Jak zbudować portfel nieruchomości za granicą: Wywiad z praktykującym inwestorem

Jekaterina Gonczarowa jest ekspertką w dziedzinie finansów osobistych, praktykującą inwestorką do 35 roku życia stworzył portfel inwestycyjny o wartości 1,4 miliona dolarów, obejmujący dziewięć apartamentów inwestycyjnych w 5 krajach. Mieszka w Bangkoku w Tajlandii od trzech lat. W wywiadzie opowiedziała o tym, w jaki sposób wybiera kraje i obiekty do inwestycji, podzieliła się prawdziwymi przypadkami ze swojego portfolio i wyjaśniła, dlaczego nieruchomości pozostają dla niej kluczowym narzędziem inwestycyjnym.

— Ekaterina, jesteś praktykującym inwestorem i konsultantem finansowym. Powiedz mi, jaki procent twojego portfela inwestycyjnego stanowią nieruchomości?

— W tej chwili nieruchomości stanowią około 70% mojego portfela inwestycyjnego. Dzieje się tak, ponieważ od 2020 roku można zaobserwować boom na rynku nieruchomości inwestycyjnych za granicą. Trend ten generalnie utrzymuje się obecnie, choć nie jest już tak wyraźny, a najlepsze lata przypadają na okres 2021–2023. Jako doświadczony inwestor nie mogłem przegapić okazji, aby w porę wejść w taki trend.

— Jakie inne aktywa znajdują się w Twoim portfolio, jeśli to nie tajemnica? Dlaczego rozdzielasz je w takim właśnie stosunku?

— Mój portfel inwestycyjny obejmuje akcje na rynku amerykańskim, bezpośrednie inwestycje w przedsiębiorstwa innych osób, kryptowalutę i ubezpieczenie na życie inwestycyjne w zagranicznej spółce. Inwestycje w moją własną działalność gospodarczą (firmę konsultingową i firmę surowcową) również uważam za inwestycje, chociaż nie włączam ich do mojego osobistego portfela.

Jeszcze pięć lat temu mój kapitał wyglądał zupełnie inaczej – aktywnie inwestowałem na rosyjskim rynku akcji. Ale po przeprowadzce do Tajlandii mój mąż i ja zmieniliśmy plany, a ja przestawiłam się na aktywa walutowe. Ogólnie rzecz biorąc, wszystkie moje inwestycje mają na celu zapewnienie naszej rodzinie godziwej emerytury.

— Dlaczego i w jaki sposób po raz pierwszy zwróciłeś swoją uwagę na nieruchomości jako inwestycję, także zagraniczną?

— Rzecz w tym, że nie jestem ekspertem w inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne. Moją specjalnością są finanse osobiste i strategie osiągania celów finansowych. Ale mam to szczęście, że mam szerokie grono kontaktów z ludźmi z całego świata: są to eksperci z mojego klubu inwestycyjnego, klienci, którzy przychodzą na konsultacje, koledzy itd. Będąc w takiej społeczności, zawsze wiem, co jest teraz istotne. Ważne jest również, aby często, gdy inwestycje w nieruchomości zagraniczne, zwłaszcza w Gruzji i Tajlandii, próg wejścia jest niższy niż na rynku rosyjskim (różnica ta niekiedy jest trzykrotnie większa).

— W jakich krajach posiadacie nieruchomości inwestycyjne?

— Teraz mam nieruchomości w pięciu krajach na całym świecie. Wybieram każdy przedmiot z myślą o konkretnym przeznaczeniu, a nie tylko po to, żeby go kupić. Zawsze z góry wiem, co zrobię z daną nieruchomością: wynajmę ją, sprzedam itd.

Mam jeden mieszkanie w Moskwie do wynajmu długoterminowego. Klucze do niego dostałem w listopadzie ubiegłego roku, a od momentu, w którym go kupiłem, jego cena wzrosła już o 70%. Zaciągnęłam kredyt hipoteczny na korzystnych warunkach - 6,5%. Dochód z wynajmu, wliczając wszystkie wydatki i podatki, stanowi dwukrotność raty kredytu hipotecznego. Mam również dwa apartamenty w Rosji, w Kaliningradzie. Kiedyś Kaliningrad, podobnie jak Soczi, był bardzo atrakcyjnym miastem dla inwestorów: kto zdołał kupić tam nieruchomość przy niskim oprocentowaniu kredytu hipotecznego, wygrywał duże pieniądze. Kupiłem tam jedno mieszkanie dla moich rodziców, a drugie, aby mogli czerpać z niego dochód pasywny.

