Immobilienkauf in den USA: Was ausländische Investoren wissen müssen

Der US-Immobilienmarkt bleibt für ausländische Investoren weltweit führend. Bis Ende 2024 erreichte das Volumen ausländischer Investitionen in amerikanische Immobilien 68,2 Milliarden US-Dollar, wobei 54% der Transaktionen auf Wohnimmobilien und 28% auf Gewerbeimmobilien entfielen.

Der Grund für dieses Vertrauen liegt in der relativen wirtschaftlichen Stabilität des Landes, die durch das hohe BIP des Landes von 27,3 Billionen US-Dollar gestützt wird. Darüber hinaus ist der Markt für Ausländer offen, und lokale Dienstleistungen ermöglichen den Fernkauf von Objekten.

In unserem Artikel gehen wir darauf ein, was Anleger wissen müssen, wenn Immobilienkauf in den USA sowohl für den Eigenheim- als auch für Mieteinnahmen und welche rechtlichen Nuancen dabei auftreten können.

US-Immobilienmarkt

Im Gegensatz zu anderen Ländern gibt es in den USA praktisch keine Hindernisse für den Erwerb amerikanischer Immobilien. Ausländische Staatsbürger können unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus Wohn-, Gewerbe- oder Anlageimmobilien erwerben. Es gibt jedoch Nuancen, die mit der Art des Immobilienbesitzes verbunden sind:

• Alleineigentum. Geeignet für Privatpersonen, die Immobilien zur Eigennutzung oder zur Vermietung erwerben. Sie erhalten die direkte Verfügungsgewalt über die Immobilie und haften für Schulden und Verbindlichkeiten gegenüber der Bank. Im Falle eines Rechtsstreits steht Ihnen kein Vermittler zur Seite, der Ihre Rechte wahrt.
• Gemeinsames Mietverhältnis oder gemeinsames Mietverhältnis. Eine Form des geteilten Immobilieneigentums in den USA. Wird verwendet, wenn Immobilien von mehreren Personen (z. B. Ehepartnern oder Partnern) erworben werden. Diese Option ist recht flexibel und ermöglicht die Aufteilung des Eigentums in Anteile mit oder ohne das Recht, diese an Erben zu übertragen. Der Hauptnachteil dieses Modells sind hypothetische Streitigkeiten über die Höhe der Anteile zwischen den Eigentümern.
• Eigentum durch LLC. Die beliebteste Option bei ausländischen Investoren. Eine LLC (Limited Liability Company) wird in den USA gegründet und wird zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie. Wird eine Klage gegen das Eigentum der LLC eingereicht, erstreckt sich die Klage auf das Vermögen der LLC (z. B. die Immobilie selbst oder die Guthaben auf ihren Konten) und nicht auf das Privatvermögen der Eigentümer. Der Nachteil sind die zusätzlichen Kosten für die Registrierung und Aufrechterhaltung der LLC, die je nach Bundesstaat 500 bis 2000 US-Dollar pro Jahr betragen.
• Vertrauensstellungen. Trusts werden für komplexe Anlagestrategien oder Nachlassplanungen verwendet und schützen auch das persönliche Vermögen ihrer Eigentümer, kosten aber auch 3.000 US-Dollar pro Jahr und erfordern rechtliche Unterstützung.

Der Ablauf des Immobilienkaufs in den USA

Der Kauf einer Immobilie in den USA beginnt mit einer Grundbuchprüfung, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen (Pfandrechten, Schulden, Streitigkeiten) ist. Ist alles in Ordnung, wird in der Regel ein unabhängiger Gutachter für 300 bis 600 US-Dollar beauftragt, um den Zustand der Immobilie zu beurteilen. Ist eine Hypothek erforderlich, ist eine zusätzliche Immobilienbewertung erforderlich, um den Marktwert zu bestätigen. Diese kostet 400 bis 800 US-Dollar.

Nach Abschluss aller Prüfungen einigen sich die Parteien auf einen Preis und unterzeichnen einen Kaufvertrag. Dieser enthält die Bedingungen der Transaktion, die Konditionen und mögliche Eventualitäten (Bedingungen, unter denen der Käufer ohne Verluste ablehnen kann, beispielsweise wenn die Hypothek nicht genehmigt wird).

