Кризис на рынке новостроек России: статистика продаж по городам

В 2024 году рынок новостроек в крупнейших городах России столкнулся с заметным снижением продаж. Общее количество проданных квартир по договорам долевого участия (ДДУ) составило около 287,2 тыс., что на четверть меньше показателей прошлого 2023 года.

Как сократились продажи на первичном рынке по городам

При этом динамика неоднородна и сильно варьируется от конкретного региона. Например, самый низкий упадок продемонстрировали рынки недвижимости Казани и Санкт-Петербурга: там количество сделок уменьшилось на 13% и 14% соответственно. С другой стороны списка — Красноярск и Самара, где процент уменьшения составил 43% и 46%.

Важно учитывать и количество объектов в целом. Если в Казани всего было продано 9245 квартир, то в Петербурге — это 45,148. То есть в первом случае разница с прошлым годом составила 1196 квартир, тогда как во втором — 6314. Поэтому, несмотря на меньшие проценты, большие рынки страдают от снижения спроса в значительной степени. Наибольший удар пришелся на рынок новостроек Москвы, где при проценте падения в 16% разница составила 13,296 квартир.

Данные за 2024 год по количеству проданных квартир:

Источник: «Пульс Продаж Новостроек».

Причины снижения продаж новостроек в России

Основной удар по рынку пришелся после сворачивания программы льготной ипотеки под 8%, из-за чего потенциальному заемщику приходилось обращаться к обычной ипотеке. Ее средняя ставка в 2024 году превысила 15%, что вдвое выше льготной. Большая часть покупателей оказалась вынуждена либо откладывать покупку, либо рассматривать вторичное жилье, где цены менее волатильны.

Если в 2023 году с использованием ипотеки заключалось более 75% сделок, то в 2024 году доля снизилась до 55–60%. Это напрямую касается льготной ипотеки, потому как в целом россияне в последние годы берут ипотеку на более длительный срок — в среднем на 20–30 лет. И если с кредитом в 8% переплата за 20 лет составит 160%, то процент переплат со ставкой в 15% превратится в 300%.

Второе потрясение пришло с ростом ключевой ставки с 18% в первой половине 2024 до 21% в его конце. В ответ банки подняли ставки по кредитам и ужесточили требования к заемщикам. В итоге средние ставки по ипотеке в 2024 году составляли 14,98% на начало года и 24,64% в конце.

Другие причины:

• Снижение реальных доходов населения. Реальные доходы россиян в 2024 году выросли всего на 2–3%, а инфляция разогналась до девяти процентов. Это создало дисбаланс, из-за которого фактические цены увеличились на 4–6% в дополнение к плановому поднятию цен.
• Рост цен на новостройки. Средняя цена квадратного метра в новостройках за 2023 год выросла на 10–15%. И несмотря на снижение спроса, девелоперы не готовы предоставлять скидки или уменьшать цены.
• Переориентация застройщиков. Компании сделали ставку на проекты с высокой маржинальностью (элитное жилье, бизнес-класс), что уменьшило предложения в низком и среднем ценовых сегментах, которые составляли большую часть всех сделок.
• Уменьшение ввода новых объектов. В ответ на спад спроса застройщики сократили ввод новостроек на 56% по итогам 2024 года. Им невыгодно делать скидки или снижать цены — вместо этого застройщики откладывают ввод и строительство новых объектов до лучших времен.

Что говорят эксперты?

Эксперты прогнозируют снижение спроса на новостройки на 20–25% по сравнению с предыдущим годом. Это связано с отменой льготной ипотеки и повышением процентных ставок. Представители девелоперских компаний также ожидают сокращения продаж. Так, в группе «Самолет» прогнозируют снижение объема продаж на 15% в 2025 году, несмотря на активный спрос, поддерживаемый государственными программами субсидирования, такими как семейная ипотека.

В условиях снижения спроса и роста стоимости заемных средств цены на жилье могут демонстрировать различные тенденции в зависимости от сегмента рынка. По данным «Российской газеты», цены на новостройки в 2025 году будут подрастать на уровне инфляции, а на вторичку — стоять на месте.