Партнерский материал

Рынок коммерческой недвижимости за последние два года пережил множество потрясений и изменений — из-за пандемии ситуация менялась быстро и непредсказуемо. Сегодня ситуация в этом сегменте относительно стабилизировалась, но и арендаторы, и арендодатели по-прежнему сталкиваются с определенными трудностями. Эксперты АН Capital Commercial — Юлия Тисленко, Лина Иванауске и Марк Савицки рассказали, с какими проблемами в процессе аренды коммерческой недвижимости они сталкиваются и почему клиенты после пандемии стали головной болью для некоторых арендодателей.

«Найти 80-150 „квадратов“ многофункционального пространства — сейчас архисложная задача»

В Литве, как и во многих странах Европы, сейчас мы видим совершенно новый рынок коммерческой недвижимости, который не приемлет старых приемов работы. Во время пандемии трансформировались все сегменты, но больше всего это повлияло на гостиничный бизнес, торговые центры и рестораны. Например, некоторые из отелей, которые приносили прибыль до пандемии, в настоящее время быстро реорганизуются в проекты небольших гостиничных апартаментов. Казалось бы, это должно было освободить множество коммерческих площадей, но вопреки ожиданиям сейчас в Вильнюсе нет большого предложения малых торговых площадей.

— Самый частый запрос наших клиентов сегодня — найти 80-150 «квадратов» многофункционального пространства в востребованной локации с отдельным входом с оживленной улицы, где можно обустроить торговую зону, офис и небольшой склад. И найти такой объект — это архисложная задача, — рассказала руководитель АН Capital Commercial Юлия Тисленко.

Следует подчеркнуть, что существенным критерием для сдачи в аренду данного типа помещений является поток проходящих клиентов. Однако из-за значительно меньшего количества туристов и введённых во время пандемии ограничений, изменились потоки в центре и Старом городе Вильнюса. Так же появились новые места притяжения (такие как многофункциональный квартал «Paupys») которые всё больше завоевывают расположение горожан. Чтобы предложить своим клиентам помещения в популярных местах, мы «держим руку на пульсе», предугадывая новые направления.

«Те, кто особенно не хотел понимать тяжелое положение арендатора, потеряли лояльность клиентов»

— Сегодня рынок офисных помещений напоминает игру в шахматы, где каждая фигура поменяла свое положение, и теперь сложно предугадать, какой нужно сделать следующий ход. Во время пандемии многие компании, вели непростые переговоры с арендодателем: об изменении договоров, смягчении условий, предоставлении скидок. При этом не все арендодатели отреагировали одинаково гибко. Сегодня мы видим, что те, кто особенно не хотел принимать во внимание тяжелое положение арендатора, потеряли лояльность последнего. Как только позволили условия договора, арендаторы переехали в новый офис. Некоторые компании, которые еще недавно работали на «удалёнке», теперь снова интенсивно ищут офисы, — отмечает Ю. Тисленко.

По ее словам, особенно заметна тенденция — переход от старых офисных зданий к современным центрам нового строительства. Эксперты по коммерческой недвижимости Capital Commercial говорят, что это большой удар для владельцев коммерческих помещений старого типа, но в то же время это прекрасная возможность инвестировать в модернизацию освобождающихся помещений.

— Модернизация — это реальная возможность успешно вернуться на рынок и составить конкуренцию новым бизнес-центрам. Мы видим, что значительное количество арендодателей это понимают, и них есть только два решения: либо снизить стоимость аренды, либо провести ремонт и модернизацию помещения. Но модернизировать — это не только перекрасить стены в трендовый цвет, но и организовать кондиционирование и увлажнение, перераспределить помещения по оптимальным размерам, создать дополнительную добавленную стоимость в том же здании для удобства сотрудников, — убеждена Юлия Тисленко.

Есть три типа арендаторов, но выигрывает в современном мире только один

Эксперты Capital Commercial в настоящее время выделяют три наиболее распространенных типа арендаторов: 

  1. Клиент намерен получить помещения в престижной части города и, следовательно, жертвовать некоторыми удобствами (например, парковочными местами, размером офиса); 
  2. Клиент в качестве обязательного критерия рассматривает наиболее выгодную цену квадратного метра. Чаще всего такие помещения расположены на окраинах города или в бизнес-зданиях старого типа; 
  3. Клиент стремится к максимальному комфорту для сотрудников.

По мнению специалистов, именно третий вариант арендаторов выигрывает в современном мире. Они выбирают вариант БЦ, созданные по принципу «город в городе», которые вызывают на рынке все больший интерес. Это чаще всего большие многофункциональные бизнес-центры или парки, где есть не только офисные помещения, но и кафе, рестораны, салоны красоты, продуктовые магазины, круглосуточные магазины и даже детские сады.

— Хотя помещения этого типа не относятся к экономичному сегменту, такой выбор все же свидетельствует о прогрессивном и дальновидном мышлении арендаторов. Каждый работодатель выигрывает только в том случае, если сотрудник может организовать все необходимые дела в одном месте, не отвлекаясь, — отмечает эксперт по недвижимости, брокер Лина Иванауске.

