Wywiad na temat australijskiego rynku nieruchomości: ceny domów, kontrasty międzystanowe i możliwości dla inwestorów

Dlaczego Australia zmaga się z poważnym niedoborem mieszkań, jak działają rządowe programy wsparcia dla nabywców oraz które stany oferują najlepsze możliwości dla inwestorów. Dowiedz się wszystkiego na ten temat z naszego wywiadu z Eleną Hall, dyrektorką HH Realty, która opowiedziała nam o rzeczywistej sytuacji na australijskim rynku nieruchomości w roku 2025 i jego najbliższych perspektywach.

W ciągu ostatniego roku wielu inwestorów powstrzymało się od zakupu.

O stopach procentowych i dostępności mieszkań

— W jaki sposób wzrost stóp procentowych Banku Rezerw Australii wpłynął na dostępność mieszkań w kraju i aktywność kupujących na rynku? Które kategorie nabywców ucierpiały najbardziej?

— Stopa procentowa w czasie pandemii COVID-19 i bezpośrednio po niej wynosiła około 2%. W ciągu ostatnich dwóch lat wzrosła ona do prawie 6,5-7% w przypadku nieruchomości inwestycyjnych.

Z tego powodu wielu potencjalnych nabywców w ostatnim roku czasowo powstrzymało się od kupno nieruchomości w Australii, w tym tych, którzy każdego roku inwestowali w nieruchomości z naszą pomocą.

Pierwszej obniżki stóp procentowych można spodziewać się w marcu 2025 r., co oznacza, że ​​na rynku spodziewamy się nowego boomu.

— Czy w kraju istnieją jakieś programy rządowe wspierające osoby kupujące dom po raz pierwszy? Jakie są ich cechy?

— W Australii istnieje specjalny program rządowy o nazwie First Home Buyers, przeznaczony dla osób, które kupują swój pierwszy dom. Wysokość wsparcia różni się w zależności od stanu. W Victorii i Nowej Południowej Walii kwota ta wynosi około 10 000 dolarów australijskich ((AUD), w Queensland — 30 000AUD (nie tak dawno temu15 000); W Australii Południowej — 15 000 dolarów, w Australii Zachodniej — 10 000 dolarów.

Aby otrzymać to stypendium, musisz spełnić określone wymagania: musisz być rezydentem (posiadać stałe miejsce zamieszkania lub obywatelstwo); nigdy wcześniej nie byłeś właścicielem nieruchomości; Wartość kupowanej nieruchomości musi być niższa niż 750 000 AUD.

Do 750 000AUDMożemy wybudować dla klienta dom, który będzie oddalony o godzinę jazdy od Brisbane. Ładny apartament z jedną sypialnią za około 650 000 dolarów będzie zlokalizowany zaledwie kilka kilometrów od centrum miasta.

Równie ważna i bardzo dobra wiadomość dla tych, którzy planują zakup nowego mieszkania: od 1 maja 2025 roku będą mogli liczyć na bonus — nie będą musieli płacić podatku od zakupu nieruchomości. Nie ma ograniczeń cenowych; Można również wynająć część mieszkania lub domu.

Istnieją również oddzielne programy wsparcia rządowego dla pracowników służby zdrowia, dla rodziców samotnie wychowujących dzieci oraz programy z niskim wkładem własnym. Państwo rzeczywiście wspiera różne grupy społeczne przy zakupie nieruchomości. Najważniejsze jest spełnienie wszystkich wymagań.

W ciągu ostatnich 3 lat inwestorzy zarobili więcej niż w ciągu poprzednich 10 lat.

O cenach nieruchomości w różnych regionach Australii

— Jakie przedmioty cieszą się w kraju popytem i dlaczego?

— Australijczycy tradycyjnie wolą mieszkać w domach z działką, natomiast apartamenty i domy szeregowe kupują głównie imigranci ze względu na wysoki poziom komfortu i rozwiniętą infrastrukturę.

Co ciekawe, wśród mieszkańców miasta powszechny jest następujący trend: gdy zbliżają się do wieku emerytalnego, osoby mieszkające na tzw. “acridge” (dużej działce ziemi) sprzedają swoje domy składające się z 6–7 pokoi, z lądowiskami dla helikopterów i hangarami na samochody, a następnie przeprowadzają się do miasta, kupując luksusowe penthousy.

