In welchen Stadtteilen Warschaus ist es am teuersten, eine Wohnung zu kaufen? Aktuelle Statistik

Der Immobilienmarkt in Warschau ist der größte und teuerste Markt in Polen. Auf der Grundlage der Daten von otodom.pl werfen wir einen Blick auf die Preise für den Kauf und die Miete von Wohnungen in verschiedenen Bezirken der polnischen Hauptstadt zum Ende des ersten Quartals dieses Jahres.

Durchschnittliche Wohnungspreise in Warschau

Werfen wir zunächst einen kurzen Blick auf die allgemeine Lage auf dem Warschauer Wohnungsmarkt.

Nach Angaben der Narodowy Bank Polski sind die durchschnittlichen Wohnungspreise in Warschau am Ende des ersten Quartals 2024 wie folgt: für den Primärmarkt - 15.888 PLN/qm (3666 EUR/qm), das sind 6,4% mehr als im vorherigen Zeitraum, für den Sekundärmarkt - 14.380 PLN/qm (3318 EUR/qm), +5,2% im Vergleich zum vorherigen Zeitraum. Der Preisunterschied zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt beträgt 10,5 % zugunsten des Primärmarktes.

Durchschnittspreis pro Quadratmeter, PLN/qm

Wichtig ist auch die Feststellung, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen auf dem Markt zunimmt, wie die Daten über die Zahl der Verkaufsangebote auf den Websites Otodom und Olx zeigen. Seit Anfang des Jahres ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen um das 1,5-fache gestiegen und hat die Zahlen des letzten Jahres übertroffen. 

Dynamik der Entwicklung der Zahl der Verkaufsangebote - Olx

Dynamik der Veränderungen in der Anzahl der Verkaufsangebote - Otodom

Durchschnittliche Wohnungskaufpreise nach Stadtteilen in Warschau

Warschau ist in 18 Bezirke unterteilt, die sich durch Parameter wie Einwohnerzahl, Fläche, Dichte, Entwicklungsstand der Infrastruktur, Lage und viele andere Faktoren voneinander unterscheiden. All dies wirkt sich direkt auf die Kosten für Wohnraum in diesen Bezirken aus.

Die teuersten Viertel für den Kauf einer Wohnung sind traditionell Śródmieście, Wola, Żoliborz und Mokotów. Die Preise sind hier sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt höher als in anderen Vierteln.

• Śródmieście ist das zentrale und prestigeträchtigste Viertel der polnischen Hauptstadt. Er umfasst die Altstadt und die Neustadt, die jüngste Entwicklung, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstand. Hier befinden sich die Warschauer Wolkenkratzer Złota 44, der Kultur- und Wissenschaftspalast, die kosmopolitische Twarda 4, die Chmielna 35 sowie viele Museen und andere Sehenswürdigkeiten. 
  All dies macht Śródmieście zu einem Kultur- und Geschäftszentrum der Hauptstadt und führt zu einem hohen Preis für Wohnraum. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter beträgt auf dem Primärmarkt 28.786 PLN/qm (etwa 6642 EUR/qm), auf dem Sekundärmarkt 23.404 PLN/qm (5400 EUR/qm).
• Wola — wie Śródmieście ist auch dieses Viertel von Wolkenkratzern und Wahrzeichen geprägt. Wolkenkratzer wie der Varso Tower, die Warschauer Turmspitze, der Warsaw Trade Tower und andere befinden sich hier. Die berühmteste kulturelle Attraktion dieses Viertels ist das Museum des Warschauer Aufstands. Außerdem gibt es hier viele moderne Wohnkomplexe: Capital Art Apartments, Browary Warszawskie, 19; Dzielnica und andere.  Dank all dieser Daten hat sich der Bezirk Wola den Status eines Prestigeviertels verdient, und die Preise für Wohnungen in ihm entsprechen diesem Status. Auf dem Primärmarkt beträgt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 27.074 PLN/qm (6248 EUR/qm), auf dem Sekundärmarkt - 20.681 PLN/qm (4772 EUR/qm).
• Żoliborz ist das kleinste Viertel in Warschau. Es ist wahrscheinlich der grünste Bezirk der Hauptstadt, der für seine Parks bekannt ist. Außerdem liegt Żoliborz in der Nähe des Zentrums, so dass man schnell dorthin gelangen kann. Żoliborz ist eine ausgezeichnete Wahl für diejenigen, die in einem ruhigen Viertel mit einer Vielzahl von Parks wohnen und trotzdem in kurzer Zeit das Zentrum erreichen möchten.
  Die Wohnungspreise sind wie folgt: auf dem Primärmarkt - 24.171 PLN/qm (5578 EUR/qm), auf dem Sekundärmarkt - 20.092 PLN/qm (4636 EUR/qm). 
• Mokotów ist einer der größten Stadtteile Warschaus mit den meisten Einwohnern. Hier gibt es viele öffentliche Gärten und Parks. 

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Gebiet Mokotów beträgt 21.182 PLN/qm (4888 EUR/qm) für den Primärmarkt und 19.374 PLN/qm (4471 EUR/qm) für den Sekundärmarkt. 

Die günstigsten Stadtteile in Warschau für den Kauf einer Wohnung sind Rembertów, Wawer und Wesoła. Alle drei Bezirke ähneln einander, sie liegen nebeneinander im südöstlichen Teil von Warschau. Diese Bezirke haben die niedrigste Bevölkerungsdichte unter allen Bezirken der polnischen Hauptstadt. Ihre Bevölkerungsdichte liegt zwischen 1080 und 1300 Menschen/qkm, während die Bevölkerungsdichte in den meisten anderen Bezirken zwischen 2100 und 7000 Menschen/qkm liegt. Die am dichtesten besiedelten Bezirke sind Praga-Południe und Ochota mit einer Bevölkerungsdichte von rund 8.350 Personen/km².

Wenn Sie ein ruhiges und gemessenes Leben abseits des Lärms der Großstadt mögen und Ihnen die Abgeschiedenheit vom Zentrum nichts ausmacht, dann sind diese Bezirke genau das Richtige für Sie. Die Viertel entwickeln sich und werden mit modernen Wohnkomplexen zu erschwinglichen Preisen bebaut, und sie erhalten neue Infrastrukturen. Ein Pluspunkt ist, dass es in diesen Vierteln viele verschiedene Parks, Plätze und Wälder gibt.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Primärmarkt in diesen Bezirken liegt zwischen 12.119 und 15.508 PLN/qm (2797 bis 3579 EUR/qm), auf dem Sekundärmarkt zwischen 13.390 und 13.495 PLN/qm (3090 bis 3114 EUR/qm).

Nachstehend der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter auf dem Primärmarkt nach Stadtteilen in Warschau

Nachstehend der Durchschnittspreis pro Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt nach Stadtteilen in Warschau

Mietmarkt und Immobilieninvestitionen 

Im ersten Quartal 2024 sanken die Mietpreise in 12 von 18 Bezirken Warschaus. Je nach Stadtteil reichte der Rückgang von -0,1% im Stadtteil Mokotów bis zu -12,3% im Stadtteil Rembertów.

Das wachsende Angebot an Mietwohnungen hat einen großen Einfluss auf die Senkung der Mietpreise. So ist die Zahl der Mietangebote auf der Otodom-Website seit Anfang des Jahres um 18 % gestiegen, während der Zuwachs auf der Olx-Website 43 % betrug.

Dynamik der Veränderungen in der Anzahl der Mietangebote – Otodom

Dynamik der Entwicklung der Zahl der Mietangebote – Olx

Nachstehend finden Sie die durchschnittliche Monatsmiete für eine 40-60 m² große Wohnung nach Stadtteilen in Warschau

Der Anstieg der Zahl der verfügbaren Mietwohnungen auf dem Markt und der Rückgang der Mietpreise sind gute Nachrichten für potenzielle Mieter. Für Menschen, die in Immobilien investieren, um sie zu vermieten, sind die Nachrichten jedoch nicht so gut. Denn wenn die Wohnungspreise auf dem Markt steigen und die Mieten sinken, führt dies dazu, dass die Rentabilität der Vermietung der Immobilie sinkt. So lag die durchschnittliche Rendite von Investitionen in Wohnungen in Warschau am Ende des ersten Quartals 2024 bei 4,6 %, während die durchschnittliche Rendite im vierten Quartal 2024 bei 4,9 % lag.