Aktualny przegląd serbskiego rynku nieruchomości i porady ekspertów

Od Belgradu po kurorty: jak w ostatnich latach rozwinął się serbski rynek nieruchomości? Maria i Roman Belyaev, założyciele agencji nieruchomości „Don Balkan”, ujawniają główne aspekty rynku serbskiego: od cen i podatków po możliwości uzyskania pozwolenia na pobyt. Eksperci przeanalizowali aktualne trendy i podzielili się praktycznymi radami dla potencjalnych nabywców.

Na Bałkanach prawie każdy mieszkaniec ma nieruchomość, którą wynajmuje.

Ogólny stan serbskiego rynku nieruchomości

— Wiadomości z serbskiego rynku nieruchomości można oceniać różnie: jeśli już kupiłeś nieruchomość, to są one pozytywne – cena rośnie; jeśli nadal kupujesz, wszystko stało się droższe w porównaniu nawet z zeszłym rokiem; Cóż, jeśli nadal czekasz, aż wszystko będzie tańsze, to obawiam się, że Twój czas oczekiwania będzie bardzo długi.

Nieruchomości w Serbii, podobnie jak w większości krajów świata, są instrumentem inwestycyjnym. Jedyną różnicą jest to, że na Bałkanach prawie każdy mieszkaniec ma nieruchomość, którą wynajmuje, generując dochód pasywny lub chroniąc fundusze właściciela. Co to znaczy? Oznacza to, że lokalny rynek jest całkowicie samowystarczalny i zapewnia sobie duży popyt.

Nie należy także lekceważyć faktu, że Bałkany są regionem rozwijającym się, który wkroczył na europejską ścieżkę rozwoju. Dlatego wiele dużych korporacji, przedsiębiorstw i prywatnych inwestorów inwestuje swój kapitał, co daje impuls do rozwoju rynku nieruchomości.

Obiekty, na które jest zapotrzebowanie

— Rynek nieruchomości śmiało zmierza w stronę nowych budynków mieszkalnych z rozwiniętą infrastrukturą i nowoczesnym podejściem do organizacji przestrzeni. Dlatego coraz więcej nowych projektów upodabnia się do znanego środowiska mieszkańca dużych miast w Rosji. Kupując/wynajmując mieszkanie, „nasza” osoba stara się kupić/wynająć dokładnie atmosferę i wygodę.

Rosnący popyt na nowy segment mieszkaniowy napędza także resztę rynku. W tej chwili wyjątkowość serbskiego rynku nieruchomości polega na tym, że sam rynek jest patchworkową kołdrą: nawet w centrum Belgradu można znaleźć wszystko na raz, od nowych budynków i wyprzedaży po apartamenty dwupoziomowe lub penthouse.

Kompleksy mieszkaniowe premium, niezależnie od sytuacji ekonomicznej, zawsze znajdą swojego klienta. Teraz widzimy, że oprócz samej lokalizacji i kosztu za metr kwadratowy, ważną rolę odgrywa jakość budownictwa, obsługa i treść usług w spółce zarządzającej kompleksem mieszkaniowym.

Niedawne zmiany w serbskim ustawodawstwie zobowiązują dewelopera (lub społeczność mieszkańców) do wyboru firmy zarządzającej, która zapewni serwis gwarancyjny domu, sieci itp., co doprowadzi do pojawienia się nowych głównych graczy i konkurencji na tym obszarze.

Jeśli rozważasz nieruchomość z inwestycyjnego punktu widzenia, zakup mieszkania/mieszkań jest prawdopodobnie najbardziej zrozumiałą i odpowiednią opcją. Ważne jest tylko, aby wybrać odpowiedni obiekt - taki, który obecnie jest „przedsięwzięciem”, ale w przyszłości z dużym prawdopodobieństwem „wystartuje”.

Jeśli Serbia jest dla Ciebie krajem, do którego się przeprowadziłeś i zdecydowałeś się tu zostać, to inwestowanie w działki może być również dobrą inwestycją, ale z niuansami przejęcia.

Możliwe są inne, bardziej złożone opcje, takie jak minihotele/gotowe biznesy itp., jednak aby udzielić właściwej porady, trzeba poznać kilka ważnych parametrów: budżet, cele, terminy, oczekiwania.

Wzrost ceny za metr kwadratowy może osiągnąć 15% rocznie.

Ceny nieruchomości w Serbii

— Belgrad to duże miasto i jeśli przeprowadzimy analizy dotyczące tego, czym jest Belgrad i co można w nim kupić, zajmie to wiele godzin.

