaco erstreckt sich über eine Fläche von nur 2,02 Quadratkilometern, hat aber über 36.000 Einwohner und ist damit mit über 18.000 Einwohnern pro Quadratkilometer das am dichtesten besiedelte Land der Welt (im benachbarten Frankreich leben etwa 120 Menschen pro Quadratkilometer). Obwohl Monaco vollständig von Frankreich umgeben ist, hat es seine Unabhängigkeit durch eine Kombination aus Diplomatie und seinem vorteilhaften Status bewahrt:

• 1641 – Im Vertrag von Thorn erkannte Frankreich die Unabhängigkeit des Fürstentums an und erhielt im Gegenzug ein Militärbündnis.
• 1861 – Nach Unruhen in Menton und Roquebrune trat das Fürstentum diese Ländereien an Frankreich ab, im Austausch für die Anerkennung der Souveränität des Landes.
• 1918 — Der französisch-monegassische Vertrag legte fest, dass Frankreich die Verteidigung des Fürstentums garantieren und Monaco seine Außenpolitik mit ihm koordinieren würde.
• 2002 – Der neue Vertrag bestätigte, dass Monaco auch im Falle des Endes der herrschenden Grimaldi-Dynastie (das Land ist eine Monarchie) seine Unabhängigkeit behalten würde (zuvor war vorgesehen, dass es vollständig unter die Kontrolle Frankreichs fallen würde).

Mit dem Markt Wohnen in Monaco Die Lage ist deutlich interessanter als im Vatikan, der teuersten Stadt der Welt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt zwischen 50.000 und 55.000 Euro. Zum Vergleich: In Hongkong liegt dieser Wert bei etwa 20.000 Euro und in London bei 15.000 Euro. Luxuswohnungen in den Stadtteilen Monte Carlo und La Condamine kosten sogar 100.000 Euro pro Quadratmeter.

Diese Preise sind auf den extremen Grundstücksmangel und die fehlende Einkommenssteuer für die Einwohner zurückzuführen. Dies zieht Großinvestoren und Superreiche an, die Monacos Image als prestigeträchtiges Reiseziel für die Elite prägen. Dieser Status ist unbezahlbar und hat nichts mit den tatsächlichen Preisparametern zu tun.

Nauru

Nauru liegt in Mikronesien und ist ein winziger Inselstaat mit einer Fläche von 21 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 12.000 Einwohnern. Es ist das einzige Land der Welt ohne offizielle Hauptstadt: Der Bezirk Yaren dient als Verwaltungszentrum.

Die Insel wurde 1798 von Europäern entdeckt und Ende des 19. Jahrhunderts eine deutsche Kolonie. Nach dem Ersten Weltkrieg wurde das Gebiet ein Mandatsgebiet des Völkerbundes und gemeinsam von Australien, Großbritannien und Neuseeland verwaltet. 1968 erklärte das Land seine Unabhängigkeit und wurde ein souveräner Staat, der enge Beziehungen zu Australien und dem Commonwealth unterhielt.

Der Immobilienmarkt existiert praktisch nicht. Land befindet sich größtenteils im Besitz lokaler Clans und wird kollektiv verwaltet. Darüber hinaus ist der Verkauf von Land an Ausländer völlig verboten. Vermietung ist zwar möglich, allerdings nicht zu Marktbedingungen, sondern privat. Dies macht Nauru für ausländische Immobilieninvestitionen unattraktiv.

Tuvalu

Tuvalu liegt im Pazifischen Ozean und besteht aus neun Atollen und Inseln. Die Gesamtfläche beträgt nur 26 Quadratkilometer, die Bevölkerung beträgt etwa 11.000 Menschen. Es ist eines der am wenigsten besuchten Länder der Welt und zudem eines der am stärksten vom Klimawandel betroffenen: Der Großteil des Landes erhebt sich höchstens drei bis vier Meter über den Meeresspiegel.

Tuvalu ist eine ehemalige britische Kolonie und wurde nach seiner Unabhängigkeit 1978 Mitglied des Commonwealth of Nations und des Cotonou-Abkommens zwischen der Europäischen Union und den Staaten Afrikas, der Karibik und des Pazifiks (AKP). Dank dieser Verträge und Abkommen können tuvaluische Bürger innerhalb des Schengen-Raums visumfrei reisen.

Wie in Nauru ist der lokale Immobilienmarkt für Ausländer praktisch geschlossen. Land in Tuvalu ist traditionell im kollektiven Besitz von Clans, und eine Verpachtung ist nur in bestimmten Fällen und unter eingeschränkten Bedingungen möglich.

