Хотите инвестировать в дорогостоящую недвижимость, но не хватает денег на покупку? Обратите внимание на краудинвестинг — это выгодный способ начать инвестировать с небольших сумм как в жилые, так и в коммерческие объекты. О всех подробностях этого процесса читайте далее. 

Недвижимость недосягаема? Этот концепт уже давно стал мифом. Да, традиционные инвестиции требуют больших вложений, но сегодня речь пойдет не о них, а о краудинвестинге, то есть коллективных инвестициях в недвижимость. В какие виды недвижимости можно инвестировать с помощью краудинвестинга? Как данная сфера вообще регулируется? На что обратить внимание при выборе краудинвестинговой платформы и объекта для инвестиций? Кто участвует во всем этом процессе? Как этот метод инвестирования будет развиваться дальше? Обо всем этом — в нашем экспертном материале.

Чтобы не путаться в терминах, сперва разберемся, чем краудинвестинг отличается от классического краудфандинга. Обычно под словом краудфандинг понимают финансирование каких-то социальных или творческих проектов (например, сбор средств на проведение концерта, или ремонт выставочного зала). При этом в таких «инвестициях» материальное вознаграждение не является приоритетом, здесь большую роль играет сама «идея». Когда же люди заинтересованы в получении дохода от коллективных инвестиций в проекты (в том числе в сфере недвижимости), корректнее говорить о краудинвестинге.

Немного контекста. Краудинвестинг в недвижимость через REIT-фонды зародился в США еще в 1960-ых годах, когда президент Эйзенхауэр подписал соответствующий законопроект. Однако основную популярность инструмент получил гораздо позже. Соответственно, наибольшее распространение этот формат инвестирования имеет именно в США. Однако механизм коллективного инвестирования активно «пускает корни» в разных странах — в настоящее время в Европе и развитых странах Азии есть более 150 компаний, предлагающих подобные услуги. Если же говорить о цифрах и прогнозах, то по данным отчета Polaris Market Research, доля мирового рынка краудинвестинга в сфере недвижимости к 2030 году вырастет до $250,62 млрд. Прогноз довольно впечатляющий, учитывая, что в 2021 году объем этого рынка составлял $10,78 млрд. 

Кто участвует в процессе краудинвестинга?

Обычно в коллективном финансировании задействованы три стороны: спонсор, платформа и инвестор. Спонсор (в виде управляющей компании или бизнесмена) следит за инвестициями, приобретает недвижимость, управляют ею и, при необходимости, занимается ее продажей. Инвестор же вносит средства и в итоге получает доход в зависимости от внесенной доли. Платформа краудфандинга — это площадка-посредник между спонсором и инвестором. 

Что учитывать при выборе краудинвестинговой платформы? 

Краудинвестинговые площадки оценивают проекты и спонсоров, а также проверяют инвесторов на предмет соответствия необходимым требованиям. На каждой платформе перед инвестированием необходимо пройти процедуру KYC (know your customer). 

Большинство краудинвестинговых платформ ориентированы на коммерческую недвижимость или многоквартирные дома. Но можно также найти платформы для заработка на домах, сдаваемых в аренду. Инвестиции в сдаваемые в аренду дома могут приносить доход инвесторам двумя способами: 1) рост стоимости недвижимости, 2) доход от аренды. 

Вот наиболее важные критерии, которые следует учитывать при выборе краудинвестинговой платформы для недвижимости:

  • Статус инвестора. Некоторые платформы требуют, чтобы инвестор был аккредитован. Это значит, что «чистая» стоимость его домохозяйства должна составлять не менее $1 млн (не считая основного жилья), или другой вариант — годовой доход инвестора не должен быть ниже $200,000.
  • Минимальные инвестиции. Порог входа на платформы бывает разный: где-то можно начинать с $10, а где-то и со $100,000. 
  • Подход к инвестициям. Каждый сервис имеет свою собственную философию и инвестиционную стратегию. Некоторые предлагают фонды, такие как инвестиционный траст недвижимости (REIT), другие предоставляют возможности прямого инвестирования. Кроме того, они могут делать акцент на различных типах недвижимости, а также ориентироваться на долговые или долевые обязательства. Все это влияет на ваши долгосрочные перспективы.
  • Период ожидания прибыли. В случае коллективных инвестиций в недвижимость (в отличие от фондового рынка) могут пройти годы, прежде чем вы получите какой-то результат, поэтому этот нюанс тоже нужно учитывать.
  • Риски. Все инвестиции несут определенный уровень риска, поэтому желательно потратить время на оценку платформы, ее предложений и ваших возможностей.

Топ популярных в мире краудинвестинговых платформ: 

В Америке: CityVest, Gatsby, CrowdStreet, EquityMultiple, Arrived Homes, Fundrise, Roofstock, Streitwise, Ark7.

В Европе: Reinvest24, Max Crowdfund, Brickstarter, EvoEstate. 

В России: PNK rental, Aktivo. 

Далее мы даем слово экспертам, которые поделятся своими наблюдениями и опытом, связанными с краудинвестингом в сфере недвижимости.

«Вы можете инвестировать с вашего компьютера, вам не нужно самому «прикасаться к кирпичу»

Марк Баккер, менеджер по маркетингу голландской платформы Max Crowdfund, рассказал нам о преимуществах и недостатках краудинвестинга в сфере недвижимости:

Преимущества:

  • Доступно инвестирование с небольшим количеством денег в проекты недвижимости в разных странах.
  • Можно диверсифицировать свой портфель, инвестируя сразу в несколько проектов.
  • Вы можете инвестировать с вашего компьютера, вам не нужно самому «прикасаться к кирпичу».
  • У вас не возникнет никаких проблем с документацией, арендаторами и т.д.
  • Объекты недвижимости отбираются краудинвестинговой платформой, поэтому вам не придется искать объекты недвижимости самостоятельно.
  • Вы можете выбирать между долгосрочными и краткосрочными инвестициями.

Недостатки:

  • Доходность большую часть времени составляет максимум 12% в год.
  • После инвестирования вам необходимо выждать инвестиционный период, прежде чем вы сможете обналичить средства.
  • Меньше контроля в принятии решений. Инвестор не может повлиять на процесс, всю стратегию определяет и контролирует, как правило, спонсор в виде управляющей компании.

«Обязательно изучите законодательство той страны, в недвижимость которой вы собираетесь инвестировать»

Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO, рассказал, какие есть типы фондов недвижимости и какой инструмент подобного инвестирования наиболее популярен в России.

— Как правило, выделяют четыре типа фондов недвижимости:

1. Рентные — создаются для управления недвижимостью и сдачи в аренду. В такие фонды могут быть заведены как жилые, так и коммерческие объекты.

2. Строительные — ориентированы на строительство объектов, которые, в дальнейшем, могут быть проданы или сданы в аренду.

3. Девелоперские — предназначены для освоения земельных участков или готовых объектов недвижимости и подразумевают застройку, переоформление, ремонт и т.п.

4. Земельные — специализируются в покупке и переоформлении земельных участков, переводе в другую категорию землепользования, межевании и иных процедурах, повышающих стоимость данных участков.

Большинство фондов недвижимости относятся к рентному типу. Их делят по формату недвижимости: фонды жилой недвижимости (включающие квартиры, дома или коттеджи), и коммерческой (гостиницы, офисы, склады, торговая недвижимость и т.п.).

Чтобы начать инвестировать, вам необходимо определиться с форматом объекта недвижимости (жилая или коммерческая), затем выбрать фонд и внимательно изучить управляющую фондом компанию и сам объект инвестирования, после чего оформить покупку пая. 

