Z Australii do Zjednoczonych Emiratów Arabskich: gdzie Chińczycy szukają i kupują nieruchomości za granicą

Chińscy inwestorzy pozostają jednymi z najaktywniejszych nabywców nieruchomości zagranicznych na świecie. Po przejściowym spadku spowodowanym pandemią COVID-19 i zaostrzeniem kontroli walutowych, aktywność chińskich nabywców na międzynarodowych rynkach nieruchomości odradza się od 2024 roku.

Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors), chińscy nabywcy wydadzą 13,7 miliarda dolarów na same amerykańskie nieruchomości między kwietniem 2024 a marcem 2025 roku — o 83% więcej niż w roku poprzednim. A ta liczba to tylko wierzchołek góry lodowej — Chińczycy aktywnie kupują nieruchomości za granicą nie tylko w USA, ale także w Europie, Azji i na Bliskim Wschodzie.

Jednakże współczesne trendy pokazują drastyczne zmiany w motywacjach chińskich nabywców:

• Zmniejszenie celów emigracyjnych Tylko 3% kupujących w 2024 r. wskazało emigrację jako swój główny cel, w porównaniu do 7,25% w 2023 r. i 11% w 2019 r.
• Skup się na stylu życia: 94% kupujących nabyć nieruchomość do użytku osobistego lub rodzinnego.
• Dywersyfikacja inwestycji: Poszukiwanie stabilnych aktywów w obliczu kryzysu na chińskim rynku nieruchomości.

Kryzys na rynku krajowym i jego wpływ na inwestorów

Aktywność chińskich nabywców na rynkach międzynarodowych jest bezpośrednio związana ze stanem chińskiego rynku nieruchomości. W 2024 roku ceny domów w największych chińskich miastach spadły o 8,57% rok do roku, a wolumen sprzedaży nowych nieruchomości zmniejszył się o 14,1%. Przewiduje się, że w 2025 roku ceny nowych nieruchomości spadną o 3,8%. Do marca 2025 roku dostępna na sprzedaż powierzchnia mieszkaniowa wzrosła do 421,58 mln metrów kwadratowych, osiągając najwyższy poziom od 2018 roku.

Kryzys na chińskim rynku nieruchomości, który rozpoczął się w 2021 roku problemami największych deweloperów, w tym Evergrande i Country Garden, zmusiło zamożnych Chińczyków do poszukiwania alternatywnych możliwości inwestycyjnych za granicą. Country Garden, największy deweloper w kraju, poniósł podobno straty sięgające 7,6 miliarda dolarów tylko w pierwszej połowie 2023 roku.

Stabilizacji rynku można się spodziewać dopiero w drugiej połowie 2026 roku.

Wyzwania dla klasy średniej

Należy zauważyć, że boom inwestycyjny klasy średniej w nieruchomości zagraniczne znacznie osłabł. Wielu chińskich inwestorów średniej klasy miał trudności finansowe ze względu na spowolnienie gospodarcze i kryzys na krajowym rynku nieruchomości.

Obecnie inwestycje w nieruchomości zagraniczne są domeną przede wszystkim osób o bardzo dużym majątku (UHNWI), dysponujących kapitałem przekraczającym 30 milionów dolarów, podczas gdy klasa średnia skupia się na rozwiązywaniu krajowych problemów finansowych.

USA: Nadal flagowy cel podróży

Stany Zjednoczone pozostają najpopularniejszym celem podróży chińskich nabywców nieruchomości stanowią 15% wszystkich zagranicznych nabywców nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i zakupił 11 700 nieruchomości spośród 78 100 nieruchomości sprzedanych obcokrajowcom.

Średnia cena zakupu dla chińskich inwestorów wynosi 1,17 miliona dolarów, ponad dwukrotnie więcej niż średnia cena zakupu dla innych zagranicznych nabywców (500 000 dolarów) i 4,5 razy więcej niż średnia cena zakupu dla obywateli amerykańskich (256 000 dolarów). Aż 76% chińskich nabywców płaci gotówką, co daje im zdecydowaną przewagę konkurencyjną w obliczu wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych.