— Jak obecnie kształtują się ceny nieruchomości w różnych stanach i ile kosztowała ta sama nieruchomość rok temu?

— Ponieważ specjalizuję się bardziej w Queenslandzie, mogę szczegółowo opowiedzieć o sytuacji w tym stanie. Trend jest taki, że ziemia stała się znacznie droższa ze względu na przygotowania do Igrzysk Olimpijskich (które odbędą się w Brisbane w 2032 r.), wysoką inflację i rosnące koszty budowy. Każdy nowy projekt wchodzi na rynek z ceną znacznie przekraczającą poprzednie ceny. W ciągu ostatnich 3 lat ci, którzy wcześniej kupili nieruchomość, zarobili więcej niż w ciągu poprzednich 10 lat.

Obecnie mieszkanie z jedną sypialnią w prestiżowej dzielnicy Brisbane można kupić za około 650 000 funtów AUD. Jeszcze 1,5–2 lata temu za tę kwotę można było kupić mieszkanie z dwiema sypialniami. Co więcej, będzie to apartament bez miejsca parkingowego, podczas gdy rok temu za taką cenę można było liczyć na miejsce parkingowe wliczone w cenę.

Ceny mieszkań z dwiema sypialniami wzrosły z 850 000–900 000 do 1 200 000 dolarów. Jeśli kupisz nieruchomość na etapie fundamentowym, to w momencie jej ukończenia, czyli po dwóch latach, zysk może wynieść 20–25% ceny kontraktowej.

— W Melbourne sytuacja jest zupełnie inna. Tam, w czasie pandemii, wybudowano wiele domów z myślą o ich sprzedaży, ale powstała sytuacja, w której stan Wiktoria znalazł się w najtrudniejszej sytuacji — łączny czas trwania blokady wyniósł tam 9 miesięcy. Wielu nie wytrzymało takich ograniczeń i przeprowadziło się do Queensland, gdzie lockdown wprowadzano tylko dwa razy w tygodniu, a klimat jest bardziej sprzyjający. Wielu z tych, którzy wyjechali, nigdy nie wróciło.

Rynek w Victorii zmaga się z nadmiarem ukończonych projektów, które nie znajdują nabywców. Ceny są tam teraz prawie o połowę niższe niż w Brisbane. Dochód z wynajmu jest również bardzo niski, co sprawia, że ​​nieruchomości te są nieatrakcyjne dla inwestorów, nawet w perspektywie długoterminowej. Dodatkowym negatywnym czynnikiem było wprowadzenie przez rząd stanu Wiktoria dodatkowych podatków dla inwestorów. W rezultacie wielu z nich sprzedaje swoje nieruchomości w stanie Wiktoria i przenosi swój majątek do Queensland.

Sytuacja znacznie się różni w zależności od stanu. Sydney zawsze będzie stabilnym rynkiem z tendencją wzrostową. W Queensland ceny stopniowo zbliżają się do poziomu cen w Sydney. Istnieje jednak znacząca różnica między tymi dwoma wskaźnikami: w Queensland rentowność wynajmu wynosi około 5% w skali roku (gwarantowana przez deweloperów), a wzrost wartości nieruchomości wynosi od 8% do 15% w skali roku. W Sydney ceny nieruchomości również rosną, ale rentowność wynajmu jest 2-2,5 razy niższa — około 2,5% w skali roku.

Queensland staje się atrakcyjnym miejscem dla inwestycji ze względu na swój łagodny klimat i rozwiniętą infrastrukturę. Co ciekawe, wielu Amerykanów decyduje się na emeryturę w Queensland, ponieważ Gold Coast przypomina im Miami — wspaniałe miasto z ciepłym oceanem i łagodnymi zimami.

Obecnie spodziewamy się spadku stóp procentowych, co sprawi, że nabywcy, którzy odkładali zakup nieruchomości ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów, powrócą na rynek.

