Immobilienmarkt 2025: Jahresbilanz und Prognosen für 2026 von Agentur-Direktoren aus verschiedenen Ländern
Wie war das vergangene Jahr für den internationalen Immobilienmarkt? Die Antwort ändert sich je nach Punkt auf der Landkarte, daher ist es am besten, sich mit den realen Erfahrungen von Menschen vertraut zu machen, die jeden Tag „im Feld“ arbeiten. Wir haben die Direktoren von Immobilienagenturen aus verschiedenen Ländern gebeten, ehrlich zu erzählen, wie 2025 für sie war, was sich auf ihren Märkten verändert hat und was sie vom kommenden Jahr 2026 erwarten.
Kirill Egorov, Leiter der Auslandsimmobilienagentur „Estabro“, Indonesien:
— Ich würde 2025 als ein arbeitsintensives und Übergangsjahr für den indonesischen Immobilienmarkt bezeichnen. Wir haben eine deutliche Verschiebung des Fokus von Bauträgern und Agenturen weg von der russischsprachigen Zielgruppe und dem Markt der GUS-Staaten hin zu einer internationalen, vor allem englischsprachigen Nachfrage beobachtet. Der Markt selbst hat sich erheblich verändert: Der Transaktionszyklus für russisch- und englischsprachige Käufer hat sich fast angeglichen – das ist ein ernsthafter Wandel im Vergleich zu 2022–2023, als Kunden aus der GUS deutlich schneller Entscheidungen trafen. Heute orientieren sich Bauträger immer stärker an den Anforderungen europäischer, australischer und amerikanischer Investoren, passen Verträge und Finanzmodelle an deren Erwartungen an, behalten aber wettbewerbsfähige Zahlungspläne bei.
Der zweite zentrale Trend des Jahres ist eine deutliche Verschärfung der Regulierung. Der Markt auf Bali begann, von einem weitgehend spontanen Modell zu einem systematischeren und rechtlich geregelten überzugehen. 2025 kam es zu Baustopp bei einer Reihe von Projekten aufgrund von Problemen mit Genehmigungsunterlagen, neue Projekte wurden erst nach Vorlage des vollständigen Genehmigungspakets gestartet. Das führte zu einer Verschiebung des Fokus von Agenturen und Investoren weg von „auf dem Papier“-Projekten hin zu Objekten mit realer Bauphase und bestätigtem Hintergrund.
Die Nachfrage nach Bauträgern mit nachweisbarer Erfolgsbilanz, realisierten Projekten und transparenter Historie für Investoren ist stark gestiegen. Insgesamt ist das eine gesunde Entwicklung: Der Markt wird reifer und zieht Investoren an, die Dokumente genau prüfen und eine vollständige Due Diligence durchführen.
Was Ergebnisse und Erwartungen betrifft: Das Hauptergebnis des Jahres ist der Übergang des Marktes in ein stärker reguliertes und stabileres rechtliches Umfeld. Neue Bauträger sind kaum hinzugekommen, es gab nur wenige markante Starts, darunter besonders der Launch des Aura-Projekts der Samolet Property Group. Die meisten bestehenden Entwickler konzentrierten sich 2025 auf die Erfüllung bereits eingegangener Verpflichtungen statt auf einen Massenstart neuer Projekte.
2026 erwarten wir, dass der Markt diese Übergangsphase verlässt: Fortschritte bei laufenden Bauprojekten, Fertigstellung problematischer Objekte, Erfolgsbeispiele und dadurch steigendes Vertrauen. Bereits jetzt ist eine Belebung der Nachfrage sowohl von ausländischen Investoren als auch von Käufern aus GUS-Staaten zu sehen, und wir rechnen damit, dass das kommende Jahr deutlich mehr Transaktionen und eine stärkere Gesamtdynamik auf dem Bali-Immobilienmarkt bringen wird.
Auswahl an Wohnimmobilien in Indonesien
Natalia Zaitseva, CEO und Immobilienmaklerin Etalon Estate Group, Polen:
— Für das Maklergeschäft in Polen war dieses Jahr nicht von Geschwindigkeit und auch nicht von der Anzahl der Transaktionen geprägt. Es ging um die Qualität der Entscheidungen. Um Systematik, Analyse und die Fähigkeit, mit Zahlen statt mit Erwartungen zu arbeiten.
Der Markt blieb insgesamt stabil, die Nachfrage wurde jedoch deutlich bewusster. Impulsive Käufe nahmen ab, der Fokus verlagerte sich auf investitionslogische Objekte – solche, bei denen die Rendite- und Risikologik bereits vor der Transaktion klar ist. Gegen Jahresende stieg die Käuferaktivität aufgrund sinkender Hypothekenzinsen wieder an, allerdings auf einem anderen Reifegrad.
Besonders hervorzuheben ist das wachsende Interesse an Auslandsimmobilien. Lokale Kunden schauen immer häufiger über den polnischen Markt hinaus und betrachten alternative, teils ungewöhnliche Destinationen – nicht aus Mode, sondern aus Diversifikations- und strategischem Denken.
Dieses Jahr hat klar gezeigt: Der Markt ist nicht mehr für alle gleich. Eigenständige Transaktionen ohne Erfahrung führten immer häufiger zu juristischen und finanziellen Fehlern. Wo der Markt früher verzieh, fordert er heute Professionalität. Und das haben die Kunden sehr deutlich gespürt.
2026 möchte ich einen Markt sehen, in dem der Preis durch die Qualität des Objekts, seine Lage und die echte Ökonomie der Transaktion bestimmt wird – und nicht durch Verhandlungstaktik oder emotionale Nachrichtenlage. Einen Markt, in dem nicht die Lautstärke von Aussagen, sondern die Tiefe der Expertise geschätzt wird.
Für mich ist das Hauptergebnis des Jahres offensichtlich: Immobilien in Polen bleiben ein sicherer Vermögenswert – aber nur in den Händen derjenigen, die professionell damit umgehen können. Der Markt ist erwachsen geworden. Und als Praktikerin halte ich das für seine gesündeste und wichtigste Errungenschaft.
Auswahl von Wohnimmobilien in Polen
Vyacheslav Maevsky, Gründer der Agentur MD Realty in Montenegro:
— 2025 war ein Jahr der Transformation. Der Markt betrat es mit der Trägheit der Vorjahre, doch mit der Zeit wurde klar, dass die gewohnten Szenarien nicht mehr funktionieren. Die Aktivität ging zurück, Kunden trafen Entscheidungen langsamer und bewusster. Für uns war es ein Jahr der Neuorientierung statt schneller Deals – wir haben Prozesse angepasst, Nachfrage gefiltert, neue Wachstumspunkte gesucht. In solchen Phasen wächst der Markt äußerlich vielleicht nicht, aber innerlich deutlich. Ich hoffe, dass wir mit ihm mitwachsen.
Das Jahr war nicht einfach. Erstens wirkte sich die globale wirtschaftliche Unsicherheit direkt auf die Käuferaktivität aus – Menschen wurden vorsichtiger bei großen Investitionen. Außerdem passte sich der Markt neuen Regeln an: Gesetzesänderungen in Montenegro sorgten für eine Pause, insbesondere bei ausländischen Käufern.
Besonders zu erwähnen ist der europäische Kurs. Der Weg Montenegros in Richtung EU ist strategisch stark und richtig, hat aber derzeit das Interesse einiger Käufer aus GUS-Staaten, die früher sehr aktiv waren, vorübergehend abgekühlt. Das ist jedoch ein normaler Prozess des Nachfragestrukturwandels und kein Krisensignal.
Das Wichtigste: Der Markt wurde ehrlicher und rationaler. Preise steigen nicht mehr aus Trägheit, es gibt deutlich mehr qualitativ hochwertige Angebote, besonders im Investment-Segment und auf dem Zweitmarkt.
Im Kern haben sich 2025 die Spielregeln geändert: Der Markt verzeiht keine Fehler und Spontankäufe mehr und arbeitet nach einem rationaleren, abgewogeneren Modell. Für manche war das Jahr schmerzhaft, für Investoren, die rechnen und langfristig denken können, hat es jedoch neue Chancen eröffnet. Gerade in solchen Phasen entstehen die Deals, die in einigen Jahren am profitabelsten aussehen.
Ich blicke mit verhaltenem Optimismus auf 2026. Es gibt das Gefühl, dass der Markt allmählich Positionen zurückerobert und zu einem ruhigeren, nachhaltigeren Wachstum ohne früheres Überhitzen zurückkehrt.
Besonders vielversprechend bleibt meiner Meinung nach der Investment-Bereich: Bauprojekte zu korrigierten Preisen, hochwertige Zweitmarkt-Objekte sowie schnelle Ein- und Ausstiegssituationen. Derzeit verlassen einige Eigentümer den Markt, neue Käufer kommen gerade erst herein – genau in dieser Lücke entsteht die seltene Chance, durch perfektes Timing zu profitieren.
Trotz der Zyklizität des Marktes hat Montenegro ein sehr starkes Fundament: die Kombination aus Meer und Bergen, mildem Klima, Natur, Gemütlichkeit und konstant hoher touristischer Nachfrage.
Für viele Kunden ist der Kauf einer Immobilie hier nicht nur eine Frage von Zahlen und Rendite. Montenegro ist ein Land, in dem man leben, entspannen und immer wieder zurückkehren möchte. Und genau dieser menschliche Faktor wird den Markt langfristig deutlich stärker stützen als jede kurzfristige Schwankung.
Auswahl von Wohnimmobilien in Montenegro
Elias Marino, Gründer der Immobilienagentur Geo Estate, Georgien:
— Für mich war 2025 ein Jahr der Geburt neuer Ideen und mutiger Entscheidungen. Gemeinsam mit dem Team von Realting haben wir die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit auf die drängenden Probleme von Batumi gelenkt: Ökologie, Parkplatzmangel und fehlende Infrastruktur für Elektrofahrzeuge. Daraus entstand ein innovatives Projekt: ein automatischer modularer Parkplatz für 1000 Fahrzeuge mit Tesla-Supercharger-Expressladestationen, vertikaler Fassadenbegrünung und einer Solaranlage auf dem Dach.
Der Trend zu nachhaltiger Entwicklung und sozialer Verantwortung ging auch an großen Projekten nicht vorbei:
- Auf der künstlichen Insel Batumi (84 ha) werden fast die Hälfte der Fläche (49 %) für Parks und Erholungszonen genutzt, der interne Verkehr wird elektrisch erfolgen.
- Im Projekt des UAE-Entwicklers Eagle Hills auf dem Gebiet des Ponichala-Naturreservats (ca. 600 ha) wird eine Entwicklungsphilosophie mit Respekt vor Natur und Erbe umgesetzt. Dazu gehört die Erhaltung aller Altbäume und der natürlichen Lebensräume von Tier- und Pflanzenwelt.
2026 würde ich mir in Georgien mehr ambitionierte und ökologisch ausgerichtete Projekte wünschen. Ein herausragendes Beispiel ist Elwood by Sobha in Dubai. Stellen Sie sich vor: In einer der heißesten Regionen der Erde, wo die Temperatur selbst nachts nicht unter 30 °C sinkt, sollen über 10.000 Bäume aus aller Welt in die Wüste gebracht werden, um sieben große Wälder der Welt nachzubilden – darunter die uralten Zedern des Yakushima-Waldes und Baobabs aus Südafrika.
Zum Abschluss möchte ich betonen: Um das Image Georgiens als offenen und gastfreundlichen Staat zu stärken und ein attraktives Investitions- und Migrationsklima zu schaffen, wäre es sinnvoll, die Freundlichkeit und Herzlichkeit des Grenzpersonals gegenüber Expats aus postsowjetischen Republiken und Bürgern von Ländern wie Vanuatu deutlich zu erhöhen. Ein solcher Ansatz wäre die praktische Umsetzung des archaischen georgischen Prinzips: „Ein Gast ist ein Gesandter Gottes.“
Auswahl von Wohnimmobilien in Georgien
Peter Pollak, CEO der Immobilienagentur IC-REAL in Kroatien:
— Der Immobilienmarkt in Istrien, der Halbinsel im Norden Kroatiens mit ihren touristischen Zentren Rovinj, Poreč, Medulin, Pula und Labin/Rabac, hat sich 2025 deutlich konsolidiert.
Nach dem Boom der letzten Jahre, insbesondere während der COVID-19-Pandemie, hat sich der Markt normalisiert – oder befindet sich noch im Normalisierungsprozess. Die Verkäufe sind stark zurückgegangen, besonders die Nachfrage aus Deutschland und Österreich. Die starke Nachfrage aus diesen Ländern war in den letzten Jahren einer der Hauptgründe für den rasanten Preisanstieg! Derzeit fallen die Preise weiter, weil die Preiserwartungen vieler Verkäufer unrealistisch bleiben.
Die Gründe für den aktuellen Nachfragerückgang sind vielfältig: Viele potenzielle Käufer aus der EU haben bereits in Istrien investiert und kaufen nicht unzählige weitere Objekte. Deutsche und österreichische Banken haben die Kreditvergabe für Immobilienkäufe stark eingeschränkt. Und die Wirtschaftskrise in Deutschland verschärft das Problem zusätzlich: Den Menschen fehlt das Geld für Investitionen in eine Ferienimmobilie im kroatischen Urlaubsparadies.
2025 ist der Tourismus in Istrien wieder gewachsen – um 2 % in diesem Jahr. Besonders die Nebensaison bietet Investoren und Vermietern weiterhin viele Möglichkeiten zur Geschäftserweiterung. Im Sommer, wenn viele Touristen da sind, wird die Qualität des Services zum entscheidenden Faktor. Die hohe Menschenmenge ist nicht nur ein Problem für Istrien/Kroatien, sondern auch für einige Regionen Italiens und Spaniens.
Deutsche und österreichische Käufer suchen inzwischen Häuser, die nach ihren eigenen Vorstellungen gebaut werden. Besonders geschätzt wird Qualität – in Lage und Bauweise. Eine riesige Menge durchschnittlicher Häuser mit Pool und billigen Basisausstattungen interessiert niemanden mehr als Zweitwohnsitz. Es gibt zu viel Angebot und es werden immer noch viele minderwertige Objekte gebaut, die den Erwartungen der Kunden nicht entsprechen.
Wir wollen diese Marktentwicklung nutzen. Im Frühjahr 2026 werden wir in Istrien exklusive Massivholzhäuser in Zusammenarbeit mit österreichischen Herstellern launchen. Das sind individuell geplante und gebaute Wohn- und Ferienhäuser, bei denen Qualität und Funktionalität perfekt mit dem Preis harmonieren.
Das gesamte Modell ist besonders attraktiv für Investoren im Ferienvermietungsmarkt, da der Bau sehr schnell abgeschlossen werden kann! Jeder Kunde kann sich ein Haus am Ort seiner Träume zu einem vernünftigen Preis bauen lassen – oder sogar ein Mehrfamilienhaus. Die Verwendung von Holz als Baumaterial macht diese Häuser ökologisch nachhaltig – im Gegensatz zu Ziegel und Beton.
Auswahl an Wohnimmobilien in Kroatien
Alexander Ufnarovsky, CEO der Firma Estate-Service24, Deutschland:
— 2025 war für den deutschen Immobilienmarkt ein Jahr der Stabilisierung nach der scharfen Korrektur der Vorjahre. Nach dem Rückgang 2022–2024 hat sich der Markt allmählich an die neuen Bedingungen angepasst – hohe Zinssätze, verschärfte Finanzierungsanforderungen und verändertes Verhalten von Investoren und Käufern.
Im Wohnimmobilien-Segment hat sich die Nachfrage in Richtung Qualität verschoben: energieeffiziente Häuser, Neubauten, gute Lagen. Älterer Bestand mit niedriger Energieklasse verkaufte sich schlechter und oft mit Abschlag. Der Mietmarkt blieb angespannt: Wohnungsknappheit, steigende Mieten in Großstädten und Universitätsstädten.
Bei Investoren stehen Objekte mit langfristigen Mietverträgen, zuverlässigen Mietern und Regionen außerhalb der „Top-7-Städte“ im Vordergrund.
Wir erwarten, dass der Markt 2026 endgültig an die neue Zinsumgebung angepasst ist, die Marktteilnehmer selbstbewusster handeln, die Transaktionsvolumen moderat steigen, auch wenn die Niveaus von 2021 noch weit entfernt sind. Es geht nicht um einen „Boom“, sondern um gesundes, strukturiertes Wachstum.
Im Gegensatz zu volatileren Märkten (Spanien, Portugal, Osteuropa) ist Deutschland kaum abhängig von kurzfristigen ausländischen Spekulationsströmen. Selbst in Korrekturjahren zeigte der Markt keine abrupten Einbrüche, hohe Rechtssicherheit für Eigentum und vorhersehbare Regulierung. Daher wird deutsche Immobilie traditionell als Instrument zur Kapitalerhaltung und für stabile langfristige Erträge wahrgenommen.
Auswahl von Wohnimmobilien in Deutschland
Akmal Rustami, Leiter der Abteilung für externe Beziehungen, internationale Beziehungen und Investor Relations für GUS-Länder bei Umed properties, VAE:
— 2025 ist der Immobilienmarkt in den VAE reifer und dynamischer geworden. Jeder Makler, der in den Emiraten bleibt, muss Investoren nicht nur von der Attraktivität seiner Projekte überzeugen, sondern auch mit globalen Initiativen wie der D-33 Agenda und dem Dubai 2040 Urban Master Plan vertraut sein.
Der Immobilienmarkt hat neue Horizonte eröffnet. Abu Dhabi hat zahlreiche Großprojekte gestartet, Ajman ist vollständig zugänglich geworden, viele Waterfront-Objekte sind entstanden, und auch Umm Al Quwain hat sich für Investoren geöffnet. Wir sind in diesen Emiraten aktiv tätig, während Dubai-Entwickler stark in Ras Al Khaimah expandieren.
Die wichtigsten Ergebnisse 2025:
- Die Preise für Studios in Dubai, die bereits nahe an eine Million Dirham (ca. 274.000 USD) herankommen, werden auch 2026 weiter steigen.
- Der Wettbewerb auf dem Markt ist in allen Emiraten extrem hoch.
- Die VAE bleiben der stabilste, sicherste und wirtschaftlich nachhaltigste Staat sowohl im Nahen Osten als auch weltweit.
Wir erwarten, dass 2026 der Zustrom von Investoren aus Afrika, Osteuropa, Kanada, Großbritannien und den USA deutlich zunimmt. Der Markt wird weiter wachsen und fast alle Emirate stehen für Investitionen offen – das ist sehr vorteilhaft für Investoren. Außerdem erwarten wir, dass ab 2026 der Fokus auf Townhouses und Villen wandert, da mit einem Anstieg der Relocation-Zahlen gerechnet wird.
Auswahl an Wohnimmobilien in den VAE
Autor
Ich bin für die redaktionelle Arbeit zuständig. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.