Geografia ich zakupów:

• Kalifornia — 36% zakupów (Los Angeles, San Francisco, San Diego).
• Floryda — 21% (Miami, Orlando, Tampa).
• Nowy Jork — 9% (Manhattan, Brooklyn).

Głównymi czynnikami wpływającymi na zainteresowanie rynkiem amerykańskim są programy rezydencyjne (wiza EB-5), wysokiej jakości edukacja dla dzieci oraz stabilność systemu gospodarczego i prawnego.

Jednak rosnące napięcia geopolityczne między USA a Chinami stwarzają dodatkowe wyzwania dla chińskich inwestorów. Niektóre stany USA rozważają wprowadzenie ograniczeń w zakupie ziemi przez obywateli Chin. Jednak w 2021 roku Chiny posiadały mniej niż 1% wszystkich gruntów w USA będących w posiadaniu obcokrajowców.

Eksperci przewidują, że chińscy inwestorzy będą coraz bardziej dywersyfikować swoje inwestycje, dając pierwszeństwo innym regionom.

Azja Południowo-Wschodnia: Nowi ulubieńcy chińskich inwestorów

Tajlandia stał się miejscem docelowym numer jeden dla chińskich kupujących nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej. W 2023 roku chińscy nabywcy w Tajlandii odpowiadali za 46% wszystkich sprzedanych nieruchomości — 6600 nieruchomości o wartości 925 milionów dolarów. To czyni ten kraj liderem w dziedzinie nieruchomości dla Chińczyków w Azji. W 2025 roku Tajlandia wyprzedziła nawet Stany Zjednoczone jako najpopularniejszy cel podróży zakupy nieruchomości luksusowych wartość ponad 5 milionów dolarów.

Do 2025 roku chiński kapitał w Tajlandii zarejestrował już 454,55 miliarda bahtów (10,34% wszystkich inwestycji zagranicznych). Popularne miasta wśród chińskich inwestorów to Bangkok (38% sprzedaży), Pattaya, Phuket i Chiang Mai.

Malezja Malezja awansowała na drugie miejsce w Azji Południowo-Wschodniej, wyprzedzając Wietnam w 2023 roku. Około 60% chińskich nabywców kupuje nieruchomości w Malezji w celach inwestycyjnych. Silny wzrost gospodarczy kraju sprawia, że ​​to miejsce jest godne uwagi.

Wietnam Spadł na trzecie miejsce, ale nadal jest atrakcyjny dzięki szybkiemu wzrostowi gospodarczemu i kwitnącemu rynkowi nieruchomości. Szybki rozwój miast takich jak Ho Chi Minh, Hanoi i Da Nang sprawia, że ​​wzrost cen nieruchomości w tym regionie jest bardzo realny.

Australia: Stabilny, czołowy cel podróży

Chińscy inwestorzy w Australii utrzymują pozycję lidera. W 2023 roku Chińczycy wydali 3,4 miliarda dolarów na australijskie nieruchomości, pozostając największymi zagranicznymi nabywcami. Chińscy mieszkańcy kupują około 12% nowych domów w Australii.

Średnia cena zakupu wynosi 1,04 miliona dolarów australijskich. Przewiduje się napływ około 70 000 chińskich imigrantów do Australii w latach 2023-2025. Głównymi powodami popularności tego kraju są stabilna gospodarka, wysokiej jakości edukacja, przejrzysty system prawny i możliwości uzyskania stałego pobytu.

Europa: Skupienie się na programach Golden Visa

Po wprowadzeniu ograniczeń w portugalskim programie Złotej Wizy, Grecja stała się najpopularniejszym miejscem docelowym dla chińskich nabywców nieruchomości wśród europejskich programów rezydencyjnych (64,4% wszystkich greckich wniosków o Złotą Wizę składanych jest przez obywateli Chin). Minimalna kwota inwestycji wynosi 250 000 euro, ale od września 2024 roku w Atenach i innych popularnych destynacjach będzie obowiązywać próg 800 000 euro.

