Nieruchomości na Cyprze w 2025 r.: Co inwestorzy i kupujący muszą wiedzieć

W ciągu ostatniego roku wolumen transakcji dotyczących nieruchomości na Cyprze wzrósł o prawie 18%, osiągając imponującą kwotę 2 miliardów euro. Chociaż ceny po gwałtownym wzroście zaczęły się stabilizować, wyspa w dalszym ciągu przyciąga kupców z całego świata. Co stoi za tym trendem i dlaczego cudzoziemcy dokonują jednej trzeciej wszystkich zakupów?

W naszym wywiadzie Victoria Yatsuta, szefowa lokalnej agencji nieruchomości My Space, opowiada o aktualnych cenach w różnych miastach Cypru, o specyfice lokalnego rynku i o tym, dlaczego wyspa przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby poszukujące mieszkań dla siebie.

— Jakie nowe i ważne rzeczy wydarzyły się ostatnio na rynku nieruchomości w południowej części Cypru?

— Pod koniec 2024 r. rynek ustabilizował się po dynamicznym wzroście z poprzednich lat. Ceny przestały rosnąć wykładniczo, ale nadal utrzymują tendencję wzrostową. Jednocześnie odnotowano spadek aktywności ze strony obywateli krajów spoza UE, co jest związane z zaostrzeniem polityki wizowej i podatkowej w niektórych krajach. Wzrosła liczba zagranicznych nabywców z Izraela, Libanu i Wielkiej Brytanii.

— Jak zmienił się popyt i wolumen sprzedaży na przestrzeni ostatniego półtora roku?

— W 2024 r. na Cyprze zarejestrowano 15 797 transakcji w sektorze nieruchomości, co stanowi wzrost o 17,8% w porównaniu z rokiem 2023. Łączna wartość transakcji osiągnęła 2 mld euro.

Największe zapotrzebowanie jest – nieruchomości mieszkalne na Cyprze (około 77%). Wspólny podział popytu według segmentów:

• Udział domów/willi ~ 27%.

• Udział mieszkań ~50%.

• Powierzchnia biurowa ~9%.

• Działki rolne ~14%.

Według danych ekspertów, 75% transakcji dotyczy klasy ekonomicznej i biznes, około 25% transakcji dotyczy segmentu premium (transakcje powyżej 500 tys. euro). Na segment elitarny przypada ponad 5% tego wolumenu (transakcje powyżej 2 mln euro).

— Kto najczęściej kupuje mieszkania na Cyprze?

— Cudzoziemcy (około 35% rynku): obywatele Wielkiej Brytanii, Niemiec, krajów skandynawskich, Izraela, Ukrainy, Rosji, Libanu i Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Cypryjczycy nadal stanowią większość kupujących (65% transakcji). Należy jednak wziąć pod uwagę, że popyt krajowy wśród ogółu społeczeństwa dotyczy głównie nieruchomości mieszkalnych klasy ekonomicznej i biznesowej; Popyt na nieruchomości w droższych segmentach premium zgłaszają nabywcy zagraniczni.

— Kiedy rynek jest najbardziej aktywny?

— Szczyt aktywności przypada tradycyjnie na wiosnę (marzec-maj) i jesień (wrzesień-listopad). W tym czasie przeprowadzane są największe transakcje i rośnie zainteresowanie zagranicznych nabywców.

— Ile kosztuje metr kwadratowy na Cyprze?

— Obecne koszty w roku 2025 różnią się w zależności od miasta i rodzaju nieruchomości (zobacz listę poniżej).

Nieruchomości mieszkaniowe

Średnie ceny nieruchomości na Cyprze w 2025 r. (średnia ważona liczby transakcji i budżetów sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, w tym apartamentów, domów szeregowych i willi):

• Limassol: rynek pierwotny – 4000 euro/m², rynek wtórny – 3500 euro.
• Pafos: rynek pierwotny – 2800 euro, rynek wtórny – 2400 euro.
• Larnaka: szkoła podstawowa - 2600 euro, szkoła średnia - 2200 euro.
• Nikozja: szkoła podstawowa - 2500 euro, szkoła średnia - 2000 euro.
• Ayia Napa, Protaras, Paralimni: szkoła podstawowa – 2800 euro, szkoła średnia – 2300 euro.

Udział rynku pierwotnego (nowe budynki) wynosi około 45% wszystkich transakcji.

Największy popyt (ponad 30%) jest w Limassol. Średnia cena za metr kwadratowy w Limassol według klasy nieruchomości:

• Segment ekonomiczny-komfort: 3500–4000 euro/m².
• Segment premium: 4500–7000 EUR/m².
• Segment elitarny: od 7500 euro/m².

Nieruchomości komercyjne:

• Limassol: biura – 3900 euro/m², powierzchnie handlowe – 4500 euro.
• Pafos: biura – 2300 euro, handel detaliczny – 2700 euro.
• Larnaka: biura – 2500 euro, handel detaliczny – 2800 euro.

