7 Fehler, die man beim Investieren in Immobilien auf Bali unbedingt vermeiden sollte

Der Immobilienmarkt auf Bali ist aufgrund des hohen Touristenstroms sehr interessant für Investitionen. Laut Statistikbehörde Indonesiens nahm Indonesien 2023 11,68 Millionen ausländische Touristen auf – fast 2,5-mal so viele wie 2022. In den ersten 9 Monaten 2025 kamen etwa 5,3 Millionen Besucher nach Bali, das sind rund 11,5 % mehr als im Vergleichszeitraum 2024.

Doch je attraktiver der Markt wird, desto mehr Fehler machen Investoren. Besonders betroffen sind Personen, die zum ersten Mal mit den Besonderheiten des indonesischen Grundstücksrechts, den klimatischen Bauanforderungen und der spezifischen Nachfrage im Tourismus konfrontiert sind.

In unserem Artikel gehen wir detailliert auf die häufigsten Fehler beim Kauf von Immobilien auf Bali ein und erklären, wie man sie vermeidet.

Falsche Wahl der Lage für die Investition

Die Wahl der Lage ist der entscheidende Faktor, da auf Bali die durchschnittliche Auslastung von Villen zwischen den verschiedenen Gegenden um 20–30 Prozentpunkte differieren kann – das wirkt sich direkt auf die Rendite (ROI) aus.

Warum die Lage entscheidend für die Amortisation ist:

• Infrastrukturelle Kluft zwischen den Regionen. Die Konzentration an Restaurants, Coworking-Spaces, Fitnesscentern und touristischen Dienstleistungen ist in Canggu und Seminyak 2–3-mal höher als an der Nord- und Ostküste.
• Potenzial für Wertsteigerung des Grundstücks. Die Kosten für die Landpacht (Leasehold) in beliebten Gegenden stiegen zwischen 2020–2024 im Durchschnitt um 35–50 %, während sie in aufstrebenden Regionen nur um 15–25 % zunahmen.

So wählt man die richtige Lage:

• Daten zu durchschnittlicher Mietpreis, Auslastung und Amortisationszeit genau für diese Gegend bewerten – nicht für die ganze Insel.
• Prüfen, ob beliebte Cafés, Clubs und Infrastruktur vorhanden sind – das ist ein direkter Indikator für Nachfrage.
• Entwicklung der letzten 2–3 Jahre vergleichen: Neueröffnung von Hotels, Anstieg der Grundstückspreise, Bau von Straßen und Gewerbeobjekten.
• Zielgruppe der Region analysieren: Familientourismus, Surfen, Premium-Segment, digitale Nomaden – davon hängen Buchungszeiträume und Preise ab.

Fehlende Prüfung der rechtlichen Sauberkeit der Transaktion

Ausländische Investoren tragen das höchste Risiko genau in der Phase der rechtlichen Abwicklung. Das indonesische Grundstücksrecht unterscheidet sich grundlegend von europäischen Systemen. Laut Verband der Notare Indonesiens müssen 27–30 % der Grundstücksgeschäfte auf Bali nach juristischer Prüfung korrigiert werden oder weisen Verstöße auf.

Rechtliche Besonderheiten für Ausländer beim Immobilienerwerb:

• Ausländer dürfen kein Land direkt besitzen. Nach indonesischem Recht kann ein ausländischer Staatsbürger kein volles Eigentumsrecht (Freehold) erwerben. Stattdessen werden Alternativen genutzt: Leasehold (Landpacht) und Hak Pakai (Nutzungsrecht).
• Prüfung des Landstatus. Jedes Grundstück auf Bali hat eine Klassifizierung. Nur bestimmte Status erlauben den Bau von Villen oder die kommerzielle Vermietung: Yellow / Residential → Wohnbau erlaubt Pink / Tourism → kommerzielle Nutzung möglich (Gästehäuser, Villenvermietung) Green / Agricultural → Bau verboten oder stark eingeschränkt

So vermeidet man rechtliche Fehler:

• Vollständige Prüfung des Grundstücks durchführen: Grenzen, Titel, Eigentümer, Status, Transaktionshistorie.
• Vorhandensein der Betriebsgenehmigung (SLF) überprüfen.
• Vertrag bei einem unabhängigen Notar abschließen – nicht beim vom Verkäufer empfohlenen.
• Pachtvertrag unbedingt im Register eintragen lassen.
• Verlängerungsoptionen des Leasehold mit festgelegter Preisfindungsformel vertraglich fixieren.

