Франция неизменно занимает лидирующие позиции среди туристических направлений мира, привлекая миллионы посетителей ежегодно. В связи с этим вопрос приобретения недвижимости под сдачу в аренду во Франции остается актуальным для многих инвесторов. Стоит ли покупать доходную недвижимость в этой стране в 2024 году, основываясь на текущих данных о рынке и прогнозах, рассказала Надежда Молина, директор агентства недвижимости во Франции. 

Рынок доходной недвижимости во Франции стабилен и характеризуется высоким спросом, особенно в крупных городах, таких как Париж, Лион, Ницца и Бордо. Возможные доходы от аренды могут значительно варьироваться в зависимости от экономической ситуации и туристического сезона​

Надежда Молина, директор агентства недвижимости во Франции. ​.

Париж

Столица Франции неизменно привлекает туристов и бизнесменов. Стоимость квадратного метра в центральных районах может достигать €10,000 и выше, а арендные ставки варьируются от €2000 до €5000 в месяц​​. В связи с Олимпийскими играми в 2024 году, ожидается значительное увеличение спроса на краткосрочную аренду, что может привести к росту арендных ставок на 250%​​.

Инвесторам стоит обратить внимание на такие районы, как Сен-Жермен-де-Пре, окрестности Лувра и Бастилии. Квартиры в этих районах предлагают хороший баланс между стоимостью покупки и потенциалом дохода от аренды​​.

Париж здания

интерьер в парижской квартире

Лион

Лион, один из крупнейших городов Франции, также является привлекательным для инвесторов. Стоимость квадратного метра в центре города составляет примерно €6000—€7000, а арендные ставки на меблированные квартиры варьируются от €600 до €900 в месяц​​.

Лион славится своим культурным наследием и значимыми образовательными и деловыми центрами, что обеспечивает стабильный спрос на долгосрочную аренду​​.

Вид на Лион

квартира в Лионе

Ницца

Ницца, популярный курорт на Лазурном берегу, привлекает туристов своим мягким климатом и красивыми пляжами. Стоимость квадратного метра в центре Ниццы составляет примерно €7000—€8500, а аренда меблированной квартиры — от €1450 до €2500 в месяц​​. В летний сезон арендные ставки могут вырасти до €4000 в месяц, что делает Ниццу привлекательной для краткосрочных инвестиций​​.

Квартиры в Ницце внутри

кухня в квартире в Ницце

Бордо и Тулуза

Бордо и Тулуза также представляют интерес для инвесторов. В центре Бордо стоимость квадратного метра составляет €5500—€6500, а арендные ставки варьируются от €700 до €1500 в месяц​​. Тулуза, известная как «Розовый город», предлагает квартиры по €4000—€5500 за квадратный метр с арендой от €590 до €1200 в месяц​​.

Эти города славятся своими культурными и образовательными центрами, что обеспечивает стабильный спрос на долгосрочную аренду.

интерьер квартиры в Тулузе

гостиная в квартире в Тулузе

Налоги и правовые аспекты

Инвестирование во французскую недвижимость сопровождается определенными налоговыми и правовыми обязательствами. Владельцы обязаны платить налог на имущество (taxe foncière), налог на доход от аренды и при продаже — налог на прибыль от продажи недвижимости​​.

Французское законодательство также защищает права арендаторов, что может создавать определенные сложности для владельцев. Например, краткосрочная аренда в некоторых районах Парижа ограничена, и все контракты аренды должны быть зарегистрированы​​.

Рекомендации по выбору объектов недвижимости

Для успешного инвестирования важно учитывать местоположение и тип недвижимости. В центральных районах крупных городов цены на жилье высокие, но и доход от аренды будет соответствующим. На окраинах и в новостройках цены ниже, но спрос на краткосрочную аренду также может быть ниже​​.

Рассмотрение новых проектов реновации в пределах городов может предложить возможности для капиталовложений с потенциалом роста стоимости. Например, в Париже это могут быть районы, подвергающиеся обновлению и модернизации​​.

В каком округе лучше жить в Париже? Гайд по самым безопасным и опасным районам мировой столицы моды

Риски для иностранных покупателей

Среди таковых:

  • Строгие законы, регулирующие аренду недвижимости во Франции, особенно краткосрочную через платформы типа Airbnb. Некоторые регионы могут потребовать специальные лицензии для сдачи недвижимости в аренду​​.
  • Защита арендаторов французским законодательством, что может затруднить выселение или изменение условий аренды. Это особенно важно учитывать при долгосрочной аренде​​.
  • Возможное изменение законодательства. Например, изменение в налогообложении доходов от аренды или введение новых регуляций, ограничивающих возможности для сдачи жилья в аренду​​.
  • Колебания валютных курсов. Покупка недвижимости во Франции означает вложение в евро. Колебания курсов валют могут повлиять на общую стоимость инвестиций и доход от аренды, особенно если доходы конвертируются в другую валюту​​.
  • Неожиданные расходы на содержание недвижимости. Например, налоги на имущество, коммунальные платежи, расходы на ремонт и управление могут значительно увеличивать общие затраты​​.