Несмотря на некоторые сегменты «дефицитной» коммерческой аренды, эксперты по недвижимости Capital Commercial признают, что условия в настоящее время в основном диктует арендатор. Общее предложение офисных площадей достаточно велико, как в новых бизнес-центрах, так и в более дешевом сегменте старой постройки.

— Таким образом, мы видим, что арендаторы пока не торопятся с заключением договоров. Процесс подбора занимает больше времени, клиент рассматривает различные предложения, требует дополнительные услуги, — говорит эксперт по недвижимости и брокер Марк Савицки. — Дополнительные бонусы — это именно то, что очень часто приводит к успешным сделкам. Арендодатели, как правило, предлагают дополнительные парковочные места, предоставляют бесплатный период для заселения, меньший депозит, и более гибкие условия расторжения договора (например, возможность расторжения договора с уведомлением арендодателя за три-четыре месяца).

В итоге такой подход приносит свои плоды, потому что арендаторы, ставшие заложниками контрактов во время пандемии, больше не хотят выполнять такие же строгие обязательства. Например, мы видим, что все чаще вместо пяти лет аренды договариваются на два-три года. Но интересно, что это удовлетворяет обе стороны, потому что никто не осмеливается предсказать, что произойдет через эти пять лет.

Правда, специалисты предупреждают, что арендаторам не стоит чувствовать себя всесильными даже в более благоприятной для них ситуации. 

— Старое правило остается прежним: размер арендуемых площадей все ещё важен! Арендодатель всегда стремится арендовать большие площади, иногда даже жертвуя ценой, поэтому арендаторы, которые хотят меньшую площадь и даже соглашаются платить более дорого, остаются «за бортом», когда появляется более крупный игрок, — предупреждают эксперты Capital Commercial.

Коммерческая недвижимость, которую можно арендовать или купить в Литве прямо сейчас

Эксперты АН Capital Commercial считают, что бизнесу стоит присмотреться к наиболее выгодным коммерческим объектам, которые выставлены на продажу. Во-первых, это отличная инвестиция, а во-вторых, — возможность управления объектами недвижимости в полном объеме.

Ниже подборка нескольких объектов коммерческой недвижимости, которые можно купить прямо сейчас.

В Вильнюсе продается земельный участок площадью 2,12 га со зданиями (Инвестиционный Объект)

В промышленной зоне Вильнюса недалеко от аэропорта выставлен на продажу земельный участок площадью 2,12 га с кирпичными зданиями 1979 и 1987 года постройки. Одно здание — механический цех площадью 1513 кв. м., второе — административный корпус — 1664 кв. м.

Самое главное преимущество этого объекта — выгодное стратегическое расположение, которое позволяет использовать этот объект практически по любому назначению. Здесь и удобный подъезд с большой транспортной развязкой и остановки общественного транспорта. 

Рельеф участка ровный. Территория огорожена, на участке помимо большой автомобильной стоянки, есть просторная парковка для большегрузного транспорта. К зданиям подведены все инженерные сети, есть возможность подключения к природному газу. 

В старом городе Вильнюса продается (и сдается) коммерческое помещение на 682 «квадрата»

В старом городе недалеко от Кафедрального собора выставлено на продажу коммерческое помещение (назначение — предприятия общественного питания) общей площадью 682 кв. м. Оно состоит из двух частей — на 405 кв. м. и 276,67 кв. м. соответственно. 

Помещения оформлены в современном стиле, отлично подходят для ресторанного бизнеса, а также проведения различных мероприятий и выставок. Стоит учесть, что мебель, кухня и оборудование не включены в цену продажи и могу быть приобретены за дополнительную плату. 

Еще одно преимущество — развитая инфраструктура, хорошее транспортное сообщение со всеми частями города. Рядом кафе и магазины. До остановки общественного транспорта — около 250 метров.

В г. Вевис продаются три земельных участка сразу (промышленная и складская территория)

В городе Вевис (примерно в 11 километрах от г. Электринай) продаются три земельных участка сразу общей площадью 5,319 га: 2,99 га, 0,636 га, 1,69 га. Это территория промышленных и складских помещений, где можно построить здания высотой до 15 метров. 

Преимущество этого объекта — отличное расположение неподалеку от трассы Вильнюс — Каунас — Клайпеда. До Вильнюса около 40 км.

В Каунасе продается коммерческое помещение площадью 660 кв. м. 

Во втором по численности населения городе Литвы — Каунасе на первом этаже четырехэтажного здания продается коммерческое помещение. Из этой части Каунаса легко добраться в любую точку города. Это здание расположено в одном из самых оживленных мест города недалеко от ТЦ Акрополь. В пешей доступности также красивейшая Аллея Свободы и Собор.

Четырехэтажное здание имеет два входа: с улицы и со двора. Общая площадь коммерческого помещения — 660 кв. м., куда входит помещение на цокольном этаже (184,2 кв. м.) и на первом этаже (474,9 кв. м).

Раньше в этом помещении располагалось отделение банка, поэтому сделан качественный современный ремонт. Проведены все коммуникации: городское центральное отопление, холодильная система вентиляции, пожарная и охранная сигнализация. 
По мнению экспертов АН Capital Commercial, это отличное место для размещения практически любого вида бизнеса, ориентированного на поток людей (это могут быть продажи, сфера услуг или обучение чему-либо).