Fehler bei der Renditeberechnung

Falsche finanzielle Kalkulationen gehören zu den häufigsten Gründen für Enttäuschungen. Auf Bali sind hohe Renditen möglich – aber nur, wenn man die realen Zahlen kennt: durchschnittliche Auslastung, Tagespreis, Betriebskosten und Saisonalität. Ein Fehler in nur einem Parameter kann die tatsächliche Rendite halbieren.

Laut Daten von Verwaltungsgesellschaften in Badung und Canggu lag die durchschnittliche Rendite professionell gemanagter Villen 2023–2024 bei 12–18 % p.a. Investoren, die Kosten und Saison falsch einschätzen, erreichen jedoch oft nur 6–9 %.

So berechnet man die Rendite richtig:

• Monatliche Auslastungsanalyse unter Berücksichtigung der Saison durchführen.
• Reale Zahlen der Verwaltungsgesellschaften der jeweiligen Region verwenden – nicht Inseldurchschnitt.
• Provisionen der Verwaltungsgesellschaft zwingend einplanen.
• 10–15 % Reserve für unvorhergesehene Ausgaben einplanen.
• Mehrere Szenarien vergleichen: optimistisch, realistisch, konservativ.

Auswahl eines zuverlässigen Bauträgers

Laut lokalen Bauträgerverbänden sind bis zu 35 % der Verzögerungen neuer Projekte auf Bali auf Terminüberschreitungen oder Zahlungsunfähigkeit der Bauunternehmen zurückzuführen.

Für Investoren bedeutet das: eingefrorenes Kapital, zusätzliche Investitionen und Verschiebung der erwarteten Rendite um Jahre. Gleichzeitig kann die Qualität des Objektmanagements die tatsächliche Auslastung um 20–40 % verändern – entscheidend für die Amortisationsrechnung.

So minimiert man Risiken:

• Portfolio des Bauträgers prüfen: mindestens 3–5 abgeschlossene Projekte.
• Transparente Verträge mit fixierten Terminen und Strafen bei Verzug fordern.
• Unabhängige Baukontrolle durchführen lassen.
• Verwaltungsgesellschaft mit nachgewiesener Auslastungsstatistik in der Region wählen.
• Reputation von Bauträger und Betreiber über Eigentümerbewertungen prüfen – nicht über Marketingmaterial.

Unzureichende Bewertung der Bauqualität

Das tropische Klima auf Bali stellt extreme Belastungen für Gebäude dar: hohe Luftfeuchtigkeit, intensive Niederschläge, starke Temperaturschwankungen und salzhaltige Luft in Küstennähe verkürzen die Lebensdauer von Baumaterialien erheblich.

Technische Audits zeigen: 55–60 % der neuen Villen weisen direkt nach Fertigstellung versteckte Mängel auf, die sich bereits in den ersten 6–12 Monaten zeigen. Diese erhöhen die Instandhaltungskosten, senken die Bewertungen auf Buchungsplattformen und reduzieren die reale Rendite.

Wichtige Klima-Aspekte, die Investoren oft vergessen:

• Hohe Luftfeuchtigkeit (70–90 %). Ohne gute Belüftung und Abdichtung entstehen schnell Schimmel und Pilze – häufigste Ursache für negative Gästebewertungen. Beseitigung kann jährlich 1.000–3.000 USD kosten.
• Starke Regenzeit. Von November bis März steigt die Belastung für Dach und Entwässerung massiv. Fehler im Dachgefälle oder unzureichende Wasserabläufe führen zu Undichtigkeiten und Schäden.
• Salzhaltige Luft an der Küste. Metallteile (Beschläge, Schrauben, Fenster) korrodieren schnell. Billige Materialien reduzieren die Lebensdauer um 50–70 %.

