«Количество сделок в некоторых регионах увечилось в 7 раз». Риэлтор о феноменах регионального рынка недвижимости Беларуси 2022
«Количество сделок в некоторых регионах увечилось в 7 раз». Риэлтор о феноменах регионального рынка недвижимости Беларуси 2022

«Количество сделок в некоторых регионах увечилось в 7 раз». Риэлтор о феноменах регионального рынка недвижимости Беларуси

Не так давно мы писали о ситуации на рынке недвижимости Беларуси. Директор агентства недвижимости «Партнер для всех» Ирина Донцова четко обрисовала ситуацию: цены падают, предложение растет, но есть объекты недвижимости, которые до сих пор пользуются огромной популярностью. На фоне этого особенно интересно узнать, как обстоят дела в регионах Беларуси. Может быть, именно сейчас — то самое время, когда стоит вкладывать средства в деревенские домики в живописных областях или покупать квартиры у подножия АЭС?

«Самая дорогая квартира в Солигорске продается по $1060 за „квадрат“ — вполне сопоставимо с Минском»

— Ирина, расскажите о ситуации на региональном рынке недвижимости: растет или падает количество сделок, как обстоят дела с ценами на квартиры и дома?

— В этом году некоторые ситуации на региональном рынке недвижимости Беларуси иначе, как феноменом, не назовешь. Вполне ожидаемо ажиотажного спроса на загородную недвижимость мы не увидели — даже в мае-июне покупатели неохотно интересовались предложениями домов и дач. Как результат: увеличение предложения коттеджей в пригородах крупных областных и районных центров и снижение цен на них. Продавцы, которым очень нужно продать свои загородные дома, вынуждены идти на серьезные уступки: причем это касается как регионального, так и столичного рынка недвижимости Беларуси. Сейчас хороший загородный дом в регионе можно купить по цене трехкомнатной квартиры в городе — по крайней мере, спрос идет именно на такие объекты. 

Но есть и другая сторона медали — покупатели стали активно вкладывать деньги в недвижимость в городе, и, что самое удивительное, это касается именно регионов. Мы видим ситуацию, когда в Любани в мае 2021 года была продана лишь одна квартира за $4000, а в мае 2022 года — уже четыре квартиры. При этом посмотрите на уровень цен: квартира общей площадью 47 кв.м. была реализована за $25,000. Дома в городе и районе продаются еще более активно. В прошлом году в мае было продано всего 3 дома, а в этом году — 20 (!) домов. Рост количества сделок практически в 7 раз — такому даже столица может позавидовать. При этом Любань — это небольшой городок Минской области с населением не больше 12,000 человек. 

В регионах многое зависит, конечно, от урбанизации населения, развития промышленности и появления крупных строек. Например, в 2015 году компания «Славкалий» взялась реализовать в Любани очень крупный инвестиционный проект — строительство Нежинского горно-обогатительного комбината, который предварительно оценивается в 2 млрд. долларов. Буквально через полгода после начала строительства стоимость аренды квартир здесь выросла в 2 раза: от $100 до $250-300 в месяц за «двушку». Сейчас стройка приостановлена, спрос на аренду тут же пошел вниз, и вот мы снова вернулись к тем же $100 в месяц за хорошую двухкомнатную квартиру. 

Похожую ситуацию мы наблюдаем в городе Островец, возле которого размещается АЭС. После начала ее строительства, город буквально ожил: стали строиться новые жилые комплексы, открываются объекты инфраструктуры, облагораживаются улицы, начинают работать новые больницы, детские сады и школы. Сейчас Островец — один из самых перспективных региональных городов, где квартиры стоят от $30,000, а аренда по ценам сопоставима с Минском. И, судя по всему, город будет расти и дальше — на смену строителям приехали сотрудники АЭС, научные работники, обслуживающий персонал. Это огромный приток населения, а значит, и толчок к развитию города. Результат виден и по количеству сделок: в мае этого года в Островце было продано 8 домов и 3 квартиры — для регионального города отличный показатель.

Еще один крупный «промышленник» — Солигорск — также бьет рекорды по сделкам. В этом городе расположено белорусское предприятие-производитель калийных и минеральных удобрений ОАО «Беларуськалий». Это значит, что у людей здесь есть стабильная работа, высокая зарплата и желание тратить эти деньги в своем регионе. Вы только представьте: за май было продано 46 квартир и 19 домов! Все это влияет и на цены на недвижимость — сейчас самая дорогая квартира в Солигорске продается по $1060 за «квадрат» — вполне сопоставимо с Минском. И это не какое-то эксклюзивное предложение, а обычные двухкомнатные апартаменты общей площадью 42 кв.м., расположенные в доме 2015 года постройки практически в центре города. Однако в среднем однокомнатные квартиры здесь стоят около $22,000. 

Стоимость коттеджей в Солигорске в среднем не превышает отметку в $60,000, однако есть экземпляры, которые иначе, как феноменом, не назовешь. Например, коттеджи в городе, которые выставлены на продажу за $150,000–$200,000. И, что самое удивительное, есть и потенциальные покупатели, которые ими интересуются.

