Türkische Immobilien erfreuen sich bei Ausländern großer Nachfrage: In den letzten Jahren ist das Transaktionsvolumen mit ausländischen Käufern laut Marktdaten um 30–40% gestiegen, insbesondere in Istanbul, Antalya und Alanya. Dies ist nicht überraschend, da ein Haus in der Türkei kaufen der Zugang erfolgt über vereinfachte Verfahren: Alles, was Sie brauchen, ist ein Reisepass, ein Mindestpaket an Dokumenten und ein paar Tage Bearbeitungszeit.

Sobald Sie eine Wohnung oder Villa in der Türkei besitzen, fallen jedoch regelmäßige Instandhaltungskosten an. Steuern, Nebenkosten, monatliche Raten (Aidat) und die obligatorische Versicherung (DASK) können Ihr Budget erheblich belasten. In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Aspekte des türkischen Immobilienbesitzes und die damit verbundenen Instandhaltungskosten.

Inhalt:

  1. Grundsteuern in der Türkei
    1. Steuern auf Verkauf und Vermietung
  2. Öffentliche Versorgungsunternehmen in der Türkei
  3. Was ist Aidat?
  4. DASK Sachversicherung
  5. Regionale Besonderheiten der Immobilienpflege
  6. Lebenshaltungskosten in der Türkei
  7. Funktionen für Ausländer

Grundsteuern in der Türkei

In den meisten Ländern endet ein Immobilienkauf mit der Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer. Sobald der Eigentumstitel erworben ist, ist der Käufer für die monatlichen Raten und Anzahlungen verantwortlich. Viele Ausländer denken, das sei alles jährliche Grundsteuer in der Türkei, aber tatsächlich ist das System umfassender.

Die wichtigste Steuer ist die Grundsteuer (Emlak Vergisi). Alle Immobilienbesitzer zahlen diese jährlich. Der Steuersatz hängt von der Art der Immobilie und ihrer Lage ab.

  • Für Wohnungen und Häuser in Kleinstädten beträgt der Satz 0,1%. Für Immobilien in größeren Städten wie Istanbul und Antalya ist der Satz höher — 0,2%.
  • Für Gewerbeimmobilien beginnen die Sätze bei 0,2% und gehen bis zu 0,4%.
  • Bei Grundstücken beträgt die Spanne 0,3–0,6%.

Das Grundsteuer in der Türkei die Steuer wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet, der fast immer unter dem Marktwert liegt. Wenn beispielsweise eine Wohnung von der Gemeinde auf 1 Million Lira geschätzt wird, zahlt der Eigentümer in Istanbul etwa 2.000 TRY pro Jahr. Die Zahlung kann als Einmalzahlung oder in zwei Raten — im Frühjahr und im Herbst — erfolgen.

Seit 2020 gibt es eine separate Wohnungssteuer in der Türkei für Eigentümer von Luxusimmobilien: Değerli Konut Vergisi (Katastersteuer). Sie wird erhoben, wenn der Katasterwert einer Wohnung oder Villa 5,25 Millionen TRY (127.000 US-Dollar) übersteigt. Die Sätze sind progressiv:

  • ab 0,3% für Immobilien im Bereich von 5,25–7,87 Millionen TRY (127.000–190.500 USD).
  • bis zu 1% für Immobilien im Wert von über 10,5 Millionen TRY (243.250 $).

Die kommunale Müllentsorgungsgebühr (Çevre Temizlik Vergisi) ist eine unauffällige, aber obligatorische Gebühr, die nicht in der Versorgungsunternehmen in der Türkei, wird aber separat bezahlt. Die Höhe hängt von der Größe des Hauses ab und beträgt in der Regel mehrere hundert Lira pro Jahr. Technisch gesehen handelt es sich nicht um eine Steuer, sondern um eine Gebühr, aber es ist nicht möglich, sich davon abzumelden.

Bei der Eintragung eines Eigentumsrechts ins Grundbuch wird eine einmalige Übertragungssteuer (Tapu Harcı) erhoben. Der Satz beträgt 4% des angegebenen Wertes. Gesetzlich wird diese Gebühr je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, in der Praxis trägt sie jedoch fast immer vollständig der Käufer.

Gebühren und Wohnsteuern in der Türkei:

Kategorie

Steuer / Gebühr

Gebot

An alle Interessierten

Eigentum

Grundsteuer (Emlak Vergisi)

0,1–0,2 % (Wohnen), 0,2–0,4 % (Gewerbe), 0,3–0,6 % (Grundstücke)

Alle Eigentümer

Luxuswohnungssteuer (Değerli Konut Vergisi)

0,3–1 % (für Immobilien im Wert von über 5,25 Millionen TRY)

Eigentümer von Luxusimmobilien

Müllentsorgungsgebühr (Çevre Temizlik Vergisi)

Mehrere hundert TRY pro Jahr

Alle Eigentümer

Kaufen

Übertragungssteuer (Tapu Harcı)

4% des deklarierten Wertes

Normalerweise zahlt der Käufer

Steuern auf Verkauf und Vermietung

Verkauft der Eigentümer die Immobilie weniger als fünf Jahre nach dem Kauf, muss er den Gewinn versteuern. Der Steuersatz ist progressiv und liegt je nach Betrag zwischen 15% und 40%. Befindet sich die Immobilie länger als fünf Jahre im Besitz, wird keine Steuer erhoben.

