«Инвестировала уже в пять таких объектов». Кто и как покупает дома в Италии за один евро и сколько на самом деле придется потратить

Многие из вас наверняка слышали что-то о программе «CASE A 1 EURO», в рамках которой можно получить в собственность историческое здание в Италии всего за один евро. Вместе с экспертом по недвижимости Анастасией Ди Каприо и участницей такой программы разбираемся в важных вопросах и подводных камнях такого вложения: знают ли покупатели, на что идут, и может ли покупка «заброшки» оказаться выгоднее инвестиции в готовую недвижимость?

Почему итальянцы продают дома за один евро

В наше динамичное время, где постоянно что-то кардинально меняется, люди становятся все более прагматичными и все меньше верят в какие-то сказочные «уникальные возможности». Сейчас у руля стоит поколение, финансовая грамотность и скепсис которого превышают все прошлые вместе взятые. Людям важно построить стабильное настоящее и надежное будущее, поэтому все потенциальные решения просчитываются на несколько шагов вперед для оценки их удачности.

В эпоху осознанного капиталовложения и долгосрочных инвестиций в стабильные активы, идея покупки жилья за евро сразу выглядит какой-то подозрительной: на автомате возникает вопрос «а что с ним не так»? Там кого-то убили и хотят переложить ответственность на особо доверчивых? Супруги поссорились, и кто-то один назло хочет лишить всего другого? Оказывается, все совсем не так.

Проект CASE A 1 EURO действительно существует в Италии более 10 лет и предлагает всем желающим купить недвижимость за символическую стоимость. Разумеется, с несколькими условиями, но среди них нет необходимости брать на себя чужие преступления.

«Дом за евро — это программа, нацеленная на возрождение опустевших населенных пунктов, расположенных вдали от туристических маршрутов, и привлечение в города и деревни новых жителей. Многие муниципалитеты Италии время от времени предлагают жилье за символическую стоимость в обмен на реконструкцию или джентрификацию* здания новым собственником. В первую очередь, в программе участвуют аварийные и пострадавшие от времени и запустения постройки, но иногда можно встретить и относительно современные сооружения (80-90х годов), которые просто оказались не нужны собственнику, и он не намерен больше платить налог за лишнюю площадь», — рассказывает Анастасия Ди Каприо, агент по покупке недвижимости в Италии.

Сейчас, после некоторого перерыва, Италия вновь готова предложить варианты домов на восстановление. В программе участвуют практически все регионы страны, и регулярно к проекту подключаются новые населенные пункты из отдаленных муниципалитетов. Чаще всего к покупке будут предложены здания в действительно ужасающем состоянии — например, пострадавшие после стихийных бедствий или заброшенные больше полувека назад, однако бывают и более приятные варианты, чтобы привлечь в регионы инвесторов.

* Джентрификация — это процесс преобразования неблагополучных или пришедших в упадок районов/деревень/городов в места для среднего и высшего класса. Это происходит через привлечение более обеспеченных жителей и создание для них соответствующей инфраструктуры. 

Дом за один евро никогда не будет домом за один евро.

Кто покупает руины и почему они это делают

Вопреки расхожему убеждению о том, что люди покупают дома «по акции» вслепую и не знают масштаба трагедии, ведясь на красивую картинку — большая часть участников проекта делает это сознательно. Порог входа в программу достаточно высокий, а еще покупка площади за евро не дает права на ВНЖ, поэтому те, кто берет на себя такую ответственность, к этому подготовлены.

Рубия Дэниелс — специалист по альтернативной энергетике из Калифорнии. В рамках программы она с семьей купила уже пять домов по одному евро, три из которых — в 2019 году. То есть они уже полностью реконструированы и позволяют озвучить итоговую смету на восстановление.

«В 2019 году мой муж увидел объявление о продаже домов за один евро на Сицилии, и через несколько дней я собралась и поехала в Италию, чтобы узнать, правда ли это и если да, то почему. Мы раньше не слышали о такой программе и не интересовались ей, поэтому уже на месте я изучала вопрос достаточно кропотливо. Я объехала несколько городов, в которых на тот момент выставлялось жилье за евро, и меня привлек город Муссомели», — рассказывает Рубия о начале пути.

Случай семьи Дэниелс привлек многие зарубежные СМИ, поскольку он закрывает практически все вопросы, витающие вокруг покупки дома за символическую плату: люди-иностранцы, не стремились в Италию, не знали о таком проекте, но заинтересовались и «вписались» в него, и даже больше одного раза. Мы тоже пообщались с Рубией и узнали, как прошла первая стройка и почему они решились на это еще раз.

Все приобретенные дома находятся в городе Муссомели, в сердце Сицилии — он подкупил своей достаточно развитой инфраструктурой и большим потенциалом ее расширения, а также живописными видами. Однако, с начала 2000-х годов, в городе наблюдался отток населения. Так, в 2019 году муниципалитет выставил на продажу более 100 пустующих домов с целью восстановления жизнеспособности города. Рубия в шутку называет себя пионером возрождения Муссомели.