В Слуцке также есть свои рекорды: однокомнатная квартира общей площадью 35 кв.м. была продана за $34,000, а это $967 за квадратный метр в доме 2018 года постройки. В среднем же однокомнатные квартиры здесь стоят от $15,000 до $18,000, двухкомнатные — около $22,000. Всего же в мае 2022 года в этом городе было продано 15 квартир и 22 дома. Интересный факт: те, кто хочет сэкономить и за те же деньги купить более комфортное жилье, приобретают дома в Слуцке, а работать ездят в Солигорск (расстояние составляет всего 35 километров).

В Копыльском районе за май было продано 3 квартиры и 13 домов, но уровень цен здесь, конечно, намного ниже. Например, городской дом общей площадью 100 кв.м. был продан за $45,000, а средняя цена загородных домов здесь не превышает $5000. За добротный дом в Старых дорогах покупатели согласились заплатить лишь $13,000, но средняя цена по городу составляет не больше $10,000. Всего же в этом районе за месяц было продано 9 домов и 3 квартиры. 

Если идти дальше по промышленности — в Пуховичском районе работает ЗАО «Белорусская национальная биотехнологическая корпорация» — предприятие по производству комбикормов и премиксов. А это значит, что в городах этого же района — Дружном, Руденске и Свислочи — ситуация на рынке недвижимости довольно стабильна. Например, в городе Дружный однокомнатные квартиры сейчас продаются по $25,000, двухкомнатные — по $35,000. Арендовать жилье можно в среднем за 45 рублей в сутки (около $15-18). 

«Деревенские хатки в живописных местах — отдельный сегмент рынка недвижимости»

— Какое жилье в регионах пользуется наибольшим спросом? 

— Не будет открытием, если я скажу, что повышенным спросом пользуется новое жилье улучшенных потребительских качеств. Причем это касается как столичного, так и регионального рынка. Покупатель за $20,000 скорее будет рассматривать новую однокомнатную квартиру меньшей площади, чем «двушку» в старом доме за те же деньги. 

На рынке частных домов произошла переориентация на полностью готовое жилье — никто не хочет брать недострои или самостоятельно заниматься ремонтом. Например, в Слуцке пользуются популярностью дома за $30,000 — $50,000. Условие здесь одно: эти дома должны быть полностью «упакованы» и готовы к проживанию «прямо сейчас». Как следствие, рынок перенасыщен старыми домами, которые достались их собственникам по наследству. Деревянные дома без коммуникаций, пусть и в центре города, никто не хочет покупать даже по низким ценам. 

— Неужели никто не хочет купить домик в деревне, пусть и без коммуникаций, и восстановить его для экотуризма, например?

— Такие дома — это отдельный сегмент рынка недвижимости. Деревенские хатки в живописных регионах всегда пользовались огромной популярностью как у белорусских, так и у иностранных инвесторов. Особенно популярен край озер — Вилейский и Лепельский районы, плюс Браславщина. Здесь люди продолжают выкупать дома, затем восстанавливают и сдают их в посуточную аренду туристам. Бизнес, пусть и непростой, но довольно прибыльный. При этом пандемия не снизила, а увеличила количество желающих арендовать такой домик на выходные в сезон. В итоге, конечно, выросло и количество желающих купить такую хатку. 

На рынке есть предложения по продаже уже готового агробизнеса. Я знаю несколько агротуристических комплексов, которые выставлены на продажу за $500,000–$800,000. Но, на мой взгляд, конкретно сейчас — не совсем подходящее время для покупки целого комплекса. Достаточно приобрести один-два домика в деревне до $10,000 каждый, вложить в их реконструкцию еще $15,000, и наслаждаться отдыхом и туристами круглый год. Стоимость аренды простого деревенского домика составляет, как правило, около $50–$70 в сутки (если туалет на улице, то аренда обычно составляет $30/сутки), а это значит, что можно выйти на окупаемость уже через 5-7 лет. Понятная и простая бизнес-модель.

Однако нельзя не сказать о некоторых трудностях, с которыми сейчас столкнулись хозяева подобных агроусадеб (особенно это касается крупных комплексов). Речь идет, конечно же, об уменьшении количества туристов из стран ближнего и дальнего зарубежья, и это критически важно для белорусского агро- экотуризма. Думаю, в ближайшее время мы увидим рост количества предложений по продаже больших агротуристических комплексов и снижение цен на них. 

Офисов и складов в регионах катастрофически не хватает, а перед покупкой кафе подумайте дважды

— В каком сегменте регионального рынка недвижимости Беларуси вы видите наибольший потенциал?

— Огромный нереализованный потенциал я вижу на региональном рынке коммерческой недвижимости Беларуси. Вы даже не представляете, какой дефицит коммерческих площадей сейчас наблюдается в небольших городах. Найти свободный офис или складское помещение очень сложно, а те, что есть, сопоставимы по ценам со столичными предложениями.

