Jak uzyskać kredyt hipoteczny w Austrii: warunki, proces i wymagania

Kredyt hipoteczny jest kluczowym narzędziem kupno domu w Austrii. Bez niego dostępność nieruchomości pozostawia wiele do życzenia, a ceny za metr kwadratowy wynoszą 5700–7000 euro.

Nie ma to większego znaczenia dla samych Austriaków, gdyż tylko 54,3% obywateli kraju jest właścicielami nieruchomości — reszta woli wynajmować. Dla inwestorów zagranicznych sytuacja ta jest wręcz odwrotna — mogą oni nabyć nieruchomość przy niskim oprocentowaniu i zarobić na jej wynajmie. 

W naszym artykule opowiemy o warunkach udzielania kredytów hipotecznych w Austrii, w tym o wymaganiach stawianych kredytobiorcom, szczegółach rejestracji dla nierezydentów, dodatkowych kosztach i prognozach na najbliższą przyszłość.

Plusy i minusy kupna domu w Austrii

Główną zaletą jest niskie oprocentowanie — obecnie wynosi ono zaledwie 2-2,25%. Oznacza to, że kupując nieruchomość z kredytem hipotecznym zaciągniętym na 35 lat, nadpłacisz jedynie 70–80% pierwotnego kosztu. Dla porównania: w USA, przy obecnej stopie 6-7%, nadpłata wynosi 180-210% w ciągu 30 lat.

Nieruchomość można wynająć, spodziewając się corocznego wzrostu stawki czynszu o 10-25%. W ciągu ostatnich dwóch lat ceny nieruchomości w Austrii wzrosły średnio o 16–25%, zwłaszcza w dużych miastach.

Wady:

• Wysoka wpłata początkowa w wysokości 20% wartości nieruchomości (a w niektórych przypadkach nawet 50%).
• Proces rejestracji ulega opóźnieniom z powodu powolności lokalnej biurokracji.
• Do kwoty kredytu doliczane są jednorazowe opłaty (1,5–2% opłaty rejestracyjnej) oraz roczne koszty ubezpieczenia (około 0,1% wartości nieruchomości).

Warunki udzielania kredytów hipotecznych w Austrii

Jak wspomniano, średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Austrii wynosi 2–2,25% przy stałym oprocentowaniu i okresie spłaty 5–10 lat. Zmienne stopy procentowe powiązane ze stawką EURIBOR zaczynają się od 1,8% i podlegają wahaniom w zależności od polityki pieniężnej EBC. W latach szczytowej inflacji, tj. 2022–2023, nie przekraczały 2,5%.

Standardowy okres kredytowania w Austrii wynosi 20–25 lat, ale banki oferują możliwość jego wydłużenia do 35 lat. Najważniejsze jest, aby pożyczkobiorca posiadał stały dochód i aby w momencie spłaty pożyczki nie miał ukończonych 65 lat.

Minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, co odpowiada kwocie 50 000–100 000 euro w przypadku przeciętnego domu. Apartamenty w Wiedniu kosztujący 250 000–500 000 euro. W przypadku osób niebędących rezydentami danego regionu lub nieruchomości położonych w regionach o wysokim standardzie, takich jak Salzburg, bank może wymagać wpłaty zaliczki w wysokości do 50% ceny nieruchomości. Jeśli jednak dysponujesz dodatkowym zabezpieczeniem lub poręczycielem, możesz obniżyć tę kwotę o 5–10%.

Rodzaje kredytów hipotecznych w Austrii:

• Hypothekarkredit to kredyt hipoteczny z malejącymi ratami, w którym odsetki od kredytu spłacane są w pierwszej kolejności, a kwota główna spłacana jest w późniejszym terminie. Początkowo około 70-80% miesięcznej raty przeznaczane jest na spłatę odsetek, co prowadzi do stopniowego zmniejszania całkowitej kwoty płatności w miarę zmniejszania się pozostałego zadłużenia. Nabyta nieruchomość stanowi zabezpieczenie, gwarantujące wywiązanie się kredytobiorcy ze zobowiązań wobec banku.
• Annuitätendarlehen — pożyczka ze stałymi miesięcznymi ratami spłacana przez pierwsze 5-10 lat. Po upływie tego okresu bank dokonuje aktualizacji stopy procentowej zgodnie z aktualną sytuacją rynkową. Głównym zabezpieczeniem zobowiązań jest również nabyta nieruchomość, jednak w niektórych przypadkach banki mogą wymagać ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od wzrostu stóp procentowych (Zinsabsicherung).
• Bauspar to połączenie oszczędności i pożyczki ze stałym oprocentowaniem (około 1,5–2%). Istnieje jednak pewien niuans: po pierwsze, pożyczkobiorca dokonuje regularnych spłat w ciągu 3–6 lat, otrzymując w ten sposób 40–50% kwoty docelowej (Bausparsumme). Wpłaty te są oprocentowane według stopy procentowej wynoszącej 0,5–1% w skali roku. Po uzbieraniu całej kwoty udzielana jest mu pożyczka na pozostałą kwotę, której okres spłaty wynosi 10–15 lat.

