«За $170,000 сейчас можно купить квартиру, которая до войны стоила $300,000». Риэлтор о ситуации на рынке недвижимости Украины 2022
«За $170,000 сейчас можно купить квартиру, которая до войны стоила $300,000». Риэлтор о ситуации на рынке недвижимости Украины 2022

«За $170,000 сейчас можно купить квартиру, которая до войны стоила $300,000». Риэлтор о ситуации на рынке недвижимости Украины

В начале мая в Украине возобновились сделки купли-продажи объектов недвижимости. И сразу стало ясно: именно сейчас можно максимально выгодно купить квартиру, но вместе с тем есть риск все потерять. Опытный брокер-консультант, член АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости Украины) Нина Тарасенко рассказала журналисту Realting.com, как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости Украины и по какой цене сейчас можно купить квартиру в Киеве.

«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»

— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?

— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.

Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее. 

Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет. 

Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины. 

Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.

Плюс сейчас люди во всеми мире обязаны, на мой взгляд, как никогда беречь ресурсы и стараться максимально обезопасить свою жизнь. Мы все больше приходим к коллективному потреблению ресурсов, потому что это единственно правильный способ выживания. Например, можно отапливать комнату в 50 кв. м., в которой находится один человек, а можно в этом же метраже разместить пятерых. Можно одному поехать на машине на работу и сжечь какое-то количество бензина, а можно всем вместе поехать на метро и сохранить больше топлива для тех, кому оно действительно нужно. Плюс ко всему, в метро безопаснее. 

«Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги»

— Как обстоят дела на вторичном рынке? Изменилось ли поведение продавцов и покупателей?

— На вторичном рынке произошла полная переориентация от продавца к покупателю. Сейчас на рынке активничают только очень замотивированные игроки. У продавца, как правило, есть собственная мотивация продать квартиру или дом: нужно срочно уехать, перевезти семью или вывезти бизнес. Здесь речь уже не идет о реальной стоимости этих объектов, — людям просто нужны деньги. Такие собственники недвижимости готовы продать за столько, сколько готов предложить реальный покупатель (в разумных пределах). Времени ждать другого покупателя у них нет.

В связи с этим на вторичном рынке покупатель с реальными деньгами — это фактически король, который диктует свои условия и торгуется до победного. В итоге скидка на некоторые объекты недвижимости достигает 50% от довоенной цены.

С другой стороны, есть покупатели, которые, например, рассматривают покупку квартиры на западе страны, потому что потеряли жилье на востоке или юге. Для них государство разработало программу фиксации пострадавшего и уничтоженного жилья, но когда будет доступна реальная компенсация — сложно сказать. Да и механизм оказания такой помощи пока не слишком понятен. Именно поэтому многие люди сейчас просто выжидают, сидя на чемоданах. Никто не знает, когда наступит мир, не придется ли им вообще уехать из страны и останется ли целым их дом. 

Приезжая в более-менее спокойные регионы, украинцы по возможности арендуют жилье. В связи с этим рынок аренды на западе Украины сейчас на пике: людям чисто психологически проще снять квартиру и сохранить свои сбережения, не вкладывая их в покупку чего-либо. Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги. 

Еще одна причина роста спроса на аренду — переезд целых компаний из столицы в другие регионы. При этом бизнес начал перевозить свои офисы на запад Украины еще с начала года. Уже в конце января для многих местных предпринимателей стало очевидно, что назревает что-то нехорошее. Но последней каплей стал отъезд из Киева представителей посольств США и Великобритании. Именно тогда бизнес, особенно IT-индустрия, стали вывозить людей из центральной и восточных частей страны. Очень много компаний переехали из Киева в Ивано-Франковскую, Львовскую и Хмельницкую области. Это опять же спровоцировало всплеск спроса на аренду жилья в этих регионах — кое-где почти на 400%. Конечно, выросли и цены на аренду: в Закарпатской, Черновецкой и Ивано-Франковской областях в 2-3 раза. Например, однокомнатную квартиру в новом доме (построенном после 2011 года) в Ужгороде до войны можно было снять за $250 в месяц, а сейчас такую квартиру можно найти за 550$. В период конец февраля — март месяц (пик военных действий в Киевской области) она обходилась уже $1000, и найти такой вариант было удачей.

При этом нужно понимать, что стоимость аренды в Киеве тоже изменилась, но в другом направлении. Например, снять квартиру-студию общей площадью 36 кв.м. в центре Киева до войны можно было за $535 в месяц, а сейчас ее цена $285. Или еще пример: арендовать трехкомнатную квартиру в центре в новом ЖК бизнес-класса до войны можно было за $1750 в месяц, а сейчас она сдается по $850 в месяц. Но есть один существенный нюанс: такие цены фиксируются на период от 3 до 6 месяцев, а потом возможен пересмотр стоимости в зависимости от ситуации.

«Сейчас недвижимость Украины можно назвать выгодной, но высоко рисковой инвестицией»

— Расскажите подробнее о ценах на квартиры в Киеве. За сколько реально сейчас купить квартиру в столице?

— Киев в начале мая начал просыпаться: на улицах все больше людей, потихоньку открываются кафе и магазины. Начинает оживать и рынок недвижимости. Это, к слову, касается и рынка коммерческих помещений. Буквально на днях возобновились переговоры по покупке коммерческих площадей в очень хорошем районе Киева. Если до войны речь шла о $3000 за «квадрат», то сейчас мы согласовали цену в $2000 за «квадрат». И я считаю, что в данных условиях это отличный вариант для обеих сторон сделки. 

Но давайте вернемся к жилью. Купить квартиру в Киеве в новых спальных районах сейчас в среднем можно по $1000 — $1200 за «квадрат», в ближайшем пригороде по $800/кв.м. Как и всегда, на стоимость квартиры влияет тип здания, год постройки, удаленность от метро и локация в принципе. Но есть один очень интересный тренд. Раньше спросом пользовались квартиры на первом и последнем этажах: на первом, потому что можно было открыть магазинчик или кофейню, а на последнем — потому что, как правило, это пентхаусы, террасы, выход на крышу. Сейчас покупатели (а также арендаторы) в запросе обязательно указывают: «не последний и не первый этаж». Потому что печальный опыт показал, что во время военных действий больше всего страдают квартиры как раз на этих этажах.

— Продается ли элитная недвижимость сейчас?

— Премиальный сегмент продавцы предлагают сейчас по цене в среднем $3000, но стоит отметить, что вариантов этого сегмента представлено значительно меньше по сравнению с довоенным рынком. Основная причина — собственники недостаточно мотивированны на продажу сейчас, в момент, когда рынок падает. Другое дело — средний сегмент. Он, как и до войны, быстрее всего адаптируется к изменениям и готов к диалогу. Здесь нужно понимать: если квартира выставлена условно за $300,000, но приходит покупатель с реальными деньгами и предлагает $170,000, — есть большой шанс, что продавец согласится. Это время для рискованных, но очень выгодных покупок.

— Если вы уже заговорили о выгодных покупках, расскажите, есть ли в Киеве иностранные инвесторы, которые, пользуясь ситуацией, хотят сейчас выгодно приобрести недвижимость?

— Да, иностранные инвесторы на рынке есть, но я бы не сказала, что их много. Пару лет назад к нам приехало достаточно много состоятельных покупателей из Сирии и Ливии, и они рассматривали покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости. Много европейцев-выходцев из бывшего СССР инвестировали свои деньги в арендный бизнес. Наибольшим спросом у них пользовались новостройки и квартиры в историческом центре Киева. Такой же интерес к новостройкам проявляют и израильтяне, которых, по моему личному наблюдению, также довольно много сейчас на рынке. Они не торопятся покупать, но детально изучают рынок и объекты недвижимости, чтобы выгодно вложить деньги в момент достижения того самого «дна».

Все понимают, что в условиях войны недвижимость Украины можно назвать высокорисковой инвестицией. Однако и выгода может быть от таких инвестиций максимальной. 

Предложения квартир в Киеве из базы Realting.com

Хотите купить квартиру или дом в Киеве? Заходите в раздел «Недвижимость Украины» и выбирайте из тысяч вариантов тот, что подойдет именно вам.

Поделиться с помощью
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен
У вас есть вопросы?
У вас есть вопросы?
Получите консультацию от наших менеджеров
_account_m_fio_3
Елена
Хотько
Номер телефона
+375293706655
WhatsApp
Юсуф<br> Макка
Юсуф
Макка
Номер телефона
+375296748420
WhatsApp
Константин<br> Дворак
Константин
Дворак
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен