"Die Immobilienpreise in Deutschland sind im Jahr 2023 so stark gefallen wie seit 23 Jahren nicht mehr". Großes Interview mit einem Experten für den deutschen Markt

In welchen Städten in Deutschland werden die teuersten und günstigsten Wohnungen verkauft? In welche deutschen Immobilien wird in letzter Zeit gerne investiert? Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren entwickelt und wie hat sich diese Dynamik im Jahr 2023 verändert? Antworten auf diese und viele weitere Fragen mit Zahlen und Details finden Sie in unserem Expertenmaterial.
 
Iren Verkhovetskaya, Geschäftsführerin von Estate-Service24, berichtet über den stärksten Preisverfall in Deutschland, die Zinsen und die Immobilienwerte in den sieben größten deutschen Städten.

Über die Dynamik der Preise für Immobilien in Deutschland

— 2023 war ein ungewöhnlich schwieriges Jahr für die Immobilienbranche: Passivität bei der Finanzierung, stagnierende Geschäfte, weiter steigende Baukosten, Projektstopps, eine Welle von Insolvenzen von Immobiliengesellschaften usw.

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, bis Ende 2022 um 8-10%. Ab 2023 ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien, die um ein Vielfaches höher war als das Angebot, aufgrund von Faktoren wie der Erhöhung der Zinssätze von 1 % auf 4 %, der Inflation, der Verschärfung der Kreditvergabekriterien und der Änderung der energetischen Anforderungen an Gebäude leicht zurückgegangen. Wir können aber nicht sagen, dass die Preise deutlich gesunken sind.

Während die Preise in den prestigeträchtigen Bezirken stabil bleiben, ist ab 2023 ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen - im Durchschnitt 10-15 % für Wohnungen in bestimmten Bezirken (insbesondere für renovierungsbedürftige Objekte (Wohnungen und Häuser)).

Die Zinssätze sind inzwischen auf 3,5 Prozent gesunken. Dies deutet darauf hin, dass sich die Lage stabilisiert hat und kein weiterer Rückgang der Preise für Wohnimmobilien, insbesondere in den Großstädten Westdeutschlands, zu erwarten ist. Dies ist vor allem auf den anhaltenden Zuzug von Erwerbstätigen und den Mangel an Flächen für die Wohnbebauung zurückzuführen. Dementsprechend werden langfristig steigende Immobilienpreise erwartet.

Wer eine Zweitimmobilie kaufen möchte, kann mit einem gewissen Rabatt rechnen, sollte aber die Kosten für Reparaturen einkalkulieren - derzeit sind es etwa 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

— Wie haben sich die Immobilienpreise im Jahr 2023 entwickelt?

— Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist 2023 der stärkste Rückgang der deutschen Immobilienpreise seit 23 Jahren zu verzeichnen: Im dritten Quartal 2023 sanken die Preise um 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Durchschnitt fielen die Preise für Häuser um 12,7 Prozent und für Wohnungen um 9,1 Prozent.

In München (-15,25 Prozent), Hannover (-14,02 Prozent) und Stuttgart (-13,78 Prozent) sanken die Wohnungspreise im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um -15,25 Prozent.

Die Preise für private Wohnimmobilien in München sind im dritten Quartal des Jahres 2023 um -10,84 % gefallen. Diesem Indikator folgen Hamburg (-9,77 %) und Düsseldorf (-8,55 %). Am wenigsten sanken die Hauspreise in Dresden (-3,22 Prozent).

Hamburg, Deutschland

Zu den Kosten von Wohnungen und Häusern in den großen Städten in Deutschland

— Am günstigsten sind Immobilien in Dortmund. Dort kostet die Immobilie durchschnittlich 2300 Euro pro Quadratmeter.

Am teuersten ist es immer noch in München — hier muss man durchschnittlich 8400 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Das heißt, für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern zahlt man in Dortmund 138.000 Euro, während in München eine Wohnung mit der gleichen Fläche 504.000 Euro kostet.

Nachfolgend finden Sie die Preise für Wohnimmobilien in den 7 größten Städten Deutschlands. Die für die Immobilienwirtschaft wichtigsten Städte in Deutschland werden als die "großen Sieben" bezeichnet.

München

Wohnungen liegen in München derzeit bei durchschnittlich 8.400 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei durchschnittlich 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Frankfurt am Main

Die Preise in Frankfurt am Main sehen derzeit wie folgt aus: Beim Kauf einer Wohnung liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 5800 Euro, beim Kauf eines Hauses bei etwa 5100 Euro pro Quadratmeter.