Dla jasności podamy bardzo prosty przykład. Półtora roku temu wszyscy mówili, że „rynek jest przegrzany i niedługo wszystko rozdadzą za darmo – mówią, trzeba tylko poczekać”. Wtedy, przy budżecie 50 000 euro, osoba przyjeżdżająca do Belgradu nie miała bardzo dużego, ale wciąż wyboru mieszkań i, powiedzmy, w Vrnjacka Banja - głównym kurorcie mineralnym Serbii i jednocześnie naszym głównym regionie pracy – wybór był nawet na centralnych ulicach.

W ostatnim czasie punkt wejścia płynnie przesunął się do poziomu 70 000 euro, a jeśli rozważasz tylko Belgrad, każdy z pośredników w handlu nieruchomościami zaleci zwiększenie budżetu do 100 000 euro, aby mieć prawo wyboru.

Koszt metra kwadratowego nowych budynków w Belgradzie może przekroczyć 12 000 euro za m2. Istnieją oczywiście opcje, które są 7 razy tańsze – mieszkanie można kupić już za 1750 euro za mkw. m, ale już całkiem na obrzeżach.

Niedrogie mieszkania można nadal kupić w odległych regionach republiki. Samo miasto/wieś może posiadać pełną infrastrukturę: szkołę, sklepy, kawiarnie, szpital, ale decydującym czynnikiem jest lokalizacja. Jednocześnie od dawna nie ma cen powiedzmy 500 euro za metr.

Jeśli szukasz mieszkania do życia osobistego i jesteś ze wszystkiego zadowolony, doskonałym rozwiązaniem dla Ciebie będzie zakup tego, czego chcesz w ramach swojego osobistego budżetu.

Jeśli Twoim celem są inwestycje, to wyboru należy dokonać na stolicę, duże miasta z potencjałem lub rozwinięte centra turystyczne.

Podatki i rachunki za media

— Kupno serbskiej nieruchomości na rynku wtórnym za przeniesienie własności trzeba będzie zapłacić podatek w wysokości 2,5% wartości katastralnej nieruchomości.

Jeżeli kupiłeś nieruchomość na rynku pierwotnym, to cena nieruchomości zawiera podatek VAT (analogiczny do rosyjskiego VAT), który wynosi 10%. W tym przypadku z reguły podana jest cena za metr kwadratowy bez podatku VAT.

Dodatkowo co roku płacisz podatek od nieruchomości w wysokości około 0,1% wartości katastralnej. Jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość po okresie jej posiadania krótszym niż 10 lat, będziesz musiał zapłacić 15% podatku dochodowego od dodatniej różnicy między sprzedażą a kupnem.

— Rachunki za media w Serbii to duży wydatek, szczególnie dla tych, którzy właśnie się przeprowadzili. Tutaj rozumiesz, że oszczędzania światła, wody, ciepła i innych zasobów należy uczyć się od dzieciństwa.

Serbia jest małym krajem, nie posiada ogromnych elektrowni cieplnych, a większość kraju korzysta z indywidualnego ogrzewania i stara się oszczędzać pieniądze.

Na odwrocie paragonu jest cała pula porad dla „oszczędnych gospodyń domowych”: przykrywaj garnki pokrywką, myj w nocy itp.

Ale jeśli przetrwałeś pierwszą zimę i zrozumiałeś zasadę rozsądnego i ekonomicznego gospodarstwa domowego, wszystko powinno być w porządku i nie będzie to problemem.

Średni miesięczny koszt utrzymania jednopokojowego mieszkania to około 70 euro.

Cechy zakupu nieruchomości przez obcokrajowców

— Cudzoziemiec może dość łatwo stać się właścicielem upragnionych metrów kwadratowych w Serbii. O czym musisz pamiętać i wiedzieć:

• rozliczenia odbywają się zazwyczaj w euro;
• umowa ma wyłącznie formę notarialną;
• powyżej 10 000 euro, wszystkie płatności należy dokonać za pośrednictwem rachunku bankowego;
• w transakcji musi brać udział licencjonowany tłumacz i 2 świadków ze znajomością języka rosyjskiego i serbskiego.

Ważnym niuansem jest to, że cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może kupić ziemi bez budynków. Warto również zaznaczyć, że fakt zakupu nieruchomości nie oznacza automatycznie możliwości uzyskania zezwolenia na pobyt/zezwolenia na pobyt stały/obywatelstwa serbskiego. Aby to zrobić, musisz przejść określoną procedurę.

Oprócz Rosjan w Serbii żyje bardzo duża diaspora chińska, turecka i arabska, a także emigranci z Europy.

Miejsce zakupu dla większości obcokrajowców jest podyktowane miejscem pracy i tu znowu wracamy do faktu, że są to albo duże miasta, albo miejscowości turystyczne, jak Vrnjacka Banja, Zlatibor itp.

Możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego

— Teoretycznie cudzoziemcy mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Na przykład dla pracowników IT serbski Raiffeisenbank stworzył nawet osobne linie hipoteczne na projekty wynagrodzeń.

