Madagaskar Real Estate Investment: Insider-Interview mit CEO Thomas Ottosen über die Chancen im Grenzmarkt im Jahr 2026
Madagaskars Immobilienmarkt bleibt eines der bestgehüteten Geheimnisse Afrikas – eine riesige Inselnation mit mehr als 4.800 Kilometern Küstenlinie, schnellem Bevölkerungswachstum und Immobilienpreisen, die nur einen Bruchteil dessen betragen, was Investoren auf Mauritius oder den Seychellen zahlen. Trotz seines Potenzials bleibt der Markt weitgehend informell, dezentralisiert und für internationale Käufer ohne richtige Begleitung schwierig zu navigieren.
In diesem Interview sprechen wir mit Thomas Ottosen, Gründer von Madagascar Invest, einem Unternehmen, das sich darauf spezialisiert hat, ausländische Investoren mit den besten Immobilienmöglichkeiten in Madagaskar zu verbinden. Wir besprechen den aktuellen Stand des Marktes im Jahr 2026, den rechtlichen Rahmen, der internationales Kapital durch 99-jährige erneuerbare Pachtverträge schützt, und wo die überzeugendsten Chancen für Investoren liegen, die nach hochrentablen Küstenimmobilien oder Wohnentwicklungen für die Mittelschicht suchen. Dieses Gespräch bietet praktische Einblicke in einen der am meisten unterschätzten Immobilienmärkte des Indischen Ozeans.
Madagascar Real Estate Market Overview
— Wie würden Sie den aktuellen Zustand des madagassischen Immobilienmarktes im Jahr 2026 beschreiben? Was sind die primären Wachstumstreiber derzeit?
— Der madagassische Immobilienmarkt lässt sich am besten als Schwellenmarkt klassifizieren, manche würden sogar von einem Frontier-Markt sprechen. Praktisch bedeutet das, dass der Markt stark dezentralisiert und weitgehend unorganisiert ist. Es gibt keine wirklich zentralisierten Immobilienportale, auf denen Käufer einfach verifizierte Objekte zum Verkauf durchsuchen können. Stattdessen finden viele Transaktionen immer noch direkt zwischen Käufer und Verkäufer oder über informelle Zwischenhändler statt.
In vielen Fällen wird nicht einmal ein öffentlicher Notar bei Immobilientransaktionen hinzugezogen. Das führt zu erheblichen Problemen, insbesondere wenn Objekte ohne richtigen Titel oder klare Eigentumsgeschichte verkauft werden. Für internationale Investoren macht das Vorsicht absolut unerlässlich. Eine der Kernaufgaben von Madagascar Invest ist es, genau dieses Problem zu lösen. Wir arbeiten immer mit lizenzierten öffentlichen Notaren zusammen, um sicherzustellen, dass jede Transaktion vollständig im Einklang mit madagassischem Recht durchgeführt wird.
Einer der primären Wachstumstreiber des madagassischen Immobilienmarktes ist der starke demografische Trend des Landes. Als ich 2016 erstmals in Madagaskar ankam, lag die Bevölkerung bei etwa 26 Millionen. Bis 2026 wird sie auf rund 33,5 Millionen geschätzt – ein Anstieg von etwa 29 % in nur zehn Jahren.
Da das Angebot an Immobilien in jedem Land endlich ist, hat schnelles Bevölkerungswachstum – kombiniert mit einer langsam wachsenden Mittelschicht – einen tiefgreifend positiven Effekt auf die langfristigen Immobilienwerte.
Zusätzlich wird Madagaskar zunehmend von internationalen Investoren als hochpotenzialer Schwellen-Immobilienmarkt entdeckt. Das führt bereits in besonders attraktiven Gebieten für ausländische Käufer – vor allem an Stränden und tourismusorientierten Orten wie Nosy Be, Sainte Marie und Foulpointe – zu deutlichen Wertsteigerungen.
— Wir beobachten einen starken Anstieg des Interesses an der Region des Indischen Ozeans. Aus Ihrer Sicht: Was macht Madagaskar zu einem „verborgenen Juwel“ im Vergleich zu etablierteren Märkten wie Mauritius oder den Seychellen?
— Madagaskar ist ein verborgenes Juwel, das sich in vielerlei Hinsicht direkt vor aller Augen versteckt. Es ist ein riesiges Land – größer als Frankreich und Belgien zusammen –, bleibt jedoch deutlich unterentwickelt, sogar im Vergleich zu seinen Inselnachbarn Mauritius und Seychellen.
Mauritius und die Seychellen sind beide sehr kleine Länder im Vergleich. Während sie sicherlich attraktive Strandimmobilienmöglichkeiten bieten, bietet Madagaskar ähnliche Küstenmerkmale in einem völlig anderen Maßstab – und zu deutlich niedrigeren Preisen.
Die Immobiliensektoren in Mauritius und auf den Seychellen sind viel reifer und entwickelter, aber das bedeutet auch deutlich höhere Preise und im Allgemeinen konservativeres Wachstumspotenzial. Madagaskar hingegen bietet internationalen Investoren die seltene Kombination aus Maßstab, Erschwinglichkeit und langfristigem Aufwärtspotenzial, die in den heutigen globalen Immobilienmärkten immer schwerer zu finden ist.
— Welche Segmente zeigen derzeit die größte Widerstandsfähigkeit: Luxus-Wohnimmobilien, mittelklassige Immobilien oder Gewerbeimmobilien?
— Madagaskar verfügt über einen entstehenden Luxus-Wohnimmobilienmarkt, insbesondere in gehobenen und international ausgerichteten Lagen wie Nosy Be, wo europäisches Kapital zunehmend präsent ist. Die Nachfrage nach hochwertigen Villen und Luxusresidenzen steigt deutlich, weshalb dieses Segment genau beobachtet werden sollte.
Gewerbeimmobilien sind in den großen städtischen Zentren Madagaskars am stärksten, insbesondere in Antananarivo, der Hauptstadt, und Tamatave (Toamasina), der wichtigsten Hafenstadt des Landes.
Dennoch ist das Segment, in dem Madagaskar wirklich heraussticht, der mittelklassige Wohnimmobilienbereich. Viele internationale Investoren werden gerade deshalb von Madagaskar angezogen, weil es ihnen erlaubt, mit relativ bescheidenen Budgets zu investieren. Das passt sehr gut zur heimischen Nachfrage, da die Mittelschicht Madagaskars weiter wächst. Aus diesem Grund erscheint mittelklassiger Wohnbau über die nächsten 10 bis 20 Jahre als das widerstandsfähigste Immobiliensegment in Madagaskar.
— Ausländische Investoren machen sich oft Sorgen um die Eigentumsrechte an Land in Madagaskar. Könnten Sie die Vorteile des 99-jährigen Pachtvertrags (Bail Emphytéotique) erläutern und wie er internationales Kapital schützt?
— Ausländische Investoren jeder Nationalität dürfen Immobilien in Madagaskar über einen 99-jährigen erneuerbaren Pachtvertrag (bail emphytéotique) erwerben. In der Praxis erlaubt diese Pachtstruktur dem Investor, das Grundstück fast genau so zu nutzen wie bei einem Freehold-Titel.
Der Pächter darf auf dem Land bauen, es entwickeln, verkaufen oder an Erben übertragen. Die Pacht kann an Kinder weitergegeben werden, die volle Rechte am Objekt behalten. Wenn die 99-jährige Laufzeit abläuft, kann sie gegen eine nominelle Verwaltungsgebühr verlängert werden.
Im alltäglichen Gebrauch gibt es praktisch keinen Unterschied zwischen einem 99-jährigen Pachtvertrag und einem Freehold-Titel, abgesehen davon, dass die Pacht zeitlich begrenzt ist. Damit bietet sie starken rechtlichen Schutz für internationales Kapital und bleibt gleichzeitig vollständig im Einklang mit madagassischem Recht.
Returns and Investment Opportunities by Budget
— Wie hoch ist die typische Rendite (ROI) für Mietobjekte in Top-Lagen wie Nosy Be oder Antananarivo in diesem Jahr?
— Die Rendite variiert stark je nach Lage, Objekttyp und Belegungsraten. In primären Touristenorten wie Nosy Be können gut gelegene Kurzzeit-Mietobjekte bei vernünftigen Belegungsraten Bruttorenditen im Bereich von 10–20 % erzielen.
In Antananarivo, wo die Nachfrage eher geschäfts- und langfristig orientiert ist, liegen die Mietrenditen etwas niedriger, aber stabiler, oft zwischen 8–12 % brutto. Die Nettorenditen hängen von Betriebskosten, Managementstruktur und Steuern ab, aber im Vergleich zu vielen entwickelten Märkten bietet Madagaskar immer noch sehr wettbewerbsfähiges Cashflow-Potenzial.
— Wenn ein Investor ein Budget von 200.000 bis 500.000 $ hat, auf welche „exklusive Gelegenheit“ würden Sie ihn heute auf dem Markt hinweisen?
— Bei einem Budget in diesem Bereich würde ich generell empfehlen, sich Immobilien in etablierten Tourismuszentren wie Nosy Be anzusehen, aber auch in etwas weniger gesättigten Märkten wie Sainte Marie und Foulpointe, die für viele Investoren noch unter dem Radar sind.