Примеры расчета доходности для Парижа

Стоимость покупки: €600,000 за квартиру площадью 50 м² в центральном районе.

Годовой доход от аренды при арендной ставке €2,500 в месяц: €2,500 * 12 = €30,000.

Ежегодные расходы:

  • Налог на имущество: €1500.
  • Управляющая компания: 10% от арендного дохода = €3000.
  • Коммунальные платежи и обслуживание: €2500.
  • Итого: €1500 + €3000 + €2500 = €7000.

Чистый доход: €30,000 — €7000 = €23,000.

Доходность (ROI): (€23,000 / €600,000) * 100 = 3,8%.

Сравнение краткосрочной и долгосрочной аренды недвижимости во Франции

При инвестировании в недвижимость во Франции с целью получения дохода важно понимать различия между краткосрочной и долгосрочной арендой. Каждый тип аренды имеет свои преимущества и недостатки, которые могут существенно повлиять на доходность и риски для инвестора.

Краткосрочная аренда

Преимущества

  • Высокий доход. Краткосрочная аренда, особенно в туристически привлекательных местах, может приносить значительно больший доход по сравнению с долгосрочной арендой. Например, арендные ставки в пиковые туристические сезоны могут быть в несколько раз выше, чем в обычные месяцы​​.
  • Гибкость. Инвесторы имеют возможность часто корректировать арендные ставки в зависимости от спроса и сезонности. Это позволяет максимизировать доходы в периоды повышенного спроса, такие как праздники и летние каникулы​​.
  • Контроль над имуществом. Частая смена арендаторов позволяет владельцам регулярно проверять состояние имущества и проводить необходимое обслуживание.

Недостатки

  • Правовые нормы. Во Франции, особенно в крупных городах, существуют строгие правила для краткосрочной аренды. Например, в Париже существуют ограничения на количество дней, в течение которых жилье может быть сдано в аренду на краткосрочной основе, и требуется регистрация такой деятельности​​.
  • Высокие операционные расходы. Краткосрочная аренда требует больше времени и усилий на управление недвижимостью, включая уборку, заселение и выселение арендаторов, а также маркетинг и рекламу​​.
  • Непостоянство дохода. Доходы могут существенно колебаться в зависимости от сезона и уровня туристического потока. В неурожайные периоды возможно снижение доходов, что требует тщательного планирования и финансового резерва​​.

Долгосрочная аренда

Преимущества

  • Стабильный доход. Долгосрочная аренда обеспечивает стабильный и предсказуемый доход на протяжении всего срока аренды. Это позволяет легче планировать бюджет и прогнозировать финансовые потоки​​.
  • Меньше операционных расходов. Управление долгосрочной арендой требует меньше усилий и времени по сравнению с краткосрочной арендой. Нет необходимости в частых сменах арендаторов, регулярной уборке и маркетинге​​.
  • Правовая защита. Долгосрочная аренда регулируется детализированным законодательством, что обеспечивает защиту прав как арендатора, так и арендодателя. Это снижает риск возникновения конфликтов и непредвиденных ситуаций​​.

Недостатки

  • Доходность ниже. В большинстве случаев арендные ставки на долгосрочную аренду ниже, чем на краткосрочную, что может привести к снижению общего дохода от недвижимости​​.
  • Меньшая гибкость. Долгосрочные арендные договоры обычно заключаются на год или более, что ограничивает возможность изменения арендных ставок и условий договора. Это может стать проблемой в случае изменения рыночных условий​​.
  • Правовые сложности. Французское законодательство сильно защищает права арендаторов, что может создать сложности при выселении недобросовестных арендаторов или изменении условий аренды. В некоторых случаях процесс выселения может занять несколько месяцев​​.

Покупка доходной недвижимости во Франции в 2024 году может быть выгодным вложением, особенно в свете предстоящих Олимпийских игр и стабильного спроса на аренду. Однако инвесторам необходимо тщательно анализировать рынок, учитывать все налоговые и правовые аспекты, а также выбирать объекты недвижимости с высоким потенциалом дохода. Сбалансированный подход и внимание к деталям помогут извлечь максимальную выгоду из вложений в доходную недвижимость во Франции.