«Не ведитесь на обман — дешевых квартир на Кипре уже давно нет». Эксперт обо всех нюансах покупки недвижимости на Северном Кипре

Рынок недвижимости Северного Кипра растет буквально семимильными шагами — и именно поэтому он так интересен для инвесторов. Но как купить квартиру на Северном Кипре и не прогореть? Какие налоги нужно заплатить при покупке? Да и вообще, не поздно ли покупать квартиру на Кипре сейчас? Эксперт подробно ответила на эти и другие вопросы инвесторов и разложила весь процесс покупки жилья на Северном Кипре буквально «по полочкам».

Александра Фещенко — эксперт рынка недвижимости Северного Кипра, директор и учредитель АН Casa di sole invesment (Северный Кипр), директор компании «Новый дом для вас» в Минске (Беларусь). Работает на рынке недвижимости Беларуси с 2004 года, на рынке недвижимости Кипра с 2016 года.

Как купить недвижимость на Северном Кипре. Ключевые этапы

Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре сильно зависит от того, планирует инвестор совершить покупку онлайн или офлайн.

Если речь идет об онлайн-покупке, то все выглядит будто бы проще. Покупатель находит какую-то компанию, которой он доверяет подбор и оформление квартиры на Северном Кипре. Дальше эта компания присылает какие-то объекты, покупатель что-то выбирает и дальше стартует сделка. Она состоит из таких этапов:

• Согласование сделки и оформление депозитного соглашения. В депозитном соглашении указываются все условия сделки, и оно затем подписывается онлайн с обеих сторон.
• Внесение задатка (депозита). Его можно отправить онлайн, но обязательно на расчетный счет застройщика — ни в коем случае не переводите деньги третьим лицам, которые будут обещать отдать деньги строительной компании. Здесь также важно понимать, что с момента внесения депозита до финального расчета и оформления сделки проходит, как правило, не больше месяца. В последнее время застройщики и вовсе не готовы долго ждать и дают не больше двух недель.
• Окончательный расчет и подписание договора купли-продажи. При онлайн-покупках в большинстве случаев покупатель не приезжает на остров даже на подписание договора — оформляется доверенность (чаще всего, на адвоката) для заключительного этапа сделки. Все расчеты происходят также онлайн.
• Приемка квартиры (если речь идет о новостройке). Но и здесь приемку может сделать третье лицо по доверенности от покупателя.

Онлайн-покупка — это самый простой способ приобретения недвижимости, если нет возможности выехать из страны или нужно принимать быстрые решения, которые не могут ждать личного присутствия. Однако здесь все строится на доверии той компании, которую покупатель выберет, и это, пожалуй, самая сложная составляющая.

Офлайн-покупка недвижимости на Северном Кипре состоит из следующих этапов:

• Удаленное ознакомление. Чаще всего покупатель изучает всю информацию о застройщиках, новых проектах или вторичном рынке недвижимости. Уже на этом этапе у покупателя, как правило, есть риэлтор, который всю эту информацию и предоставляет. 
• Ознакомительный тур. Покупатель приезжает на остров и смотрит на месте все проекты, которые его заинтересовали. Как только выбор сделан, стартует процедура непосредственно сделки: ведение переговоров, согласование всех условий. 
• Внесение депозита. После того, как покупатель вносит депозит, выбранный объект недвижимости снимается с продажи. 
• Подписание договора купли-продажи. Я всегда рекомендую привлекать в сделку адвоката, потому что нужно будет регистрировать договор на имя покупателя, заниматься вопросами перевода Титула (об этом еще поговорим подробнее) и в целом проверять сделку на ее законность. Сейчас застройщики практически никогда не готовят договор самостоятельно — этим занимается адвокат покупателя. Некоторые компании подписывают договор купли-продажи после внесения депозита, но большинство застройщиков подписывает договор после внесения первого взноса (от 30% от стоимости объекта и выше).
• Регистрация в Земельном кадастре и оплата гербового сбора. Договор нужно обязательно зарегистрировать в Земельном кадастре в течение 21 дня с даты подписания договора купли-продажи. Земельный кадастр — это орган, который занимается учетом и регистрацией всех сделок с недвижимостью. Такая регистрация включает оплату налога — гербового сбора. И здесь важный момент — будьте внимательны: иногда бывает, что гербовый сбор оплачен, а договор не зарегистрирован в кадастре. Получается, что фактически документов на квартиру нет, и чаще всего этот факт вскрывается в ситуации перепродажи данной недвижимости. И вот на этом этапе начинаются трудности.
• Приемка квартиры и передача ключей. На приемке если вы видите какие-то недостатки объекта, то застройщик обязан их устранить. Передача ключей произойдет только при выполнении условий договора, то есть к этому моменту уже выплачена указанная в контракте сумма. Здесь также нужно быть внимательным — застройщик при передаче ключей может вообще ничего не подписывать, просто передал ключи и все.

Получение Титула (права собственности на землю)

На этом этапе собственник квартиры может остановиться и даже перепродать купленную недвижимость. Другой вариант — закончить регистрацию объекта и перевести на свое имя Титул (право собственности на землю). Дело в том, что на Северном Кипре западное видение на владение недвижимостью, и во время сделки речь идет не столько о стенах дома или квартиры, сколько о земле, на которой этот дом построен. Титул означает, что данная недвижимость является действительно вашей, и вы имеете право проводить с ней любые сделки, независимо от застройщика или управляющей компании.

