Поводов для оживления рынка пока нет. Анализ и тенденции рынка недвижимости Великобритании. Аналитика от REALTING

Великобритания – страна, которая предлагает массу возможностей – это качественное, всемирно признанное образование, карьерные возможности, благоприятная инвестиционная и предпринимательская среда, мультикультурное общество. Казалось бы, при всех этих преимуществах покупка недвижимости здесь является идеальной инвестицией. Тем не менее, сложная динамика экономических и политических факторов уже с 2016 года оказала влияние на всю сферу недвижимости в стране. REALTING разобрался, выгодно ли инвестировать в британскую недвижимость, к чему привел Брексит и пандемия и что стоит ожидать в ближайшем будущем.

О главных событиях за 10 лет: Брексит, пандемия и государственная поддержка

По данным Office for National Statistics с 2014 по 2022 годы в Англии и Уэльсе совершалось не менее 3 млн сделок. Максимум был достигнут в 2021 году – тогда показатель превысил 4 млн – 4099286 сделок за год. 

Можно отметить и то, что за 10 лет значительный рост активности произошел только в 2014 и 2021 годах – на 25% и 35% соответственно по сравнению с прошлыми периодами. А с 2017 по 2020 год наблюдалась негативная динамика количества сделок: в 2017 году активность снизилась сразу на 7%, в следующие 2 года падение было не существенным – на 1% и 3%, а в 2020 году снижение составило уже 11% от уровня прошлого года. 

Причин таких колебаний за десятилетие было достаточно много. 

В 2013 году после мирового финансового кризиса, который начался в 2008 году, многие страны, включая Великобританию, начали постепенное восстановление. Это привело к стабилизации экономики, что, в свою очередь, способствовало увеличению числа сделок на рынке недвижимости. 

Уже в 2014 году рынок стал привлекать иностранных инвесторов: отдельно стоит отметить интерес к инвестициям в жилую недвижимость Великобритании жителей Азии. Китайская экономика росла стремительно, и многие состоятельные граждане искали возможности для диверсификации своего капитала за пределами страны. Британская недвижимость представляла привлекательную возможность для них вложить средства в стабильный и надежный актив с потенциалом для роста цен. Китайские инвесторы также видели в британской недвижимости возможность обеспечить своих детей образованием в Великобритании. Кроме Китая, такие страны, как Гонконг и Сингапур, Япония, Южная Корея и Малайзия, также представляли группу инвесторов из Азии, интересующихся британской недвижимостью. Они использовали Великобританию как платформу для сохранения своего капитала в стабильной и надежной экономике.

Также в 2014 году на рынок недвижимости оказало влияние правительственная программа «Help to buy». Цель программы: помощь в покупке первого жилья с использованием ипотечных кредитов и повышении их покупательной способности. Программа состоит из двух основных схем: Help to Buy: Equity Loan и Help to Buy: Shared Ownership. 

Help to Buy: Equity Loan (Помощь в покупке: Кредит на долю) предоставляет покупателям возможность получить государственный заем на покупку нового построенного жилья. Покупатели могут внести первоначальный взнос от 5% стоимости жилья, а затем получить кредит от правительства на 20% (40% в Лондоне) стоимости жилья. Оставшиеся 75% (55% в Лондоне) покупатели могут взять в ипотеку у коммерческого банка. В течение первых пяти лет кредит на долю не подлежит выплате процентов. В случае продажи жилья покупатель должен вернуть правительству долю займа, пропорциональную текущей рыночной стоимости.

Help to Buy: Shared Ownership (Помощь в покупке: Совместная собственность) предоставляет возможность покупки доли в жилом объекте (обычно от 25% до 75%), а оставшуюся долю арендовать. Покупатели могут начать с более низкой доли жилья и постепенно покупать больше доли при возможности. Покупатели также могут в дальнейшем приобрести весь жилой объект.

