На рынке недвижимости бывают периоды, когда именно продавцы диктуют условия, и времена, когда ситуация меняется с точностью до наоборот. Рынок покупателя в недвижимости — это как раз тот случай, когда в городе или регионе объектов на продажу больше, чем людей, готовых их купить. В таких условиях предложение обгоняет спрос, цены начинают снижаться, а продавцы идут на уступки.

Содержание:

  1. Что такое рынок покупателя?
  2. Ключевые признаки рынка покупателя
  3. Почему возникает рынок покупателя
  4. Как понять, что ваш город уже в «рынке покупателя»
  5. Что это значит для покупателей и продавцов

Что такое рынок покупателя?

Рынок покупателя — это термин, описывающий период, когда предложение жилья превышает спрос. В результате:

  • цены на квартиры и дома стагнируют или снижаются;
  • объекты дольше остаются в продаже;
  • продавцы вынуждены торговаться, предлагать бонусы или оплачивать часть расходов покупателя.

Ключевые признаки рынка покупателя

Для такого рынка характерны:

  • MOI (Months of Inventory) выше 6–7 месяцев;
  • рост DOM (Days on Market);
  • больше объявлений со скидками и бонусами.

MOI (Months of Inventory, «месяцы запаса») показывает, сколько месяцев займет распродажа всех текущих активных объектов на рынке при текущем темпе сделок. DOM (Days on Market, «дни на рынке») — это среднее количество дней, которое объект недвижимости продается, то есть время от даты публикации объявления до даты заключения сделки (или снятия с продажи).

Почему возникает рынок покупателя

Переход к рынку покупателя часто связан с:

  • макрофакторами — рост ставок по ипотеке, удорожание заемных средств, падение реальных доходов, рост безработицы;
  • структурными изменениями — массовый ввод новостроек, переезд населения в другие регионы, снижение темпов прироста населения в городе.

В этих условиях покупатели действуют увереннее: сравнивают больше вариантов, ведут жесткий торг, требуют включения в сделку дополнительных условий — от ремонта до частичной оплаты налогов. Продавцам не остается иного выбора, кроме как идти на уступки: снижать цену, улучшать продвижение, проводить предпродажную подготовку объекта и даже соглашаться на рассрочку и другие бонусы.

Международный пример: в США в 2022–2023 гг. рост MOI в некоторых штатах с 3,5 до 7,2 месяцев привел к увеличению средних скидок с 1,5% до 4,8% от начальной цены и росту DOM на 20–30 дней. 

Как понять, что ваш город уже в «рынке покупателя»

Чтобы уверенно сказать, что сейчас рынок покупателя в недвижимости, нужно опираться не только на слухи и личные ощущения, но и на конкретные цифры. Вот на что стоит смотреть:

  • MOI. Если этот показатель выше 6–7 месяцев, предложение заметно опережает спрос. В России его можно оценить самостоятельно через местные площадки по продаже недвижимости. Для этого делим общее количество активных объявлений по вашему городу на среднее количество сделок за месяц (статистику сделок дают Росреестр, региональные органы статистики, аналитика крупных агентств). За рубежом данные о MOI публикуют MLS-системы и городские real estate boards.
  • DOM. Если квартиры и дома «висят» в продаже всё больше, спрос ослабевает. На разных платформах в карточке объекта часто указан срок публикации. Для усреднения можно выгрузить данные по объявлениям и посчитать средний DOM. В зарубежных системах MLS DOM дается в статистике автоматически.
  • Доля объектов со снижением цены. Когда предложение велико, продавцы начинают снижать цену или добавлять бонусы (паркинг, мебель, оплата части налогов). Зачастую в фильтрах можно включить «снижение цены» и оценить процент таких объявлений. Агентства вроде «Индикаторы рынка недвижимости» публикуют агрегированные данные.
  • Динамика активных листингов. Если количество активных объявлений растет быстрее, чем объем сделок, предложение «зависает» — это в пользу покупателя.

Что это значит для покупателей и продавцов

Если по совокупности этих параметров ваш регион оказался на «рынке покупателя», то можно спокойно сравнивать объекты в одном бюджете и не торопиться с решением, потому как рынок не растет. При этом скидки часто достигают 5–10% от начальной цены, а продавцы и застройщики охотнее оплачивают часть расходов на сделку, готовы отдать объект с мебелью, техникой или парковочным местом. Если речь идет о жилье от застройщика, ради продажи они могут предложить более выгодные условия кредита или и вовсе согласиться на рассрочку.

Вкратце:

  • Для покупателей: больше свободы выбора, возможность торговаться, получать скидки, а также бонусы.
  • Для продавцов: необходимость адаптироваться к рынку покупателя — снижать цены, предлагать рассрочку, готовить объект к продаже.