W Warszawie mam duże mieszkanie z miejscem parkingowym, które kupiłem na wynajem długoterminowy. Obecnie jest w trakcie budowy i cena znacznie wzrosła od czasu, gdy kupiłem dom na etapie wykopalisk.  

Ja też mam apartamenty na Bali, które wziąłem razem z przyjacielem w stosunku 50/50. Wzięliśmy tę nieruchomość na odsprzedaż i planujemy ją sprzedać przed kwietniem tego roku. Posiadam również dwie nieruchomości w Phuket (Tajlandia) - są to apartamenty, które wynajmowałem długoterminowo. W tym przypadku celowo zdecydowałem się na zakup nieruchomości w drogiej okolicy, aby trafić do zamożnej publiczności.

Ja też mam obiekty w Batumi, Gruzja. Ponieważ jest to stosunkowo łatwo dostępny region, to właśnie tutaj rozpocząłem swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości zagraniczne. Miałem tam trzy nieruchomości, z których jedną już sprzedałem z zyskiem w wysokości 70% w obcej walucie. Drugim, który niedługo zacznę wynajmować na dłuższy okres, jest apartament typu hotelowego nad morzem. Kolejna nieruchomość to nieruchomość położona w górach, z zachwycającymi widokami i infrastrukturą (basen bez krawędzi, hammamy itp.).

W sprawie zasad inwestowania, to jest ich dwoje. Pierwszym sposobem jest zabranie obiektu znajdującego się albo w stolicach, albo tam, gdzie znajduje się jakiś ośrodek wypoczynkowy, ośrodek zdrowia itp., czyli w miejscach przyciągających ludzi. A druga rzecz jest taka, że ​​jeśli możesz płacić za coś przez długi czas, to musisz za to płacić przez długi czas. Jeśli to możliwe, brałem od deweloperów raty bez odsetek. 

— Ile pieniędzy można zarobić na inwestycjach w nieruchomości w różnych krajach, biorąc pod uwagę Twoje osobiste doświadczenia i obserwacje?

— Wysokość zarobionych pieniędzy zależeć będzie od wartości nieruchomości. Jednak najbardziej realistyczna wersja mówi o 5-12% w skali roku. Jeśli zdecydujesz się na wynajem swojej nieruchomości nie samodzielnie, lecz za pośrednictwem firmy zarządzającej, wówczas będziesz musiał odłożyć na ten cel kolejne 20–40% zysku.

Obecnie dość wysokie plony można zaobserwować na Bali i Phuket, a wzrosty notuje się także w Moskwie, Warszawie i Gruzji. Jednak powtórzę raz jeszcze, że wielkość zysku zależy wyłącznie od kosztu przedmiotu. Im więcej inwestujesz, tym więcej zarabiasz. Nie należy oczekiwać, że kupując mieszkanie za 50 tysięcy dolarów, będziemy w stanie zarobić na nim 5 tysięcy dolarów miesięcznie. Ale jak na willę za pół miliona, to jest całkiem nieźle.

— Które kraje wydają się obecnie najbardziej interesujące i obiecujące pod kątem inwestycji w nieruchomości? Dlaczego?

— Teraz przyglądam się nieruchomościom w Azji Południowo-Zachodniej. Ponadto napływ turystów na Bali i Phuket nie ustaje, więc posiadanie nieruchomości w tych miejscach staje się opłacalne. Nie brałbym pod uwagę rynku europejskiego pod kątem inwestycyjnym, ale może okazać się interesujący, jeśli planujesz przeprowadzić się tam na emeryturę.

— Jakich rad udzieliłbyś osobom, które dopiero myślą o inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne? Od czego zacząć? Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Czego warto unikać?

— Jakkolwiek banalnie to nie brzmi, musisz jasno odpowiedzieć na pytanie: po co ci ta nieruchomość? Ponieważ istnieje wiele innych instrumentów inwestycyjnych oferujących wyższe zyski. W końcu rynek nieruchomości jest bardzo konserwatywny. Jeśli nie potrafisz odpowiedzieć na pytanie „dlaczego” potrzebujesz nieruchomości, lepiej zasięgnij porady u niezależnego eksperta, którego zadaniem nie jest sprzedawanie Ci czegoś.

Czasami zdarza się sytuacja, gdy osoba chce kupić jakiś przedmiot i szybko go odsprzedać, aby od razu uzyskać dobry zysk. A nieruchomość można sprzedać na rok i przez cały ten czas trzeba ją serwisować. Dlatego bardzo ważne jest, aby już na tym etapie oszacować, czy możemy sobie pozwolić na takie narzędzie. Jeśli nie, to lepiej zainwestować wolne pieniądze w inne aktywa, zaoszczędzić, a następnie wrócić do inwestowania w nieruchomości.