Działki:

Analiza porównawcza według regionu (1 hektar / 10 000 m²)

Prognoza cen nieruchomości na rok 2025:

— Jakiego rodzaju nieruchomości cieszą się dziś największym popytem?

— Znajdują się wśród nich apartamenty w nowych osiedlach z rozwiniętą infrastrukturą, wille z pięknym widokiem na morze i góry, a także domy szeregowe i apartamenty w dużych miastach i na przedmieściach.

Inwestorzy chętnie wybierają wynajem krótkoterminowy oraz mieszkania w rejonach turystycznych. Wśród nabywców nieruchomości premium i elitarnych (budżet zakupu powyżej 500 tys. euro) najbardziej pożądane pod względem geografii transakcji są Limassol (40% popytu) i Pafos (10%). Wśród nabywców klasy ekonomicznej i komfortowej (z budżetem na zakup do 200 tys. euro), zwłaszcza z Libanu, Izraela, Rosji i Ukrainy, geografia popytu przesuwa się na rynek wtórny w Larnace, Pafos i Nikozji.

W ciągu ostatnich 5 lat, w związku z aktywnym rozwojem rynku deweloperskiego, zaobserwowano duży popyt na działki budowlane, a znalezienie dobrej działki w danej lokalizacji, która spełniałaby wymagania klienta, staje się trudnym zadaniem.

— Jakie są główne aspekty prawne i podatkowe transakcji?

— Obywatele, którzy nie pochodzą z państwa członkowskiego UE, muszą ubiegać się o pozwolenie na nabycie. Procedura ta jest zgodna z prawem, wymaga jednak zachowania należytej staranności, oceny statusu tytułu własności i braku obciążeń.

Podatki:

• Stawka VAT na nowe domy wynosi 19% (można ją obniżyć do 5%).
• Opłata skarbowa: 0,15–0,20%.
• Podatek od zysków kapitałowych: 20% dla rezydentów.

Roczny podatek od nieruchomości został zniesiony w 2017 roku.  

— Jakie trendy panują na rynku nieruchomości w południowej części Cypru w 2025 roku?

— Kupujący są coraz bardziej zainteresowani ekologicznymi i energooszczędnymi domami. Rośnie popularność nieruchomości wyposażonych w inteligentny system domu, panele słoneczne, a także obiektów o wysokim standardzie wykonania, z nowoczesnymi układami, wysokimi sufitami, panoramicznymi oknami i podgrzewanymi podłogami.  

Największym zainteresowaniem cieszą się projekty z koncepcją rezydencji wypoczynkowych, willi rodzinnych, a także wiele zapytań o działki od inwestorów i nabywców prywatnych.

Chciałbym osobno odnotować wzrost popytu na osiedla mieszkaniowe z infrastrukturą obejmującą tereny lokalne, obiekty sportowe, place zabaw i pięknie zaprojektowane tereny zielone. I oczywiście ważnym czynnikiem pozostaje dobra lokalizacja w granicach miasta, w pobliżu szkół, sklepów, centrów handlowych i rekreacyjnych, placówek medycznych, zielonych parków i plaż.  

— Kim jest Twój typowy klient?

— Chodzi o małżeństwo w wieku 35–55 lat, dziecko chodzi do liceum lub studiuje już na uniwersytecie i mieszka osobno od rodziców, mąż prowadzi działalność gospodarczą lub pracuje zdalnie. Są to głównie obcokrajowcy, w tym rosyjskojęzyczni, zainteresowani inwestycjami średnioterminowymi. 85–90% z nich poszukuje mieszkań dla siebie. Około 10-15% klientów dokonuje zakupów w celach inwestycyjnych: wynajmu, odsprzedaży, zachowania kapitału lub wzrostu.

— Jakie są główne cechy rynku nieruchomości na południu Cypru w porównaniu z innymi krajami europejskimi?

— W ciągu ostatnich pięciu lat rynek nieruchomości w południowej części Cypru wyróżniał się stabilnością, korzystnym systemem podatkowym i możliwością uzyskania pozwolenia na pobyt przy inwestycjach od 300 000 euro.

W odróżnieniu od wielu krajów europejskich, tutaj znajdziesz ciepły klimat, bezpieczeństwo, lojalność miejscowej ludności wobec cudzoziemców, w tym rosyjskojęzycznych mieszkańców wyspy, wygodną i rozwijającą się infrastrukturę edukacyjną (ponad 40 placówek szkolnictwa wyższego), optymalne ceny mieszkań, komfortowe środowisko biznesowe i opodatkowanie dla biznesu przedsiębiorców-ekspatów, a także nomadów IT.

Nabywcy nieruchomości na Cyprze cenią wyspę za połączenie sprzyjającego, można by rzec, spokojnego stylu życia i atrakcyjnych warunków do inwestowania zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego.