In welchen europäischen Ländern man am leichtesten für eine Wohnung sparen kann

Eine Wohnung in Europa zu kaufen ist eine Aufgabe, die in manchen Ländern in 4–5 Jahren gelöst wird, in anderen sich aber auf 15 Jahre und mehr ausdehnt. In diesem Artikel klären wir, wo man realistisch schnell Eigentümer werden kann, welche Hauptstädte zu den am wenigsten erschwinglichen Märkten der Region geworden sind und warum nationale Durchschnittswerte oft täuschen.

Der Beitrag ist für das 4. Quartal 2025 aktuell und spiegelt den Stand der Wohnungsmärkte auf Basis der neuesten verfügbaren Daten wider, insbesondere Deloitte Property Index 2024–2025, BestBrokers/Euronews Global Housing Affordability (2024–2025) und Geozofija Affordability Analysis (Oktober 2025).

Top europäischer Länder, in denen Wohnen am erschwinglichsten ist

Sprechen wir über die Länder, die die besten Bedingungen bieten.

Belgien

In Belgien kann man eine 70 m² große Wohnung im Durchschnitt mit 4–5 Jahresgehältern kaufen. Das Land gehört zu den Spitzenreitern in Europa bei der Wohnungserschwinglichkeit.

Hauptgrund ist das System der automatischen Lohnindexierung. Wenn die Inflation den festgelegten Schwellenwert (VPI) überschreitet, steigt das Nominalgehalt. Für 2025 beträgt die Indexierung 3,58 %, unter Berücksichtigung von 1,48 % im Jahr 2024. Das hilft Familien, ihre Kaufkraft zu erhalten.

Ein stabiler Hypothekenmarkt und strenge Stresstests beschleunigen den Übergang ins Eigentum.

Dänemark

Für eine 70 m² Wohnung in Dänemark braucht man etwa 5 Jahre durchschnittliches Bruttoeinkommen. Laut der Studie BestBrokers 2024–2025 kostet ein 100 m² Haus etwa 114 Nettomonatsgehälter – der beste Wert in der globalen Auswahl (vor Norwegen und den USA).

Das Erfolgsgeheimnis:

• Hohe und stabile Einkommen (Medianlohn €50.000+).
• Ausgeklügeltes System von Hypothekenanleihen (boliger bnd), regulierte Zinsen.
• Durchdachte Stadtplanungspolitik und Angebot neuer Wohnungen.

Norwegen

Trotz eines der höchsten Lebenshaltungskosten weltweit ermöglicht die Kombination sehr hoher Gehälter und relativ moderater Immobilienpreise den Kauf einer 70 m² Wohnung mit 5 Jahreseinkommen.

Der norwegische Markt bleibt für einheimische Käufer einer der komfortabelsten. Das durchschnittliche Nominalgehalt liegt über €65.000 im Jahr, was schnelles Sparen auch bei hohen absoluten Wohnpreisen ermöglicht.

Slowenien und Italien (außer Touristen-Hochburgen)

Für 70 m² Wohnungen braucht man etwa 5–6 Jahreseinkommen.

Wichtiger Hinweis: In Italien gibt es einen großen Unterschied zwischen Großstädten (Rom, Mailand: 8–10 Jahre) und der Provinz. In nicht-touristischen Regionen (Apulien, Basilikata, Kalabrien im Süden) ist Wohnen deutlich erschwinglicher (4–5 Jahre).

Rumänien

Hier ergeben niedrige Preise pro m² (€1710–1862/m² laut Deloitte 2024–2025 und Global Property Guide) und wachsende, aber noch relativ niedrige Gehälter (€15.000–18.000 im Jahr) folgendes Ergebnis – etwa 6–7 Bruttojahreseinkommen für eine 70 m² Wohnung.

Das ist einer der besten Erschwinglichkeitswerte in Osteuropa für die einheimische Bevölkerung, obwohl die absoluten Preise niedriger sind als in Westeuropa.

Bulgarien

Laut Deloitte bleibt Bulgarien bis 2025 eines der erschwinglichsten Länder der Europäischen Union. Für eine 70 m² Wohnung braucht man nur 6–8 Jahre zu sparen. Bauboom und niedrige Zinsen fördern einen aktiven Markt.

Globale Spitzenreiter außerhalb Europas

Laut BestBrokers/Euronews (2024–2025):

USA – ein 100 m² Haus kostet etwa 76 Nettomonatsgehälter (ca. 6,3 Jahre theoretisches Sparen). Hohe Einkommen und stabiler Hypothekenmarkt machen die USA erschwinglicher als europäische Hauptstädte.

Südafrika – ein 100 m² Haus kostet etwa 66–71 Nettomonatsgehälter (ca. 5,5–6 Jahre). Das macht Südafrika zu einem der vorteilhaftesten Märkte weltweit im Verhältnis Immobilienpreis/Einkommen.

Länder mit durchschnittlicher Erschwinglichkeit (6–9 Jahreseinkommen)

Für eine Reihe entwickelter Märkte kostet der Kauf einer 70 m² Wohnung oder eines vergleichbaren Hauses 6–9 Jahreseinkommen.

Schweden und Finnland

Aktuelle europäische Studien weisen auf 6–10 Jahreseinkommen je nach Stadt hin. In Helsinki und Stockholm ist die Erschwinglichkeit höher (8–10 Jahre), in Regionalstädten besser (6–7 Jahre).

Wichtiger Hinweis: OECD 2025 zeigt, dass in Schweden Wohnkosten 17,9 % des Durchschnittseinkommens ausmachen (bei OECD-Durchschnitt 18,5 %) – das spricht für einen relativ ausgewogenen Markt.

Die Qualität von Infrastruktur und sozialen Dienstleistungen gehört zu den besten der Welt und kompensiert die geringere Erschwinglichkeit als in Dänemark.

Großbritannien und Niederlande

Landesweit liegen die Koeffizienten bei 7–8 Jahreseinkommen, aber in London und Amsterdam ist die Erschwinglichkeit deutlich schlechter.

Amsterdam erfordert 15,4 Jahresgehälter und gehört zu den drei am wenigsten erschwinglichen Städten Europas neben Prag (15,0) und Athen (15,3). Weniger als 2 % der Wohnungen sind für den durchschnittlichen Haushalt in den Niederlanden erschwinglich.

Portugal

Bei Bruttogehalt wirken die Werte moderat (8–10 Jahre), bei Verwendung von Nettoeinkommen ist das Ergebnis jedoch deutlich schlechter: etwa 200+ Nettomonatsgehälter bzw. rund 16,7 Jahre, was Portugal zu einem der Schlusslichter Europas macht.

Grund: starker Preisanstieg in Lissabon und Küstengebieten durch Aktivität ausländischer Käufer und Programme wie Golden Visa. Eurostat (November 2025) zeigt, dass Portugal den höchsten Preisanstieg in der EU hat – +17,2 % im 2. Quartal 2025.

In der Provinz (Porto, Covilhã) sind Wohnungen deutlich günstiger als in der Hauptstadt.

Polen

Der Kauf einer 70 m² Wohnung in Polen erfordert landesweit etwa 8 Jahreseinkommen. In Warschau und mehreren großen Städten (Krakau, Breslau) sind die Preise in den letzten Jahren besonders stark gestiegen, was die Erschwinglichkeit für Einheimische verschlechtert hat.

Irland (Verbesserungstrend)

Laut MyHome.ie und Bank of Ireland (Q1–Q3 2025):

• Medianhauspreis: €426.000
• Durchschnittliches Jahreseinkommen: €53.000
• Koeffizient: ~8 Jahreseinkommen

Vor einigen Jahren war die Lage schlechter (10–12 Jahre), daher kann man von einer moderaten Verbesserung sprechen. Wohnen bleibt jedoch teuer im Vergleich zu den meisten EU-Ländern.

Die problematischsten Märkte Europas hinsichtlich Wohnungserschwinglichkeit

Nun zu den Ländern, in denen es deutlich schwerer wird, sich eine Wohnung leisten zu können.

Tschechien und Prag als Hauptstadt mit extremer Unerschwinglichkeit

Deloitte und mehrere spezialisierte Indizes zählen Tschechien einhellig zu den Ländern mit der niedrigsten Wohnungserschwinglichkeit in Europa:

• Landesweit: Der Kauf einer neuen 70 m² Wohnung in Tschechien erfordert mehr als 10 Jahreseinkommen.
• Prag sticht besonders hervor: etwa 15,0 Jahresgehälter für eine 70 m² Wohnung im Neubau. Prag gehört stabil zu den drei am wenigsten erschwinglichen Märkten Europas neben Amsterdam (15,4) und Athen (15,3).

Die Situation hat sich im letzten Jahr scharf verschlechtert. Prag war 2023 mit 13,3 Jahren dritt-schlecht; 2024 sprang der Wert um 1,7 Jahre auf 15,0.

Athen und Griechenland: Hauptstadt vs Provinz

Bei Griechenland ist die Lage ambivalent.

Landesweit ist der Koeffizient „Preis 70 m² Wohnung / Jahreseinkommen“ schlechter als in Nordeuropa, aber weit von Extremwerten entfernt.

In Athen jedoch erfordert der Kauf einer solchen Wohnung etwa 15,3 Jahresgehälter, was die Hauptstadt zu einer der am wenigsten erschwinglichen in Europa macht neben Amsterdam (15,4) und Prag (15,0).

Mitteleuropa und Osteuropa

Laut Deloitte (2025) und unabhängigen Übersichten wird in Mittel- und Osteuropa eine stabile Gruppe „schwieriger Märkte“ registriert: Slowakei, Ungarn, Estland, Serbien, Kroatien.

Slowakei

Eines der am wenigsten erschwinglichen Länder Europas. Deloitte 2025 zeigt:

• Bratislava: 12,9 Jahresgehälter
• Košice: 14,2 Jahresgehälter (höher als die Hauptstadt!)

Ungarn

Im Land variieren die Sparzeiten für eine Wohnung von 9 bis 15 Jahren, mit starker Spreizung zwischen Budapest (14–15 Jahre) und Provinz (7–8 Jahre).

Estland, Serbien, Kroatien

Numbeo und lokale Quellen zeigen, dass diese Länder 9–12 Jahreseinkommen zum Sparen für eine Wohnung benötigen (Tallinn – 11,5 Jahre laut Numbeo). Kroatien zeigte 7,9 % Preisanstieg 2024–2025, Serbien zieht aktiv regionale Investoren an.

Was man bei jedem Ranking beachten muss

Geografische Spreizung

Bei der Bewertung der Wohnungserschwinglichkeit ist es wichtig, Unterschiede zwischen Hauptstädten und anderen Städten zu berücksichtigen.

Unterschiedliche Forschungsmethoden

Jedes Unternehmen verwendet eigene Ansätze beim Erstellen von Rankings.

Reale Ausgaben stimmen nicht mit der Theorie überein

In der Praxis kombinieren Menschen meist mehrere Wege zum Wohnungskauf: Eigenersparnisse, Hypothek, manchmal Familienhilfe.

Marktdynamik ändert sich schnell

In den letzten zwei–drei Jahren gab es erhebliche Veränderungen.

Jedes Ranking muss regelmäßig aktualisiert werden, damit es die aktuelle Marktsituation widerspiegelt.