Конечно, следует обязательно изучить законодательство, налогообложение и принципы работы фондов той страны (или даже штата, или города), в недвижимость которой вы собираетесь инвестировать — практически в каждом случае будут свои нюансы. В России основными регуляторами на рынке коллективных инвестиций в недвижимость являются ЦБ РФ и 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», в ОАЭ — «UAE REIT Regulations», в США эту сферу регулирует закон 86-779 и ряд других.

Говоря о краудинвестинге в недвижимости в России, самый надежный инструмент — ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости). И объясняется это тем, что вся деятельность фондов регламентируется 156-ФЗ РФ и регулируется Центробанком.

ЗПИФ недвижимости классифицируют по двум типам: биржевые — паи такого фонда находятся в свободном обороте на бирже и порог входа, как правило, составляет от нескольких тысяч рублей; небиржевые — паи такого фонда можно приобрести через компанию организатора фонда или через управляющую компанию (для неквалифицированных инвесторов с 2017 года минимальная стоимость инвестиционного пая — 300.000 руб.).

Также их разделяют по типу инвесторов, исходя из целей и задач фонда:

  • Для квалифицированных инвесторов: в состав фонда помимо недвижимости могут входить любые финансовые активы — акции, облигации, фьючерсы, собственные и заемные денежные средства. Чтобы получить статус квалифицированного инвестора, необходимо соответствовать ряду критериев и пройти соответствующую аттестацию.
  • Для неквалифицированных инвесторов: в составе имущества будет очень ограниченный перечень активов — в основном объекты недвижимости и финансовые инструменты, которые торгуются на рынке. Чтобы стать пайщиком выбранного фонда, неквалифицированному инвестору необходимо: пройти регистрацию и сформировать личный кабинет инвестора на сайте компании, пройти верификацию, оформить заявку на приобретение паев, заключить договор и оплатить счет. После подтверждения оплаты ему будут переданы паи фонда, и это будет зафиксировано в реестре инвесторов. 

Плюсы ЗПИФН:

  • Безопасность и удобство (инвестор получает регулярные выплаты, а также полноценную отчетность о состоянии портфеля, фонда и объекта).
  • Полностью пассивный доход (инвестор получает чистый доход, очищенный от всех налогов, так как Управляющая компания является налоговым агентом).

Минусы ЗПИФН:

  • Средняя ликвидность (если говорить о небиржевых ЗПИФН, средний срок продажи пая составляет порядка 1-1.5 месяцев).
  • Плавающая доходность в течение года (доход месяц к месяцу может варьироваться по ряду причин).

Зарубежным аналогом ЗПИФН являются REIT-фонды. Чтобы инвестировать с их помощью, нужно открыть счет у одного из брокеров, а также валютный счет.

«Сейчас происходит смена парадигмы инвестирования»

Дмитрий Ефремов, основатель инвестиционной платформы Invest Meeting Point, поделился мыслями о перспективности краудинвестинга в сфере недвижимости и о том, что нужно учитывать при выборе объекта для таких инвестиций.

— Я советую выбирать те платформы, у которых уже есть определенная история и реализованные кейсы. А при выборе объекта для подобных инвестиций надо учитывать доходность, надёжность управляющей компании и возможность выхода из инвестиций. Это три самых важных критерия, так как зайти в инвестиции мало — надо сразу понимать, как из них при необходимости можно выйти.

Что касается рисков, самый большой из них — это потеря стоимости объекта, потому что тогда ваши инвестиции обнуляются. И еще, конечно, риск представляют возможные изменения законодательной базы, которые тоже могут вноситься. 

Вообще я считаю, что краудинвестинг в сфере недвижимости только набирает свою силу и будет развиваться дальше очень активно. Сейчас происходит смена парадигмы инвестирования: если раньше все стремились инвестировать в конкретный физический объект, то благодаря краудинвестингу, люди переключаются с физического объекта на долю в этом объекте. И это, безусловно, перспективное направление: крупные компании привлекают инвестиции для реализации своего проекта, а обычный инвестор расширяет инвестиционный портфель и спокойно наращивает капитал, не влезая при этом в кредиты.