Es ist nicht so schwierig, einen Hauskauf-Kredit in anderen Ländern zu bekommen, wenn man alles richtig macht. Wir sparen Ihnen Zeit und beantworten in diesem Artikel die wichtigsten Fragen: Welche Voraussetzungen müssen Sie für eine Hypothek in Polen, Deutschland und Spanien erfüllen, wo und wie können Sie die Höhe des möglichen Kredits berechnen und wie sieht der Algorithmus für die Aufnahme einer Hypothek in diesen Ländern aus?

In letzter Zeit sind in verschiedenen Ländern erhebliche Zinserhöhungen zu verzeichnen, was sich unmittelbar auf die Attraktivität einer Hypothek auswirkt. Heute finden wir heraus, wie es mit den Hypothekenzinsen in Polen, Deutschland und Spanien geht, welche Besonderheiten es bei Krediten für ausländische Mitbürger gibt und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Polen

Ausländer können in Polen eine Hypothek aufnehmen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Für EU-Bürgerinnen und -Bürger ist es einfacher, da sie im Land zu den gleichen Bedingungen wie Polen eine Hypothek aufnehmen können. Wenn Sie jedoch ein Nicht-EU-Bürger sind, müssen Sie sich einer gründlichen Überprüfung unterziehen und eine Reihe zusätzlicher Dokumente vorlegen. Aber alles in allem ist alles möglich. Es ist auch wichtig zu betonen, dass Hypothekendarlehen in Polen folgende Besonderheiten aufweist: nicht alle Anforderungen und Kriterien sind in den Gesetzen verankert, meist werden spezifische Bedingungen individuell von der von Ihnen gewählten Bank festgelegt.

Grundvoraussetzungen für eine Hypothek

Wie kann man eine Hypothek in Polen aufnehmen? Hier ist eine Reihe von Grundvoraussetzungen:

  • Zuerst müssen Sie Ihre Identität durch Vorlage eines gültigen Reisepasses nachweisen.
  • Außerdem müssen Sie Ihre PESEL-Nummer haben, Ihre Identifikationsnummer im nationalen System, die Ihnen erteilt wird, nachdem Sie mindestens drei Monate in Polen gelebt haben.
  • Außerdem müssen Sie die Rechtmäßigkeit Ihres Aufenthalts in Polen begründen. Beachten Sie, dass ein Visum oder eine Visumfreiheit keine Grundlage für die Gewährung eines Darlehens ist. Ein weiterer wichtiger Punkt: wenn Sie ein langfristiges Darlehen aufnehmen möchten, sollten Sie eine polnische Karte «stalego Pobytu» oder eine langfristige EU-Aufenthaltskarte besitzen, da die «czasowego Pobytu» -Karte die Chancen auf eine Hypothek (insbesondere für ein langfristiges Darlehen) verringert.
  • Als Nächstes müssen Sie nachweisen, dass Sie eine polnische Aufenthaltsgenehmigung (meldunek) besitzen.
  • Eine logische Fortsetzung des Prozesses ist der Nachweis, dass Sie eine regelmäßige und legale Einkommensquelle haben. Dieses Einkommen sollten Sie in Polen erhalten, alle Auslandseinnahmen werden nicht berücksichtigt oder indirekt berücksichtigt. Übrigens hat die Höhe Ihres Einkommens einen großen Einfluss auf die mögliche Höhe der Hypothek. 
  • Eine weitere Voraussetzung für einen erfolgreichen Kredit ist eine gute Kreditgeschichte (in Polen oder in Ihrem Heimatland).
  • Ausländer, die nicht aus der Europäischen Union stammen, benötigen für den Erwerb von Immobilien ebenfalls eine Genehmigung des Innenministeriums. Die wichtigsten Fälle, in denen dies erforderlich sein kann:
    Sie kaufen ein Privathaus oder ein Grundstück oder erwerben Eigentum in Grenzgebieten. Wenn Sie eine solche Genehmigung nicht benötigen, brauchen Sie eine Bescheinigung, dass Sie nicht verpflichtet sind, eine solche Genehmigung zu beantragen. Sie benötigen in jedem Fall ein Dokument des Innenministeriums: entweder eine Genehmigung oder eine Bescheinigung, dass Sie keine benötigen.