Jeśli pracujesz dla serbskiego pracodawcy lub założyłeś odnoszącą sukcesy serbską firmę, możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego, ale bądź przygotowany na to, że proces ten będzie długi i wymaga cierpliwości.

Transakcji hipotecznych w całym kraju jest bardzo mało - w ciągu 3 lat pracy w serbskiej agencji nieruchomości nie przeprowadziliśmy ani jednej takiej transakcji ze względu na brak klienta z kredytem.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników: Twojego statusu w Serbii, zaliczki, warunków kredytu itp.

W szerokiej dyskusji warto spojrzeć na sytuację trzeźwo i zrozumieć, że dla większości obcokrajowców jest ona niedostępna i warto polegać wyłącznie na własnych oszczędnościach.

Atrakcyjność Serbii dla inwestorów

— Serbia ma wiele zalet dla inwestorów:

• niski punkt wejścia w porównaniu do innych krajów europejskich;
• prosty i przejrzysty mechanizm zakupu nieruchomości;
• łatwy sposób na transfer środków. Załóżmy, że Rosjanie nadal mają możliwość otwarcia konta bankowego i pokrycia kosztów kontraktu z Federacją Rosyjską;
• rozwijający się rynek;
• duża różnorodność ofert na rynku;
• możliwość wynajęcia nieruchomości;
• łatwość rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej.

Zezwolenie na pobyt na podstawie własności nieruchomości, a później na pobyt stały to duże zalety, jednak trzeba pamiętać, że na pobyt stały obowiązują wymagania dotyczące okresu nieobecności na terytorium Serbii – nie więcej niż 10 miesięcy przez łącznie 3 lata.

Głównym dochodem inwestorów na lokalnym rynku jest wzrost ceny za metr kwadratowy.

Dlatego jeśli mówimy o budowie współdzielonej, to różnica między Twoimi punktami wejścia i wyjścia to Twój dochód. Pod warunkiem, że nieruchomość cieszy się zainteresowaniem na rynku, wzrost ceny może osiągnąć 15% rocznie.

Wynajem to raczej dodatkowy dochód oprócz zmiany ceny za mkw. Nie do końca słuszne jest traktowanie wynajmu jako sposobu na generowanie wysokich dochodów – w większości przypadków stopa zwrotu nie przekroczy 5%.

Nawiasem mówiąc, sami Serbowie są aktywnymi uczestnikami rynku. Starają się, jeśli to możliwe, kupować nieruchomości w celu uzyskania pasywnego dochodu lub zaoszczędzenia pieniędzy. Często mieszkają we własnym mieszkaniu lub domu.

Wynajem to zazwyczaj opowieść o studentach, młodej rodzinie lub zmianie regionu ze względu na pracę. Każdy stara się zostać właścicielem swoich osobistych metrów kwadratowych.

Przyzwoite oferty na rynku najmu rozchodzą się jak świeże bułeczki.

Serbski rynek wynajmu

— Serbski rynek wynajmu ma się świetnie. Godne oferty są sprzeczne z szybkością sprzedaży ciepłych ciast. W segmencie premium nadal istnieje duży popyt ze strony relokatorów z Federacji Rosyjskiej, a aktywni uczestnicy tego rynku są również lokalni mieszkańcy.

Popyt na segment średni i niedrogi będzie zależał od lokalizacji, układu i głównego parametru – ceny.

Ogólnie rzecz biorąc, niezależnie od oferowanej ceny, wszyscy właściciele konkurują ze sobą jakością i ceną, dlatego nasze usługi pakowania w wypożyczalniach cieszą się dużym zainteresowaniem.

Rok 2022 był rokiem tsunami na rynku wynajmu: całkowity popyt, brak podaży itp. Ale w ciągu kilku miesięcy się to wyrównało, wypracowało zasady i wymagania dla Wynajmującego i Najemcy i obecnie rynek rośnie równomiernie. Ale jak zwykle przetrwają najbardziej elastyczni i odporni.

Perspektywy i prognozy

— Współczesnemu człowiekowi trudno jest teraz prognozować, bo wokół jest wiele niewiadomych, ale widzimy tendencję w kierunku rosnących cen nieruchomości. I ten trend będzie kontynuowany, bo czekają na nas globalne projekty, jak na przykład EXPO 2027.

Widzimy wzrost jakości usług, co oczywiście będzie miało także pozytywny wpływ na rynek.

Uproszczenie procedury uzyskiwania zezwolenia na pobyt w Serbii umożliwi przyciągnięcie obcokrajowców, którzy będą wynajmować/kupować mieszkania i rozwijać swój biznes.

Dlatego możemy tylko życzyć wszystkim udanych zakupów na serbskim rynku nieruchomości.