Einkünfte aus Mieteinnahmen unterliegen den gleichen Steuersätzen von 15–40%. Der Mindeststeuerfreibetrag beträgt ca. 33.000 TRY (800 US-Dollar) pro Jahr. Liegen die Mieteinnahmen unter dieser Grenze, ist der Eigentümer von der Steuer befreit.

Öffentliche Versorgungsunternehmen in der Türkei

Versorgungsunternehmen in der Türkei — ist einer der wichtigsten Kostenfaktoren bei der Instandhaltung von Wohnungen. Neben Strom, Wasser, Gas und Internet umfasst er auch die Gerätemiete, Netzgebühren und Tarifzuschläge. Konkrete Zahlen:

  • Strom. Die Energiekosten betragen 2,6 TRY/kWh (0,063 $) für einen monatlichen Verbrauch von bis zu 240 kWh und 3,6 TRY/kWh (0,087 $) für einen Verbrauch über dieser Grenze. Auf den Endpreis werden jedoch ein Mehrwertsteuersatz von 10%, eine Kommunalsteuer von 5% und der örtliche kommunale Netztarif erhoben.
  • Gas. Der Preis pro Kubikmeter Gas für Haushaltskunden beträgt je nach Anbieter etwa 11–13 TRY.
  • Wasser. Die Wasserkosten hängen vom Gesamtverbrauch ab: Für 0–15 m³ kostet ein Kubikmeter 49 TRY (1,20 $), für 16–30 m³ 75 TRY (1,83 $). Der Höchstpreis von 109 TRY (2,64 $) pro Kubikmeter wird bei einem monatlichen Verbrauch von über 31 m³ erreicht.
  • Internet. Das Internet zu Hause kostet 150–750 TRY/Monat. Basistarife mit Geschwindigkeiten von 25–50 Mbit/s kosten 90–150 TRY/Monat, während schnellere Tarife 750 TRY/Monat und mehr kosten.

Ungefähr Kosten für Versorgungsunternehmen in der Türkei:

Parameter

1 Person

2 Personen

Familie (3-4 Personen)

Strom

150–250 TRY (3,6–6,1 $)

200–350 TRY (4,9–8,5 USD)

300–500 TRY (7,3–12,2 USD)

Wasser

100–200 TRY (2,4–4,9 $)

150–250 TRY (3,6–6,1 $)

200–350 TRY (4,9–8,5 USD)

Erdgas (Sommer)

100–200 TRY (2,4–4,9 $)

150–250 TRY (3,6–6,1 $)

200–350 TRY (4,9–8,5 USD)

Erdgas (im Winter)

300–500 TRY (7,3–12,2 USD)

400–700 TRY (9,8–17,0 USD)

600–1000 TRY (14,6–24,5 USD)

Internet

300–600 TRY (7,3–14,6 USD)

300–600 TRY (7,3–14,6 USD)

300–600 TRY (7,3–14,6 USD)

Gesamt (Sommer)

650–1250 TRY (15,7–30,5 USD)

800–1400 TRY (19,5–34,1 USD)

1100–1700 TRY (26,9–41,5 USD)

Gesamt (im Winter)

950–1450 TRY (23,2–35,4 USD)

1.100–1.600 TRY (26,9–39,1 USD)

1400–2000 TRY (34,1–49,0 USD)

Was ist Aidat?

Aidat in der Türkei Eine Grundstücksgebühr ist eine monatliche Zahlung, die von Eigentümern von Wohnanlagen, Mehrfamilienhäusern und geschlossenen Wohnanlagen zu entrichten ist. Sie deckt die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche ab, einschließlich der Reinigung von Treppenhäusern und Fluren, der Beleuchtung in den Gemeinschaftsbereichen, der Aufzugswartung, des Sicherheitsdienstes, der Zugangskontrolle, der Landschaftsgestaltung, der Poolpflege, der Gebäudeinstandhaltung und der Verwaltung.

Die Höhe der Aidat wird auf einer Eigentümerversammlung festgelegt. In einfachen Wohnanlagen und kleinen Mehrfamilienhäusern beträgt die Gebühr 200–400 TRY (4,84–9,68 USD) pro Monat, in Mittelklasseanlagen 400–800 TRY (9,68–19,37 USD) und in Luxusanlagen erreichen die Preise 2.000–3.000 TRY (48,4–72,6 USD) und überschreiten oft diesen Schwellenwert.

Die Aidat muss auch dann gezahlt werden, wenn Sie die Wohnung nicht dauerhaft bewohnen oder vermieten. Bei Nichtzahlung oder verspäteter Zahlung wird dem Eigentümer eine Geldstrafe auferlegt. Informieren Sie sich beim Kauf einer Immobilie am besten gleich über die Höhe der Geldstrafe, da diese nicht in der Miete enthalten ist. Stromrechnungen in der Türkei und wird in den Rechnungen nicht berücksichtigt.