Möglicher Darlehensbetrag und damit verbundene Kosten

In Polen werden Hauskauf-Kredite meist in PLN vergeben, und seit 2017 dürfen polnische Banken nicht mehr 100% des Wertes der Wohnung abdecken, sondern nur noch 80% (bis zu 90% kann im Ermessen der Banken selbst liegen).

Der Zinssatz in Polen besteht aus zwei Elementen: Basiszinssatz und Marge bei der Bank. 

Ein variables Darlehen wird auf der Grundlage des WIBOR-Index (Warsaw Interbank Offer Rate) vergeben — ihr Wert hängt davon ab, welche Zinssätze der geldpolitische Rat festlegt. Nach dem Anstieg im September erreichte dieser Index 7,41%, vor einem Jahr lag diese Zahl bei 0,21%. Banken bieten in der Regel WIBOR 3M— oder WIBOR 6M-Raten an — das bedeutet, dass die Zinssätze alle 3 oder 6 Monate aktualisiert werden.

Bei festverzinslichen Darlehen bleibt der Zinssatz während der gesamten Vertragslaufzeit konstant. Zurzeit liegt sie bei 7,5%.

Die zweite Komponente des Zinssatzes ist die Marge. Ihr endgültiger Wert wird von der Bank gemäß ihrer individuellen Innenpolitik bestimmt. Aktuell liegt sie zwischen 1,89 und 2,92%.

Die Höhe eines möglichen Darlehens kann mit einem speziellen Rechner berechnet werden.

Außerdem müssen Sie auf zusätzliche Kosten vorbereitet sein. Dazu gehören zum Beispiel: Anzahlung (mindestens 10-20% des Wertes der Immobilie); Bankprovision; Dokumentenversicherung; Zahlung für die Bewertung der Immobilie durch eine Bank oder einen Sachverständigen; zusätzliche Lebensversicherung des Kreditnehmers; andere Gebühren und Provisionen (sie können erscheinen, wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig ablösen oder das Geld verspätet einzahlen möchten).

Es sollte auch klargestellt werden, dass die Käufer heute immer häufiger die Dienste von Kreditberatern in Anspruch nehmen — und das ist sehr praktisch. Diese Berater begleiten den Antragsteller umfassend: Sie helfen ihm bei der Entscheidung, welchen Kredit und welche Bank er aufnehmen soll, sagen ihm, welche Unterlagen er benötigt und welche weiteren Schritte er unternehmen muss. Ihre Beratung ist für den Käufer der Immobilie kostenlos — sie erhalten ihre Provision direkt von der Bank. 

Hypothek aufnehmen: Schritte

So sieht das Verfahren zur Aufnahme einer Hypothek in Polen Schritt für Schritt:

  • Abschluss einer Vereinbarung mit dem Bauunternehmer oder Verkäufer.
  • Einreichung aller Dokumente bei der Bank.
  • Bearbeitung und Überprüfung aller Informationen durch die Bank (in der Regel innerhalb von 7-14 Tagen).
  • Abschluss eines Darlehensvertrags, dessen Bedingungen von Fall zu Fall besprochen werden.
  • Danach kann der endgültige Vertrag beim Notar unterzeichnet und ein Antrag an das Katasteramt gestellt werden.
  • Sobald der Käufer den Vertrag bei der Bank vorlegt, wird der Verkäufer sein Geld erhalten.

Auf der Realting-Plattform können Sie eine Immobilie in Polen auswählen und kaufen. 

Deutschland

In Deutschland steht eine Hypothek sowohl für Bürger als auch für Nichtansässige zur Verfügung. Es dauert ungefähr einen Monat und Kredite werden im Durchschnitt für 20 Jahre vergeben.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Hypothek

Wenn Sie in Deutschland einen Hypothekarkredit beantragen, müssen Sie auf eine intensive Prüfung und viele Fragen vorbereitet sein. Also, worauf wird eine deutsche Bank bestimmt achten:

  • Alter. Wenn Sie zum Beispiel weniger als fünf Jahre vor der Pensionierung stehen, können Sie keine deutsche Hypothek mehr bekommen.
  • Beschäftigungsstatus. Sie müssen einen festen Arbeitsplatz haben. Während Ihrer Probedienstzeit können Sie keine Hypothek aufnehmen.
  • Einkommen und seine Währung. Erstens müssen Sie in Euro verdienen und zweitens mindestens 20.000 Euro im Jahr. Wichtig ist auch, dass Sie monatlich nicht mehr als 35% Ihres gesamten Monatseinkommens für die Hypothek zahlen.
  • Aufenthaltserlaubnis. Sie müssen eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder die EU-Staatsbürgerschaft besitzen, um bei der Bank einen Kredit in Höhe von bis zu 100% des Immobilienwerts aufnehmen zu können. 
  • Schulden. Am besten ist es natürlich, wenn der Kreditnehmer schuldenfrei ist.
  • Lebensversicherungsschein. Sie ist nicht immer obligatorisch, wird aber dennoch empfohlen. 

Möglicher Darlehensbetrag und damit verbundene Kosten

Der Betrag, den Sie jeden Monat für Ihre Hypothek zahlen müssen, setzt sich aus den Darlehenszinsen und dem Betrag für die Rückzahlung des Kapitals des Darlehens zusammen. Die meisten Kredite in Deutschland haben einen festen Zinssatz, was bedeutet, dass Sie während der gesamten Kreditlaufzeit den gleichen Zinssatz haben werden, der zu Beginn festgelegt wurde.

Der Zinssatz hängt von der Höhe und der Laufzeit des Kredits, Ihrer Bonitätsbewertung (Schufa), Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Familiensituation ab. Auf der Grundlage all dieser Faktoren können Ihnen die Banken in Deutschland einen Kredit zwischen 0,5 und 3% pro Jahr anbieten. Sie können einen Hypothekenrechner verwenden, um Ihren Hypothekenbetrag zu berechnen.

Die Anzahlung für eine Hypothek beträgt zwischen 10 und 20% des Immobilienwerts. Es ist auch möglich, in Deutschland eine Hypothek ohne Anzahlung zu bekommen, aber Sie erhalten einen etwas schlechteren Zinssatz. Zusätzlich zu diesen Kosten können Sie 7-16,5% des Kaufpreises der Immobilie für Steuern, Notar und Maklerdienste einplanen. In Deutschland gibt es außerdem eine Besonderheit: Hypotheken decken die Kosten für die Küche nicht ab, da sie als «mobiles Eigentum» gilt.

Hypothek aufnehmen: Schritte 

Die Bank wird Ihnen eine Hypothek vergeben, nachdem Sie ihm das vollständige Dokumentpaket zur Verfügung gestellt haben. Es enthält Dokumente sowohl über den Kreditnehmer selbst als auch über die ausgewählte Immobilie.

Nach Prüfung der Unterlagen wird Ihnen die Bank mögliche Kreditoptionen anbieten.

Dann müssen Sie einen Vertrag abschließen, ein Bankkonto eröffnen und mit der Zahlung fortfahren. 

Um Zeit zu sparen, können Sie sich auch an einen Finanzberater wenden und ihm alle Prüfungen und Gespräche mit der Bank delegieren.

Auf der Realting-Plattform können Sie eine Immobilie in Deutschland auswählen und kaufen. 

Spanien

Wenn Sie als Ausländer eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie in Spanien aufnehmen möchten, ist dies möglich. Dabei ist jedoch zu bemerken, dass Bürger gegenüber Ausländern eine Reihe von Vorteilen haben: Sie erhalten Anreize in Bezug auf Zinssätze und Kreditwürdigkeit und können bis zu 80% des Immobilienwerts aufnehmen, während Ausländer nur die Möglichkeit haben, 50-70% des Gesamtbetrags zu decken. Übrigens werden Immobilien in Spanien am häufigsten von Briten, Deutschen und Franzosen gekauft.