— Jak zrównoważony jest obecny wzrost cen nieruchomości? Czy są oznaki tworzenia się bańki na rynku?

— W Australii na pewno nie będzie bańki na rynku nieruchomości, ponieważ mamy tam poważny niedobór podaży. Jak pokazują wcześniejsze doświadczenia, w trakcie Igrzysk Olimpijskich w Sydney ceny systematycznie rosły, jednak po igrzyskach wzrosły znacznie bardziej niż przed nimi. Stało się tak, ponieważ wiele osób, które odwiedziło igrzyska olimpijskie w Sydney, zobaczyło, jak wspaniałym jest to miastem, wróciło i kupiło tam nieruchomości.

Jestem więcej niż pewien, że to samo stanie się z Brisbane, Gold Coast i innymi miastami. Niestety niewiele osób wie, jak piękny jest Australia z jej ciepłymi plażami i łagodnym klimatem. Dlatego spodziewamy się, że przed igrzyskami olimpijskimi w Brisbane ceny na pewno wzrosną i ta tendencja utrzyma się po igrzyskach.

Dlatego nie widzę przesłanek do powstania “bańki” i późniejszego załamania cen — taki scenariusz nam nie grozi.

Tak, chcielibyśmy zobaczyć wzrost liczby budynków, ponieważ obecny kryzys poważnie odbija się na konsumentach — bardzo trudno jest znaleźć mieszkania do wynajęcia lub kupić gotowe mieszkania. Wszyscy muszą czekać od roku do trzech lat, w zależności od obiektu i etapu budowy. Minęły czasy, gdy na rynku dostępne były gotowe domy, a nabywcy mogli wybrać swoją ulubioną opcję po osobistym obejrzeniu nieruchomości.

Mamy więc nadzieję, że kraj będzie miał zasoby pozwalające rozwiązać problem dotkliwego niedoboru na rynku nieruchomości, dzięki czemu ludzie nie będą odczuwać tak dużej presji podczas poszukiwania mieszkania.

Najbardziej aktywnymi inwestorami zagranicznymi na rynku australijskim są Chińczycy.

O zakupie nieruchomości przez cudzoziemców

— W jaki sposób cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Australii? Jak wygląda ten proces?

— Aby kupić nieruchomość w Australii, obcokrajowiec musi uzyskać specjalne zezwolenie na zakup. Ważne jest, aby pamiętać, że jest on wydawany na konkretny obiekt, z dokładnym adresem i numerem partii.

Współpraca z inwestorami zagranicznymi wygląda następująco. Przede wszystkim istnieje ograniczenie: cudzoziemcy mogą kupować wyłącznie nowe mieszkania (nowe budynki) — może to być dom, mieszkanie lub dom szeregowy, ale musi to być nowa nieruchomość, w której nikt wcześniej nie mieszkał.

Pierwszym krokiem jest określenie budżetu kupującego. Drugim krokiem jest wybór odpowiedniego obiektu. Po zidentyfikowaniu miejsca należy złożyć dokumenty w celu uzyskania pozwolenia od rządu. Cały proces trwa około dwóch tygodni i kosztuje 14 000 dolarów australijskich w przypadku nieruchomości o wartości do 1 miliona dolarów australijskich. Jeśli wartość przekracza milion, uzyskanie pozwolenia będzie kosztować 28 tys. dolarów.

Po otrzymaniu pozwolenia następuje podpisanie umowy, budowa domu i przekazanie kluczy właścicielowi.

— Czy cudzoziemcy mogą wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?

— Tak, cudzoziemcy mogą otrzymać pożyczkę na zakup nieruchomości w Australii. Istnieje pewna lista krajów (głównie kraje europejskie i USA), których dochody są brane pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku, dzięki czemu bez problemu można otrzymać kredyt hipoteczny. Jeśli jesteś studentem, możesz przedstawić gwarancje od rodziców potwierdzające ich zdolność do dokonywania płatności. Jeżeli pochodzisz z kraju, z którym nie masz podpisanej umowy o odliczeniu podatku dochodowego, stopa procentowa będzie nieznacznie wyższa od stawki standardowej. Są to indywidualne przypadki, a my mamy doświadczonych brokerów kredytowych, którzy pomagają rozwiązać takie problemy.