Das Geld und die Dokumente des Käufers werden an einen Treuhänder, einen neutralen Dritten, überwiesen, der die Sicherheit der Transaktion gewährleistet. Die Treuhand dauert 30–60 Tage und kostet 1–2% des Immobilienpreises. Sobald alle Bedingungen erfüllt sind, wird die Treuhand geschlossen und die Immobilie an den Käufer übertragen.

Der Abschluss der Transaktion erfolgt nach Unterzeichnung der endgültigen Dokumente (Urkunde, Hypothekendokumente) und Zahlung der Abschlusskosten (2-5% des Immobilienpreises), einschließlich Steuern, Registrierungsgebühren und Treuhanddienstleistungen. Anschließend erfolgt die Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuchamt (Bezirksregister).

Wichtig! Der Kauf einer Immobilie in den USA berechtigt nicht automatisch zu einem Visum, einer Green Card oder der US-Staatsbürgerschaft, was für ausländische Investoren oft überraschend ist. Investoren können ein Touristenvisum (B-2) für kurzfristige Besuche (bis zu 6 Monaten) oder ein Geschäftsvisum (B-1) zur Verwaltung ihrer Investitionen nutzen.

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Fernkauf von Immobilien

In den USA gibt es keine rechtlichen Hindernisse für Ausländer, die Immobilien ohne physische Anwesenheit erwerben möchten. Landesgesetze und Bundesvorschriften erlauben die Verwendung elektronischer Signaturen für Kauf- und Verkaufsverträge, sodass der Prozess vollständig digitalisiert wird.

Jede Immobilie kann aus der Ferne erworben werden, von Wohngebäuden und Eigentumswohnungen bis hin zu Geschäftsgebäuden und Apartmentkomplexen. Beispielsweise wurden in Miami im Jahr 2024 15% der Eigentumswohnungen aus der Ferne von Ausländern gekauft.

Phasen des Fernkaufs:

• Immobiliensuche. Unsere Realting-Plattform ist dabei eine große Hilfe. Auch die Beauftragung eines lizenzierten Immobilienmaklers ist nicht überflüssig: Er koordiniert die Suche, organisiert virtuelle Besichtigungen und führt Verhandlungen. Wichtig ist, dass er über ein CIPS-Zertifikat (Certified International Property Specialist) der NAR verfügt.
• Immobilienbesichtigung (Due Diligence). Die Titelgesellschaft prüft die Geschichte der Immobilie, um Belastungen (Pfandrechte, Schulden, Streitigkeiten) auszuschließen. Dies kann aus der Ferne erfolgen, wobei Berichte per E-Mail gesendet werden. Der Investor beauftragt zusätzlich einen zugelassenen Gutachter, der einen detaillierten Bericht mit Fotos, Videos und einer Beschreibung des Zustands der Immobilie erstellt. Bei Hypothekentransaktionen oder der Bestätigung des Marktwerts beauftragt die Bank oder der Investor ein Wertgutachten.
• Registrierung der Transaktion. Der Kaufvertrag wird über E-Signatur-Plattformen unterzeichnet. Die Gelder werden auf ein Treuhandkonto (verwaltet von einem neutralen Dritten) überwiesen. Anschließend können Sie die Dienste von Online-Notaren (Remote Online Notarization, RON) in Anspruch nehmen.

Sie müssen lediglich das Geld per internationaler Banküberweisung (SWIFT) überweisen und den Kauf abschließen, um den Titel zu erhalten. Die durchschnittliche Provision beträgt 0,5–1% des Betrags zuzüglich fester Gebühren (20–50 US-Dollar).

Immobilienkosten in den USA

Bevor wir die Wohnkosten in den USA analysieren, ist es wichtig, die wichtigsten Immobilienarten des Landes zu verstehen. Jede von ihnen hat ihre eigenen Merkmale, die sich auf Preis, Instandhaltung und Investitionsattraktivität auswirken.

Arten von Immobilien in den USA:

Die Immobilienpreise in Amerika variieren je nach Region. Der Median Hauspreise in den USA — 412.000 US-Dollar, in beliebten Regionen wie Florida jedoch über 580.000 US-Dollar und in Kalifornien über 820.000 US-Dollar. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Büros liegt in Großstädten zwischen 2.000 und 4.000 US-Dollar, für Lagerhallen zwischen 1.000 und 1.500 US-Dollar. Die Preise für Immobilien in mehrstöckigen Gebäuden beginnen in Amerika bei 1 Million US-Dollar für kleine Komplexe in Städten zweiter Klasse (z. B. Charlotte, North Carolina) und erreichen in Megastädten über 10 Millionen US-Dollar.