Struktura inwestycji na wrzesień 2025 r.:

• Poziom 1 (800 000 euro): Ateny, Saloniki, popularne wyspy.
• Poziom 2 (400 000 euro): Wszystkie pozostałe regiony Grecji.
• Kategoria 3 (250 000 EUR): Budynki komercyjne → mieszkalne (przekształcenie przed złożeniem wniosku).
• Kategoria 4 (250 000 euro): budynki zabytkowe + kompleksowa renowacja.

Ograniczenia dla wszystkich kategorii:

• Minimalna powierzchnia 120 m2 dla poziomów 1 i 2.
• Zakaz wynajmu krótkoterminowego (Airbnb).
• Kara pieniężna w wysokości 50 000 euro za naruszenia + cofnięcie wizy.

Zalety programu greckiego:

• Podróże bezwizowe w obrębie strefy Schengen.
• Możliwość uzyskania obywatelstwa po 7 latach.
• Brak wymagań dotyczących miejsca zamieszkania.
• Relatywnie stabilny rynek nieruchomości.

Hiszpania przyciągnął chińskich inwestorów programem «złotej wizy» z minimalną inwestycją w nieruchomości w wysokości 500 000 euro. Program został jednak zakończony 3 kwietnia 2025 roku.

Portugalia. Program Golden Visa NIE został całkowicie zamknięty, ale od połowy 2023 roku wykluczono nieruchomości jako kwalifikującą się inwestycję. Program nadal działa w przypadku innych rodzajów inwestycji (fundusze inwestycyjne, venture capital).

ZEA: szybko rozwijający się rynek

Chińscy inwestorzy w Zjednoczonych Emiratach Arabskich coraz częściej wybierają Dubaj. Całkowita wartość transakcji z Nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich w pierwszym kwartale 2025 r.: 431 mld AED (+25% w porównaniu z 2024 r.). 94 717 inwestorów zrealizowało transakcje o wartości 326 mld AED. Na rynek weszło 59 075 nowych inwestorów.

Zalety ZEA dla chińskich inwestorów:

• Brak podatku dochodowego i podatku od zysków kapitałowych.
• Program Golden Visa dla inwestycji o wartości co najmniej 2 milionów AED.
• Wysoki dochód z wynajmu (6–10% rocznie).
• Stabilna gospodarka i neutralne położenie geopolityczne.

Popularne obszary: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah dla segmentu premium; JVC i Dubai South dla tanich mieszkań.

Japonia: Rosnący trend wśród chińskich kupujących

Dziś coraz częściej Chińczycy kupują nieruchomości w Japonii, wierząc, że teraz jest właściwy czas na tego typu zakupy.

Co przyciąga ich na rynek japoński:

• Słaby jen zapewnia 20–30% przewagę w sile nabywczej.
• Stabilny zwrot z inwestycji.
• Możliwość uzyskania wizy dla menedżerów biznesowych.
• Brak ograniczeń w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców.

Główne zakupy dokonywane są w ekskluzywnych dzielnicach Tokio (Minato, Shibuya, Chiyoda) w przedziale cenowym 300–500 milionów jenów, z płatnością gotówką.

Kanada i Wielka Brytania: Tradycyjne destynacje

Kanada zajmuje drugie miejsce pod względem wydatków chińskich konsumentów (6,2 miliarda dolarów) i trzecie pod względem zakupów luksusowych powyżej 5 milionów dolarów. Obywateli Chin naturalnie przyciąga do Kanady stabilna gospodarka, wysoka jakość życia i przyjazna polityka imigracyjna.

Wielka Brytania pozostaje popularna ze względu na stabilny system prawny i prestiżowy system edukacji. Nieruchomości za granicą dla chińskich studentów pozostają stabilnym miejscem inwestycji dla chińskich rodzin.

Chińscy inwestorzy nadal aktywnie poszukują możliwości inwestowania w nieruchomości za granicą, ale geografia i motywacje stojące za ich zakupami uległy drastycznej zmianie. Podczas gdy Stany Zjednoczone i Europa były niegdyś priorytetem w kontekście emigracji, obecnie uwaga skupia się na Azji Południowo-Wschodniej, Bliskim Wschodzie i Japonii, kładąc nacisk na inwestycje związane ze stylem życia i dywersyfikację portfela.