— Mieszkańcy których krajów najaktywniej inwestują w nieruchomości w Australii?

— Oto pierwsza trójka krajów, których mieszkańcy inwestują w nieruchomości w Australii: pierwsze miejsce zajmują Chiny i kraje azjatyckie w ogóle (Korea Południowa, Tajwan) — stanowią one około 80% zagranicznych nabywców. Drugie miejsce zajmują Stany Zjednoczone, trzecie Wielka Brytania i czwarte Holandia.

Aktywność inwestorów zagranicznych utrzymuje się na stabilnym poziomie, chociaż przed pandemią było ich znacznie więcej. Szczególnie aktywni byli chińscy deweloperzy, którzy wybudowali tu wiele nieruchomości i sprzedali około 80% mieszkań bezpośrednio Chińczykom.

Podczas pandemii doszło do poważnego kryzysu, gdy Chiny zakazały wypływu pieniędzy z kraju. Powstała sytuacja, w której wybudowano domy, ale nabywcy nie mogli przejąć ich własności, ponieważ nie mogli przekazać pieniędzy. Miało to znaczący wpływ na rynek. Musieliśmy odsprzedać te nieruchomości, a lokalni nabywcy byli bardzo zadowoleni z możliwości nabycia gotowych mieszkań w dobrej cenie. Od czasu pandemii wiele osób dokonało wyjątkowo dochodowych zakupów w postaci kart podarunkowych, rabatów do 25 000 dolarów i wielu innych bonusów.

After that, the legislation changed, and now in each residential complex, no more than 20% of the total number of housing units can be sold to foreign investors. When a new property enters the market, local buyers are given priority, and only after 3–4 months, when a certain sales threshold has been exceeded, are sales to foreign buyers permitted.

Pomimo tych ograniczeń cudzoziemcy nadal inwestują, gdyż rynek pozostaje stabilny, a stopy zwrotu z inwestycji są wysokie.

Obecnie jesteśmy o krok od obniżenia stóp procentowych.

O wynajmie i inwestycjach

— Jak zmieniły się stawki czynszu na przestrzeni ostatnich lat i co może to oznaczać dla inwestorów w nieruchomości?

— Stawki czynszu znacznie wzrosły w ostatnim czasie. Wielu inwestorów, w celu ochrony swojego portfela inwestycyjnego i uniknięcia sprzedaży nieruchomości, przeszło na model spłaty kredytu obejmujący wyłącznie odsetki, bez spłacania kapitału. Znacznie obniża to wysokość miesięcznych rat i jest dość skuteczną strategią. Inwestując w nieruchomości, czas działa na Twoją korzyść — im dłużej utrzymasz swoją inwestycję, pomimo wszelkich wahań na rynku, tym lepszy wynik osiągniesz w dłuższej perspektywie.

Obecnie jesteśmy o krok od obniżenia stóp procentowych. Dla inwestorów oznacza to większe zyski, a także możliwość wykorzystania wzrostu wartości nieruchomości na dalsze inwestycje.

W Australii istnieje specjalny instrument finansowy zwany akcjami. Na przykład, jeśli kupiłeś nieruchomość za 500 000 dolarów, a jej wartość wzrosła o 200 000 dolarów w ciągu roku, różnica między ceną kontraktową (ceną, na którą zaciągnąłeś kredyt) a obecną ceną rynkową wyniesie 200 000 dolarów. Różnicę tę możesz przeznaczyć na dalsze inwestycje. Jest to jedno z narzędzi, które pomagają rozszerzyć portfel inwestycji w nieruchomości.

W ten sposób możesz wykorzystać swoją obecną nieruchomość do inwestowania w nieruchomości w przyszłości, nie wyczerpując własnych oszczędności. Niewiele krajów na świecie oferuje możliwość korzystania z takiego narzędzia. Ponadto w Australii obowiązuje system amortyzacji, który umożliwia odpisanie wartości majątku w celach podatkowych. Ogólnie rzecz biorąc, Australia stworzyła bardzo korzystne warunki do budowania efektywnego portfela inwestycji w nieruchomości.