Grundvoraussetzungen für eine Hypothek

Wie kann man eine Hypothek in Spanien aufnehmen? Hier ist eine Reihe von Grundvoraussetzungen:

  • Zuerst einmal benötigen Sie eine NIE-Nummer (Steuernummer für Ausländer). 
  • Obwohl es bei der Vergabe von Hypotheken keine Altersgrenze gibt, haben die Kreditgeber das Recht, eigene Grenzen festzulegen. 
  • Bei Problemen mit der spanischen Sprache ist es sinnvoll, sich an einen Rechtsvertreter oder Makler zu wenden, da fast das gesamte Verfahren auf Spanisch abgewickelt wird.
  • Ihre Kreditwürdigkeit wird auf der Grundlage Ihres Einkommens und Ihrer Schulden festgelegt. Wenn Sie nicht erwerbstätig sind, müssen Sie Angaben zu Ihrem Einkommen in den letzten 1 bis 3 Jahren sowie eine Steuererklärung vorlegen. Außerdem müssen Sie Kopien aller vorhandenen Eigentumsdokumente (sowohl in Spanien als auch in anderen Ländern) vorlegen.
  • Viele Kreditgeber verlangen von den Kreditnehmern auch einen Lebensversicherungsschein, der im Falle eines Ereignisses den Restbetrag der Hypothek abdecken kann.

Möglicher Darlehensbetrag und damit verbundene Kosten

Nichtansässige können in den meisten Fällen eine spanische Hypothek mit einer Laufzeit von höchstens 20 Jahren erhalten. In Spanien ansässige Personen können dagegen eine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren aufnehmen.

Die Mehrzahl der in Spanien vergebenen Darlehen (67% des Gesamtbetrags) sind festverzinsliche Darlehen. Das heißt, der Betrag, der Ihnen zu Beginn des Kredits genannt wird, ändert sich nicht, bis alle Rückzahlungen erfolgt sind. Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss einer Hypothek mit variablem Zinssatz (der Zinssatz variiert je nach dem aktuellen Zinssatz nach oben oder unten) oder einer Hypothek mit gemischtem Zinssatz (der Zinssatz ist zunächst für einige Jahre fest und wechselt dann zu einem variablen Zinssatz). Interessanterweise gibt es in Spanien so genannte grüne Hypotheken, d. h. beim Kauf von Immobilien mit einer hohen Energiebewertung können Sie mit niedrigeren Zinsen rechnen. 

Der Zinssatz in Spanien lag im Juni 2022 bei 1,24%, ein Jahr zuvor waren es 1,11%. Beachten Sie, dass der Zinssatz für Nichtansässige höher ist (2-2,5%). Die ungefähre monatliche Hypothekenzahlung kann mit Hilfe eines speziellen Rechners ermittelt werden. 

Die anfängliche Anzahlung bei der Aufnahme einer Hypothek bei einer spanischen Bank beträgt etwa 30%. Darüber hinaus fallen weitere Kosten an: Gebühren für die Immobilienbewertung und Provisionen für die Bank nach dem offiziellen Abschluss der Transaktion (alles in allem etwa 1.500 €). Die Agentur-, Notar- und Stempelgebühren werden ab 2019 in Spanien von den Banken selbst bezahlt. 

Hypothek aufnehmen: Schritte 

Hypothekendarlehen werden in Spanien von lokalen Banken, Sparkassen (cajas) und einigen internationalen Banken vergeben. Sie müssen also einen Hypothekenantrag ausfüllen und stellen, woraufhin die Bank Ihnen ein Angebot für ein Darlehen macht. Sie können übrigens auch bei mehreren Banken gleichzeitig einen Antrag stellen und die günstigste Variante wählen.

Anschließend unterzeichnen Sie den Hypothekenvertrag in Anwesenheit eines Notars. Wenn Sie nicht in der Lage sind, persönlich zu erscheinen, können Sie einen Anwalt beauftragen, alles für Sie zu erledigen. Sobald der Notar alle Dokumente geprüft und genehmigt hat, können Sie mit der Zahlung fortfahren (man braucht zuvor ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen).

Wahrscheinlich müssen Sie auch die gekaufte Immobilie versichern. Die Banken verlangen dies in der Regel für den Fall eines Brandes oder anderer Katastrophen. 

Sobald Sie den Vertrag unterzeichnet haben, erhalten Sie von der Bank eine Auflistung der Zahlungen, die Sie im Rahmen Ihrer Hypothek tätigen werden.

Auf der Realting-Plattform können Sie eine Immobilie in Spanien auswählen und kaufen.