DASK Sachversicherung

Beim Immobilienkauf in der Türkei ist die Versicherung ein großer Kostenfaktor. Das Land liegt in einer seismisch aktiven Zone und ist daher häufig von Erdbeben unterschiedlicher Stärke betroffen. Zum Schutz vor solchen Erdbeben bietet sich eine DASK-Police (Doğal Afet Sigortaları Kurumu / Türkischer Katastrophenversicherungspool) an.

Es ist für den Anschluss von Versorgungseinrichtungen obligatorisch und erforderlich. Ohne dieses Dokument kann dieser Dienst verweigert werden. Es wird auch bei der Registrierung von Eigentumstiteln, beim Verkauf und bei der Aufnahme einer Hypothek überprüft.

DASK deckt das Gebäude selbst, Wände, Fundament, Dach, Balken, Treppenhäuser, Aufzüge, Eingänge usw. ab und deckt kein persönliches Eigentum, vorübergehende Lebenshaltungskosten, Einkommensverluste oder Schäden durch Risiken ab, die nicht mit einem Erdbeben zusammenhängen.

Die Kosten hängen von der Grundstücksfläche, dem Gebäudetyp, der Risikozone, dem Baujahr, der Anzahl der Stockwerke und anderen Faktoren ab. Für eine 100 m² große Wohnung in Istanbul beträgt die durchschnittliche monatliche Versicherungszahlung 1.200–1.400 TRY (29,05–33,90 USD) und mehr.

Regionale Besonderheiten der Immobilienpflege

Immobilieninstandhaltung in der Türkei die Kosten können je nach Region stark variieren. Während die Preise im Ferienort Alanya relativ günstig sind, können sie in einem Luxuskomplex im Zentrum Istanbuls leicht um ein Vielfaches höher ausfallen.

Beispiele nach Regionen:

  • Istanbul (zentrale/gehobene Gegenden): Die Instandhaltungskosten für eine 80–100 m² große Wohnung liegen zwischen 1.500 und 4.000 TRY/Monat (36,32–96,85 USD) und mehr.
  • Antalya und Alanya. Die Kosten liegen zwischen 700 und 1500 TRY/Monat (16,95–36,32 $).
  • Bodrum und Luxusresortgebiete: 2500–6000 TRY/Monat (60,53–145,27 $).

Lebenshaltungskosten in der Türkei

Lebenshaltungskosten in der Türkei Günstig im Vergleich zu Westeuropa und Nordamerika. Beispielsweise kostet die Miete einer Einzimmerwohnung in Großstädten wie Istanbul, Antalya und Alanya 550–600 € pro Monat, während sie in London oder Berlin 1.200–2.000 € kostet. Die Nebenkosten für eine 85 m² große Wohnung in der Türkei betragen durchschnittlich nicht mehr als 75 € pro Monat. In westeuropäischen Ländern beginnen die Mieten außerhalb der Großstädte bei 100 € pro Monat, in Ballungsgebieten bei 250 €.

Die Gesamtsteuerbelastung für Privatpersonen und Unternehmen in der Türkei beträgt rund 35%. Der Großteil davon entfällt auf die Einkommensteuer (ein progressiver Steuersatz von 15% bis 40%, abhängig vom Einkommensniveau). Dennoch ist die durchschnittliche Gesamtsteuerbelastung in EU-Ländern höher und beträgt rund 42,8% des Einkommens.

Funktionen für Ausländer

Ausländer unterliegen beim Kauf und Besitz von Immobilien in der Türkei fast den gleichen Verpflichtungen wie Einheimische. Es gibt jedoch einige Nuancen, die im Vorfeld zu beachten sind.

  • Grundsteuern in der Türkei für Ausländer: Ausländer zahlen eine jährliche Grundsteuer (Satz von 0,1–0,2%) und beim Kauf eine Titelsteuer (Tapu Harcı) von etwa 4%.
  • Steuernummer erforderlich. Für die Durchführung der meisten offiziellen Transaktionen benötigen Sie eine Vergi Kimlik Numarası (Steuernummer).
  • DASK (obligatorische Erdbebenversicherung). Es wird für alle Eigentümer ausgestellt, unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Dask in der Türkei die Berechnung erfolgt nach Fläche, Lage, Gebäudetyp und Erdbebenrisiko. Beim Immobilienkauf ist eine möglichst frühzeitige Anmeldung wichtig.
  • Grundsteuern. Grundsteuern in der Türkei Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie fallen die gleichen Steuern an wie für Bürger, darunter die Steuer auf Mieteinnahmen und die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf (bei einer Besitzdauer von weniger als 5 Jahren).
  • Sprachbarriere. Sprachkenntnisse sind wünschenswert, da viele Dokumente ursprünglich auf Türkisch verfasst sind und nicht immer ins Englische übersetzt werden. Insbesondere bei komplexen Behördengängen empfiehlt es sich, einen Übersetzer zu beauftragen oder die Dienste einer Agentur in Anspruch zu nehmen.