«Литва привлекает все больше инвесторов». Управляющий директор АН Capital Commercial о том, почему продавцы ставят выгодные цены на объекты недвижимости 2021

«Литва привлекает все больше инвесторов». Управляющий директор АН Capital Commercial о том, почему продавцы ставят выгодные цены на объекты недвижимости

01.09.2021 09:00

Уже сейчас можно сказать, что мировая экономика в полной мере прочувствовала последствия пандемии коронавируса. Отдельные секторы (например, туризм) пострадали особенно сильно и это повлекло за собой кризис для некоторых стран. На этом фоне довольно низкий экономический спад в Литве вызывает неподдельный интерес. Как следствие — страна стала еще более привлекательной для инвесторов. При этом существенным направлением инвестирования остается покупка объектов недвижимости. Чтобы лучше разобраться, в какие объекты недвижимости Литвы сейчас стоит вкладывать деньги и на что обратить внимание в первую очередь, мы обратились к экспертам рынка — специалистам агентства недвижимости Capital Commercial.

«Кризис — лучшее время для выгодных покупок»

При общем экономическом спаде в 2020 году в странах Балтии, рецессия в Литве, Латвии и Эстонии была одной из самых низких по сравнению с другими странами ЕС. По статистике, ВВП Литвы упал незначительно — всего на 0,8%, и это наименьший показатель среди стран Балтии. По мнению экспертов, прогнозируемый рост экономики на 2021 год составляет 4-5%, а среднегодовая инфляция не превышает 2,2%.

Такой оптимистичный прогноз привлек в Литву инвесторов со всего мира. При этом часть привлеченных средств взяла на себя недвижимость: как коммерческая, так и жилая. 

— Литва во второй половине 2021 года прекрасна тем, что здесь можно найти интересные объекты как жилой, так и коммерческой, недвижимости на любой «кошелек». Например, сейчас есть в продаже офисные или торговые помещения в старых зданиях (более 10 лет постройки — прим. авт.) в Вильнюсе по привлекательной цене — от 1000€ за квадратный метр.

Выгодной инвестицией сейчас также может стать приобретение арендуемой коммерческой недвижимости, но нужно очень внимательно изучить ситуацию, — рассказала управляющий директор агентства недвижимости Capital Commercial Юлия Тисленко. 

— Если говорить про рынок жилой недвижимости, то сейчас можно найти выгодные объекты в спальных районах Вильнюса, которые построены в жилых комплексах с развитой социальной инфраструктурой, и в то же время в продаже появляются квартиры в центре столицы, приобретение которых гарантирует ликвидность инвестиции, так как цены на недвижимость там будут держаться на высоком уровне.

При этом те, кто хотел резко превратить деньги в квадратные метры, уже сделали это, и сейчас можно говорить о некоторой стабилизации рынка. Возможно, причиной тому стал самый «пик» отпускного сезона, но в целом «бумная» история, которую мы наблюдали на рынке в последние 3-4 месяца, уже удовлетворена.

Продажи продолжаются, и количество сделок все так же велико, но если раньше на одну хорошую квартиру претендовали от 10 до 15 покупателей, то теперь этот показатель снизился как минимум вдвое. Ажиотаж первого полугодия 2021 года прошел, и это хорошо: теперь в игру вступили инвесторы, которые прекрасно понимают, что кризис — лучшее время для выгодных покупок.

На рынке коммерческой недвижимости появляются интересные «карманы» для инвестиций

Как известно, кризис — это, с одной стороны, большие экономические потери, а с другой — точка финансового роста. Если некоторые торговые или фуд-площадки из-за пандемии были вынуждены закрыться, то есть сферы бизнеса, которые сейчас «на волне»: IT-сектор, медицина, строительство и логистика. Все эти сферы увеличивают площади арендуемых помещений, отдавая предпочтение новым проектам. Таким образом на рынке определилась тенденция к централизации рабочего пространства.

Привлекательность Литвы в качестве размещения подразделений крупных международных компаний привела к тому, что в последние 5 лет резко вырос спрос на офисную и коммерческую недвижимость. По данным компании NewSec, при том, что площадь заключенных договоров аренды во втором квартале 2021 года составила 14 300 кв.м, полугодовой результат уже составляет более 45 тыс.кв.м. При этом две трети арендованной площади приходилось на сделки от 500 кв.м и более. Общая вакантность рынка упала с 7,1% до 6,6% во втором квартале, в то время как вакантность в офисах класса А снизилась более значительно — с 5,9% до 4,9%.