Nosy Be ist sicherlich der sicherste Immobilienmarkt in Madagaskar aus Risikosicht. Viele Investoren in Schwellenmärkten suchen jedoch nicht nur Sicherheit – sie suchen Gelegenheit. Meiner Meinung nach liegen die überzeugendsten Chancen selten in den am meisten beworbenen Orten.
Nach madagassischen Maßstäben ist Nosy Be bereits etwas gesättigt, und die Preise für die attraktivsten Objekte sind stark gestiegen. Das stärkste Aufwärtspotenzial findet sich oft in aufstrebenden Küstengebieten, wo Strandgrundstücke immer noch zu relativ moderaten Preisen erworben werden können.
Der Erwerb eines größeren Strandgrundstücks in einer solchen Gegend – entweder für zukünftige Entwicklung oder langfristiges Halten – ist meiner Ansicht nach eine der attraktivsten Immobilienstrategien in Madagaskar heute.
— Könnten Sie ein oder zwei herausragende Entwicklungen in Ihrem Portfolio hervorheben, die die Zukunft des madagassischen Luxuswohnens verkörpern?
— Wenn Menschen an Immobilienentwicklung in Madagaskar denken, denken sie meist an Strandprojekte – und das aus gutem Grund. Madagaskar hat eine der längsten Küstenlinien Afrikas mit etwa 4.828 km Küste und einige der schönsten und erschwinglichsten Strände der Welt.
Eine bemerkenswerte Strandentwicklung ist Lechia Estate, gelegen nahe Tamatave an der Ostküste Madagaskars. Das Projekt verbindet luxuriöses Strandwohnen mit Nähe zur zweitgrößten Stadt des Landes und deren gesamtem Angebot an Annehmlichkeiten.
Für Investoren, die ein abgelegeneres und naturverbundenes Erlebnis suchen, bietet Arven Estate, weiter nördlich nahe Mahambo gelegen, einen erschwinglicheren Einstieg in eine Strandentwicklung. Dieses Projekt konzentriert sich auf Nähe zur Natur und eine internationale Gemeinschaft, bietet aber dennoch direkten Strandzugang.
Unabhängig davon, für welchen Entwicklungs-Typ sich ein Kunde interessiert, arbeitet Madagascar Invest eng mit jedem Investor zusammen, um die passendste Gelegenheit für seine individuellen Ziele zu identifizieren.
Risk Mitigation Strategies and Future Market Outlook
— Was sind die häufigsten Fallstricke für Erstinvestoren in der Region, und wie hilft Ihr Team, diese Risiken zu minimieren?
— Die häufigsten Fallstricke sind ähnlich wie in vielen Frontier- und Schwellen-Immobilienmärkten: Betrug ist weit verbreitet, Dokumentation ist oft unvollständig oder schwer zu verifizieren, und die Identifikation qualitativ hochwertiger Chancen erfordert starkes lokales Wissen und Präsenz vor Ort.
Madagascar Invest minimiert diese Risiken, indem es als vertrauenswürdiger Vermittler zwischen lokalen Verkäufern und internationalen Käufern agiert. Wir verifizieren alle Objekte über lizenzierte öffentliche Notare, begleiten Kunden durch jeden Schritt der Transaktion und managen den Prozess, bis der Käufer einen sicheren rechtlichen Titel hat. Zusätzlich unterstützen wir berechtigte Investoren bei der Residency by Investment in Madagaskar.
— Wie sehen Sie den madagassischen Immobilienmarkt in den nächsten fünf Jahren? Gibt es etwas, das ein kluger Investor jetzt wissen sollte?
— In den nächsten fünf Jahren erwarte ich, dass der madagassische Immobilienmarkt strukturierter, transparenter und zunehmend international wird. Es bleibt zwar ein Schwellenmarkt, aber professionelle Akteure werden weiterhin in den Raum eintreten, insbesondere in tourismusgetriebenen und Wohnsektoren.
Ein entscheidender Punkt, den kluge Investoren verstehen sollten, ist, dass Madagaskar diejenigen belohnt, die früh handeln und langfristig denken. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, begrenztem formellem Wohnungsangebot, riesiger Küstenlandverfügbarkeit und immer noch niedrigen Einstiegspreisen schafft eine überzeugende asymmetrische Gelegenheit.
Für Investoren, die bereit sind, einen Frontier-Markt mit den richtigen lokalen Partnern zu navigieren, bietet Madagaskar etwas, das weltweit immer seltener wird: echte Assets, echte Knappheit und echtes Aufwärtspotenzial.