Wohnkosten in Amerika:

Preis Luxusimmobilien in den USA:

Auch die lokalen Märkte auf Bundesstaatsebene haben einen erheblichen Einfluss auf den durchschnittlichen Immobilienpreis in den USA. Die genauen Zahlen variieren jedoch: Die teuersten Häuser befinden sich beispielsweise in Hawaii, im District of Columbia (Washington) und in Kalifornien. Die günstigsten Immobilien gibt es in Iowa, Arkansas und Kentucky.

Durchschnittliche Wohnkosten in den USA nach Bundesstaat (am beliebtesten):

Hypothek in den USA

Hypotheken in den USA sind für Ausländer verfügbar, die Bedingungen sind jedoch strenger als für Einwohner, da nur wenige Banken mit Nicht-Einwohnern zusammenarbeiten. Im Jahr 2024 nahmen 40% der ausländischen Käufer eine Hypothek auf, allerdings mit einer höheren Anzahlung: 30–50% gegenüber 3–20% für Einwohner.

Auch die Hypothekenzinsen in den USA variieren. Für Staatsbürger und Einwohner liegen sie im Jahr 2025 bei 5–6% für 30-jährige Hypotheken, für Nicht-Einwohner bei 6–8%. Neben dem üblichen Einkommensnachweis durch Steuererklärungen oder -auszüge muss ein Ausländer eine positive Kredithistorie im Herkunftsland (oder gegebenenfalls in den USA) sowie ausreichende finanzielle Reserven für die Rückzahlung von 6–12 Monaten nachweisen.

Die durchschnittliche Hypothekenzahlung in den USA für neue Kredite beträgt etwa 2.300 US-Dollar pro Monat, ohne Grundsteuern und Versicherungen. Berücksichtigt man diese, beträgt die monatliche Gesamtzahlung 2.800 bis 3.100 US-Dollar. Für Hausbesitzer, die vor 2022 eine Hypothek aufgenommen haben, ist die durchschnittliche Zahlung deutlich niedriger und liegt bei etwa 1.500 bis 1.700 US-Dollar pro Monat.

Im Jahr 2022 explodierte der US-Hypothekenmarkt: Innerhalb weniger Monate stieg der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek von 3,2% auf über 7%. Der Hauptgrund dafür waren die aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve zur Bekämpfung der Inflation. Infolgedessen wurden neue Kredite deutlich teurer: So stieg beispielsweise der Preis für eine Hypothek von 400.000 US-Dollar, der Anfang 2022 noch 1.700 US-Dollar pro Monat kostete, bis zum Jahresende bei gleichen Kreditbedingungen auf 2.700 US-Dollar pro Monat.

Banken für den Immobilienkauf in den USA auf Kredit:

• Bank of America.
• Wells Fargo.
• HSBC.
• Ost-West-Jordan.
• Globale Hypothekengruppe.
• Angel Oak Hypothek.

Ein Hypothekenantrag in Amerika wird online oder über einen Makler mit allen erforderlichen Dokumenten sowie einem Reisepass und einer ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) eingereicht. Die Bank prüft den Antrag innerhalb von 2-4 Wochen.

Grundsteuern in den USA

Besteuerung in den USA gilt sowohl für Einwohner als auch für Nicht-Einwohner. Letztere sind diejenigen, die weniger als 183 Tage im Jahr in den Vereinigten Staaten verbringen oder keine Green Card besitzen. Die wichtigste Steuer, die gezahlt werden muss, ist Grundsteuer in den USA (Vermögenssteuer) es gibt keinen festen Bundessatz, sondern er wird von den Landesregierungen nach eigenem Ermessen festgelegt.

Grundsteuer in den USA nach Bundesstaaten:

Es gibt in den USA keinen Bundesstaat, in dem überhaupt keine Grundsteuer erhoben wird. Dies liegt daran, dass es sich um die Hauptfinanzierungsquelle der lokalen Haushalte handelt, aus der Gelder für Schulen, Polizei, Feuerwehr und andere wichtige Dienste bereitgestellt werden.

Nichtansässige zahlen in den USA zusätzlich eine Mietsteuer auf Wohnraum (Quellensteuer). Zur Zahlung behält der Internal Revenue Service (IRS) 30% der Mieteinnahmen ein. Wenn der Eigentümer jedoch während des Betriebs der Immobilie, aus der Sie Mieteinnahmen erzielt haben, Geld für deren Reparatur und Instandhaltung ausgegeben hat, können Sie die Formulare W-8ECI und 1040NR der Steuererklärung ausfüllen, damit diese Ausgaben von der Steuer abgezogen werden.

Beim Verkauf von Immobilien müssen Sie in den USA für Nichtansässige Grundsteuer zahlen — die Kapitalertragssteuer. Sie beträgt 15–20% des Gewinns (der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis). Beispiel: Ein für 400.000 Dollar gekauftes Haus wurde für 500.000 Dollar verkauft. Der Nettogewinn betrug 100.000 Dollar, und davon müssen Sie 15% Steuern zahlen — also 15.000 Dollar.

Die letzte zu berücksichtigende Steuer ist die Erbschaftssteuer. Sie gilt für Nichtansässige, deren Vermögen in den USA 60.000 US-Dollar übersteigt. Der Steuersatz beträgt bis zu 40%.

Sachversicherung in den USA

Die Hausratversicherung ist in den USA ein wichtiger Aspekt, insbesondere für ausländische Investoren. Das Land hat viele Regionen mit hohem Risiko für Überschwemmungen, Waldbrände und Hurrikane. Im Jahr 2024 waren etwa 95% der Immobilienbesitzer im Land versichert, davon 60% ausländische Investoren. Es ist wichtig zu wissen, dass eine Sachversicherung in den USA auf Bundesebene nicht obligatorisch ist, in bestimmten Fällen jedoch erforderlich ist.

Pflichtversicherung:

• Hypothek. Werden Immobilien mit einer Hypothek erworben, verlangen Banken (z.B. Bank of America, HSBC) in den USA eine Gebäudeversicherung zum Schutz vor Schäden (Feuer, Hurrikan, Diebstahl). Diese ist zwingende Bedingung des Kreditvertrages.
• Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Hausbesitzervereinigungen (HOAs) verlangen oft eine Versicherung, die Gemeinschaftsbereiche (z. B. Dach, Aufzüge) und die persönliche Haftung abdeckt.

Kauft ein Investor eine Immobilie bar und vermietet sie nicht (z. B. zur Eigennutzung), ist eine Versicherung nicht notwendig. Ohne sie trägt jedoch der Eigentümer die vollen Schadenskosten. Auch in sicheren Gegenden ist eine Versicherung ratsam.

So finden Sie Immobilien in den USA

Die Immobiliensuche in den USA ist für ausländische Investoren dank der Entwicklung von Online-Plattformen einfacher geworden. Im Jahr 2024 nutzten 97% der Käufer das Internet zur Immobiliensuche, und 43% begannen den Prozess mit Online-Anzeigen. Sie können Ihr Traumhaus im Abschnitt Wohnimmobilien in den USA auf Realting.com

Immobilienagenturen in den USA sind für Ausländer nützlich, da sie rechtliche Unterstützung bieten und mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut sind. Hier sind die wichtigsten Agenturen:

• RE/MAX. Das Netzwerk ist auf Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert und aufgrund seiner weltweiten Präsenz auch bei Ausländern beliebt.
• Jahrhundert 21. Globale Marke, die in über 80 Ländern tätig ist. Geeignet für internationale Investoren.
• Coldwell Banker. Teil von Anywhere Real Estate, mit Schwerpunkt auf Luxusimmobilien (Manhattan, Miami).
• Howard Hanna. Das drittgrößte private Unternehmen ist in 9 Bundesstaaten (Pennsylvania, Ohio) tätig.

Makler verlangen eine Provision von 5–6% des Verkaufspreises, die zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Beispielsweise beträgt die Provision für ein 400.000-Dollar-Haus 24.000 Dollar, wobei jede Partei 12.000 Dollar zahlt. Nichtansässige sollten Makler mit Erfahrung in internationalen Transaktionen beauftragen.