Как работает токенизация недвижимости: подробный разбор

Токенизация недвижимости — это сравнительно новая концепция, которая появилась в период развития блокчейн-технологии и появления первых токенов (2008–2013-е годы). Ее идея заключается в привязке цифровых активов к физическому имуществу, разделяя его на токены, которые можно свободно покупать и продавать.

Сегодня эта концепция становится все более актуальной, поскольку инвестирование в мировую недвижимость требует значительного капитала, даже для покупки объектов среднего класса. В некоторых странах этот процесс усложняется бюрократией, требующей множества документов и справок.

Токенизация решает часть этих проблем, позволяя инвесторам приобрести небольшую долю объекта и получать доход пропорционально своей доле. Сделки осуществляются напрямую между продавцом и покупателем с использованием блокчейна, а заверение и подтверждение данных происходит автоматически с помощью смарт-контрактов, исключая необходимость в посредниках.

В этой статье мы разберем, что такое токенизация недвижимости, рассмотрим ее преимущества и недостатки, а также влияние на современный рынок недвижимости.

Что такое токенизация недвижимости?

Токенизация недвижимости — это процесс перевода прав собственности на недвижимость в цифровые токены с использованием блокчейн-технологии. По своей сути токены являются цифровым сертификатом, работающим как акции. Объект оценивается, затем разбивается на токены, которые продаются инвесторам. Только если акции относятся к компании, то токенизировать можно практически любой объект.

Как работает токенизация недвижимости?

Как уже говорилось, первый шаг начинается с определения рыночной стоимости объекта с помощью независимой оценки или на основе текущих рыночных данных. После этого решается, по какому из двух основных подходов будет токенизироваться объект:

• Прямая токенизация. Токены являются цифровыми сертификатами того, что лицо владеет частью недвижимости.
• Косвенная токенизация. Сначала недвижимость передается в собственность юридического лица, а токены представляют собой долю владения этим лицом (например, компанией).

Затем общая стоимость объекта делится на определенное владельцем или управляющей компанией количество токенов с учетом доступности для инвесторов. То есть чем их больше, тем дешевле и доступнее будет каждый токен. Например, объект стоимостью $500,000 можно разбить на 100,000 токенов, каждый номиналом $5.

Они создаются с помощью смарт-контрактов на блокчейне (чаще всего Ethereum, Polygon, Solana). Смарт-контракты фиксируют условия владения, передачи и выплат по недвижимости по принципу торгового автомата: оплатил — получил товар. По своей сути это скрипты с заложенными в них условиями, при выполнении которых операция успешно закрывается. Именно благодаря им, в блокчейне нет необходимости верифицировать процессы с помощью третьих лиц и инстанций.

После выпуска токены отправляются на специализированные платформы (RealT, Propy, SolidBlock, Securitize), где инвесторы и владельцы могут свободно ими торговать.

Преимущества токенизации недвижимости

Как и у любой другой технологии, тут есть как плюсы, так и минусы. Поэтому лучше всего разобрать каждое преимущество критически, с учетом объективной оценки ее реального влияния:

• Доступность инвестиций. Удельная стоимость токена меньше, чем у целой квартиры, за счет чего снижается инвестиционный порог и рынок открывается для более широкого круга инвесторов. Некоторые платформы вводят требования на минимальный капитал для вложений, как, например, €50 на европейских Sabai Property и Splint Invest, или $1000 на Propy.
• Повышенная ликвидность. Обычно недвижимость — это неликвидный актив, потому как продажа занимает недели или месяцы. Операции с токенами происходят гораздо с быстрее, особенно на вторичном рынке. Однако на практике ликвидность токена сильно зависит спроса на платформе, и если покупателей нет, то и быстро продать актив будет трудно.
• Безопасность сделок. Сделки записываются в блокчейн, а смарт-контракты автоматически исполняют условия покупки, аренды или распределения доходов. Из-за особенностей архитектуры, операции остаются там практически навсегда и данные о них можно потребовать в любой момент — их нельзя подтасовать и изменить. С другой стороны, взломы смарт-контрактов и ошибки в коде все еще возможны, потому как они пишутся людьми.
• Снижение транзакционных издержек. Нет посредников — нет дополнительных издержек, а комиссии брокеров, юристов и нотариусов снижаются или исчезают вовсе. Один нюанс: любой процесс в блокчейне требует вычислительных мощностей, из-за чего существует комиссия за использование блокчейна (gas fees). У нее редко бывает фиксированная ставка: цена зависит от загруженности сети в данный момент времени, и если она перегружена, цена увеличивается экспоненциально. Цена за одну транзакцию может варьироваться от $0,41 до $20, что при стоимости токена в $2—$50 вполне ощутимо.
• Автоматическое распределение доходов. Если недвижимость сдается в аренду, доход автоматически распределяется среди владельцев токенов пропорционально их долям, равно как и затраты на ремонт или поиск арендаторов.
• Возможность инвестиций по всему миру. Так как блокчейн напрямую соединяет покупателя и продавца, токен можно купить в любой части мира. Однако разные страны по-разному регулируют токенизированные активы, и где-то операции с ними считаются преступлением, как, например, в Китае, Марокко, Алжире и Египте.

Примеры токенизации недвижимости в Дубае

Флагманом технологического прогресса является Дубай. Эмират активно внедряет инновационные технологии в сектор недвижимости, и токенизация не стала исключением:

• Проект Desert Pearl от DDX Global. В марте 2024 года девелоперская компания DDX Global анонсировала проект «Desert Pearl» («Жемчужина пустыни»). Это будет комплекс из отелей и апартаментов, с бизнес-кластером, торговой площадкой и частной пристанью для яхт. Сейчас проект находится на стадии планирования и выбора площадки, но застройщик заявил, что по завершении строительства недвижимость будет токенизирована.
• Соглашение между DAMAC Group и MANTRA. В январе 2025 года одна из крупнейших девелоперских компаний Дубая, DAMAC Group, подписала соглашение с блокчейн-платформой MANTRA на сумму $1 миллиард. Суть сделки в токенизации всех объектов DAMAC на Ближнем Востоке и последующей торговле ими на площадке MANTRA.

Как инвестору зайти на рынок токенизированной недвижимости?

Ключевым фактором успеха является выбор платформы. В сфере новых технологий стремительно появляются новые стартапы, но большая часть из них так и не доходит до жизнеспособного состояния. Из-за этого лучше выбирать надежные и проверенные платформы, а перед регистрацией на них всегда проверять, подчиняется ли она какой-либо юрисдикции или действует в теневом поле. Одними из надежных платформ считаются RealT, Propy или Securitize.

Налоги тоже являются важным аспектом владения токенов: дело в том, что токены в разных странах могут приравниваться к ценным бумагам и акциям. Это значит, что и на прибыль, полученную с них, нужно платить налог — в противном случае можно получить уголовное преследование.

После того как инвестор приобрел токены, важно позаботиться об их надежном хранении. Цифровой актив не защищают органы, закрепившие право собственности, — это ответственность самого владельца. Для этого лучше использовать аппаратные кошельки (Ledger, Trezor) и избегать хранения средств на биржах, которые уже не раз подвергались хакерским атакам и взломам.