San Marino

San Marino gilt als einer der ältesten Staaten Europas. Der Legende nach wurde es bereits 301 n. Chr. von einem kroatischen Steinmetz an den Hängen des Monte Titano gegründet. Heute erstreckt es sich über 61 Quadratkilometer und hat 34.000 Einwohner.

Obwohl San Marino zu Italien gehört, behielt es seine Unabhängigkeit. Erste Anzeichen dafür zeigten sich 1631, als der Papst die Unabhängigkeit des Landes offiziell anerkannte. Während der italienischen Einigung bot Giuseppe Garibaldi San Marino den Beitritt zum neuen Staat an, doch die Republik lehnte ab. Heute ist San Marino Mitglied des Europarats, jedoch nicht der EU.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in San Marino liegen bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter und sind damit niedriger als im benachbarten Italien. Ausländer können zwar Immobilien erwerben, benötigen dafür jedoch eine Sondergenehmigung. Immobilien werden vor allem von Einheimischen erworben, es gibt aber auch Interesse von Italienern; EU-Vertreter zeigen wenig Interesse an dem Markt.

Liechtenstein

Liechtenstein ist ein kleines Fürstentum zwischen der Schweiz und Österreich. Es erstreckt sich über eine Fläche von 160 Quadratkilometern und hat rund 39.000 Einwohner. Es ist eine konstitutionelle Monarchie, die seit dem 17. Jahrhundert von der Fürstendynastie Liechtenstein regiert wird.

Liechtenstein ist kein Mitglied der EU, aber Mitglied des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und des Schengen-Raums. Liechtensteiner Bürger können sich innerhalb der EU frei bewegen, und für ausländische Touristen gelten ähnliche Visabestimmungen wie in der Schweiz.

Der Immobilienmarkt in Liechtenstein zählt zu den am stärksten eingeschränkten in Europa, da Nichtansässige für den Erwerb einer Immobilie eine spezielle staatliche Genehmigung benötigen. Infolgedessen steigen die Preise in erster Linie aufgrund des begrenzten Angebots und nicht aufgrund der externen Nachfrage.

Der durchschnittliche Immobilienpreis liegt zwischen 5.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter und ist damit vergleichbar mit der Schweiz. Mietwohnungen sind jedoch die beliebteste Option, da bis zu 60 % der Bevölkerung des Landes, insbesondere Wanderarbeiter aus Österreich und der Schweiz, ihre Wohnungen mieten.

Marshallinseln

Die Marshallinseln sind ein Pazifikstaat in Mikronesien. Sie bestehen aus 29 Atollen und fünf Inseln mit einer Gesamtfläche von etwa 181 Quadratkilometern (71 Quadratmeilen) und einer Bevölkerung von nicht mehr als 42.000 Einwohnern.

Vor dem Zweiten Weltkrieg standen die Inseln unter japanischer Kontrolle und kamen danach unter US-Verwaltung. 1986 erlangte die Republik der Marshallinseln offiziell ihre Unabhängigkeit, schloss jedoch einen Freihandelspakt mit den Vereinigten Staaten.

Im Rahmen des Abkommens behält der Staat seine volle Souveränität, tritt jedoch freiwillig einige Rechte (vor allem in den Bereichen Verteidigung und Außenpolitik) an die Vereinigten Staaten ab, im Austausch für finanzielle und politische Unterstützung. Die Vereinigten Staaten bleiben für die Verteidigung verantwortlich, leisten erhebliche finanzielle Unterstützung und nutzen einen Teil des Territoriums für militärische Einrichtungen (zum Beispiel einen Stützpunkt auf dem Kwajalein-Atoll).

Die Marshallinseln haben keine direkten Abkommen mit der EU, sind aber einer der Staaten Afrikas, der Karibik und des Pazifiks (AKP), die im Rahmen des Cotonou-Abkommens mit der Europäischen Union zusammenarbeiten. Dies ermöglicht den Bürgern vor Ort den Besuch Schengen-Raum.

Merkmale des lokalen Immobilienmarktes:

• Das Land ist traditionell das kollektive Eigentum der Clans.
• Grundstücke können nicht an Ausländer verkauft werden; die Verpachtung ist die wichtigste Zugangsmöglichkeit für externe Unternehmen (z. B. für Tourismus oder Infrastruktur).
• Der Wohnungsbestand ist begrenzt und der Zweitmarkt für Immobilien existiert praktisch nicht.
• Die Mietkosten sind im Durchschnitt 14 % niedriger als in den USA, aber die Liquidität ist viel geringer.

St. Kitts und Nevis

St. Kitts und Nevis ist ein karibischer Inselstaat in der westlichen Hemisphäre. Mit einer Bevölkerung von etwa 50.000 Einwohnern erstreckt sich das Land über eine Fläche von 261 Quadratkilometern. Das Land besteht aus zwei Inseln: St. Kitts (Saint Christopher) und Nevis.