Все больше международных компаний размещают свои офисы в Литве, чаще всего в Вильнюсе. На рынок выходят крупные местные и международные арендаторы, заполняя только что построенные бизнес-центры:

— У литовского застройщика Galio Group есть проект — бизнес-центр «Freedom 36», где общий объем инвестиций составил более 30 млн евро. Это многофункциональный бизнес-центр с собственным фитнес-залом, библиотекой и зонами отдых, но расположенный в старом жилом районе Вильнюса (Каролинишкес). Однако при 95% готовности большая часть площадей все еще не была арендована, и девелопер всерьез думал о снижении цен. Однако ситуация решилась буквально за месяц. Одна из крупнейших в Европе логистических компаний GIRTEKA LOGISTICS стала якорным арендатором офисных площадей этого бизнес-центра.


Источник фото: galio.lt

— Крупные компании переезжают из старых зданий в новые офисные помещения, оптимизируя бизнес-процессы, а также улучшая условия работы для своих сотрудников. Центральная локация перестает быть определяющей при выборе расположения офиса. Например, государственная компания электроэнергетического сектора Ignitis Group, которая занимала три знаковые локации в части старого города Вильнюса, в ближайшее время переедут в бизнес-центр Business Garden Vilnius. Этот бизнес-центр расположен на окраине, но построен по принципу «города в городе», где работникам компании не придется никуда ездить, если им захочется заняться спортом или отдохнуть. Там будут спортзалы, теннисные корты, рестораны, пруды с прогулочными дорожками, магазины и салоны красоты — во многих предусмотрены специальные системы лояльности для сотрудников. Получается, что работать и фактически жить в такой локации будет очень и очень удобно. 

Стоимость аренды офисов класса A сейчас составляет 15-18€, а класса B — 11-14,5 € за «квадрат». Такая большая разбежка привела к тому, что владельцы офисных помещений в старых зданиях стали перед выбором: вкладывать деньги в модернизацию своих объектов (чтобы улучшить характеристики и соответствовать классу А) или искать арендаторов по цене, соответствующей классу B. Здесь также не стоит забывать и о вновь построенных площадях, которые сразу возводились по европейским стандартам. Вот в этом «кармане» и возникают интересные объекты для инвестиций.

Застройщики, предвосхищая отложенный спрос, стали возводить еще больше коммерческой недвижимости, и в 2020 году Литва получила рекордное количество новых офисных площадей — более 100 тысяч кв.м. По данным компании Ober-Haus, после завершения этих проектов общая площадь используемых современных офисных помещений (класса A и B) выросла на 13% до 887 000 кв.м на конец 2020 года. В 2021 году в Вильнюсе будет построено рекордное количество офисных площадей, и это превысит уровень, зафиксированный в 2020 году. Таким образом, рынок Вильнюса будет крупнейшим в истории, на него будет приходиться более 135.000 кв. м полезной офисной площади. По площади офисы класса А составляют 43% от общего количества современных офисных помещений в Вильнюсе, а класс В — 57%.

— При этом предпосылок к тому, что проекты по коммерческой недвижимости будут замораживаться, сейчас нет. Есть целый ряд зданий, которые планируются к сдаче в конце 2021 — 1 квартале 2022 года, и они пополнят рынок офисной недвижимости, удовлетворяя высокий международный и местный спрос.