При этом не всегда к моменту ввода в эксплуатацию дома полностью готовы документы и сделан землеотвод (который позволяет собственнику переоформить часть земли на себя). Большинству застройщиков нужно около двух лет, чтобы разделить землю между всеми собственниками квартир и полностью оформить землеотвод. 

Сама процедура оформления Титула простая, но для того, чтобы иностранцу получить право на этот шаг, нужно получить разрешение от Совета Министров на перевод земельного участка. Сегодня иностранец на Северном Кипре может владеть только одним земельным участком, площадью не более 13 соток. Однако, конечно, таких больших земельных участков для недвижимости в среднем ценовом диапазоне нет — как правило, речь идет не более, чем о 5 сотках.

Подавать заявление на выдачу разрешения Совета Министров на оформление Титула можно на любом этапе. Я советую это делать сразу после подписания договора купли-продажи, потому что рассмотрение заявления будет длиться не менее полугода. Важный момент здесь: нельзя получить разрешение на перевод какого-то абстрактного участка — только определенного земельного участка в конкретном проекте. Именно поэтому подать заявку можно только после подписания контракта. При этом, если вы вдруг передумали покупать этот объект недвижимости или уже продали его, переоформить выданное разрешение нельзя. 

Хочется подчеркнуть: Титул можно перевести на свое имя и владельцу дома, и владельцу квартиры. Во втором случае это будет индивидуально оформленный Титул на долю в общем земельном участке. И это финальная (но не обязательная) процедура покупки недвижимости на Северном Кипре.

Налоги при покупке недвижимости на Северном Кипре

Мы уже говорили выше, что во время регистрации недвижимости в Земельном кадастре нужно заплатить гербовый сбор (не позднее 21 дня после подписания договора). Он фиксированный, и составляет 0,5% от стоимости недвижимости.

Следующий, не менее важный налог, — трансформаторный сбор. Это налог на подключение коммуникаций, и у всех застройщиков он разный. Сейчас вы редко найдете проект, где трансформаторный сбор меньше 2,000 фунтов, но чаще всего это будет около 3,000 фунтов (сумма указывается в контракте). 

Плюс придется заплатить НДС в размере 5% от стоимости объекта. Некоторые компании стали разбивать эту выплату на несколько частей, чтобы включить ее в платежи рассрочки, но чаще всего НДС выплачивается единоразово в момент получения ключей.

Переводной комиссионный сбор оплачивается только в случае перевода на себя Титула. Этот налог составляет 6% от стоимости объекта, но есть льготная ставка, которая составляет 3% от стоимости. Иностранец может единожды воспользоваться льготной ставкой для переведения Титула. Интересно, что сегодня в принципе можно перевести только один Титул. Но периодически правительство идет на дополнительные льготы и разрешает перевести Титул за 1% от стоимости объекта — это случается, как правило, к выборам или другим значимым событиям. Если вы работаете с грамотным адвокатом, это можно примерно просчитать и воспользоваться скидкой. 

Когда инвестиции идут «в минус». Все об обмане на рынке недвижимости Северного Кипра

Рынок недвижимости Северного Кипра активно растет, появляется все больше и больше новых проектов. Все рекламные буклеты новых проектов обещают своим потенциальным инвесторам небывалую прибыль, и некоторые покупатели ведутся на такие обещания, выбирая объект без помощи риэлтора. Однако даже на растущем рынке недвижимости можно потерять деньги, если неправильно выбрать объект недвижимости для инвестиции. 

Я все чаще получаю запросы на покупку квартиры 2+1 на сумму $80,000. Это нереально. Сегодня адекватная цена такой квартиры — $140,000 и больше. При этом $140,000 за «трешку» сейчас это очень выгодно, потому что таких предложений практически нет. Если вы слышите о предложении купить квартиру-студию на Северном Кипре за $60,000, не ведитесь на обман — таких дешевых квартир здесь уже давно нет. Потому что это либо замануха, чтобы предложить вам квартиру подороже, либо совершенно неликвидный объект в каком-то непонятном жилом комплексе. Такой жилой комплекс будет очень старый (12+ лет строительства), и тогда он не был ориентирован на иностранцев и сдачу в аренду. Покупатель и сам не сможет жить в таком доме, и сдать в аренду квартиру не получится.

Еще один немаловажный нюанс, о котором мало кто говорит, — на рынке Северного Кипра буквально переизбыток проектов с квартирами-студиями. В итоге найти арендатора на такую недвижимость становится все сложнее, да и продаются они тяжелее. Именно поэтому я не считаю покупку квартиры-студии выгодной инвестицией. 

Покупка виллы, которая продается не в комплексе, — также спорная инвестиция. Потому что, если покупатель не собирается в этой вилле жить сам, то нужно очень внимательно выбрать управляющую компанию, которая будет следить за домом. Потому что в случае, если купили дом, где управляющей компанией является застройщик с плохой репутацией, то это плохая инвестиция. Вот как раз такие объекты появляются на рынке по очень «сладким» ценам, потому что опытному инвестору они даром не нужны. 

Перед любой покупкой недвижимости нужно думать и работать со специалистом. Северный Кипр — это уже не тот остров, что был 3 года назад, за 3-5 лет здесь наблюдается огромный прогресс в инфраструктуре, уровне оказания услуг. Рынок недвижимости стал более сложным, однако заработать на недвижимости здесь все еще можно, просто сейчас пришло время покупать разумно.