Berlin

Wohnungen in Berlin kosten derzeit durchschnittlich 5.100 Euro pro Quadratmeter, ein Haus etwa 5.130 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg

Die Kosten pro Quadratmeter liegen in Hamburg derzeit bei durchschnittlich 5800 Euro, wenn Sie eine Wohnung kaufen, etwa 5000 Euro, wenn Sie ein Haus kaufen.

Stuttgart

Für Wohnungen in Stuttgart liegt der Preis für ein Quadratmeter derzeit bei etwa 4800 Euro, für ein Haus — im Durchschnitt bei 5200 Euro.

Düsseldorf

Beim Kauf einer Wohnung in Düsseldorf müssen Sie durchschnittlich 4500 Euro pro Quadratmeter bezahlen, beim Kauf eines Hauses etwa 4600 Euro pro Quadratmeter.

Köln

In Köln kostet der Quadratmeter für eine Wohnung 4700 Euro, für ein Haus beträgt der Preis 4400 Euro.

Die Lage und der Zustand der Immobilie sind entscheidende Faktoren für die genaue Schätzung des Preises einer Immobilie.

Über die Standortklassifizierung

— In Deutschland gibt es Standortklassifizierungen:

Zur Kategorie A gehören die oben genannten Megastädte mit einer sehr hohen Nachfrage nach Immobilien und sehr hohen Preisen.

Städte mit Standort B: Großstädte von großer nationaler und regionaler Bedeutung mit einer Bevölkerung von 250 bis 600 Tausend Menschen.

Sie befinden sich in der Regel in der Nähe der sieben größten Städte. Dazu gehören zum Beispiel Leipzig, Nürnberg, Mannheim, Wiesbaden, Hannover und andere.

Städte mit der Lage C sind Städte von geringer nationaler, aber großer regionaler Bedeutung mit einer Einwohnerzahl von 100.000 bis 250.000 Menschen. Dazu gehören Wuppertal, Kiel, Mainz, Freiburg, Augsburg usw.

Einige Experten kritisieren diese Klassifizierung, weil sie die einzigartigen Vorteile der Wohnimmobilienmärkte kleiner und mittlerer Städte unterschätzt.

So gibt es beispielsweise Städte, die in die gleiche Kategorie fallen, aber dennoch schwer zu vergleichen sind, weil sie in verschiedenen Regionen liegen. Wie wir bereits sagten, sind Immobilien in Ostdeutschland weniger liquide - es gibt eine starke Abwanderung der arbeitenden Bevölkerung aus den Kleinstädten, was man von den Städten und Dörfern in Westdeutschland nicht behaupten kann.

Frankfurt, Deutschland

Über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer

— Wie kann ein Ausländer in Deutschland eine Immobilie kaufen? Welche Schwierigkeiten können auftreten?

— Im Allgemeinen ist der Kauf von Immobilien in Deutschland für Ausländer nicht schwierig. Ausländer sind beim Kauf von Immobilien in Deutschland in keiner Weise eingeschränkt, weder bei der Wahl der Art der Immobilie noch bei der Wahl des Standorts. Dies unterscheidet Deutschland von Ländern wie Österreich oder der Schweiz, wo für die Zuteilung von Grundstücken eine Genehmigung von einer speziellen Kommission eingeholt werden muss. Die wichtigste Anforderung auf dem deutschen Markt ist der Nachweis der Herkunft der Mittel.

Um eine Immobilie in Deutschland zu kaufen, benötigt der Käufer die folgenden Dokumente:

• Eine Kopie eines Dokuments, das die Identität des potenziellen Käufers belegt, oder Kopien eines Auszugs aus dem Handelsregister des Unternehmens (beim Kauf einer Immobilie durch eine juristische Person);
• Bei der Reservierung eines Objekts muss eine Bankreferenz vorgelegt werden, die die Ernsthaftigkeit Ihrer Absichten beim Erwerb der Immobilie bestätigt.

Allerdings haben Bürger aus Russland und Weißrussland jetzt mehr Schwierigkeiten, wenn sie in Europa, insbesondere in Deutschland, Immobilien kaufen wollen. Es ist unter bestimmten Bedingungen möglich:

1) Wenn Sie keine Aufenthaltsgenehmigung in Europa (Italien, Griechenland, Spanien usw.) haben, aber bereits ein Konto bei einer europäischen Bank eröffnet haben und es über genügend Geld verfügt, um die Kosten für die Immobilie und die Kaufkosten zu bezahlen, können Sie eine private oder gewerbliche Immobilie in Deutschland kaufen. Der Kunde kann über jeden Betrag seines Geldes, der sich bereits auf dem Konto befand, verfügen (wenn er nicht auf der Sanktionsliste der Bürger steht, deren Konten eingefroren sind).