Когда она узнала историю города и корни областной инициативы с «бесплатной недвижимостью», решила стать одной из первопроходцев акции и вложилась в первый дом. Поскольку сделка состоялась очно и без посредников, Дэниелс сразу имела представление, во что вкладывается, и не строила иллюзий насчет объема работы и масштаба вложений.

Дом был разрушен полностью, часть крыши рухнула и рассыпалась по всей площади того, что когда-то было жилыми пространствами. Тем не менее, она решилась на эту покупку, и вскоре приобрела еще два дома для своих детей. И даже после реставрации трех домов, у семьи остался ресурс и инициатива продолжать участие в проекте.

«Муссомели действительно умирал. Только вдумайтесь — город практически опустел, и сто домов, выставленных на продажу для реставрации, находились примерно в одном месте. Эта часть Сицилии могла бы стать городом-призраком, и только благодаря этому проекту и вовлеченным осознанным людям, которые оказались готовы восстанавливать город, этого не произошло», — делится Рубия.

Мы уже отремонтировали три дома, и каждый из них обошелся в €20,000.

Сколько стоит дом за евро на самом деле

«Дом за один евро никогда не будет домом за один евро», — говорила Дэниелс в одном из интервью. В общей сложности на один дом может уйти более €50,000. Однако, если вы владеете другими ресурсами — например, временем и контактами проверенных рабочих, эта авантюра может оказаться сильно выгоднее покупки готового дома, а еще — поможет стране.

За каждый дом вносится страховой залог в размере €5000, который является гарантией того, что вы выполните свои обязательства и произведете ремонтные работы. При нарушении договоренности, залог переходит в казну муниципалитета, а покупатель может получить штраф или даже лишиться права собственности.

Рубия была настроена решительно — собрала бригаду подрядчиков и на начальных этапах сама координировала процесс. Было вывезено более 50 грузовиков мусора прежде чем помещение опустело и стало пригодным к какого-либо рода работам.

Большая часть строительства курировалась на расстоянии, и Рубия объясняет свое спокойствие по этому поводу доверием к людям.

«Работать с местными строителями на расстоянии не было проблемой. Люди сами по себе надежные, они способны выполнить свою работу так, как это принято у них в стране. Вам просто нужно управлять своими ожиданиями, чтобы они не были запредельными», — отмечает Дэниелс.

Помимо страхового взноса, затраты на ремонт определяются только вашими возможностями и ожиданиями от дома — делаете ли вы его для жизни или под сдачу, есть ли у вас своя маленькая «итальянская мечта» или просто базовые представления о комфорте. Средние затраты на ремонт у вошедших в проект составляют 15-30 тысяч евро. Муниципалитет никак не регламентирует внутреннее убранство здания, единственное требование — сохранить исторический фасад здания и закончить ремонт в установленный срок.

«Уже отремонтировали три дома, и каждый из них обошелся в €20,000. Однако я до сих пор вкладываюсь в один из домов — его стоимость уже перевалила за 50 тысяч евро. Но это потому, что я планирую переехать сюда и жить в этом доме. Есть вещи, на которых действительно можно сэкономить без потери качества, однако будьте готовы к тому, что реконструкция здания — это не только про его покраску и покупку мебели», — рассказывает Дэниелс.

После того как семья вошла в программу и восстановила несколько зданий, многие в Калифорнии и за ее пределами заинтересовались домом за один евро. Рубия в какой-то мере стала популяризатором реставрации городов и деревень посредством вложения в заброшенные дома. Теперь она возит группы заинтересованных в Сицилию и другие регионы Италии, делится своим опытом и рассказывает, чего ожидать от входа в такую сделку и как к ней подготовится.

«70% потенциальных покупателей сейчас — женщины. Полагаю, это потому, что они больше думают о пенсии, будущем и красивой старости», — отмечает амбассадор программы.

Как купить жилье за один евро в Италии

Такая покупка действительно потребует от вас сильно больше одного евро, однако никто этого и не скрывает. Это такая выгодная сделка со страной, где вы получаете дом, а город или деревня, в которой он находится — деньги и джентрификацию. Однако, чтобы решиться на такую покупку, нужно иметь четкий план действий, а также чуточку альтруизма — не каждый сможет и захочет восстанавливать из запустения дом, который даже на дом не похож на начальных этапах. Этот шаг требует стрессоустойчивости и времени. Тем не менее, если вы на такое согласитесь — спустя пару лет сможете наслаждаться домиком у моря по вашему проекту.

«Купить дом по программе может любой — в том числе и иностранец из страны, с которой действует двусторонний договор на возможность покупки недвижимости. Россия относится к таким странам. При заключении такой сделки от вас потребуется:

• Оплатить услуги нотариуса и налог на переход права собственности, а также кадастровое обновление.
• Внести возвратный страховой взнос в качестве гарантии выполнения работ в установленный срок — его размер может составить от €1000 до €5000. 
• Предоставить план реконструкции объекта в период, установленный муниципалитетом (6-12 месяцев с даты покупки).
• Получить все необходимые разрешения на работы и начать их в сроки, установленные вашим муниципалитетом.
• Закончить строительство в указанные сроки (практически везде максимальное время на реконструкцию составляет 3 года)», — объясняет Анастасия Ди Каприо.