На какие квартиры и дома растет спрос в Эстонии? Что сейчас происходит с ценами на недвижимость в стране? В каких районах объекты покупают чаще всего? Все это можно узнать в нашем экспертном материале. 

Как пандемия сказалась на рынке недвижимости Эстонии и как обстоят дела сейчас? Кто из иностранцев активно покупает недвижимость в этой балтийской стране? Чем примечательна процедура покупки и продажи недвижимости в Эстонии? Об этих и других важных нюансах нам рассказала Элис Пихль, брокер по недвижимости и специалист по маркетингу агентства недвижимости Pindi Kinnisvara. 

«Все началось с изменения мышления во время пандемии» 

— По сравнению со многими другими странами, Эстония довольно маленькая, поэтому наш рынок может быть очень чутким к изменениям.

Например, когда на нас обрушился COVID-19, рынок недвижимости замер на 1,5 месяца в течение нескольких секунд (образно говоря); но несмотря на вполне логичные предположения — «грядут тяжелые времена» — цены начали стремительно расти, и активность на рынке была выше, чем когда-либо. Такой парадоксальный скачок произошел, в основном, по двум причинам:

1) Поскольку ситуация с COVID-19 более или менее прояснилась, люди, которые планировали купить недвижимость до пандемии и отложили покупку на некоторое время, теперь хотели завершить свои сделки, — и это увеличило спрос.

2) Как бы забавно это ни звучало, находясь в квартирах и не имея личного контакта с близкими, многие люди действительно начали задумываться о своих условиях жизни и, в общем, ценностях. Поэтому в этот период мы почувствовали, что вот это осознание «сейчас или никогда» очень сильно повлияло на рынок недвижимости. Люди начали осуществлять свои мечты.

Таким образом, все эти факторы привели к «идеальному хаосу»: участники рынка буквально расхватали все, что было доступно, в том числе те объекты, к которым некоторое время никто не проявлял никакого интереса.

Я думаю, этот небольшой пример хорошо показывает, насколько быстро реагирующим иногда может быть эстонский рынок недвижимости. Как я люблю шутить, все началось с изменения мышления.

Также отдельно отмечу, что Эстонию отличает еще одно обстоятельство: в нашей стране есть некоторые различия в процедурах покупки/продажи недвижимости. Дело в том, что в Эстонии брокер не является тем, кто оформляет сделку. Любая сделка, связанная с недвижимостью, должна быть оформлена через нотариуса, и это довольно хорошо регулируемая, функциональная и безопасная система.

«Растет спрос на квартиры и дома с более продуманными системами отопления» 

— Направление спроса на недвижимость в Эстонии в последнее время скорректировалось. За последние 2 года сильно востребованными стали участки земли и коттеджи, и случилось это, в основном, благодаря COVID-19. Люди стремились выбраться из своих квартир и, в целом, городов, чтобы в буквальном смысле просто выйти на улицу и начать взаимодействовать с окружающим миром. Покупка участка или коттеджа — прекрасная возможность для этого. 

И вообще, эстонцы всегда мечтали о летних домиках, поэтому те, у кого были финансовые возможности, сразу переходили к покупке; другие же начинали с приобретения земельных участков, чтобы осуществлять свои мечты постепенно. В итоге активность сделок с участками выросла примерно в 2 раза по сравнению с тем, что было раньше.

Сейчас, в свете значительно возросшей стоимости электричества и газа, растет спрос на квартиры и дома с более продуманными системами отопления, а также квартиры с печным отоплением. Напомню, что всего около года назад квартиры с печным отоплением были не самым популярным и «лучшим» выбором.

«В последние месяцы мы наблюдаем некоторое охлаждение рынка»

— Если мы посмотрим на нынешний год, то, в основном, цены выросли, хотя пик был в июле. Только сейчас, в течение последних нескольких месяцев, мы начали замечать некоторое охлаждение. Оно, конечно, еще не проявляется в ценах сделок, но определенно отражается на ценах предложений и на общем настроении.

Полгода назад в большинстве цен было много «воздуха». Сейчас цены предложений больше соответствуют реальной рыночной стоимости.

Какие факторы влияют на это?

  • Война в Украине.
  • Быстрая инфляция. В ноябре она составила 21,4%. Таким образом, люди сталкиваются с ощущением неопределенности относительно своего будущего.
  • Как уже говорилось — выросли цены на электричество и газ, так что счета за коммуналку теперь могут быть просто поразительными. В общем, все дорожает, и у участников рынка нет особого видения, что будет дальше.

В нашей столице, Таллинне, средняя цена на квартиры площадью 41-54,99 м² в настоящее время составляет €2,844/м². В прошлом году (2021) она составляла в среднем €2,282/м².

Средняя стоимость квартир в разных городах Эстонии 2021 vs 2022 (площадью 41-54,99 м²):

 

2022

2021

Tallinn

2844

2282

Tartu

2195

1741

Pärnu

1983

1509

Средняя брутто-зарплата (до вычета налогов) в 2021 году составляла €1548 — сегодня это €1701. 

«У эстонцев довольно сильно развито чувство собственности»

— Рынок арендного жилья среди эстонцев никогда не был большим трендом. Поскольку условия кредитования здесь вполне нормальные, и получить кредит на покупку жилья довольно легко, люди предпочитают покупать собственный дом.

Ни для кого не секрет, что у эстонцев довольно сильно развито чувство собственности, которое, вероятно, уходит корнями в историю нашей страны. Так что да, люди здесь предпочитают владеть жильем, а не арендовать его, особенно если мы говорим о домах. Цены на аренду домов довольно высоки, поэтому люди предпочитают владеть собственностью и платить за кредит.

Примечание. Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов Эстонии составляет $600; за пределами центра —$450.

— Недвижимость в Эстонии активно покупают и иностранцы — в основном те, которые переезжают из-за работы, а также наши северные соседи.

Наиболее популярными районами для покупки являются, главным образом, крупные города — Таллин, Тарту, Пярну. Это происходит по вполне логичным причинам: в этих районах инфраструктура лучше, чем в сельской местности, больше возможностей для работы и т.д.

Если сравнивать цены на эстонскую недвижимость с Финляндией, к примеру, то нам еще есть к чему стремиться (хотя за последние два года цены на объекты в нашей стране значительно выросли). Так что да, есть много финнов, которые владеют элитной недвижимостью в Эстонии, потому что здесь она более доступна.

Для покупки недвижимости в Эстонии иностранцам необязательно иметь эстонское гражданство. Но если вы хотите получить кредит на покупку жилья — вам нужно будет иметь счет в эстонском банке, на который начисляется ваша заработная плата. 

Условия при покупке, в целом, благоприятные, хотя некоторые ограничения все же есть: это касается, к примеру, приобретения недвижимости на берегу Балтийского моря. Ничего сложного, но, конечно, самый простой вариант для иностранцев — обратиться к брокеру, который проведет их через все этапы. 

Отмечу, что получить вид на жительство или гражданство, просто купив недвижимость в Эстонии, нельзя.

Что касается заработка на недвижимости в стране, то доходность от сдачи в аренду может составлять от 4 до 12% (если исходить из цены сделки).

Что я ожидаю увидеть в будущем? В настоящее время существует некоторая неопределенность относительно дальнейшего хода событий. Как уже говорилось, высокий уровень инфляции сильно влияет на оценку людьми своих финансовых возможностей, да и рынок охладился за последние два месяца. 

Однако я прогнозирую, что весной все прояснится и активность рынка восстановится. Конечно, не на том уровне, который был во время пандемии (так как тогда ситуация подогревалась паникой), но до допандемийного уровня, я думаю, восстановится.