2) Wenn Sie eine (unbefristete) Aufenthaltsgenehmigung für die EU haben, haben Sie das Recht, einen unbegrenzten Betrag auf Ihr Konto zu überweisen, einen Kredit bei einer deutschen Bank aufzunehmen, Geld in Aktien anzulegen, mit anderen Worten, alle Geschäfte zu tätigen, die deutschen Staatsbürgern gleichgestellt sind.

3) Wenn Sie ein Konto in einem Nicht-EU-Land (Türkei, Georgien und andere) haben, ist es unwahrscheinlich, dass die Banken für Sie ein Konto in Deutschland eröffnen wollen, da eine gründliche Überprüfung der Herkunft der Gelder ein zeitaufwändiger Prozess ist, den die Deutschen derzeit scheuen, um Risiken zu vermeiden. Wenn Russen und Weißrussen jedoch über genügend Geld und eine transparente Herkunftsgeschichte verfügen, ist die Wahrscheinlichkeit, ein Konto bei einer deutschen Bank zu eröffnen, 50:50.

Für Bürger anderer GUS-Staaten (Georgien, Kasachstan usw.) gibt es keine Einschränkungen bei der Eröffnung von Konten und der Überweisung von Geld aus anderen Ländern, sofern die obligatorische Bedingung der Bestätigung der Herkunft der Mittel erfüllt ist. Für ukrainische Staatsangehörige gibt es ein Problem bei der Abhebung von Geld von ukrainischen Banken.

Über Immobilien, die besonders gefragt sind

— Wohnimmobilien waren und sind in Deutschland sehr gefragt, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung. Dabei handelt es sich in erster Linie um Wohnungen, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser (je nach Budget).

Warum Wohnimmobilien? Man sollte sich darüber im Klaren sein, dass Deutschland ein wirtschaftlich entwickeltes Land mit einem hohen Lebensstandard und dementsprechend hohen Immobilienpreisen ist. Einerseits erwirtschaften Wohnimmobilien weniger Erträge als Gewerbeimmobilien (ca. 3,5 % gegenüber 5-6 %), andererseits steigen sie auch schneller im Wert.

Ein weiterer Grund, warum Investoren lieber in Wohnimmobilien in Deutschland investieren, ist, dass diese Art von Immobilien immer auf dem Markt verfügbar ist. Zwar ist die Zahl der Neubauten in zentralen Lagen in den letzten 3 bis 4 Jahren spürbar zurückgegangen, da es in den Großstädten immer weniger freie Flächen gibt. Dennoch gibt es eine gewisse Auswahl an Wohnungen, was man von Gewerbeimmobilien nicht behaupten kann. Manchmal warten unsere Kunden etwa ein Jahr lang auf ein geeignetes Objekt, wenn sie die gewünschte Art von Gewerbeimmobilie in einer bestimmten Lage kaufen wollen.

Neben Wohnimmobilien sind auch Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen und zuverlässigen Mietern ständig gefragt. Das kann ein Bürogebäude in Großstädten und deren Vororten sein oder eine Supermarktkette in einer deutschen Kleinstadt.

Wie Sie wissen, ist in Deutschland die gesamte Infrastruktur dezentralisiert: Jedes Dorf hat seine eigenen Einkaufszentren, Schwimmbäder, Bildungseinrichtungen und Kliniken, d.h. die lokale Bevölkerung genießt alle Vorteile der "Zivilisation". Das Wichtigste bei der Auswahl einer Investitionsimmobilie in einer Kleinstadt ist die Analyse der wirtschaftlichen Situation der Region.

Generell lässt sich sagen, dass die neuen Bundesländer (Ostdeutschland) nicht so zuverlässig für Investitionen sind. In diesen Regionen gibt es eine Abwanderung der arbeitenden Bevölkerung, und es besteht die Gefahr, dass das Gebäude leer steht, wenn der Mieter auszieht.

— In welchen Sektoren sind Investitionen erst in letzter Zeit populär geworden?

— In den letzten Jahren waren Sozialimmobilien (Wohnungen und Pflegeheime) besonders gefragt. Deutschland ist ein Land mit einem sehr gut ausgebauten Sozialsystem, für das der Staat jährlich etwa 25 % seines BIP ausgibt. Somit bieten Pflegeheime die Möglichkeit eines stabilen, garantierten Einkommens mit guten Wachstumsaussichten.

Der Markt für Investitionen in Sozialimmobilien ist derzeit im Aufwind, vor allem aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland, der sich in den kommenden Jahrzehnten fortsetzen wird. Prognosen zeigen, dass trotz eines Anstiegs der Geburtenrate in Deutschland in den letzten Jahren die Bevölkerung spürbar "altert", was bedeutet, dass der Kauf einer Wohnung oder eines Altenheims ein sicherer Weg zum Kapitalerhalt ist.