Viele Investoren bemerken Mängel nicht rechtzeitig, da die Bauten meist in der Trockenzeit fertiggestellt werden und Defekte erst bei Regen sichtbar werden. Zudem lenken Bauträger mit schönen Renderings von technischen Schwächen ab.

So bewertet man die Bauqualität vor dem Kauf:

• Technisches Audit (Snagging Inspection) durchführen lassen: Prüfung der Haustechnik, Thermografie der Wände, Abdichtungstest, Dach- und Entwässerungsinspektion. Kosten auf Bali ab 200–400 USD – spart später Tausende.
• Bauunterlagen verlangen: Pläne der Haustechnik, Materiallisten, Garantiezusagen.
• Reputation der ausführenden Baucrew prüfen. Viele Projekte werden von Subunternehmern gebaut – wichtig zu wissen, wer tatsächlich baut und welche Referenzen vorliegen.

Investieren ohne Analyse der zukünftigen touristischen Nachfrage

Die meisten Investoren schauen nur auf aktuelle Auslastung und Preise, analysieren aber nicht, wie sich Touristen- und Mieterströme in 3–5 Jahren entwickeln werden. So kann ein heute attraktives Objekt morgen in einer übersättigten Gegend stehen oder unter veränderter Nachfragestruktur leiden.

Wichtige Faktoren für die zukünftige Nachfrage auf Bali:

• Infrastrukturprojekte. Jede Änderung (Flughafenerweiterung, neue Straßen, bessere Zufahrten zu Uluwatu, Canggu, Nordwesten) wirkt sich direkt auf den Touristenstrom aus.
• Änderungen bei Visum- und Steuerregeln. Interesse von Digitalnomaden und Langzeitresidenten hängt stark von Langzeitaufenthaltsmöglichkeiten und steuerlicher Flexibilität ab.

So bewertet man die zukünftige Nachfrage richtig:

• Dynamik der Buchungen der letzten 2–3 Jahre analysieren – nicht nur aktuelle Zahlen.
• Anzahl bereits gestarteter und geplanter Projekte in der Region prüfen. Überangebot senkt immer die Rendite.
• Lokale Nachrichten und Infrastrukturpläne verfolgen: Straßenbau, Gewerbezentren, neue Attraktionen.
• Veränderungen der Zielgruppen berücksichtigen: junge Reisende, Familien, Premium-Segment, Nomaden.
• Szenario-Analyse erstellen: konservativ, realistisch, optimistisch (Auslastung & Preise).

Ignorieren von Steuern und Betriebskosten

Selbst bei richtiger Lage, rechtlicher Struktur und realistischer Nachfrageeinschätzung fällt die tatsächliche Rendite oft deutlich niedriger aus, weil Steuern und laufende Kosten unterschätzt werden.

Der konkrete Steuersatz hängt von der Besitzstruktur ab (Privatperson, indonesische Gesellschaft, ausländische Struktur etc.) – hier ist eine Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater unerlässlich.

Häufig übersehene Posten:

• Steuern auf Mieteinnahmen. Vermietung über lokale Gesellschaft führt zu Einkommensbesteuerung, die die Nettorendite um 10–20 % senkt (je nach Modell).
• Grund- und Objektabgaben. Jährliche Gebühren (vergleichbar mit Grundsteuer) sind zwar nicht riesig, aber fix. Bei Weiterverkauf fällt Kapitalertragssteuer an.
• Betriebskosten. Viele unterschätzen regelmäßige Wartung und Reparaturen. Realistischer Ansatz: 5–8 % des Jahresumsatzes.
• Personalkosten. Bei Premium-Service (Koch, tägliche Reinigung, Concierge) steigen die Lohnkosten deutlich – gleichzeitig kann der durchschnittliche Buchungserlös (ARPU) höher sein. Diese Zahlen nicht unterschätzen!
• Versicherung. Absicherung gegen Feuer, Überschwemmung, Erdbeben und Haftpflicht gegenüber Gästen. Viele lassen die Versicherung komplett weg – ein großer Risikofaktor.