«Help to buy» много обсуждалась и получила достаточно критики в свой адрес. Основное недовольство было связано с повышением цен на жилье. Поскольку правила позволяли покупателям увеличить свою покупательную способность и вносить меньший первоначальный взнос, это привело к увеличению спроса, как следствие, к росту цен. Критики считали, что это усложняет доступ к жилью для покупателей на общих основаниях. Помимо опасения за развитие пузыря на рынке недвижимости, экономисты были озабочены рисками для государственных финансов: при невозврате займов государство могло столкнуться с потерями. В результате была введена система ограничения цен на недвижимость, которая может участвовать в программе: от £186 тыс. (по состоянию на ноябрь 2023 г. ≈ $230 тыс.) в Северо-Восточной Англии до £600 тыс. (≈ $744 тыс.) в Лондоне.

Сейчас программа закрыта для новых заявок, за исключением Уэльса. Последние заявки на участие в программе в Англии принимались до 31 октября 2022 года, а покупка жилья должна была быть завершена к 31 марта 2023 года. 

Процесс выхода из Евросоюза, который начался в 2016 году, оставался одним из основных факторов, воздействующих на рынок недвижимости вплоть до 2019 года. Неопределенность относительно экономических последствий выхода вызывала осторожность у покупателей и продавцов. Брексит привел к снижению интереса со стороны иностранных инвесторов к британской недвижимости. Многие решили отложить свои инвестиционные решения в ожидании более ясных перспектив.

Выход из Евросоюза также привел к неопределенности в строительной отрасли. Многие застройщики решили задержать или отменить реализацию новых проектов, опасаясь экономической нестабильности и потенциального снижения спроса на жилье. А изменение правил иммиграции повлияло на спрос на недвижимость со стороны европейских граждан, которые ранее могли свободно работать и проживать в Великобритании. Граждане Еврозоны теперь должны соответствовать новым критериям, чтобы проживать и работать в Великобритании – они должны получить визу в соответствии с новой системой «Points-Based System» (кандидат должен набрать достаточное количество баллов, исходя из таких параметров, как владение английским языком, образование, предложение работы и другие факторы) или воспользоваться одной из специальных визовых программ.

Неквалифицированные работники больше не могут претендовать на большинство рабочих виз, кроме некоторых исключений, таких как сезонная схема для сельского хозяйства или рабочие визы для неквалифицированных кадров в некоторых отраслях с низким уровнем занятости. Студенты из Евросоюза также попали в невыгодное положение: им требуются визы для обучения в Великобритании. Однако для студентов предусмотрены специальные категории виз, такие как визы для обучения на уровне высшего образования и визы для долгосрочных курсов.

Вспышка пандемии в конце 2019 года значительно повлияла на рынок недвижимости. Введение карантинных мер и ограничений в 2020 году прервало операции на рынке, а количество сделок стало сравнимо с уровнем 2013 года.

В 2021 году вакцинация и смягчение ограничений, реализация отложенного спроса и стимулирующие меры правительства привели к рекордному значению транзакций за десятилетие с жилой недвижимостью в Англии и Уэльсе. 

В 2021 году популярной стала программа First Homes, которая была реализована правительством в качестве мер поддержки. В рамках First Homes участник может купить объект недвижимости на первичном рынке на 30–50% дешевле. Цена недвижимости не может превышать £250 тыс. (≈ $310 тыс.) или £420 тыс. (≈ $520 тыс.) в Лондоне после применения скидки. Также покупатели должны проживать в собственности — она не может быть использована в качестве инвестиций.

Можно сказать, что в 2022 году активность на рынке недвижимости Англии и Уэльса стабилизировалась и после пикового показателя 2021 года вернулась к уровню 2017-2019 годов. А 1 квартал 2023 года демонстрирует скорее печальные значения – по сравнению с аналогичным периодом 2022 года количество сделок снизилось на 26%. Если сравнивать с первыми кварталами всего десятилетия, то количество сделок в среднем на 20% ниже.

Как 2022 год изменил ипотеку и на что готовы пойти покупатели ради покупки жилья

Рассматривая динамику сделок, стоит учитывать важный фактор, который зачастую является драйвером рынка недвижимости, – это ставки по ипотеке. По данным Office for National Statistics в 2013-2021 годы, фиксированные ставки по ипотеке в Великобритании в среднем не превышали 3%. С начала 2022 года Банк Англии увеличил банковскую ставку с целью сдержать и вернуть инфляцию к уровню в 2% (по состоянию на ноябрь 2023 года инфляция составляет 4,6%). Как следствие, произошло поднятие банковской ставки на 3,25 п.п. (по состоянию на ноябрь 2023 года банковская ставка составляет 5,25%), которое сказалось на процентных ставках по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой (они также увеличились в течение 2022 года, достигнув рекордных значений за последнее десятилетие). Такая тенденция негативно сказывается на доступности жилья и существенно снижает спрос. Прогноз на ближайший период также сложно назвать благоприятным – из-за сохраняющейся инфляции Банк Англии готов продолжить повышение процентных ставок, а некоторые покупатели часто идут на крайние меры вроде взятия займов у нелегальных кредиторов.

Покупатели ценят приватность и жилье с «историей»

С 2013 года вторичная недвижимость неизменно преобладает в структуре сделок купли-продажи. С 2016 по 2021 годы доля сделок со вторичной недвижимостью не превышала 90%, однако уже с 2022 года доля первичного рынка начала уменьшаться. По итогу 1 квартала 2023 года с объектами первичного рынка было совершено только 4% от всех сделок купли-продажи жилой недвижимости.  

Такая ситуация сложилась, так как многие покупатели предпочитают приобретать жилье в районах с развитой инфраструктурой и разнообразием удобств. Не последним фактором является и то, что вторичная недвижимость часто обладает уникальной историей и “характером”, что привлекает людей, ищущих исторические дома, недоступные в новостройках. На первичном рынке предлагается сравнительно ограниченный выбор по сравнению с вторичным. Застройщики часто предлагают различные стимулы для покупки, тем не менее длительное ожидание при участии в долевом строительстве, а также достаточно высокие цены вынуждают покупателей делать выбор в пользу уже существующих объектов.

Рассматривая структуру жилого рынка недвижимости по типу объекта, можно сказать, что за 10 лет покупатели чаще отдавали предпочтение отдельно стоящим жилым домам и сблокированным домам, – на их долю на протяжении десятилетия приходится более 50% всех сделок с недвижимостью. Далее по популярности следуют таунхаусы и только потом квартиры – в 1 квартале 2023 года с такими объектами было совершено 29% и 18% сделок соответственно. Великобритания своей популярностью частных домов и таунхаусов вместо квартир обязана нескольким важным факторам. Во-первых, это пространство, приватность и культурные предпочтения – в Великобритании существует долгая историческая традиция жизни в частных домах. Многие стремятся к приобретению собственного дома с собственным участком земли, особенно в пригородах и сельской местности. Во-вторых, инвестиционные возможности. В связи с тем, что земля – ограниченный ресурс, а спрос на такие объекты присутствует всегда, цены на такой вид частной собственности только повышаются со временем.

Без резких скачков и минимальной разницей между первичкой и вторичкой – цены за 10 лет

В соответствии с методологией Office for National Statistics, для анализа цен используется медианная цена – значение, которое делит совокупность всех сделок с недвижимостью на две равные половины. В отличие от средней цены, медиана не учитывает экстремальные значения, которые могут значительно искажать результат.

Самые высокие медианные цены на первичную недвижимость традиционно в столице – за 10 лет медианная цена в Лондоне активно росла до 2016 года – в среднем на 15% в год. В 2017 цена увеличилась на 7%, а далее рост не превышал 5%. По итогу 1 квартала 2023 года, медианная цена за новое жилье установилась на уровне £570 тыс. (по состоянию на март 2023 г. ≈ $701 тыс.) и по сравнению с концом 2022 года практически не изменилась. За 10 лет жилая недвижимость Лондона выросла в цене в 1,9 раз.

Медианная цена «первички» в Англии выше, чем в Уэльсе, причем с 2013 года в этих регионах Великобритании произошли не такие существенные изменения как в Лондоне. Медианная цена жилой недвижимости за 10 лет увеличилась в 1,7 раз в Англии и в 1,6 раз в Уэльсе. Динамика цены в Англии во многом схожа с Лондоном – до 2017 года цена росла активнее (в среднем на 8% год). В 2021 году цена прибавила 6% по сравнению с прошлым периодом на фоне оживления рынка после ослабления карантина. Итог первых трех месяцев 2023 года – £346 тыс. (≈ $426 тыс.) за объект недвижимости.

Цена на первичное жилье в Уэльсе в течении 10 лет росла постепенно – до 2018 года изменение составляло не более 5% за год. С 2019 года начался более активный рост – +9%, который прервался пандемией. 2021 и 2022 годы можно назвать периодами активного роста в этом регионе – цена приросла на 9% и 10% соответственно. В 1 квартале изменений не произошло и медианная цена осталась на уровне 2022 года – £280 тыс. (≈ $344 тыс.).

Стоит сказать еще и про самые дорогие типы застройки на первичном рынке: в 2023 году это отдельно стоящие частные дома – медианная цена на них достигла £394 тыс. (≈ $485 тыс.), далее следуют квартиры – £373 тыс. (≈ $459 тыс.). Сблокированные дома и дома рядовой застройки находятся в одном ценовом диапазоне – £273 тыс. (≈ $326 тыс.) и £265 тыс. (≈ $460 тыс.) соответственно.

Тенденции вторичного рынка имеют много общего с первичной недвижимостью: Лондон предлагает самые дорогие объекты – £535 тыс. (≈ $658 тыс.), однако за 10 лет цена в столице изменилась не так сильно – в 1,7 раз. Вторичный рынок в принципе отличается достаточно умеренным ростом цен – в Англии и Уэльсе за 10 лет медианные цены изменились в 1,6 и 1,5 раза соответственно и установились на уровне £290 тыс. (≈ $357 тыс.) и £197 тыс. (≈ $242 тыс.). А за 10 лет в этих регионах существенный рост наблюдался лишь в 2021 году – более 10% в каждом. Как уже упоминалось ранее, активность стимулировали низкие процентные ставки, высокий спрос после карантинных ограничений, а также поддержка правительства. Не последнюю роль такого роста цен именно на вторичном рынке сыграло то, что после «ковидного» года обострился дефицит новых объектов из-за ограничений в строительстве и отложенных планов по реализации новых проектов.

В сегменте вторичной недвижимости отдельно стоящие жилые дома являются самыми дорогими объектами – медианная цена объекта £435 тыс. (≈ $535 тыс.). Сблокированные дома, дома рядовой застройки и квартиры минимально различаются в цене – £267 тыс. (≈ $329 тыс.), £230 тыс. (≈ $283 тыс.) и £225 тыс. (≈ $276 тыс.) соответственно.

Кстати, первичная недвижимость в Англии и Уэльсе на протяжении десятилетия была дороже вторичных объектов. В Лондоне можно отметить такую же тенденцию за исключением 2013 года – тогда “первичка” была дешевле на 6%. 

Самый большой ценовой разрыв между вторичной и первичной недвижимостью наблюдается в Уэльсе – разница в 1,5 раза была зафиксирована в 2022 году, а в 2023 году она составляет 42%. В среднем с 2013 по 2020 годы «первичка» была дороже на 40%. 

Существенной разницы между новостройками и объектами старого фонда в Лондоне практически нет – в столице зафиксированы самые высокие цены по всей стране разница между которыми примерно 10% в пользу «первички». 

Купить жилье в новом доме в Англии будет примерно на 20% дороже.

На протяжении десятилетия рынок недвижимости Великобритании развивался достаточно плавно и предсказуемо. Расчитывать на невероятно высокую доходность на «флиппинге» тут не приходится. Тем не менее, британская недвижимость остается стабильным и надежным активом, а устойчивая правовая система обеспечивает благоприятную среду для инвестиций. Стоит отметить и то, что даже несмотря на выход из Еврозоны, высокий спрос на аренду поддерживается со стороны местных жителей, многочисленных студентов и мигрантов. Поэтому с учетом финансовых целей и толерантности к риску, недвижимость в Великобритании скорее стоит рассматривать как инструмент долгосрочного сохранения капитала. Следует принять во внимание и то, что дальнейшее повышение ставок по ипотеке, вероятно, приведет к более существенной коррекции цен на рынке недвижимости во всех сегментах.