Die Inseln waren seit dem 17. Jahrhundert britische Kolonien, erlangten 1983 ihre volle Unabhängigkeit und sind heute Mitglied des Commonwealth of Nations. Formal bleibt das Staatsoberhaupt der britische Monarch und der von London ernannte Generalgouverneur.

Wie andere karibische Staaten ist St. Kitts und Nevis ein AKP-Land und kooperiert mit der EU über das Cotonou-Abkommen. Das bedeutet, dass Bürger von St. Kitts und Nevis visumfrei in den Schengen-Raum reisen können (90 Tage innerhalb von sechs Monaten). Sie können auch visumfrei in das Vereinigte Königreich, nach Hongkong und Singapur reisen.

Im Jahr 1984 startete St. Kitts und Nevis als erstes Land der Welt das Citizenship by Investment (CBI)-Programm, das es Ausländern ermöglicht, durch Investitionen in Immobilien oder einen nationalen Entwicklungsfonds die Staatsbürgerschaft zu erlangen.

Die Mindestinvestition in Immobilien beträgt 325.000 US-Dollar für Teileigentum und 600.000 US-Dollar für Einzelkäufe. Die durchschnittlichen Immobilienpreise liegen zwischen 4.000 und 5.000 US-Dollar pro Quadratmeter für Wohnungen, während Luxusvillen 1,5 bis 2 Millionen US-Dollar kosten.

Malediven

Die Republik Malediven ist nicht nur ein Inselstaat, sondern ein Archipel im Indischen Ozean mit 26 Atollen und über 1.000 Inseln. Die Gesamtfläche beträgt nur 298 Quadratkilometer, die Bevölkerung beträgt rund 520.000 Einwohner. Trotz seiner geringen Größe gilt das Land als eines der renommiertesten Reiseziele der Welt.

Die Malediven kooperieren mit der EU im Rahmen von Entwicklungsprogrammen für kleine Inselstaaten, die den dortigen Einwohnern seit 2010 die visumfreie Einreise in den Schengen-Raum ermöglichen.

Die Verfassung des Landes verbietet den Verkauf von Land an Ausländer, sieht jedoch ein langfristiges Pachtsystem von bis zu 50 Jahren für private Investoren und bis zu 99 Jahren für Tourismusprojekte und Resorts vor.

Wohnungen in Malé (der Hauptstadt) kosten durchschnittlich 5.000–10.000 US-Dollar pro Quadratmeter. Resort-Villen kosten zwischen 1 und 3–7 Millionen US-Dollar, aber dabei handelt es sich oft eher um langfristige Pacht- als um Eigentumsimmobilien.

Malta

Malta ist die einzige Insel auf der Liste, die im Mittelmeer liegt. Auf einer Fläche von 316 Quadratkilometern leben dort rund eine halbe Million Menschen. Ihre Unabhängigkeit ist auf ihre Weise einzigartig, da alle umliegenden Inseln seit langem zu größeren Staaten gehören.

Im Laufe der Jahrhunderte wurde die Insel von verschiedenen Mächten kontrolliert – vom Römischen Reich über die Krone von Aragon bis hin zu den Johannitern. 1814 wurde Malta offiziell eine britische Kolonie. Wie andere britische Kolonien im Mittelmeerraum (Gibraltar, Zypern) erlangte Malta die volle Unabhängigkeit.

Im Jahr 2004 trat das Land der Europäischen Union bei und ist Vollmitglied des Schengen-Raums. Der Immobilienmarkt ist für EU-Bürger vollständig geöffnet, Ausländer aus Drittländern können jedoch nur in ausgewiesenen Sondergebieten (Special Designated Areas, SDAs) Immobilien erwerben.

Der Markt ist ziemlich entwickelt und vielfältig: von alten Häusern in Valletta bis zu modernen Komplexen an der Küste. Durchschnittspreise Ferienwohnungen in Malta Heute liegen die Preise bei 3.000–4.500 €/m², in Luxusprojekten und SDA erreichen sie 6.000–8.000 €/m² und mehr, bis hin zu 10.000–13.000 €/m².

Was ist das Endergebnis?

Kleine Staaten sind nicht immer nur exotische Regionen. Ihre Märkte sind äußerst vielfältig. Einige brechen Weltrekorde bei den Quadratmeterpreisen, während in anderen Ländern ähnlicher Größe Immobilien als Eigentum überhaupt nicht existieren.

Die Theorie, dass der Wert eines Territoriums umso größer ist, je kleiner es ist, trifft also nicht immer zu. Das Endergebnis hängt nicht immer davon ab, wie groß das Territorium eines Staates ist, sondern davon, wie er es verwaltet.