Источник фото: vastint.eu

Популярные в прошлом «гибкие офисы» / корпоративные коворкинги сейчас не в лучшем своем положении

Вовремя подстроиться под современные запросы — одно из главных качеств успешного бизнеса. 2017 год открыл «второе дыхание» новому формату коммерческой недвижимости— «гибким» офисам, или коворкингам. Предполагалось, что экономичные и гибкие рабочие места предоставят компаниям еще больше возможностей для комфортной работы их сотрудников. За это время в Вильнюсе открылось множество подобных локаций: Workland площадью ~1600 кв.м, Regus площадью ~1500 кв.м., Monday Office площадью ~460 кв.м., Tech Loft для ИТ и других компаний, занимающихся технологическими инновациями, включая коворкинг для отдельных лиц или небольших команд, и т.д

Однако темпы развития таких «гибких» офисных площадей в настоящее время уже не так высоки. «Пандемические» ограничения негативно сказались на таких пространствах:

— Во время пандемии гарантировать безопасность здоровья сотрудников в коворкингах стало очень сложно. Мы получаем множество писем от компаний, которые занимаются реализацией таких пространств, с просьбой поиска арендаторов. Высокая вакантность «гибких» офисных площадей привела к тому, что некоторые коворкинги перепрофилируются в полноценные офисы для отдельных компаний. И мы наблюдали ситуации, когда большие компании из-за удаленной работы сотрудников отказывались от аренды стандартных офисных площадей, покупая членство в коворкингах, закрепляя за собой какое-то отдельное пространство. Но таких случаев объективно было не слишком много, поэтому и в качестве инвестиций коворкинги сейчас рассматривать не стоит.


Источник фото: 34travel.me

«Есть объекты коммерческой недвижимости, которые подходят для долгосрочных инвестиций, а есть те, к которым стоит относиться осторожно»

На что же следует обратить внимание инвестору? В первую очередь, это наличие долгосрочных арендаторов. Второе — расположение объекта коммерческой недвижимости с точки зрения его перспективности. 

— Буквально как «горячие пирожки» разлетались коммерческие помещения общей площадью 80–120 «квадратов», расположенные на первых этажах зданий с отдельным входом. С учетом «пандемических» ограничений, такие пространства в силу своей востребованности — одни из самых перспективных сейчас. Например, оценочная стоимость одного реально проданного объекта была около €450 тысяч, а сделка закрылась за €650 тысяч.

Но вообще все зависит от того, что за инвестор и какую цель он преследует. Есть бизнес-центры, которые не готовы снижать цены, осознанно соглашаясь на краткосрочную аренду. А есть владельцы коммерческой недвижимости, которые пошли навстречу своим арендаторам: соглашаются предоставить более выгодные цены, дополнительные места паркинга или еще какие-то бонусы, ожидая взамен долгосрочные договора аренды (от 3 до 5 лет без возможности расторжения). И вот привлекательность именно второй категории бизнес-центров для инвесторов все больше растет, поэтому купить коммерческие площади с гарантированными договорами аренды — это выгодная долгосрочная инвестиция. 

С другой стороны, есть коммерческие помещения в небольших городах Литвы, которые сейчас довольно активно продаются. Вот к таким объектам я бы относилась с настороженностью. Все-таки во всем мире наблюдается тенденция к переселению жителей в крупные города, и поэтому как обеспечить долгосрочные договора аренды, так и гарантировать клиентские потоки в таких локациях достаточно сложно.

Отдельным направлением для инвестиций в последнее время становится так называемая «банковская» недвижимость. Это объекты недвижимости, которые находятся на балансе у банков и реализуются посредством аукциона. Цена на такие объекты, как правило, сильно ниже рыночной стоимости, и поэтому некоторые, особенно «сладкие», объекты реализуются до выхода на официальные торги. Вот именно в таком случае нужны услуги агентства недвижимости Capital Commercial, которое с помощью своих налаженных связей и опыта может включить инвестора в список потенциальных покупателей подобных объектов. 

При этом идеального «рецепта» для инвестиций на самом деле не существует — это всегда сочетание многих факторов, аналитики и грамотной работы брокера. Если все эти «звезды» сходятся, то инвестор находит ту самую «золотую жилу»!

Я поддерживаю мысль, что деньги сами по себе девальвируются каждый день, и намного лучше хранить свои сбережения в том виде, который даст дополнительный доход. «Квадратные метры» в этом случае, на мой взгляд, один из лучших вариантов!

Резюмируя, можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости Литвы сейчас находится в очень активном своем состоянии, и поэтому здесь сформирована особенно благоприятная среда для инвестиций.


Источник фото: capitalcommercial.lt

Информация предоставлена компанией Capital Commercial
Кол-во объектов: 10
Кол-во публикаций: 5
Подписывайтесь на наш Telegram канал