Среди моих клиентов было несколько бизнесов, которые релоцировались в регионы, и ничуть не пожалели об этом. Оказалось, что купить и отреставрировать старое здание и затем разместить в нем собственный офис, дешевле, чем просто арендовать помещение в Минске. Дополнительный бонус здесь — возможность после ремонта сдавать в аренду свободные площади другим фирмам. Поэтому многие инвесторы стали выкупать такие здания в регионах, ремонтировать их, и затем просто сдавать в аренду. Если это большие помещения на первых этажах, то их занимают, как правило, «Евроопт», «Мила», аптеки и банки. Более мелкие офисы — небольшие региональные ИП, которым также нужно где-то размещаться. Есть ситуации, когда будущие арендаторы согласны проплатить аренду еще на этапе реставрации здания, чтобы «застолбить» за собой право арендовать это помещение. Сказывается острая нехватка офисных помещений в регионах. 

Именно поэтому своим клиентам-юрлицам я советую инвестировать в коммерческие помещения в тех регионах, которые им подходят (например, по логистике). Спрос на коммерческие площади такой, что в некоторых случаях стоимость аренды практически не отличается от Минска. Особенно это касается офисов и складских помещений. 

— Насколько перспективна покупка кафе или ресторана в Беларуси? 

— В нашей базе есть несколько кафе и ресторанов в регионах, которые уже долгое время не продаются. И дело не в заоблачной цене, а в том, что ресторанный бизнес — это очень специфическая ниша, где получение прибыли напрямую зависит от количества «точек» и опыта собственника. Небольшое кафе покупают, как правило мечтатели-романтики, которые представляют, как будут водить туда друзей и угощать всех кофе. Но в таком варианте речь не идет о прибыли — только о бесконечных тратах. И таких «мечтателей» среди покупателей кафе около 80%. Успешная же бизнес-идея в общепите строится на шеф-поваре, ради которого и создают ресторан или кафе. Те заведения, которые не могут похвастаться вкусной кухней или особой атмосферой, быстро теряют клиентов, а значит, «прогорают». Вот такие предложения мы и имеем, как правило, на рынке. Поэтому я очень советую перед покупкой кафе подумать дважды.

— Остались ли на региональном рынке недвижимости иностранные инвесторы?

— Нужно понимать разницу между иностранным инвестором и иностранным покупателем. Как правило, в регионы за недвижимостью едут те иностранные покупатели, которые там выросли, или те, у кого в этих регионах остались родственники. Они покупают дома и квартиры сейчас, потому что понимают, что смогут выгодно купить недвижимость для своей семьи или для себя на будущее. Вот буквально недавно клиент из Канады купил дом в Слуцком районе, потому что он там родился и вырос. Были покупатели из Германии, которые купили домик в деревне, потому что так и не смогли прижиться в другой стране и на пенсии предпочли жить в белорусской глубинке. Здесь речь не идет о каких-то выгодных инвестициях — только о реализации совершенно определенных запросов.

Хватает в регионах и иностранных инвесторов — их количество в последнее время уменьшилось, но не критично. Не стоит забывать, что рядом с Цнянским водохранилищем идет строительство экспериментального многофункционального комплекса «Северный берег». Планируется, что здесь появятся не только жилые дома, но и социальные и общественный объекты, Институт искусственного интеллекта, Минский центр международной торговли и Национальный выставочный центр. Инвестором проекта выступает крупная компания из ОАЭ. 

В Индустриальном парке «Великий камень», который расположен в Смолевичском районе, постоянно растет количество иностранных резидентов — сегодня это уже 90 компаний. Из общего количества компаний 46 финансируются Китаем, 27 — Беларусью, 17 — другими странами. К слову, китайских инвесторов достаточно много как на столичном рынке недвижимости, так и в регионах. Например, не так давно мы помогали китайскому инвестору выкупить право аренды на кафе в Минске, и это очень перспективное направление бизнеса. Китайская кухня популярна не только среди их соотечественников, но и среди белорусов.

В работе нашего агентства недвижимости сейчас есть запрос на подбор квартир для французов. Также среди клиентов есть россияне, один из которых ищет помещения для художественных школ в регионах, а другой — для отеля с казино. 

А в целом я считаю, что деревни и города Беларуси имеют огромный нереализованный инвестиционный потенциал. В большинстве своем даже маленькие города очень красивы, и их развитие зависит во многом от желания людей что-то делать и двигаться вперед. 

Хотите купить квартиру или дом в Беларуси? Заходите в раздел «Недвижимость Беларуси» и выбирайте из тысяч вариантов тот, что подойдет именно вам.

Информация предоставлена компанией Партнер для всех
Кол-во объектов: 443
Кол-во публикаций: 2
Поделиться с помощью
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен
У вас есть вопросы?
У вас есть вопросы?
Получите консультацию от наших менеджеров
_account_m_fio_3
Elena Khotsko
Номер телефона
2
WhatsApp
Юсуф<br> Макка
Юсуф
Макка
Номер телефона
+375296748420
WhatsApp
Константин<br> Дворак
Константин
Дворак
Visa
Visa Secure
Masteracard
Masteracard Check
Belkart
Belkart Pass
Apple Pay
G Pay
BePaid
Mir
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен