Deutsche Städte mit der teuersten und günstigsten Miete

Der Mietmarkt in Deutschland unterscheidet sich stark nach Regionen. In München kosten Einzimmerwohnungen im Durchschnitt von 1500 bis 2100 € im Monat, in Chemnitz dagegen von 450 bis 650 €. Dadurch kann der Mietpreis in großen Städten 2,5–3-mal höher sein als in kleinen.

Diese Daten basieren auf dem Mietpreisindex von GREIX für das dritte Quartal 2025 sowie auf Untersuchungen der Firmen InvestRopa, Cushman & Wakefield, JLL und anderen maßgeblichen deutschen Quellen.

Krise des Wohnungsbaus in Deutschland

Wenn man berücksichtigt, dass Deutschland jährlich 320.000 Wohnungen bauen müsste, um den Bedarf bis 2030 zu decken, aber derzeit nur 251.900 baut (im Jahr 2024), dann beträgt das Defizit 68.100 Einheiten jährlich. Bis 2025 kann das Defizit 120.000 Einheiten erreichen.

Ursachen der Krise:

• Hohe Zinssätze (3,5–4,0 % für 10-jährige Hypotheken).
• Verdopplung der Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte.
• Die Regierung hat nach 2021 die Bauzuschüsse gekürzt.
• Verschärfte Energieeffizienzstandards (KfW-40 und KfW-55 für Neubauten).
• Durchschnittliche Zeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung: 26 Monate (2020 waren es 20 Monate).

Prognose: Das Wohnungsdefizit wird mindestens bis 2027–2028 wachsen, was die Nachfrage und Mietpreise stützen wird.

Die teuersten Städte Deutschlands: Q3 2025

Ranking der 8 größten deutschen Städte nach Mietkosten:

Quelle: GREIX Rental Price Index Q3 2025 (Kieler Institut für Weltwirtschaft)

Hinweis zur Tabelle: Warmmiete-Preise (warme Miete) enthalten die Nebenkosten. Sie können je nach Stadtzentrum vs. Peripherie variieren. Daten basieren auf Durchschnittswerten.

München

München bleibt die teuerste Stadt Deutschlands. Die Miete kostet hier 22,96 € pro Quadratmeter, das ist 126 % über dem Landesdurchschnitt (14,16 €/m²). Eine Einzimmerwohnung im Zentrum kostet im Durchschnitt 1724 € im Monat.

Warum ist München so teuer?

München ist ein Wirtschaftsgigant. Hier befinden sich die Hauptsitze von BMW, Siemens, Allianz, Munich Re und HypoVereinsbank sowie anderer großer Weltunternehmen.

Der Wohnungsmangel ist ein ernstes Problem. Die Leerstandsquote beträgt nur 0,1–0,2 %, das ist der niedrigste Wert in Deutschland. Die Nachfrage nach Wohnungen wächst ständig.

Die Begrenztheit des Baus ist ein weiterer Faktor. Hohe Baukosten (3500–4500 € pro m²) und strenge ökologische Vorschriften verlangsamen das Auftauchen neuer Wohnobjekte.

Die hohe Nachfrage von Ausländern beeinflusst ebenfalls die Preise. Die Stadt zieht Spezialisten aus IT-Unternehmen und Finanzinstituten an, was den Wettbewerb auf dem Mietmarkt verschärft.

Viele Wohnungen werden über Airbnb statt langfristig vermietet. Ab 2025 gilt die Beschränkung auf 8 Wochen pro Jahr.

Kosten der Wohnungen in München nach Typen (2025, Warmmiete):

Frankfurt

Frankfurt belegt den zweiten Platz bei den Immobilienkosten und liegt nur hinter München. Es ist nicht nur das Finanzzentrum Deutschlands, sondern ganz Europas. Hier befinden sich die Europäische Zentralbank (EZB) und Hunderte Büros großer Finanz- und Versicherungsunternehmen.

Die Miete einer Einzimmerwohnung (Warmmiete) kostet 1250 € im Monat. Das ist etwa 28 % günstiger als in München, macht Frankfurt aber immer noch zu einer der teuersten Städte zum Leben.

Gründe für diese hohen Kosten: ständiger Zustrom ausländischer Spezialisten, hohe Gehälter im Finanzsektor (35–40 % über dem deutschen Durchschnitt), Mangel an qualitativ hochwertigen Wohnungen (weniger als 1 % freie Wohnungen) und die Attraktivität der Stadt für junge Fachkräfte.

Berlin

Berlin, wo der durchschnittliche Mietpreis 15,82 € pro Quadratmeter beträgt, zeigt ein interessantes Paradoxon. Neue Verträge bieten einen höheren Preis – 16,35 € pro Quadratmeter. Bei bestehenden Verträgen kostet die Miete jedoch nur 7,67 € pro Quadratmeter dank der strengen Mietpreisregelung, die bis zum 31. Dezember 2025 gilt (vom Berliner Senat am 15. April 2025 verlängert).

In den letzten fünf Jahren wurde Berlin zu einem der Spitzenreiter beim Wachstum der Mietzahlungen unter den großen Städten und stieg um 36 %. Die Stadt zieht weiterhin Migranten an, leidet jedoch unter Wohnungsmangel: die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich.

Wichtig zu wissen: Nach dem 31. Dezember 2025 kann die Preisregulierung für neue Verträge aufgehoben werden, was zu einem Anstieg der Mietkosten um 10–15 % führen wird.

Mietpreise in verschiedenen Berliner Bezirken (neue Verträge, €/m²):

Hamburg, Köln und Düsseldorf

Hamburg und Köln ziehen hochqualifizierte Fachkräfte u. a. durch erschwingliche Mietpreise an. In diesen Städten beträgt der Preis pro Quadratmeter 15,62 € in Hamburg und 15,21 € in Köln. Hier finden Spezialisten Arbeit in Hafenlogistik, Medien und Handel.

Düsseldorf (14,40 €/m²) zeigte im dritten Quartal 2025 das schnellste Wachstum unter den großen Städten (+0,7 %). Es ist ein Zentrum für Mode, Werbung und Finanzdienstleistungen, insbesondere den Bankensektor. Trotz des niedrigeren Preises pro Quadratmeter kostet die Miete einer Einzimmerwohnung hier 936 €, was höher ist als in Städten gleicher Größe aufgrund höherer Nebenkosten.

Die günstigsten Städte Deutschlands

Ranking der günstigsten deutschen Städte nach Mietkosten:

Quellen: GREIX Q3 2025, MMI/WG-Gesucht Studie 2025, InvestRopa, Global Property Guide

Leipzig

Leipzig gilt als eine der besten günstigen Städte zum Leben. Es belegt eine hohe Position im GREIX-Index – 10,14 € pro Quadratmeter. Eine Einzimmerwohnung kostet hier 700–900 € im Monat, ein Zimmer in einer WG etwa 400 €.

Die Stadt zieht junge Fachkräfte und Startups durch günstige Preise und reiches kulturelles Leben an. Leipzig ist bekannt für seine Musik- und Theaterszene. Es entwickelt sich rasch zum kulturellen Zentrum Ostdeutschlands und zieht kreative Menschen und Unternehmer an.

Preisaufteilung nach Leipziger Stadtteilen (2025):

Hinweis: Neubauten in Leipzig, die nach 2015 errichtet wurden, kosten deutlich mehr – im Durchschnitt 13,67 € pro Quadratmeter. Das hängt mit den erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz moderner Bauten zusammen.

Dresden

Dresden – eine Stadt mit reicher barocker Architektur (z. B. Zwinger und Semperoper) – lockt mit ihren kulturellen Schätzen. Der durchschnittliche Mietpreis beträgt hier 9,89 € pro Quadratmeter, eine Einzimmerwohnung kostet 450–750 € im Monat. Ein Zimmer in einer WG (Wohngemeinschaft – gemeinsames Wohnen) kostet etwa 350 €.

In den letzten 15 Jahren sind die Wohnungspreise in Dresden um etwa 80–90 % gestiegen. Dennoch bleibt die Stadt eine der günstigsten Großstädte Deutschlands. Sie entwickelt sich schnell zum Anziehungspunkt für junge Fachkräfte.

Chemnitz

Chemnitz ist eine Stadt, in der man erheblich sparen kann. Der Preis für ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft beginnt hier bei nur 265 € im Monat, was es zur günstigsten unter den großen deutschen Städten macht. Eine vollständige Einzimmerwohnung kostet 450–650 € im Monat.

Die monatlichen Ausgaben einer Person in Chemnitz betragen etwa 1010 €, das ist 2,5-mal weniger als in München, wo der Durchschnittsbetrag 2524 € erreicht.

Gründe für diese Günstigkeit:

• Wirtschaftlicher Niedergang in der Region im Zusammenhang mit dem industriellen Erbe.
• Geringer Zuzug von Migranten und Expats.
• Bevölkerungsrückgang nach der Wiedervereinigung Deutschlands.
• Geringere Attraktivität für internationale Unternehmen.
• Strukturelle Probleme der ostdeutschen Wirtschaft.

Die Situation verbessert sich jedoch allmählich. Die Stadt investiert aktiv in Startups und kulturelle Entwicklung, was zu Preisanstiegen führt.

Mietpreiswachstumsraten nach Städten

Hier die Daten, die zum Zeitpunkt des 3. Quartals 2025 aktuell sind:

Damit kann man feststellen, dass das Preiswachstum erheblich verlangsamt wurde: +3,5 % im Jahresvergleich – das niedrigste Tempo seit Ende 2021.

Auf nationaler Ebene deckt sich das Mietwachstum nun mit der Inflation: Der Markt hat sich nach mehreren Jahren stürmischen Wachstums abgekühlt.

Die am schnellsten wachsenden Städte (Leipzig, Düsseldorf): zeigen, dass ostdeutsche Städte immer attraktiver für Investoren und junge Fachkräfte werden.

Berlin und Hamburg zeigten erste Anzeichen der Stabilisierung: das hängt mit der Wirkung der Mietpreiskontrolle und der Abkühlung der Nachfrage zusammen.

Kaltmiete vs Warmmiete

Um die eigenen finanziellen Möglichkeiten richtig einzuschätzen, ist es wichtig zu verstehen, was in der Miete enthalten ist:

Kaltmiete (kalte Miete):

• Enthält nur das Recht auf die Wohnung.
• Das ist der Hauptindikator zum Vergleich der Preise nach Städten.
• In den Berechnungen von GREIX wird meist genau diese Zahl verwendet.

Warmmiete (warme Miete):

• Fügt zur Kaltmiete die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr) hinzu.
• Das ist der reale Betrag, den der Mieter zahlen muss, inklusive Strom.
• Im Durchschnitt ist sie 20–30 % höher als die Kaltmiete.

Zusätzliche Ausgaben:

• Strom: 60–140 € im Monat.
• Internet: 35–50 € im Monat.
• Rundfunkbeitrag (TV/Radio-Abgabe): 18,36 € im Monat, unabhängig von der Nutzung.

Beispiel: monatliche Wohnkosten in München (1854 €) sind etwa 3,1-mal höher als in Chemnitz (590 €). Und ein Umzug von München nach Leipzig kann jährlich 18.168 € sparen bei vergleichbarem Lebensstil.

Die besten deutschen Städte für Investitionen

Ostdeutsche Städte wie Magdeburg, Leipzig und Chemnitz ziehen Investoren durch höhere Renditen an, die 30–50 % über denen der westlichen Regionen liegen. Gleichzeitig ist der Kaufpreis von Immobilien in diesen Städten niedriger.

Zusammenfassung

Der deutsche Mietmarkt ist durch eine tiefe geografische Polarisierung gekennzeichnet. München (22,96 €/m²) ist fast 4-mal teurer als Chemnitz (6,15 €/m²). Dieser Unterschied ergibt sich nicht nur aus wirtschaftlichen Faktoren, sondern auch aus der langen Geschichte der Teilung des Landes in zwei Teile.

Drei Schlüsseltrends 2025:

1. Verlangsamung des Preiswachstums: die Mietpreise verlangsamen sich von 6–8 % auf 3,5 % aufgrund der Abkühlung der Wirtschaft und der EZB-Politik, die die Zinssätze bei 3,5–4,0 % hält.
2. Preisanstieg in ostdeutschen Städten: Leipzig und Düsseldorf zeigen ein quartalsweises Wachstum von 0,7–1,1 %. Gleichzeitig sinkt oder bleibt die Miete in Berlin und Hamburg stabil.
3. Krise im Neubau: 2024 sank der Bau um 14 %, 2025 wird ein Rückgang um 20 % erwartet. Das führt zu einem langfristigen Wohnungsmangel.