Ogólne wymagania dla pożyczkobiorców:

• Wiek. Minimalny wiek — 18 lat, maksymalny wiek — 65 lat w momencie zakończenia spłat. W przypadku kredytu na okres 25 lat pożyczkobiorca nie może mieć więcej niż 40–45 lat w momencie składania wniosku.
• Dochód. Całkowita rata kredytu nie powinna przekraczać 30–40% dochodu netto gospodarstwa domowego. Na przykład miesięczna rata w wysokości 1000 euro wymaga dochodu w wysokości 2500–3300 euro. Osoby prowadzące działalność na własny rachunek muszą składać deklaracje za okres 2–3 lat.
• Pobyt. Posiadanie pozwolenia na pobyt nie jest obowiązkowe, ale bardzo pożądane.
• Historia kredytowa. Brak zaległych płatności z tytułu poprzednich zobowiązań.

Cechy udzielania kredytów hipotecznych cudzoziemcom

Austriackie banki są otwarte na współpracę z osobami spoza kraju związkowego, ale w niektórych krajach związkowych obowiązują szczególne zasady dotyczące obcokrajowców. Na przykład w Tyrolu zakup domu przez osobę niebędącą rezydentem kraju wymaga zgody lokalnej Komisji ds. Transakcji Zagranicznych (Auslandserwerbbehörde) — koszt pozwolenia waha się od 500 do 1100 euro, a sam proces rozpatrywania wniosku trwa od 4 do 12 tygodni. W Wiedniu i Burgenlandzie przepisy są mniej rygorystyczne, ale nabywca nadal będzie dokładnie sprawdzany, zwłaszcza w kontekście zakupu nieruchomości.

Wymagania dotyczące początkowego depozytu dla nierezydentów są również wyższe i wynoszą od 30% do 50% w porównaniu ze standardowymi 20%. Wnioskodawca musi udowodnić, że posiada stały dochód nie tylko w Austrii, ale również w kraju pochodzenia. Niektóre banki, np. Raiffeisen, mogą wymagać poręczyciela posiadającego obywatelstwo austriackie lub dodatkowego zabezpieczenia.

Dla obcokrajowców planujących wynajem swojej nieruchomości istotna jest stopa zwrotu na poziomie 3,59% w skali roku. Natomiast bez pozwolenia na pobyt wynajem jest możliwy wyłącznie za pośrednictwem firmy zarządzającej, która pobiera własną prowizję w wysokości 10-15% od przychodu.

Dla obywateli Rosji nie obowiązują żadne ograniczenia wykraczające poza zasady obowiązujące obywateli państw trzecich. Rosjanom zaleca się również posiadanie długoterminowej wizy, zezwolenia na pobyt (RP) lub zezwolenia na pobyt stały (PR).

Proces uzyskania kredytu hipotecznego w Austrii

Pierwszym krokiem dla cudzoziemców jest uzyskanie zezwolenia od Komisji ds. Obrotu Ziemią Zagraniczną (Auslandserwerbbehörde). Wniosek składa się za pośrednictwem notariusza lub prawnika i dołącza się do niego uzasadnienie zamiaru zakupu (lokalu mieszkalnego lub inwestycji). Obywatele UE są zwolnieni z tego wymogu.

Kroki ubiegania się o kredyt hipoteczny w Austrii:

1. Wybór banku. Kredytobiorca kontaktuje się z bankiem (np. Raiffeisen, Erste Bank, Bank Austria) w celu przeprowadzenia wstępnej konsultacji. Wniosek należy złożyć online lub osobiście, po czym odbędzie się rozmowa kwalifikacyjna mająca na celu ocenę sytuacji finansowej kandydata. Na tym etapie musisz podać przybliżone informacje na temat swoich dochodów i majątku. Niektóre banki oferują wstępną akceptację wniosku (Vorabgenehmigung) w ciągu 1–2 tygodni, co przyspiesza cały proces.
2. Zbiór dokumentów. Aby rozpatrzyć Twoją aplikację, wymagany jest standardowy pakiet:
   • Paszport lub dowód osobisty (cudzoziemcy muszą również posiadać wizę lub zezwolenie na pobyt).
   • Zaświadczenie o dochodach za ostatnie 3-6 miesięcy (w przypadku osób prowadzących działalność na własny rachunek — zeznania podatkowe za 2-3 lata).
   • Wyciąg z historii kredytowej (w Austrii i kraju pochodzenia).
   • Umowa kupna-sprzedaży lub umowa przedwstępna nieruchomości.
   • Dowód wpłaty zaliczki (wyciąg z banku).
3. Wycena nieruchomości przez bank. Po złożeniu dokumentów bank przeprowadza niezależną wycenę nieruchomości, aby potwierdzić jej wartość rynkową i przydatność do zabezpieczenia. Proces ten trwa od 1 do 3 tygodni i jest opłacany przez pożyczkobiorcę (300–1000 euro w zależności od powierzchni nieruchomości). Jeżeli szacunkowa wartość będzie niższa od podanej, bank dostosuje kwotę kredytu.
4. Uzgodnienie warunków umowy. Po zatwierdzeniu bank przedstawia ostateczną ofertę zawierającą stawkę, okres kredytowania i miesięczną ratę. Podpisanie umowy odbywa się w obecności notariusza, który potwierdza transakcję i dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej (Grundbuch).

Po rejestracji bank przekazuje środki sprzedawcy, a pożyczkobiorca zaczyna spłacać raty zgodnie z harmonogramem. Pierwsza płatność jest zazwyczaj wymagana w ciągu 1–2 miesięcy od podpisania umowy. Cały proces trwa od 1,5 do 3 miesięcy dla rezydentów i do 4-6 miesięcy dla cudzoziemców.